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Negociación con constructora
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Negociación con constructora
Resulta que estamos en nuestra familia negociando la venta de una parcela (3.000 metros cuadrados) con una constructora. La constructora nos ha dicho que de esos 3.000 metros hay que ceder el 10% al ayuntamiento. Es decir, que en realidad a la constructora le venderíamos 2.700, con lo cual ganarímos menos dinero.
¿Qué opináis? ¿Están jugando "limpio"?
Otra cosa que se me ocurre es plantearles a los de la constructora aportar ese 10% a medias.
A ver si alguien me dice algo...
¿Qué opináis? ¿Están jugando "limpio"?
Otra cosa que se me ocurre es plantearles a los de la constructora aportar ese 10% a medias.
A ver si alguien me dice algo...
Coincido con xiana:
Tu véndele a la constructora-!promotora! tus 3.000 metros, (con los condicionantes que marque el Plan), y luego ésta cederá (por Ley) el 10% del aprovechamiento al Ayto. cuando desarrolle el tema.
Otro tema es el de la "aportación": Puedes aportar todo el terreno o el porcentaje que tú quieras -!A negociar!-.
(Salvo mejor opinión y/o negociación)
(Nota: Respuesta meditada)
Tu véndele a la constructora-!promotora! tus 3.000 metros, (con los condicionantes que marque el Plan), y luego ésta cederá (por Ley) el 10% del aprovechamiento al Ayto. cuando desarrolle el tema.
Otro tema es el de la "aportación": Puedes aportar todo el terreno o el porcentaje que tú quieras -!A negociar!-.
(Salvo mejor opinión y/o negociación)
(Nota: Respuesta meditada)
Venderle venderle, tu le vendes los 3000. Ahora, si que es muy probable, dependiendo de la calificación del suelo, que el promotor tenga que ceder gratuita y obligatoriamente ese 10% de aprovechamiento medio, con lo cual es verdad que el aprovechamiento privado sobre el que él va a poder patrimonializar es de 2700 m2 antes de llevar a cabo los sistemas pertinentes de haberlos. Lo lógico es reflejar esa minoración de aprovechamiento en el precio de venta, o no, eso ya depende de tus ganas de llegar a un acuerdo, pero la venta debería ser por los 3000 m.
Pablo P.... Esta constructora-estafadora os pretende engañar.
El 10% de cesión corresponde al aprovechamiento urbanístico y no a la superficie. Dicho 10% de cesión deriva del derecho de la comunidad -el común de los ciudadanos-, a participar en las plusvalías que la acción urbanística genere (art. 47,2 Constitución).
La citada plusvalía se produce en toda operación de transformación del suelo.
CONCLUYO: La promotora de que me hablas es una mala negociadora pues sin tener que recurrir a tan grotesca estrategia negociadora y con aplicación de las normas de valoración del suelo -artículos 23 y siguientes Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones-, resultará totalmente justificado el valor por el que se pretende negociar.
Por otro lado, yo te recomiendo que -en función de las expectativas urbanísticas de la zona y de la tendencia del mercado de la vivienda-, negocies permutas de solar por edificabilidad futura.
Finalmente, junto a la Ley 6/1998, te recomiendo otra norma -mucho más técnica-, pero imprescindible para valoración del suelo:
Orden de 30-11-1994. Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para determinadas Entidades Financieras. (BOE 297/1994 de 13-12-1994, pág. 37489).
Dicha orden establece los diferentes métodos de valoración a algunos de los cuales se refiere explícitamente la LRSV:
- Método de comparación.
- Método del coste.
- Método residual -dinámico y estático-.
Etc...
CANOSArC.... Eso de vender con los condicionantes que marque el plan no tiene sentido. No estás vendiendo una expectativa sino un determinado tipo de suelo. Por ello le recomiendo que si lo que pretende es obtener algún beneficio de la expectativa y no del propio suelo lo que negocie no sea compraventa sino permuta de finca por edificabilidad futura... O un mixto compraventa y permuta en función del riesgo que quiera asumir.... Como bien se sabe las operaciones de desarrollo urbanístico no han tenido hasta ahora excesivo riesgo por lo que la opción de la permuta puede resultarle beneficiosa.
El 10% de cesión corresponde al aprovechamiento urbanístico y no a la superficie. Dicho 10% de cesión deriva del derecho de la comunidad -el común de los ciudadanos-, a participar en las plusvalías que la acción urbanística genere (art. 47,2 Constitución).
La citada plusvalía se produce en toda operación de transformación del suelo.
CONCLUYO: La promotora de que me hablas es una mala negociadora pues sin tener que recurrir a tan grotesca estrategia negociadora y con aplicación de las normas de valoración del suelo -artículos 23 y siguientes Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones-, resultará totalmente justificado el valor por el que se pretende negociar.
Por otro lado, yo te recomiendo que -en función de las expectativas urbanísticas de la zona y de la tendencia del mercado de la vivienda-, negocies permutas de solar por edificabilidad futura.
Finalmente, junto a la Ley 6/1998, te recomiendo otra norma -mucho más técnica-, pero imprescindible para valoración del suelo:
Orden de 30-11-1994. Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para determinadas Entidades Financieras. (BOE 297/1994 de 13-12-1994, pág. 37489).
Dicha orden establece los diferentes métodos de valoración a algunos de los cuales se refiere explícitamente la LRSV:
- Método de comparación.
- Método del coste.
- Método residual -dinámico y estático-.
Etc...
CANOSArC.... Eso de vender con los condicionantes que marque el plan no tiene sentido. No estás vendiendo una expectativa sino un determinado tipo de suelo. Por ello le recomiendo que si lo que pretende es obtener algún beneficio de la expectativa y no del propio suelo lo que negocie no sea compraventa sino permuta de finca por edificabilidad futura... O un mixto compraventa y permuta en función del riesgo que quiera asumir.... Como bien se sabe las operaciones de desarrollo urbanístico no han tenido hasta ahora excesivo riesgo por lo que la opción de la permuta puede resultarle beneficiosa.
¿Por qué Promotora-"Estafadora"? !!Que fuerte!!
coriolis: estás diciendo lo mismo que nosotros en plan de negocio de venta y/o aportación pero adornándolo con "métodos" que no justifican tu calificación "a priori" de "estafadora" sin antes hablar de "negociar una simple compra-venta y/o aportación"
Aquí no se trata de 3000 m2. o 2700m2, sino de una venta que tal vez se trate de negociar una REPERCUSION.
(Respuesta meditada)
coriolis: estás diciendo lo mismo que nosotros en plan de negocio de venta y/o aportación pero adornándolo con "métodos" que no justifican tu calificación "a priori" de "estafadora" sin antes hablar de "negociar una simple compra-venta y/o aportación"
Aquí no se trata de 3000 m2. o 2700m2, sino de una venta que tal vez se trate de negociar una REPERCUSION.
