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Negociación con constructora
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Pena la darás tú y "yonorevientonada"
Mis participaciones e intervenciones en este foro ahí están, y me ratifico en todas y cada una.
!!Te has pasado varios pueblos!!
(Sobre todo en lo de TU::TU::TU) (Me ha parecido poco serio por TU.TU.TU.PARTE)
Sigo opinando que os confundís al intentar hacer de éste foro un "atril" de exposiciones "expertas" (supuestamente) de temas que, a dia de hoy, unicamente os habeis limitado a "copiar sentencias y estudios económicos de alguna promoción, -como la última tuya manolito- que cualquiera puede obtener de una simple Base de Datos o basadas en casos hipóteticos (o sea no reales)".
¿Pero en vuestras respuestas habeis manifestado alguna solución u opinión particular a las preguntas que formulan los foreros?
!!!Me alegro mucho de haberte dado pena!!!
NOTA: No hace falta que me respondas. Seguro supero el trauma.
Mis participaciones e intervenciones en este foro ahí están, y me ratifico en todas y cada una.
!!Te has pasado varios pueblos!!
(Sobre todo en lo de TU::TU::TU) (Me ha parecido poco serio por TU.TU.TU.PARTE)
Sigo opinando que os confundís al intentar hacer de éste foro un "atril" de exposiciones "expertas" (supuestamente) de temas que, a dia de hoy, unicamente os habeis limitado a "copiar sentencias y estudios económicos de alguna promoción, -como la última tuya manolito- que cualquiera puede obtener de una simple Base de Datos o basadas en casos hipóteticos (o sea no reales)".
¿Pero en vuestras respuestas habeis manifestado alguna solución u opinión particular a las preguntas que formulan los foreros?
!!!Me alegro mucho de haberte dado pena!!!
NOTA: No hace falta que me respondas. Seguro supero el trauma.
En efecto Juanjo... la cuestión más liviana puede generar un debate que se adentra en lo que son los principios que ordenan el sistema urbanístico.
manolito... En efecto, los criterios de valoración son, en principio, los que las partes disponen de mutuo acuerdo en un proyecto de reparcelación. No obstante, por ser generalmente aceptados y estar normativamente establecidos, los criterios establecidos y los métodos de valoración que utiliza la LRSV son referencia obligada en todo proceso de valoración.
En cuanto a la puesta en el mercado del suelo suficiente que facilite la rebaja de su precio y el carácter residual del SUrb otorgado por la LRSV. El carácter residual del suelo urbanizable no favorece un desarrollo racional de la ciudad. Además, no se tienen en cuenta los costes que suponen el mantenimento de las nuevas urbanizaciones y la urbanización de los sistemas de conexión a dichos nuevos sectores.
Evidentemente, estamos ante un mercado -el del suelo-, extraordinariamente rígido y que responde con excesiva lentitud a la demanda de nueva vivienda.
En efecto, como afirmas el valor de venta se puede obtener del sumatorio de los siguientes componentes:
Vv =Vrs + Ve +Hp +Al +Ga +Gf +Gfi +Ge +Bp
Vv=Valor en venta
Vrs=Valor de repercusión del sòl
Ve=Valor de la edificación
Hp=Honorarios professionales
AI=Recursos de las Haciendas locales
Ga=Gastos de acometidas
Gf=Gravamenes fiscales no locales
Gfi=Gastos financieros
Ge=Gastos empresariales
Bp=Beneficio del promotor edificador
Siendo gastos generales los parámetros Hp a Ge.
Dichos gastos generales sobre el PEM (presupuesto de ejecución material), los cifras -sin contar gasto financiero-, en el 30%.
En contratación administrativa de obras los gastos generales se cifran entre el 13% y el 17%.
Por otro lado, el beneficio en contratación administrativa se cifra en el 6%. Tu partes de un 25% de margen.
Con estas consideraciones lanzo una hipótesis: el urbanismo de obra pública es más eficiente.
manolito... En efecto, los criterios de valoración son, en principio, los que las partes disponen de mutuo acuerdo en un proyecto de reparcelación. No obstante, por ser generalmente aceptados y estar normativamente establecidos, los criterios establecidos y los métodos de valoración que utiliza la LRSV son referencia obligada en todo proceso de valoración.
