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No cumplimiento con el contrato
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No cumplimiento con el contrato
Hola a todos, he recurrido a este foro para ver si alguien me puede dar alguna información de como puedo actuar. Soy propietario de un local donde hace años monte un negocio , me jubile y alquile el local ,así como las maquinarias para poder llevar a cabo ese negocio( no fue un traspaso, el contrato deja claro que es alquiler de local ,se hizo un inventario de la maquinaria que se dejo para desarrollara la actividad incluso se dejo claro el valor de dicha maquinaria). Al año aproximadamente me comunica que quiere comprar maquinaria nueva y que me lleve la mía, eso tuve que hacer, me deshice de ella como pude( sin modificar el contrato que teníamos que decia que una vez abandonado el local me debería dejar las maquinarias o similares). El inquilino me ha comunicado que quiere dejar el negocio y que se lleva la maquinaria. Que puedo hacer? , Si le llevo a juicio que puede pasar???. Cualquier información se agradece. Muchisimas gracias
Gracias por la información ,pero ante la respuesta de Hoplon que no se hizo ""modificación en el contrato ". El que teníamos decía claramente que debía dejarlo como se lo di , con las mismas maquinarias o similares, si el quiso cambiarlas ....perdonarme pero de verdad que veis que no tengo ninguna posibilidad ..... Gracias
A falta de ver el contrato parece que quizás podría tener alguna defensa porque si lo entiendo bien ud. en el contrato incluyó una coletilla que dice "o similares", es decir que al abandonar el local tenía que dejar "(...) las mismas maquinarias o similares (...)" por tanto parece claro que tiene que dejar máquinas al menos parecidas a las que ud. tuvo que llevarse para que él pudiera meter las nuevas.
1.- Yo creo que si que tiene defensa, si bien en la práctica lo que hay que hacer es un poco antipático. Creo que tiene que dejar que se vaya, LEVANTA ACTA NOTARIAL ESE MISMO DÍA EN EL QUE QUEDE CONSTANCIA DE QUE EL INQUILINO HA ABANDONADO EL LOCAL SIN DEJAR NI UNA SÓLA MÁQUINA luego ud. compra máquinas análogas a las que puso en su día y todo ello con factura, y después de todo eso, demanda ud. al inquilino el importe de esas máquinas. Comprendo que es complicado pero no creo que haya otra forma práctica de resolver este asunto.
2.- Una posible alternativa es la siguiente: como ud. dice que en el contrato se dejó constancia del valor de las máquinas podría ud. tasarlas e interponer la demanda. SIEMPRE LEVANTANDO ACTA NOTARIAL DEL ESTADO DEL LOCAL EL MISMO DÍA EN QUE EL INQUILINO SE VAYA. De esta forma se ahorra ud. el tener que comprar las máquinas de nuevo.
1.- Yo creo que si que tiene defensa, si bien en la práctica lo que hay que hacer es un poco antipático. Creo que tiene que dejar que se vaya, LEVANTA ACTA NOTARIAL ESE MISMO DÍA EN EL QUE QUEDE CONSTANCIA DE QUE EL INQUILINO HA ABANDONADO EL LOCAL SIN DEJAR NI UNA SÓLA MÁQUINA luego ud. compra máquinas análogas a las que puso en su día y todo ello con factura, y después de todo eso, demanda ud. al inquilino el importe de esas máquinas. Comprendo que es complicado pero no creo que haya otra forma práctica de resolver este asunto.
2.- Una posible alternativa es la siguiente: como ud. dice que en el contrato se dejó constancia del valor de las máquinas podría ud. tasarlas e interponer la demanda. SIEMPRE LEVANTANDO ACTA NOTARIAL DEL ESTADO DEL LOCAL EL MISMO DÍA EN QUE EL INQUILINO SE VAYA. De esta forma se ahorra ud. el tener que comprar las máquinas de nuevo.
La postura de Leonjbr es tan sensata y razonable como siempre suele serlo, pero yo veo una pega: que el interesado retiró las máquinas, y no formuló reserva alguna.
Será ya materia de prueba e incluso de buena fe procesal acreditar el hecho anterior, pero nosotros sabemos que existe: las máquinas fueron a poder del casero. Imaginemos que las hubiera conservado en su poder ¿tendría derecho a recibir además las máquinas nuevas del inquilino?
Mas tarde éste casero, por lo visto, se vio forzado a malvenderlas, posiblemente por no tener sitio para guardarlas, pero ¿eso es imputable al inquilino?