(Respuesta meditada)
A Coriolis: Ahora que tengo un poco de tiempo quisiera hacer una reflexión abierta sobre tu contestación del 23/05/2005 En primer lugar insistir en que la cesión del 10% SI es de SUELO. Concretamente del suelo necesario para obtener el 10% de aprovechamiento medio del sector, LRSV Art.18.4 y consiguientes en las respectivas leyes de urbanismo.
De tu intervención he sacado la conclusión de que probablemente no trabajas en una empresa promotora ni defiendes habitualmente los intereses de ninguna de ellas, ya que de lo contrario no creo que vertieras calificaciónes tan “ligeras”como ESTAFADORES, a mi juicio, con tan poca justificación.
Como seguro sabes numerosas figuras de planeamiento establecen esa cesión obligatoria y gratuita, siendo insoslayable para el promotor. Esta es una carga que la mayoria de los particulares propietarios de solares desconocen (lo cual es lógico) y otros muchos PREFIEREN desconocer y hacerse los “tontos”. Pero NO ES NINGUNA MENTIRA que esa cesión hay que hacerla, que el promotor no puede contar con ese aprovechamiento para su valoración del ámbito y que por lo tanto es, en mi opinión, bastante razonable que intente negociar un precio a la baja argumentando ese particular, puesto que aún por desconocimiento real o fingido del prpietario, es así.
En sentido contrario te diré que una gran parte de propietarios cogen como referencia el valor del m2 de techo (o de suelo según el caso) que le han pagado a su “vecino” (o lo que el vecino DICE que le han pagado, que son cosas distintas) que perfectamente puede estar en otro sector sin tener en cuenta parámatros básicos y que pueden dar un aprovechamieto muy inferior, como la densidad de viviendas, la edificabilidad, las zonas netas de aprovechamiento privado, etc. Con lo cual en la práctica, (y valga como simple ejemplo) se presentan casos en los que se pretenden valorar sectores de 0,4 mt/ms igual que otros que son 1mt/ms, y NADIE llama a los propietarios ESTAFADORES por ello.
Por darte otro ejemplo práctico y próximo haré referencia a la Ley 10/2004 de Catalunya que como sabrás ha encajado la obligación INMEDIATA de dotar con un 20% de VPO a una gran cantidad de ámbitos de planeamiento. Sin entrar a valorar que de repente a muchos promotores les están obligando a agregar, no ya ningún beneficio, sino PERDIDAS en su cuenta de resultados por aplicación de la LEY debido a las ridículas cifras de los modulos de venta, ¿crees que son muchos los particulares propietarios de suelos afectados por esta medida que han recogido esa minoración en el valor del mismo y han decidido bajar el precio?, gustosamente te responderé yo mismo. La respuesta es NO. Y nadie les llama ESTAFADORES.
Pero no seamos maniqueos, la administración en su manifiesta incompetencia para poner freno a la insostenible escalada de los precios del suelo lo que hace es pasarle la “patata caliente” al capital privado, al que OBLIGA a llevar a cabo una labor a favor de la comunidad que ellos mismos no práctican (ej. Diagonal Mar, donde vivir oliendo a cloaca es, ya hoy, más caro que vivir en Pedralbes) y aprovecha para quedar bien con el respetable, cuando el efecto directo e inmediato de aplicar ese precepto va a ser que el resto de viviendas de régimen libre van a tener que absorber esas pérdidas y conscuentemente las viviendas van a ser todavía MAS CARAS, eso si, la culpa como siempre será para el promotor.
Esto es consecuencia DIRECTA de la aplicación de la Ley por un lado y de que los propietarios del suelo por otro NO van a QUERER reflejar ese demérito en el mismo en beneficio de la comunidad y en aras del cumplimiento de la función social del urbanismo. No, seamos claros, la función social y pública del urbanismo al dueño del suelo le importa UN HUEVO, y perdona mi reiteración, NADIE LE LLAMA ESTAFADOR por ese motivo.
Cambiando de tercio, nadie parece advertir que el único agente que se juega sistemáticamente una y otra vez su PATRIMONIO en el ejercicio de su actividad es el PROMOTOR, todos los demás intervinientes, léase arquitectos, aparejadores, abogados, ingnieros, ayuntamientos, gobiernos autonomos, API´s, comisionistas varios, topógrafos, etc,etc,etc, nos podemos jugar nuestro trabajo que obviamente tiene un valor, pero el que realmente se juega su patrimonio y asume un importante riesgo en cada promoción que lleva cabo es el promotor. Por ello, en mi opinión, es JUSTO que obtenga beneficios superiores. Sin embargo es sistematicamente criminalizado y sujeto pasivo de inumerables opresiones reglamentarias que llegan a incluir labores que por su naturaleza debieran ser acometidas por la administración.
De tu intervención he sacado la conclusión de que probablemente no trabajas en una empresa promotora ni defiendes habitualmente los intereses de ninguna de ellas, ya que de lo contrario no creo que vertieras calificaciónes tan “ligeras”como ESTAFADORES, a mi juicio, con tan poca justificación.
Como seguro sabes numerosas figuras de planeamiento establecen esa cesión obligatoria y gratuita, siendo insoslayable para el promotor. Esta es una carga que la mayoria de los particulares propietarios de solares desconocen (lo cual es lógico) y otros muchos PREFIEREN desconocer y hacerse los “tontos”. Pero NO ES NINGUNA MENTIRA que esa cesión hay que hacerla, que el promotor no puede contar con ese aprovechamiento para su valoración del ámbito y que por lo tanto es, en mi opinión, bastante razonable que intente negociar un precio a la baja argumentando ese particular, puesto que aún por desconocimiento real o fingido del prpietario, es así.
En sentido contrario te diré que una gran parte de propietarios cogen como referencia el valor del m2 de techo (o de suelo según el caso) que le han pagado a su “vecino” (o lo que el vecino DICE que le han pagado, que son cosas distintas) que perfectamente puede estar en otro sector sin tener en cuenta parámatros básicos y que pueden dar un aprovechamieto muy inferior, como la densidad de viviendas, la edificabilidad, las zonas netas de aprovechamiento privado, etc. Con lo cual en la práctica, (y valga como simple ejemplo) se presentan casos en los que se pretenden valorar sectores de 0,4 mt/ms igual que otros que son 1mt/ms, y NADIE llama a los propietarios ESTAFADORES por ello.
Por darte otro ejemplo práctico y próximo haré referencia a la Ley 10/2004 de Catalunya que como sabrás ha encajado la obligación INMEDIATA de dotar con un 20% de VPO a una gran cantidad de ámbitos de planeamiento. Sin entrar a valorar que de repente a muchos promotores les están obligando a agregar, no ya ningún beneficio, sino PERDIDAS en su cuenta de resultados por aplicación de la LEY debido a las ridículas cifras de los modulos de venta, ¿crees que son muchos los particulares propietarios de suelos afectados por esta medida que han recogido esa minoración en el valor del mismo y han decidido bajar el precio?, gustosamente te responderé yo mismo. La respuesta es NO. Y nadie les llama ESTAFADORES.