En cuanto a la puesta en el mercado del suelo suficiente que facilite la rebaja de su precio y el carácter residual del SUrb otorgado por la LRSV. El carácter residual del suelo urbanizable no favorece un desarrollo racional de la ciudad. Además, no se tienen en cuenta los costes que suponen el mantenimento de las nuevas urbanizaciones y la urbanización de los sistemas de conexión a dichos nuevos sectores.
Evidentemente, estamos ante un mercado -el del suelo-, extraordinariamente rígido y que responde con excesiva lentitud a la demanda de nueva vivienda.
En efecto, como afirmas el valor de venta se puede obtener del sumatorio de los siguientes componentes:
Vv =Vrs + Ve +Hp +Al +Ga +Gf +Gfi +Ge +Bp
Vv=Valor en venta
Vrs=Valor de repercusión del sòl
Ve=Valor de la edificación
Hp=Honorarios professionales
AI=Recursos de las Haciendas locales
Ga=Gastos de acometidas
Gf=Gravamenes fiscales no locales
Gfi=Gastos financieros
Ge=Gastos empresariales
Bp=Beneficio del promotor edificador
Siendo gastos generales los parámetros Hp a Ge.
Dichos gastos generales sobre el PEM (presupuesto de ejecución material), los cifras -sin contar gasto financiero-, en el 30%.
En contratación administrativa de obras los gastos generales se cifran entre el 13% y el 17%.
Por otro lado, el beneficio en contratación administrativa se cifra en el 6%. Tu partes de un 25% de margen.
Con estas consideraciones lanzo una hipótesis: el urbanismo de obra pública es más eficiente.
Jordileg, perdona mi tardanza en responder, pero es que no podía parar de reirme con el tema de la hipótesis y no se hacer las dos cosas al mismo tiempo.
Bueno, ahora en serio. Estoy de acuerdo contigo en que el carácter residual del urbanizable no favorece el desarrollo racional del municipio, y por eso dije que yo, personalmente, podía llegar a entender la no aplicación. En cuanto a la urbanización de los sistemas de conexión a dichos sectores creo que es algo que no debería preocuparle especialmente a la administración y si al promotor de la transformación que ya valorará a su cuenta y riesgo si merece la pena o no. Los gastos de mantenimiento de la urbanización pueden correr perfectamente a cargo de los usuarios de la misma mediante una Entidad Urbanística de Conservación o mediante un suplemento específico en su cuota del IBI, similar al modelo francés donde el estatuto de propietario está gravado en mayor medida que aquí. Todo eso, si se sabe de antemano, el mercado lo descuenta en su valoración del producto inmobiliario, y si no es lo suficientemente atractivo pues no lo consumirá, sencillamente.
Pero el caso es que al menos sugería una solución para favorecer el suelo asequible. Lo que yo no encuentro lógico es decir: “esto no vale” y NO proponer ninguna alternativa que persiga el mismo fin. La ”solución” de cargar a los productores de suelo con unas pérdidas derivadas de la ejecución de VPO en primer lugar NO incide en el ORIGEN del problema que es el suelo, y en segundo lugar es a costa de que las libres sean MAS CARAS. ( disculpa que me reitere en mi visión del promotor como un simple transformador de recursos ). Sinceramente creo que esta ley tiene mucho de populista y muy poco de útil para el fin que presuntamente persigue.
Si en contratación administrativa los gastos generales se cifran entre un 13% y un 17% y además están incluidos en ese concepto los gastos financieros, YA SE PORQUE SE DESVIAN TODOS LOS PRESUPUESTOS de ejecución de obras públicas. Bueno, coñas aparte, la fórmula es correcta, pero no creo que se pueda acotar tanto y acertar cuando no tienes de antemano ni el grado ni el plazo ni el tipo de endeudamiento, no se valoran costes de comercialización, etc, etc, etc. El 6% de márgen como comprenderás en un proceso cuyo ciclo de maduración se puede promediar perfectamente en 36 meses no cubre ni la retribución del capital ni mucho menos la prima de riesgo y cualquier producto del tesoro público, como coste de oportunidad, ya te da esa rentabilidad para ese plazo.