Pero no seamos maniqueos, la administración en su manifiesta incompetencia para poner freno a la insostenible escalada de los precios del suelo lo que hace es pasarle la “patata caliente” al capital privado, al que OBLIGA a llevar a cabo una labor a favor de la comunidad que ellos mismos no práctican (ej. Diagonal Mar, donde vivir oliendo a cloaca es, ya hoy, más caro que vivir en Pedralbes) y aprovecha para quedar bien con el respetable, cuando el efecto directo e inmediato de aplicar ese precepto va a ser que el resto de viviendas de régimen libre van a tener que absorber esas pérdidas y conscuentemente las viviendas van a ser todavía MAS CARAS, eso si, la culpa como siempre será para el promotor.
Esto es consecuencia DIRECTA de la aplicación de la Ley por un lado y de que los propietarios del suelo por otro NO van a QUERER reflejar ese demérito en el mismo en beneficio de la comunidad y en aras del cumplimiento de la función social del urbanismo. No, seamos claros, la función social y pública del urbanismo al dueño del suelo le importa UN HUEVO, y perdona mi reiteración, NADIE LE LLAMA ESTAFADOR por ese motivo.
Cambiando de tercio, nadie parece advertir que el único agente que se juega sistemáticamente una y otra vez su PATRIMONIO en el ejercicio de su actividad es el PROMOTOR, todos los demás intervinientes, léase arquitectos, aparejadores, abogados, ingnieros, ayuntamientos, gobiernos autonomos, API´s, comisionistas varios, topógrafos, etc,etc,etc, nos podemos jugar nuestro trabajo que obviamente tiene un valor, pero el que realmente se juega su patrimonio y asume un importante riesgo en cada promoción que lleva cabo es el promotor. Por ello, en mi opinión, es JUSTO que obtenga beneficios superiores. Sin embargo es sistematicamente criminalizado y sujeto pasivo de inumerables opresiones reglamentarias que llegan a incluir labores que por su naturaleza debieran ser acometidas por la administración.
Continuación..
Cierto es que, como el sector produce pingues beneficios, “traga” invariablemente con todas las cargas y regulaciones que le quieran echar encima, que son muchas, y de paso carga también con la mala imagen que proyecta esta actividad en detrimento de todos los demás intervinientes que se “lavan las manos”. Pero la actividad promotora se reduce a la transformación de una serie de recursos y factores en productos inmobiliarios a los que se añade, como en cualquier proceso industrial, un márgen de beneficio. Cuanto más caro sean esos recursos, más caro es el producto final, así de sencillo Esto, en si mismo, no tiene nada que ver ni con la ESTAFA ni con la ESPECULACIÓN. ¿Acaso no es especulación el sistema de subasta de aprovechamientos medios recibidos por el ayuntamiento? Puede que no lo parezca porque se ampara en el pretexto legal de que el producto de esa subasta irá destinado al cumplimiento de una labor social, pero créeme es PURA ESPECULACIÓN. (¿se entiende por labor social el reparto de panfletos PARTIDISTAS anunciando lo bien que ha ido el “forum”, lo bien que lo hacemos y lo guapos que somos que periodicamente recibo en el buzón de mi casa?)
Pero ¿ no es aún mayor labor social el número de empleos directos e indirectos y el brutal tirón de todos los sectores industriales y de servicios que conlleva la actividad promotora? Entonces ¿por qué se le exige el cumplimiento de la función social SOLO al único agente que asume riesgos en esta actividad? ¿Por que no se instrumenta una forma para que sean TODOS los agentes intervinientes los que coparticipen en la realización en esa función social, empezando por el propietario del suelo. ¿Es eso justo? (Estas dos últimas preguntas son de carácter empírico, NO ESPERO una respuesta legal)
No interpretes CORIOLIS que esto es un alegato en defensa de los promotores, que los hay muy “chorizos”, no hay duda; pero no más que en cualquier otro ramo y en este caso se llevan la mayoria de unas “bofetadas” que en justicia debiéran repartirse entre unos cuantos más.
Para acabar, quisiera comentarte que, a mi, en este foro, me han tachado mas de una vez de volcar opiniones demasiado “legalistas” o “técnicas”. Nunca he hecho demasiado caso porque pienso que nadie debería intentar limitar la complejidad de las opiniones que se vierten en el foro más alla de donde tiene su propio límite de conocimientos. Pero en el caso de tu respuesta a Pablo P, creo que lejos de ser clarificador para el le puede llevar aun más a aumentar su confusión, ya que le aconsejas métodos de valoración que básicamente se utilizan para supuestos expropiatorios y que no se corresponderán al “valor de mercado” que él busca ya que:
.
1.- Muy probablemente van a dar como resultado una valoración inferiór a la que el está pidiendo por aplicación de unos valores catastrales desfasados.
2.- Alguno de esos métodos de valoración (básicamente el residual dinámico) son de una complejidad que en la práctica son pocos los técnicos que lo efectúan correctamente.
3.- El que muy probablemente está aplicando es el de comparación que es el que en la práctica se utiliza para todo tipo de suelos. Y paradojicamente la LRSV lo asigna como apropiado para el SNU o el SUND, lo que probablemente no es su caso.
Creo que no debe contestarse “cualquier cosa” solo para hacer alarde de unos conocimientos exhaustivos. Una respuesta no es menos acertada por ser más corta y posiblemente sea más util para aquel que pregunta sin ningún conocimiento urbanístico. Pero evidentemente esta es solo mi OPINION. Personalmente preferiría un foro más abierto al debate sobre urbanismo, sobre sus resultados y sobre las normas que lo rigen y no tipo “consultorio” como en la práctica es. Pero bueno... esto es lo que hay, el que quiera que se quede y el que no, nadie le obliga. Espero sinceramente que no te molestes por esta respuesta, solo quiero poner de relieve que hay muchas otras formas de ver las cosas que son tan válidas como cualquiera y que sumarse a corrientes de opinión generalmente aceptadas no tiene por que ser necesariamente acertado.
Un saludo.
Cierto es que, como el sector produce pingues beneficios, “traga” invariablemente con todas las cargas y regulaciones que le quieran echar encima, que son muchas, y de paso carga también con la mala imagen que proyecta esta actividad en detrimento de todos los demás intervinientes que se “lavan las manos”. Pero la actividad promotora se reduce a la transformación de una serie de recursos y factores en productos inmobiliarios a los que se añade, como en cualquier proceso industrial, un márgen de beneficio. Cuanto más caro sean esos recursos, más caro es el producto final, así de sencillo Esto, en si mismo, no tiene nada que ver ni con la ESTAFA ni con la ESPECULACIÓN. ¿Acaso no es especulación el sistema de subasta de aprovechamientos medios recibidos por el ayuntamiento? Puede que no lo parezca porque se ampara en el pretexto legal de que el producto de esa subasta irá destinado al cumplimiento de una labor social, pero créeme es PURA ESPECULACIÓN. (¿se entiende por labor social el reparto de panfletos PARTIDISTAS anunciando lo bien que ha ido el “forum”, lo bien que lo hacemos y lo guapos que somos que periodicamente recibo en el buzón de mi casa?)