Pero hagámos un poderoso ejercicio de imaginación y supongamos que dentro de la absuluta ineficacia de la administración hay un alto nivel de eficiencia. ¿entonces por qué motivo crees tú que la administración PRIVA a sus administrados del privilegio de disfrutar de la misma materializándola en viviendas de precio asequible? Y más teniendo en cuenta que el valor de adquisición del suelo para materializarlo proviene de la cesión obligatoria del 10% y su coste es CERO (por favor, no me digas que tiene que sufragar un 10% del coste de la urbanización, ya me duelen las mandíbulas.)
Un saludo.
Bueno, ahora en serio. Estoy de acuerdo contigo en que el carácter residual del urbanizable no favorece el desarrollo racional del municipio, y por eso dije que yo, personalmente, podía llegar a entender la no aplicación. En cuanto a la urbanización de los sistemas de conexión a dichos sectores creo que es algo que no debería preocuparle especialmente a la administración y si al promotor de la transformación que ya valorará a su cuenta y riesgo si merece la pena o no. Los gastos de mantenimiento de la urbanización pueden correr perfectamente a cargo de los usuarios de la misma mediante una Entidad Urbanística de Conservación o mediante un suplemento específico en su cuota del IBI, similar al modelo francés donde el estatuto de propietario está gravado en mayor medida que aquí. Todo eso, si se sabe de antemano, el mercado lo descuenta en su valoración del producto inmobiliario, y si no es lo suficientemente atractivo pues no lo consumirá, sencillamente.
Pero el caso es que al menos sugería una solución para favorecer el suelo asequible. Lo que yo no encuentro lógico es decir: “esto no vale” y NO proponer ninguna alternativa que persiga el mismo fin. La ”solución” de cargar a los productores de suelo con unas pérdidas derivadas de la ejecución de VPO en primer lugar NO incide en el ORIGEN del problema que es el suelo, y en segundo lugar es a costa de que las libres sean MAS CARAS. ( disculpa que me reitere en mi visión del promotor como un simple transformador de recursos ). Sinceramente creo que esta ley tiene mucho de populista y muy poco de útil para el fin que presuntamente persigue.
Si en contratación administrativa los gastos generales se cifran entre un 13% y un 17% y además están incluidos en ese concepto los gastos financieros, YA SE PORQUE SE DESVIAN TODOS LOS PRESUPUESTOS de ejecución de obras públicas. Bueno, coñas aparte, la fórmula es correcta, pero no creo que se pueda acotar tanto y acertar cuando no tienes de antemano ni el grado ni el plazo ni el tipo de endeudamiento, no se valoran costes de comercialización, etc, etc, etc. El 6% de márgen como comprenderás en un proceso cuyo ciclo de maduración se puede promediar perfectamente en 36 meses no cubre ni la retribución del capital ni mucho menos la prima de riesgo y cualquier producto del tesoro público, como coste de oportunidad, ya te da esa rentabilidad para ese plazo.
Pero hagámos un poderoso ejercicio de imaginación y supongamos que dentro de la absuluta ineficacia de la administración hay un alto nivel de eficiencia. ¿entonces por qué motivo crees tú que la administración PRIVA a sus administrados del privilegio de disfrutar de la misma materializándola en viviendas de precio asequible? Y más teniendo en cuenta que el valor de adquisición del suelo para materializarlo proviene de la cesión obligatoria del 10% y su coste es CERO (por favor, no me digas que tiene que sufragar un 10% del coste de la urbanización, ya me duelen las mandíbulas.)
Un saludo.
Me sumo a la respuesta de "manolito" (con su permiso) a "jordieg", sobre todo en lo que sigue defendiendo jordieg de que " el urbanismo de obra pública es mas eficiente"... y lo expone en plan genérico, sin aclarar comparatívamente lo que entiende por una y otra forma de gestión y desarrollo.