Pero ¿ no es aún mayor labor social el número de empleos directos e indirectos y el brutal tirón de todos los sectores industriales y de servicios que conlleva la actividad promotora? Entonces ¿por qué se le exige el cumplimiento de la función social SOLO al único agente que asume riesgos en esta actividad? ¿Por que no se instrumenta una forma para que sean TODOS los agentes intervinientes los que coparticipen en la realización en esa función social, empezando por el propietario del suelo. ¿Es eso justo? (Estas dos últimas preguntas son de carácter empírico, NO ESPERO una respuesta legal)
No interpretes CORIOLIS que esto es un alegato en defensa de los promotores, que los hay muy “chorizos”, no hay duda; pero no más que en cualquier otro ramo y en este caso se llevan la mayoria de unas “bofetadas” que en justicia debiéran repartirse entre unos cuantos más.
Para acabar, quisiera comentarte que, a mi, en este foro, me han tachado mas de una vez de volcar opiniones demasiado “legalistas” o “técnicas”. Nunca he hecho demasiado caso porque pienso que nadie debería intentar limitar la complejidad de las opiniones que se vierten en el foro más alla de donde tiene su propio límite de conocimientos. Pero en el caso de tu respuesta a Pablo P, creo que lejos de ser clarificador para el le puede llevar aun más a aumentar su confusión, ya que le aconsejas métodos de valoración que básicamente se utilizan para supuestos expropiatorios y que no se corresponderán al “valor de mercado” que él busca ya que:
.
1.- Muy probablemente van a dar como resultado una valoración inferiór a la que el está pidiendo por aplicación de unos valores catastrales desfasados.
2.- Alguno de esos métodos de valoración (básicamente el residual dinámico) son de una complejidad que en la práctica son pocos los técnicos que lo efectúan correctamente.
3.- El que muy probablemente está aplicando es el de comparación que es el que en la práctica se utiliza para todo tipo de suelos. Y paradojicamente la LRSV lo asigna como apropiado para el SNU o el SUND, lo que probablemente no es su caso.
Creo que no debe contestarse “cualquier cosa” solo para hacer alarde de unos conocimientos exhaustivos. Una respuesta no es menos acertada por ser más corta y posiblemente sea más util para aquel que pregunta sin ningún conocimiento urbanístico. Pero evidentemente esta es solo mi OPINION. Personalmente preferiría un foro más abierto al debate sobre urbanismo, sobre sus resultados y sobre las normas que lo rigen y no tipo “consultorio” como en la práctica es. Pero bueno... esto es lo que hay, el que quiera que se quede y el que no, nadie le obliga. Espero sinceramente que no te molestes por esta respuesta, solo quiero poner de relieve que hay muchas otras formas de ver las cosas que son tan válidas como cualquiera y que sumarse a corrientes de opinión generalmente aceptadas no tiene por que ser necesariamente acertado.
Un saludo.
Hola manolito... Agradezco tu intervención y es un placer contar contigo en este foro en el que, como tú, considero que el tono debiera ser más orientado hacia el debate sobre el urbanismo afrontado desde las diversas disciplinas que lo tratan y no tanto como un centro de consultas.
Por lo demás:
1. El 10% de cesión lo es del aprovechamiento. Evidentemente el aprovechamiento no es algo inmaterial -pregunta a los registradores de la propiedad en Cataluña sobre la inscripción de aprovechamiento como finca independiente y muchos te la negaran no obstante la previsión del RD 1093/1997 y ello porque la figura de la transferencia de aprovechamientos no existe en la normativa urbanística catalana-, y, por lo tanto, se sustenta en suelo. Pero -supuesto muy hipotético pero pretendidamente clarificador-, el aprovechamiento del 10% se puede materializar en 10 m2 de suelo de un ámbito de desarrollo sistemático de 100.000 m2, esos 10 m2 son los que se cederan y no el 10% de 100.000, o lo que es lo mismo, 10.000 m2.
Por lo tanto, considero que la base de partida para el cálculo ofrecida al propietario por el promotor es errónea.
Como tú muy bien dices las normas de valoración recogidas en la LRSV y en la ORden 30.11.94 son de general aplicación en las expropiaciones. Pero no sólo en ellas, los proyectos de reparcelación a la hora de evaluar la viabilidad del ámbito lo debieran aplicar sistemáticamente, pues este es el sentido de los dictamenes periciales emitidos en via jurisdiccional sobre cuyo resultado se apoya la decisión de los tribunales.
Evidentemente el promotor tiene todo el derecho a obtener un beneficio... beneficio derivado del propio riesgo que asume... Pero dicho beneficio debiera atender a unos parámetros de racionalidad.
Por ejemplo, cuando se contratan obras con la administración aparece fijado normativamente tanto el coste de estructura (entre el 14 y el 17 %), como el beneficio industrial (el 6%).... Por qué no utilizar los mismos parámetros con los propietarios de suelo?... Qué se les pretende engañar... ES QUIZÁS EL MERCADO INMOBILIARIO UN ZOCO en el que todo vale y todo depende de la habilidad negociadora del más listillo?
Evidentemente no pretendo que sea fijado normativamente el marge exacto de los aspectos objeto de negociación y, mucho menos, que dicho 6% de beneficio sea de obligatoria y general aplicación, pero también digo que la estrategia negociadora de la promotora en cuestión no es correcta.
Quizás me excedí utilizando el término que empleé pues más que "estafador" el promotor en cuestión me parece poco hábil... pero no es más que una percepción.
Es evidente que dicho 10% de cesión produce un demérito pero dicho demérito se compensa con el proceso de transformación del suelo.... si no de qué se operaría de esta forma desde 1976?
Por otro lado, en relación a la vivienda protegida, la nueva normativa reguladora introduce una figura que se dejó de aplicar hacia 1997: la vivienda de precio tasado, que ahora se viene en llamar VIVIENDA DE PRECIO CONCERTADO... Dicho precio concertado -superior al general-, se compensa suficientemente con los materiales empleados en la construcción y convierte en muy atractivo para un determinado sector de la demanda inmobiliaria el acceso a la vivenda.
Finalmente, creo que la nueva dinámica insinuada por la Ley 2/2002 y ratificada por la ley 10/2004, incidirá en la estabilización del precio de la vivienda... Aunque supongo debido a una disminución en las calidades de la vivienda libre.