Cita jordieg una fórmula (extensa, incompleta e inadecuada en su aplicación práctica en una promoción) de cálculo de una "hipotética" promoción inmobiliaria, donde mezcla el tema de uno de los parámetros (Bp=Beneficio del Promotor Edificador, que fija en un 6%???) con BI=Beneficio Industrial. (Cito su respuesta del 07/06/05)
Las obras promovidas por la Administración (normalmente obra civil, tales como carreteras, etc... !que curiosamente sufren "revisión de precios...") no deben ser comparadas con obra de promoción de vivienda -Pública o Privada-, donde intervienen parámetros distintos, tal como bien aclara manolito, donde aún siendo gratuito el suelo cedido por la Administración que ha adquirido por cesión del 10%, y ajustado el precio de venta por la propia administración, el Promotor Privado arriesga su Patrimonio.
¿Puede indicarme jordieg si conoce algún Promotor que arriesgue un capital durante -al menos- 2 años, de un montante económico que suele ser importante, para (tal vez) obtener un 6% de beneficio.
Cita jordieg una fórmula (extensa, incompleta e inadecuada en su aplicación práctica en una promoción) de cálculo de una "hipotética" promoción inmobiliaria, donde mezcla el tema de uno de los parámetros (Bp=Beneficio del Promotor Edificador, que fija en un 6%???) con BI=Beneficio Industrial. (Cito su respuesta del 07/06/05)
Las obras promovidas por la Administración (normalmente obra civil, tales como carreteras, etc... !que curiosamente sufren "revisión de precios...") no deben ser comparadas con obra de promoción de vivienda -Pública o Privada-, donde intervienen parámetros distintos, tal como bien aclara manolito, donde aún siendo gratuito el suelo cedido por la Administración que ha adquirido por cesión del 10%, y ajustado el precio de venta por la propia administración, el Promotor Privado arriesga su Patrimonio.
¿Puede indicarme jordieg si conoce algún Promotor que arriesgue un capital durante -al menos- 2 años, de un montante económico que suele ser importante, para (tal vez) obtener un 6% de beneficio.
Apreciado compañero manolito, le doy la vuelta a la tortilla lanzándola al aire y espero que, al caer, aterrice en la sartén de la que partió tan jugosa y esponjosa como despegó y, volviendo sobre tus pasos procedo a contestar tus siempre ingeniosos comentarios.
a) Ese 10% de cesión obligatoria no va destinado a la construcción de vivienda sino a financiar todo tipo de inversiones. Inversiones reclamadas por la ciudadanía pero que, dado lo absolutamente precario del sistema tributario local y de los mecanismos de financiación interadministrativos, deben de ser financiadas con recursos que, en principio, habrían de ser destinados a lo que es su fin único y exclusivo.
De todos es conocida y tú no podrás negar lo absolutamente deficiente del sistema financiero local basado en unas figuras tributarias que en algunos casos rozan el absurdo, que no tienen en cuenta la capacidad contributiva, no son progresivos, producen situaciones de doble imposición etc... etc... etc...
Es más, actualmente desde la administración autonómica (la catalana, que es la que conozco), parece que las políticas implícitas en la ley 10/2004 pretende llevarse a cabo sometiendo a un mayor control -no digo riguroso control-, el destino de ese 10%, aunque de ahí a la impugnación sistemática de toda la resolución administrativa que incumpla dicho objetivo....
b) En el 6% de margen de beneficio no se computa el coste financiero. Esto forma parte, conforme al algoritmo que anteriormente expuse dentro de los gastos generales. Evidentemente, como ya dije mucho antes no sugiero una aplicación estricta de dichos márgenes sino de introducir racionalidad en el sistema.
c) En cuanto a la financiación del coste de mantenimiento de las urbanizaciones ya sea mediante la constitución de entidades urbanísticas colaboradoras o mediante recargos en el IBI -figura no contemplada actualmente-. La constitución de entidades de conservación es práctica habitual en polígonos industriales y en urbanizaciones alejadas de los nucleos urbanos. En particular, en relación a dichas urbanizaciones todos somos conocedores de la problemática de las mismas -especialmente de las creadas en décadas precedentes-: no pretenderás hechar más leña al fuego.