Por lo demás:
1. El 10% de cesión lo es del aprovechamiento. Evidentemente el aprovechamiento no es algo inmaterial -pregunta a los registradores de la propiedad en Cataluña sobre la inscripción de aprovechamiento como finca independiente y muchos te la negaran no obstante la previsión del RD 1093/1997 y ello porque la figura de la transferencia de aprovechamientos no existe en la normativa urbanística catalana-, y, por lo tanto, se sustenta en suelo. Pero -supuesto muy hipotético pero pretendidamente clarificador-, el aprovechamiento del 10% se puede materializar en 10 m2 de suelo de un ámbito de desarrollo sistemático de 100.000 m2, esos 10 m2 son los que se cederan y no el 10% de 100.000, o lo que es lo mismo, 10.000 m2.
Por lo tanto, considero que la base de partida para el cálculo ofrecida al propietario por el promotor es errónea.
Como tú muy bien dices las normas de valoración recogidas en la LRSV y en la ORden 30.11.94 son de general aplicación en las expropiaciones. Pero no sólo en ellas, los proyectos de reparcelación a la hora de evaluar la viabilidad del ámbito lo debieran aplicar sistemáticamente, pues este es el sentido de los dictamenes periciales emitidos en via jurisdiccional sobre cuyo resultado se apoya la decisión de los tribunales.
Evidentemente el promotor tiene todo el derecho a obtener un beneficio... beneficio derivado del propio riesgo que asume... Pero dicho beneficio debiera atender a unos parámetros de racionalidad.
Por ejemplo, cuando se contratan obras con la administración aparece fijado normativamente tanto el coste de estructura (entre el 14 y el 17 %), como el beneficio industrial (el 6%).... Por qué no utilizar los mismos parámetros con los propietarios de suelo?... Qué se les pretende engañar... ES QUIZÁS EL MERCADO INMOBILIARIO UN ZOCO en el que todo vale y todo depende de la habilidad negociadora del más listillo?
Evidentemente no pretendo que sea fijado normativamente el marge exacto de los aspectos objeto de negociación y, mucho menos, que dicho 6% de beneficio sea de obligatoria y general aplicación, pero también digo que la estrategia negociadora de la promotora en cuestión no es correcta.
Quizás me excedí utilizando el término que empleé pues más que "estafador" el promotor en cuestión me parece poco hábil... pero no es más que una percepción.
Es evidente que dicho 10% de cesión produce un demérito pero dicho demérito se compensa con el proceso de transformación del suelo.... si no de qué se operaría de esta forma desde 1976?
Por otro lado, en relación a la vivienda protegida, la nueva normativa reguladora introduce una figura que se dejó de aplicar hacia 1997: la vivienda de precio tasado, que ahora se viene en llamar VIVIENDA DE PRECIO CONCERTADO... Dicho precio concertado -superior al general-, se compensa suficientemente con los materiales empleados en la construcción y convierte en muy atractivo para un determinado sector de la demanda inmobiliaria el acceso a la vivenda.
Finalmente, creo que la nueva dinámica insinuada por la Ley 2/2002 y ratificada por la ley 10/2004, incidirá en la estabilización del precio de la vivienda... Aunque supongo debido a una disminución en las calidades de la vivienda libre.
!Curioso y particular punto de vista e interpretación de ciertas Normativas por parte de coriolis y jordieg (¿o son el mismo?)!
Creo confunden sistemático con asistemático en lo referente a desarrollo urbanístico.
No entiendo lo que cita jordieg de "ceder 10m2 en una actuación urbanística de 100.000 m2" ??
En lo referente a Viviendas de Precio Tasado, o de Precio Concertado que cita, que entiendo son las que en mi comunidad se denominan de Precio Autonómico, se han creado para intentar que los promotores se interesen por dicha promoción, dado que el tema de las VPO de regimen General o Especial es un "desastre". (Me remito a los resultados del último cuatrienio)
Con respecto a la consideración de que debería fijarse un "beneficio del 6% a los promotores privados" me parece que quien lo vierte desconoce de forma preclara lo que es una promoción inmobiliaria.
En lo referente a que este foro debiera ser solo para "supuestamente entendidos" estoy en total desacuerdo. Para eso decirle al Administrador que cree un "Foro de Expertos para Debate".
Saludos
Creo confunden sistemático con asistemático en lo referente a desarrollo urbanístico.
No entiendo lo que cita jordieg de "ceder 10m2 en una actuación urbanística de 100.000 m2" ??
En lo referente a Viviendas de Precio Tasado, o de Precio Concertado que cita, que entiendo son las que en mi comunidad se denominan de Precio Autonómico, se han creado para intentar que los promotores se interesen por dicha promoción, dado que el tema de las VPO de regimen General o Especial es un "desastre". (Me remito a los resultados del último cuatrienio)
Con respecto a la consideración de que debería fijarse un "beneficio del 6% a los promotores privados" me parece que quien lo vierte desconoce de forma preclara lo que es una promoción inmobiliaria.
En lo referente a que este foro debiera ser solo para "supuestamente entendidos" estoy en total desacuerdo. Para eso decirle al Administrador que cree un "Foro de Expertos para Debate".
Saludos
1.- coriolis y jordieg son el mismo.
2.- Si concretas la supuesta confusión entre asistemático y sistemático te la explico con detalle.
3.- Me refiero -en un supuesto más que hipotético-, al aprovechamiento medio del sector.
4.- Evidentemente: la VPO de régimen general es un desastre.
5.- La referencia al beneficio industrial del TRLCAP la hacía a título de ejemplo.
6.- En ningún momento me refería a la restricción del foro a supuestamente entendidos sino al planteamiento de cuestiones que trascienden el caso concreto pero que lo presuponen y enmarcan dentro del sistema urbanístico.
2.- Si concretas la supuesta confusión entre asistemático y sistemático te la explico con detalle.
3.- Me refiero -en un supuesto más que hipotético-, al aprovechamiento medio del sector.
4.- Evidentemente: la VPO de régimen general es un desastre.
5.- La referencia al beneficio industrial del TRLCAP la hacía a título de ejemplo.
6.- En ningún momento me refería a la restricción del foro a supuestamente entendidos sino al planteamiento de cuestiones que trascienden el caso concreto pero que lo presuponen y enmarcan dentro del sistema urbanístico.
Hola Jordileg, gracias por tu consideración, pero debo decir que el placer es mío:
Entiendo y comparto el argumento de tu supesto de 10 m2. pero si te fijas yo no he dicho lo contrario, mi puntualización era que para materializar ese aprovechamiento la administración necesita SUELO, y la ley obliga a ceder gratuita y obligatoriamente “El suelo correspondiente a...”. No he tenido ocasión de comentarlo con ningún registrador, pero supongo que el hecho de no inscribir aprovechamientos como finca independiente se deriva de la inexistencia de un SUELO donde materializarlo, que es lo que cita TEXTUALMENTE la Ley. Evidentemente ese 10 % de aprovechamiento no tiene por qué materializarse necesariamente en el 10% del suelo de aprovechamiento privado. Pero tampoco hagamos de la excepción una norma, normalmente en los ámbitos de una sola calificación las dos magnitudes suelen corresponderse. En fin, los dos hablamos de lo mismo, es solo una cuestión de matices y en cualquier caso, aunque la pregunta primera nos hablara de suelo, doy por hecho que la empresa constructora interesada se refería a aprovechamiento, lo que ocurre es que es bastante más gráfico y comprensible para un neófito planteárselo en téminos de suelo.
La teoría y la práctica son cosas muy distintas, y en este sector más. Las normas de valoración de la LRSV son de aplicación en las reparcelaciones únicamente en el caso de que no haya un acuerdo distinto entre los particulares, así lo recoge el Art 120.1.b Ley 2/2002 (LUC). La aplicación de dichas normas en reparcelación tiene la utilidad de proveer criterios homogéneos de valoración sobre cada tipo de aprovechamiento por encima de intereses particulares, pero la aplicación de dichas normas no arroja un valor de mercado REAL. La aplicación del método residual contempla unos costes de financiación y un porcentaje de beneficio por la operación de transformación que el precio de mercado NO DESCUENTA. Los propietarios prefieren creer que las calles surgen por generación espontánea, que se pueden empezar la semana que viene y que se acaban en un mes, algunos incluso creen que las pone el ayuntamiento gratuitamente (jaja). El planteamiento general de los propietarios SUELE ser el siguiente: “aquí salen X casas y cada casa se vende por Y, por tanto el precio es el producto de XY”, Si ya es complicado hacerle entender que la casa no se hace sola, imagínate las calles... No Jordileg, si un promotor para hacer una oferta sobre un suelo basara su valoración en la aplicación de las normas LRSV, nunca compraría NADA.
Entiendo y comparto el argumento de tu supesto de 10 m2. pero si te fijas yo no he dicho lo contrario, mi puntualización era que para materializar ese aprovechamiento la administración necesita SUELO, y la ley obliga a ceder gratuita y obligatoriamente “El suelo correspondiente a...”. No he tenido ocasión de comentarlo con ningún registrador, pero supongo que el hecho de no inscribir aprovechamientos como finca independiente se deriva de la inexistencia de un SUELO donde materializarlo, que es lo que cita TEXTUALMENTE la Ley. Evidentemente ese 10 % de aprovechamiento no tiene por qué materializarse necesariamente en el 10% del suelo de aprovechamiento privado. Pero tampoco hagamos de la excepción una norma, normalmente en los ámbitos de una sola calificación las dos magnitudes suelen corresponderse. En fin, los dos hablamos de lo mismo, es solo una cuestión de matices y en cualquier caso, aunque la pregunta primera nos hablara de suelo, doy por hecho que la empresa constructora interesada se refería a aprovechamiento, lo que ocurre es que es bastante más gráfico y comprensible para un neófito planteárselo en téminos de suelo.
La teoría y la práctica son cosas muy distintas, y en este sector más. Las normas de valoración de la LRSV son de aplicación en las reparcelaciones únicamente en el caso de que no haya un acuerdo distinto entre los particulares, así lo recoge el Art 120.1.b Ley 2/2002 (LUC). La aplicación de dichas normas en reparcelación tiene la utilidad de proveer criterios homogéneos de valoración sobre cada tipo de aprovechamiento por encima de intereses particulares, pero la aplicación de dichas normas no arroja un valor de mercado REAL. La aplicación del método residual contempla unos costes de financiación y un porcentaje de beneficio por la operación de transformación que el precio de mercado NO DESCUENTA. Los propietarios prefieren creer que las calles surgen por generación espontánea, que se pueden empezar la semana que viene y que se acaban en un mes, algunos incluso creen que las pone el ayuntamiento gratuitamente (jaja). El planteamiento general de los propietarios SUELE ser el siguiente: “aquí salen X casas y cada casa se vende por Y, por tanto el precio es el producto de XY”, Si ya es complicado hacerle entender que la casa no se hace sola, imagínate las calles... No Jordileg, si un promotor para hacer una oferta sobre un suelo basara su valoración en la aplicación de las normas LRSV, nunca compraría NADA.
(continuación...)
El demérito producido por la cesión del 10% no se compensa intrínsecamente por el simple hecho de transformar el suelo, (eso sería válido si tal suelo se vendiera por el importe resultante de aplicar las normas de valoración). Ese demérito SE TIENE QUE COMPENSAR con el resto de productos inmobiliarios obtenidos. Independientemente de lo que cada uno opine sobre este particular, el resultado es que: por un lado el 90% restante va a ser un 10% más caro en su momento de venta, y por otro ese 10% de cesión, la administración no lo utiliza (en lineas generales) para facilitar la puesta en el mercado de viviendas asequibles.
El 10% de VPC no es “en vez de..”, es “además de..”. Evidentemente que es una alternativa muy atractiva para la demanda el acceso a este régimen de vivienda, pero sigue siendo a cuenta de que la libre sea todavía más cara. Dejando a un lado los delirios constructivos tipo “rey Fahd” la diferencia económica entre poner unos materiales de acabado “muy buenos” a ponerlos “muy malos” no va más allá de 3.000.000 Pts en un pisito de unos 80-90m2 y NO ES ESA ni mucho menos la diferencia existente entre el precio de un régimen y el otro. Los “muy buenos acabados” son un argumento comercial. En términos de coste no tienen una incidencia tan significativa como para poder abastecer al mercado de viviendas asequibles.
Sin embargo estoy de acuerdo contigo en que la 10/2004 va a ayudar a estabilizar el precio de la vivienda, pero por la sencilla razón de que no las va a poder comprar NI DIOS. La obligación inmediata de dotar a un gran número de ámbitos de planeamiento con un 20% de VPO+10% de VPC en algunos casos, es como llevar un cargamento de alimentos a Etiopía, está muy bien, pero se lo van a comer entre unos cuantos y el resto van a seguir muriéndose de hambre. La solución DEFINITIVA pasa inevitablemente por que ellos puedan producir sus alimentos en cantidad suficiente. Extrapolando este supuesto al tema de la vivienda asequible, la solución no pasa por poner al abasto de unos cuantos viviendas de precio asequible, eso es solo un PARCHE. La solución definitiva pasa ineludiblemente por poner en el mercado SUELO con precio asequible, y ese competencia es EXCLUSIVA de la administración. El suelo, como cualquier otro recurso, se encarece en proporción directa a su escasez y no sé si sabes que, por ejemplo en Barcelona capital, del precio total de una vivienda, aproximadamente un 60-65% de ese valor corresponde al suelo.