c) En cuanto a la financiación de los sistemas generales de conexión. Evidentemente una cosa es su creación -que irá a cargo de los promotores-, y otra su mantenimiento. Cómo pretendes financiar su mantenimiento teniendo en cuenta lo esplendoroso de las haciendas locales?
d) Conclusión:
d.1.) Evidentemente mantengo la hipótesis de partida y me reafirmo en ella.... por qué si no es un referente para la contratación de obras la normativa admnistrativa de contratación?
d.2) Nueva hipótesis: porqué no hacer beneficiario del 10% de cesión a una entidad dependiente de una administración diferente a la del municipio sobre el que se opera dicha cesión?... Por ejemplo alguna empresa pública dependiente de la administración autonómica -léase INCASOL, por ejemplo-. Con ello:
- Aseguras en mayor grado el efectivo destino de dicho 10%.
- Haces patente lo latente... lo endémico de las haciendas municipales y fuerzas un cambio normativo en ese sentido. Se habló de la descentralización autonómica como primera descentralización... por qué no llevar a la práctica ya algo que desde hace tiempo se reclama: la segunda descentralización: la local?.
Le he dado la vuelta a la tortilla y en el camino de ida y vuelta no creo haber perdido ni un cachito.
a) Ese 10% de cesión obligatoria no va destinado a la construcción de vivienda sino a financiar todo tipo de inversiones. Inversiones reclamadas por la ciudadanía pero que, dado lo absolutamente precario del sistema tributario local y de los mecanismos de financiación interadministrativos, deben de ser financiadas con recursos que, en principio, habrían de ser destinados a lo que es su fin único y exclusivo.
De todos es conocida y tú no podrás negar lo absolutamente deficiente del sistema financiero local basado en unas figuras tributarias que en algunos casos rozan el absurdo, que no tienen en cuenta la capacidad contributiva, no son progresivos, producen situaciones de doble imposición etc... etc... etc...
Es más, actualmente desde la administración autonómica (la catalana, que es la que conozco), parece que las políticas implícitas en la ley 10/2004 pretende llevarse a cabo sometiendo a un mayor control -no digo riguroso control-, el destino de ese 10%, aunque de ahí a la impugnación sistemática de toda la resolución administrativa que incumpla dicho objetivo....
b) En el 6% de margen de beneficio no se computa el coste financiero. Esto forma parte, conforme al algoritmo que anteriormente expuse dentro de los gastos generales. Evidentemente, como ya dije mucho antes no sugiero una aplicación estricta de dichos márgenes sino de introducir racionalidad en el sistema.
c) En cuanto a la financiación del coste de mantenimiento de las urbanizaciones ya sea mediante la constitución de entidades urbanísticas colaboradoras o mediante recargos en el IBI -figura no contemplada actualmente-. La constitución de entidades de conservación es práctica habitual en polígonos industriales y en urbanizaciones alejadas de los nucleos urbanos. En particular, en relación a dichas urbanizaciones todos somos conocedores de la problemática de las mismas -especialmente de las creadas en décadas precedentes-: no pretenderás hechar más leña al fuego.
c) En cuanto a la financiación de los sistemas generales de conexión. Evidentemente una cosa es su creación -que irá a cargo de los promotores-, y otra su mantenimiento. Cómo pretendes financiar su mantenimiento teniendo en cuenta lo esplendoroso de las haciendas locales?
d) Conclusión:
d.1.) Evidentemente mantengo la hipótesis de partida y me reafirmo en ella.... por qué si no es un referente para la contratación de obras la normativa admnistrativa de contratación?
d.2) Nueva hipótesis: porqué no hacer beneficiario del 10% de cesión a una entidad dependiente de una administración diferente a la del municipio sobre el que se opera dicha cesión?... Por ejemplo alguna empresa pública dependiente de la administración autonómica -léase INCASOL, por ejemplo-. Con ello:
- Aseguras en mayor grado el efectivo destino de dicho 10%.
- Haces patente lo latente... lo endémico de las haciendas municipales y fuerzas un cambio normativo en ese sentido. Se habló de la descentralización autonómica como primera descentralización... por qué no llevar a la práctica ya algo que desde hace tiempo se reclama: la segunda descentralización: la local?.