El demérito producido por la cesión del 10% no se compensa intrínsecamente por el simple hecho de transformar el suelo, (eso sería válido si tal suelo se vendiera por el importe resultante de aplicar las normas de valoración). Ese demérito SE TIENE QUE COMPENSAR con el resto de productos inmobiliarios obtenidos. Independientemente de lo que cada uno opine sobre este particular, el resultado es que: por un lado el 90% restante va a ser un 10% más caro en su momento de venta, y por otro ese 10% de cesión, la administración no lo utiliza (en lineas generales) para facilitar la puesta en el mercado de viviendas asequibles.
El 10% de VPC no es “en vez de..”, es “además de..”. Evidentemente que es una alternativa muy atractiva para la demanda el acceso a este régimen de vivienda, pero sigue siendo a cuenta de que la libre sea todavía más cara. Dejando a un lado los delirios constructivos tipo “rey Fahd” la diferencia económica entre poner unos materiales de acabado “muy buenos” a ponerlos “muy malos” no va más allá de 3.000.000 Pts en un pisito de unos 80-90m2 y NO ES ESA ni mucho menos la diferencia existente entre el precio de un régimen y el otro. Los “muy buenos acabados” son un argumento comercial. En términos de coste no tienen una incidencia tan significativa como para poder abastecer al mercado de viviendas asequibles.
Sin embargo estoy de acuerdo contigo en que la 10/2004 va a ayudar a estabilizar el precio de la vivienda, pero por la sencilla razón de que no las va a poder comprar NI DIOS. La obligación inmediata de dotar a un gran número de ámbitos de planeamiento con un 20% de VPO+10% de VPC en algunos casos, es como llevar un cargamento de alimentos a Etiopía, está muy bien, pero se lo van a comer entre unos cuantos y el resto van a seguir muriéndose de hambre. La solución DEFINITIVA pasa inevitablemente por que ellos puedan producir sus alimentos en cantidad suficiente. Extrapolando este supuesto al tema de la vivienda asequible, la solución no pasa por poner al abasto de unos cuantos viviendas de precio asequible, eso es solo un PARCHE. La solución definitiva pasa ineludiblemente por poner en el mercado SUELO con precio asequible, y ese competencia es EXCLUSIVA de la administración. El suelo, como cualquier otro recurso, se encarece en proporción directa a su escasez y no sé si sabes que, por ejemplo en Barcelona capital, del precio total de una vivienda, aproximadamente un 60-65% de ese valor corresponde al suelo.
(continuacion 2...)
La muy citada LRSV 6/98 y el RDL 4/2000 en su Art 1.1 hicieron un intento de liberalizar suelo otorgando el carácter residual del mismo al urbanizable y acotando los conceptos para clasificar el SNU pero aún antes de que este último precepto fuera declarado inconstitucional los municipios NO LO APLICARON en sus planeamientos, y pese a no tener en este momento la obligación legal de aplicarlo, podrían hacerlo si quisieran. Esta es una postura que yo personalmente puedo llegar a entender, pero independientemente de ello, es indiscutible que NO HA AYUDADO en absoluto a poner en circulación suelo a precio asequible.
Para acabar y con ánimo justificar mi anterior exposición, voy a exponer un supuesto muy sencillo, pero no por ello menos ajustado a la realidad.
Supongamos la ejecución de una vivienda de VPO en el nucleo urbano de Barcelona a día de hoy.
Precio medio 1m2 construible 380.000 Pts
Precio medio 1m2 Ejecución material 130.000 Pts
30% Gastos generales s/PEM 39.000 Pts
Financieros (voy a ser generoso) 0 Pts
TOTAL 549.000 Pts / m2
Pasémoslo a coste x m2 UTIL (x1.15) 631.350 Pts/ m2
Supongamos un piso de 70m2 UTILES 44.194.500 Pts - - - coste puro, sin Bº
Importe de venta de este piso aplicando
el módulo Zona A. (271.542 Pts/m2 util) 19.007.936 Pts
PERDIDAS - 25.186.563 Pts
Precio de venta de ese mismo piso
en régimen libre considerando un
25% de márgen s/coste 55.243.125 Pts
Supongamos ahora que la promoción consta de 100 viviendas, 80 de las cuales son libres y 20 protegidas ¿ Cual debería ser el incremento en el precio de venta de la vivienda libre para mantener, que no incrementar, ese mismo importe de beneficio?
25.186.563 Pts x 20 uniades = 503.731.267 Pts / 80 unidades = 6.296.241
Precio venta inicial en régimen libre 55.243.125 Pts
Imputación unitaria pérdidas VPO 6.296.241 Pts
Precio de venta final del mismo piso 61.539.766 Pts
Incremento % compensación 11.4 %
Y fíjate, compañero, que solo hemos neutralizado las pérdidas originadas por la VPO, hemos renunciado a obtener un beneficio de esos 20 pisos y además no hemos entrado a valorar la operación en términos de rentabilidad que por supuesto se queda por debajo del 25 % ya que en este sencillo ejercicio no se contemplan los recursos empleados para llevar a cabo la VPO.
Y si ahora le añadimos un 10% de VPC es todavía ¡¡más divertido!!. Real como la vida misma.
Un saludo.
P.D.Canosarq, amigo, si no te importa no pongas en mi boca cosas que yo no he dicho. Simplemente me limité a exponer cuales serían mis preferencias respecto a lo que yo CREO que debería ser un FORO de urbanismo. Y por cierto, yo no recuerdo haber preguntado nunca si el alias “ANONIMO” que aparece eventualmente en este foro para darte “jabón” eres tú mismo.
La muy citada LRSV 6/98 y el RDL 4/2000 en su Art 1.1 hicieron un intento de liberalizar suelo otorgando el carácter residual del mismo al urbanizable y acotando los conceptos para clasificar el SNU pero aún antes de que este último precepto fuera declarado inconstitucional los municipios NO LO APLICARON en sus planeamientos, y pese a no tener en este momento la obligación legal de aplicarlo, podrían hacerlo si quisieran. Esta es una postura que yo personalmente puedo llegar a entender, pero independientemente de ello, es indiscutible que NO HA AYUDADO en absoluto a poner en circulación suelo a precio asequible.
Para acabar y con ánimo justificar mi anterior exposición, voy a exponer un supuesto muy sencillo, pero no por ello menos ajustado a la realidad.
Supongamos la ejecución de una vivienda de VPO en el nucleo urbano de Barcelona a día de hoy.
Precio medio 1m2 construible 380.000 Pts
Precio medio 1m2 Ejecución material 130.000 Pts
30% Gastos generales s/PEM 39.000 Pts
Financieros (voy a ser generoso) 0 Pts
TOTAL 549.000 Pts / m2
Pasémoslo a coste x m2 UTIL (x1.15) 631.350 Pts/ m2
Supongamos un piso de 70m2 UTILES 44.194.500 Pts - - - coste puro, sin Bº
Importe de venta de este piso aplicando
el módulo Zona A. (271.542 Pts/m2 util) 19.007.936 Pts
PERDIDAS - 25.186.563 Pts
Precio de venta de ese mismo piso
en régimen libre considerando un
25% de márgen s/coste 55.243.125 Pts
Supongamos ahora que la promoción consta de 100 viviendas, 80 de las cuales son libres y 20 protegidas ¿ Cual debería ser el incremento en el precio de venta de la vivienda libre para mantener, que no incrementar, ese mismo importe de beneficio?