Le he dado la vuelta a la tortilla y en el camino de ida y vuelta no creo haber perdido ni un cachito.
Me parece que lo he repetido hasta la saciedad: los ejemplos de beneficio industrial (6%) y gastos generales (13% a 17%), los mencionaba a título de ejemplo y como referente comparativo.
Está claro que dentro de los gastos generales de la obra pública no se incluye el coste del suelo sobre el que se construye... por lo demás, en cuanto al coste financiero: en contratación administrativa el margen de gastos generales (13% a 17%) opera tanto para una obra de corto plazo de ejecución como en una obra a ejecutar en 4 años -plazo máximo previsto-.
Está claro que dentro de los gastos generales de la obra pública no se incluye el coste del suelo sobre el que se construye... por lo demás, en cuanto al coste financiero: en contratación administrativa el margen de gastos generales (13% a 17%) opera tanto para una obra de corto plazo de ejecución como en una obra a ejecutar en 4 años -plazo máximo previsto-.
... continúo antes de que me repliquéis... A la última afirmación relativa al coste financiero me diréis que la Administración no asume ningún riesgo y con lo único que ha de luchar es con la financiación de la obra: en efecto así es.
Por tanto, dada la ausencia de riesgo derivada de una actuación que se pretende planificada -PLANIFICADA-, es éste el eje sobre el que hago pivotar la MAYOR EFICIENCIA.
Por tanto, dada la ausencia de riesgo derivada de una actuación que se pretende planificada -PLANIFICADA-, es éste el eje sobre el que hago pivotar la MAYOR EFICIENCIA.
El 10% de cesión pasa a ser "Patrimonio Municipal", y el Ayto. puede destinarlo a lo que considere conveniente. (Lógicamente con los trámites reglamentarios)
Manolito: (en respuesta a la tuya del 07/06/05) ¿Quien está "ahora picado con alguien"?
(Lo de las Bases de Datos no hacía referencia a tu respuesta, pero "haberlas hailas")
Jordieg: No está nadie en contra de tus manifestaciones. Simplemente pienso se pueden tener opiniones distintas, que en un sano debate pueden dar lugar a que todos aprendamos, dado que puede ocurrir (y de hecho ocurre) que alguien piense -por ejemplo yo- que lo sabe todo sobre un tema y estar confundido.
Juanjo: Gracias por hacer de Administrador.
Me has recordado que le debo a manolito el vino de una comida, a la cual estais invitados tú y jordieg.
Nota: Y cualquier otro forero que quiera apuntarse ("a pachas" o sea "cada uno lo suyo")
Manolito: (en respuesta a la tuya del 07/06/05) ¿Quien está "ahora picado con alguien"?
(Lo de las Bases de Datos no hacía referencia a tu respuesta, pero "haberlas hailas")
Jordieg: No está nadie en contra de tus manifestaciones. Simplemente pienso se pueden tener opiniones distintas, que en un sano debate pueden dar lugar a que todos aprendamos, dado que puede ocurrir (y de hecho ocurre) que alguien piense -por ejemplo yo- que lo sabe todo sobre un tema y estar confundido.
Juanjo: Gracias por hacer de Administrador.
Me has recordado que le debo a manolito el vino de una comida, a la cual estais invitados tú y jordieg.
Nota: Y cualquier otro forero que quiera apuntarse ("a pachas" o sea "cada uno lo suyo")
... continúo... La construcción de viviendas que atiende a la cobertura de un derecho fundamental llevada a cabo de forma planificada es más eficiente -urbanismo de obra pública-, que la que atiende a criterios estrictamente mercantilistas -urbanismo de obra privada-.
Evidentemente la cobertura del derecho fundamental a la vivienda no pretende cubrir toda la demanda del sector sino la del más necesitado.
... qué tortilla de patatas me está quedando!!!
Evidentemente la cobertura del derecho fundamental a la vivienda no pretende cubrir toda la demanda del sector sino la del más necesitado.
... qué tortilla de patatas me está quedando!!!
Canosarc.... El 10% de cesión se ha de destinar a la construcción de vivienda protegida o equipamientos o al incremento del patrimonio municipal del suelo cuyo fin vuelve a ser ese. No existe el trámite reglamentario al que te refieres.
Si vendes pms el producto lo has de destinar a adquirir más pms y no ha financiar inversiones e incluso gasto corriente que es lo que sucede actualmente.
Si vendes pms el producto lo has de destinar a adquirir más pms y no ha financiar inversiones e incluso gasto corriente que es lo que sucede actualmente.
¿Y si el 10%.......
¿se "monietariza"?
¿"o se valora a cambio de un local y/o vivienda para fin social dentro de la promoción?
¿"o se hace un convenio urbanístico a cambio de que un promotor a cambio del 10% haga una depuradora o 1000 Kilómetros de vial con sus farolitas y aceras para dar servicio a 500 habitantes, con un parque precioso para niños y tres piscinas con Residencia de Ancianos incluida"?
etc, etc...???
¿se "monietariza"?
¿"o se valora a cambio de un local y/o vivienda para fin social dentro de la promoción?
¿"o se hace un convenio urbanístico a cambio de que un promotor a cambio del 10% haga una depuradora o 1000 Kilómetros de vial con sus farolitas y aceras para dar servicio a 500 habitantes, con un parque precioso para niños y tres piscinas con Residencia de Ancianos incluida"?
etc, etc...???
Por cierto jordieg.
citas (13/06/05):
...Evidentemente la cobertura del derecho fundamental a la vivienda no pretende cubrir toda la demanda del sector sino la del más necesitado...
PUES NO:
El Derecho Fundamental CONSTITUCION ESPAÑOLA Art. 47, "Derecho a la Vivienda" "Utilizacion del Suelo" dice (Textual);
"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Las poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación."
La CONSTITUCION ESPAÑOLA
"NO HACE REFERENCIA A LOS MAS NECESITADOS, SINO A TODOS LOS CIUDADANOS".
¿Que tal vá tu particular "tortilla". ¿Es tortilla Española o Francesa?
citas (13/06/05):
...Evidentemente la cobertura del derecho fundamental a la vivienda no pretende cubrir toda la demanda del sector sino la del más necesitado...
PUES NO:
El Derecho Fundamental CONSTITUCION ESPAÑOLA Art. 47, "Derecho a la Vivienda" "Utilizacion del Suelo" dice (Textual);
"Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Las poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación."
La CONSTITUCION ESPAÑOLA
"NO HACE REFERENCIA A LOS MAS NECESITADOS, SINO A TODOS LOS CIUDADANOS".
¿Que tal vá tu particular "tortilla". ¿Es tortilla Española o Francesa?
En Cataluña el 10% se puede monetarizar si se producen situaciones de proindiviso o no es posible la materialización en el ámbito de ejecución sistemática... El margen a la negociación en convenio urbanístico es éste.
canosarq.... todos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.... Hablemos de igualdad FORMAL y de igualdad MATERIAL y concretemos el concepto de vivienda DIGNA (últimamente se baraja como tal una vivienda de 30 m2)... A éste sector de la demanda me refiero. Un chalet de 250 m2 supera la noción de vivienda digna.
La tortilla -argumento coherente e irrefutable, jajajaj-, está hecha.
canosarq.... todos tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.... Hablemos de igualdad FORMAL y de igualdad MATERIAL y concretemos el concepto de vivienda DIGNA (últimamente se baraja como tal una vivienda de 30 m2)... A éste sector de la demanda me refiero. Un chalet de 250 m2 supera la noción de vivienda digna.
La tortilla -argumento coherente e irrefutable, jajajaj-, está hecha.
Bueno, bueno... Me voy tres días y os ponéis a cocinar sin mi, vale, vale...
Canosarq celebro que se te haya pasado el mosqueo, pero en serio, no entiendo tu fijación por buscar "piques". Yo lo encuentro muy entretenido.
Jordileg luego volveré a darle otra vuelta a la tortilla, está poco hecha para mi gusto.
Canosarq celebro que se te haya pasado el mosqueo, pero en serio, no entiendo tu fijación por buscar "piques". Yo lo encuentro muy entretenido.
Jordileg luego volveré a darle otra vuelta a la tortilla, está poco hecha para mi gusto.