25.186.563 Pts x 20 uniades = 503.731.267 Pts / 80 unidades = 6.296.241
Precio venta inicial en régimen libre 55.243.125 Pts
Imputación unitaria pérdidas VPO 6.296.241 Pts
Precio de venta final del mismo piso 61.539.766 Pts
Incremento % compensación 11.4 %
Y fíjate, compañero, que solo hemos neutralizado las pérdidas originadas por la VPO, hemos renunciado a obtener un beneficio de esos 20 pisos y además no hemos entrado a valorar la operación en términos de rentabilidad que por supuesto se queda por debajo del 25 % ya que en este sencillo ejercicio no se contemplan los recursos empleados para llevar a cabo la VPO.
Y si ahora le añadimos un 10% de VPC es todavía ¡¡más divertido!!. Real como la vida misma.
Un saludo.
P.D.Canosarq, amigo, si no te importa no pongas en mi boca cosas que yo no he dicho. Simplemente me limité a exponer cuales serían mis preferencias respecto a lo que yo CREO que debería ser un FORO de urbanismo. Y por cierto, yo no recuerdo haber preguntado nunca si el alias “ANONIMO” que aparece eventualmente en este foro para darte “jabón” eres tú mismo.
!Palabra de honor que yo no soy "anónimo"!
Yo nunca he dicho que tu dijeras nada en particular, sino que entiendo (y mantengo) que el foro no debe convertirse en en "foro de expertos".
No me metais en vuestros "piques", que yo me limito a responder lo que buenamente entiendo que puedo contestar, sin otras pretensiones.
Yo nunca he dicho que tu dijeras nada en particular, sino que entiendo (y mantengo) que el foro no debe convertirse en en "foro de expertos".
No me metais en vuestros "piques", que yo me limito a responder lo que buenamente entiendo que puedo contestar, sin otras pretensiones.
Aunque no soy interviniente habitual en este foro de urbanismo, me doy una vuelta por aquí de vez en cuando, y la verdad es que, al menos visto desde fuera, como no-especialista en la materia, tengo la impresión de que en este foro, gracias a tres o cuatro foristas habituales, hay un 'nivelazo' impresionante.
Uno de esos foristas habituales, cuya experiencia y conocimientos nadie puede poner en duda, ha dicho que preferiría 'un foro más abierto al debate sobre urbanismo, sobre sus resultados y sobre las normas que lo rigen y no tipo “consultorio” como en la práctica es este'. Y yo digo: ¡ojalá otros foros de este portal tuvieran el mismo nivel que este!.
Yo creo, estimado y admirado manolito, que este foro ya está totalmente abierto al debate sobre urbanismo. El hecho de que algunos foristas, particulares y abogados, lo utilicen para intentar encontrar respuestas a sus preguntas o inquietudes 'tipo consultorio' entra dentro de lo razonable y en nada debería entorpecer o limitar debates del más alto nivel sobre urbanismo en general, sobre las normas que lo rigen, e incluso sobre su 'filosofía'. Es más: me atrevería a decir que esas preguntas o temas planteadas por particulares o por profesionales no especialmente instruidos en urbanismo, deberían servir como 'mecha' de debates a más alto nivel, entre profesionales y funcionarios especializados en urbanismo.
Creo yo que si no hay más debate 'general' no será porque alguien lo impide, sino porque no hay muchos foristas interesados en ese debate 'genérico' (lo cual, en cierto modo, es una pena).
A mi modo de ver las cosas, lo ideal sería un sistema mixto, entrelazando preguntas o temas concretos con respuestas y debates de más 'nivel', pero, claro, como foro democrático que es, este foro es y será lo que los que él intervenimos queramos que sea...
Saludos a todos,
Uno de esos foristas habituales, cuya experiencia y conocimientos nadie puede poner en duda, ha dicho que preferiría 'un foro más abierto al debate sobre urbanismo, sobre sus resultados y sobre las normas que lo rigen y no tipo “consultorio” como en la práctica es este'. Y yo digo: ¡ojalá otros foros de este portal tuvieran el mismo nivel que este!.
Yo creo, estimado y admirado manolito, que este foro ya está totalmente abierto al debate sobre urbanismo. El hecho de que algunos foristas, particulares y abogados, lo utilicen para intentar encontrar respuestas a sus preguntas o inquietudes 'tipo consultorio' entra dentro de lo razonable y en nada debería entorpecer o limitar debates del más alto nivel sobre urbanismo en general, sobre las normas que lo rigen, e incluso sobre su 'filosofía'. Es más: me atrevería a decir que esas preguntas o temas planteadas por particulares o por profesionales no especialmente instruidos en urbanismo, deberían servir como 'mecha' de debates a más alto nivel, entre profesionales y funcionarios especializados en urbanismo.
Creo yo que si no hay más debate 'general' no será porque alguien lo impide, sino porque no hay muchos foristas interesados en ese debate 'genérico' (lo cual, en cierto modo, es una pena).
A mi modo de ver las cosas, lo ideal sería un sistema mixto, entrelazando preguntas o temas concretos con respuestas y debates de más 'nivel', pero, claro, como foro democrático que es, este foro es y será lo que los que él intervenimos queramos que sea...
Saludos a todos,
Canosarq, es que el ÚNICO que ha hablado de un foro de "expertos" o de "supuestamente entendidos" has sido TU, solo TU y nadie mas que TU (como dice la canción). Afortunadamente lo que se dice en el foro queda registrado para consulta de quien quiera.
Yo personalmente no estoy picado con nadie, intento simplemente participar en la construcción de un saludable debate sobre el particular que nos ocupa y agradezco que alguien intente dar una réplica a mis opiniones porque en el fondo es lo que yo sugería. !! más debate ¡¡.
En cualquier caso no veo de que manera podríamos los demás meterte en el presunto "pique", eso, si acaso ocurre, es porque te metes tu solito. ¿no será que el pique lo tienes tu con alguien?
Juanjo, me alegra volver a oirte en el foro y agradezco tu aportación de sentido común al mismo.
Un saludo.
Yo personalmente no estoy picado con nadie, intento simplemente participar en la construcción de un saludable debate sobre el particular que nos ocupa y agradezco que alguien intente dar una réplica a mis opiniones porque en el fondo es lo que yo sugería. !! más debate ¡¡.
En cualquier caso no veo de que manera podríamos los demás meterte en el presunto "pique", eso, si acaso ocurre, es porque te metes tu solito. ¿no será que el pique lo tienes tu con alguien?
Juanjo, me alegra volver a oirte en el foro y agradezco tu aportación de sentido común al mismo.
Un saludo.