Tiene que haber alguna sentencia sobre inquilino que haya pedido la retirada de muebles de un piso o local arrendado, aunque sea un sofá, pero ahora debo estar espeso porque no las localizo.
Por lo demás, hay que valorar: solvencia del inquilino y del casero, valor de las máquinas, y capacidad del casero de soportar una hipotética condena en costas por hasta un tercio del valor de los bienes inventariados, valor del que habría que descontar lo obtenido por su reventa, supongo.
Imaginemos máquinas valoradas en seis mil euros, revendidas por tres mil (invocaríamos una acción de daños al amparo de una obligación contractual, supongo, o tal vez busquemos algo en la regulación del arrendamiento en CC y LAU sobre locales), perjuicio de tres mil euros: inquilino solvente y casero dispuesto a soportar el riesgo de una condena en costas de hasta mil euros mas IVA.
Y luego: máquinas tasadas en diez mil euros, revendidas por mil, pero inquilino insolvente y casero sin capacidad de afrontar una condena en costas de tres mil euros: no es lo mismo.
Ruego al consultante que amplíe la información y esta tarde tal vez saque un hueco para buscar jurisprudencia.
Será ya materia de prueba e incluso de buena fe procesal acreditar el hecho anterior, pero nosotros sabemos que existe: las máquinas fueron a poder del casero. Imaginemos que las hubiera conservado en su poder ¿tendría derecho a recibir además las máquinas nuevas del inquilino?
Mas tarde éste casero, por lo visto, se vio forzado a malvenderlas, posiblemente por no tener sitio para guardarlas, pero ¿eso es imputable al inquilino?
Tiene que haber alguna sentencia sobre inquilino que haya pedido la retirada de muebles de un piso o local arrendado, aunque sea un sofá, pero ahora debo estar espeso porque no las localizo.
Por lo demás, hay que valorar: solvencia del inquilino y del casero, valor de las máquinas, y capacidad del casero de soportar una hipotética condena en costas por hasta un tercio del valor de los bienes inventariados, valor del que habría que descontar lo obtenido por su reventa, supongo.
Imaginemos máquinas valoradas en seis mil euros, revendidas por tres mil (invocaríamos una acción de daños al amparo de una obligación contractual, supongo, o tal vez busquemos algo en la regulación del arrendamiento en CC y LAU sobre locales), perjuicio de tres mil euros: inquilino solvente y casero dispuesto a soportar el riesgo de una condena en costas de hasta mil euros mas IVA.
Y luego: máquinas tasadas en diez mil euros, revendidas por mil, pero inquilino insolvente y casero sin capacidad de afrontar una condena en costas de tres mil euros: no es lo mismo.
Ruego al consultante que amplíe la información y esta tarde tal vez saque un hueco para buscar jurisprudencia.
Si Hoplon: yo he pensado todo eso, pero creo que aún así llevo razón y el motivo es muy simple: el consultante siempre podrá alegar que las vendió confiado precisamente en el contrato firmado. Las vende porque sabe que el inquilino se ha comprometido a dejar máquinas similares. No hay mala fe por ninguna parte.
Estimado León:
No encuentro jurisprudencia.
Tan sólo he visto un artículo en internet del jurista D. Avelino Díaz Écija publicado en una revista legal el 30-4-13 que parece inclinarse por la postura de Legil y la mía, aunque todo texto está sujeto a interpretación, y que no cita tampoco jurisprudencia.
Tu postura tiene la gran ventaja de que se atiene a la literalidad del contrato (que ha de cumplirse en sus justos términos si estos son claros, como es el caso), y que puede defenderse que el casero al retirar las máquinas le ha prestado un servicio al inquilino porque de no haberlo hecho lo hubiera tenido que hacer el mismo inquilino, y el resultado final de la operación sería exactamente el mismo que si hubiera sido el inquilino el que dispuso de ellas. Por otra parte, la defensa del inquilino en el juicio tendría posiblemente que apelar a abuso del derecho o a enriquecimiento injusto, argumentos siempre mas problemáticos.
Reitero al consultante mi consejo de notas anteriores, llegado el día, pondere los intereses en juego y sobre todo si puede permitirse perder, no vaya a sufrir un daño económico por un asunto sujeto a dudas.
Y tampoco se ponga antes la venda que la herida: no sabemos lo que nos depara el futuro y tal vez al finalizar el contrato el inquilino deje las máquinas de todos modos porque no tenga tampoco donde llevarlas, o tal vez, si recibe un primer requerimiento de dejarlas en el local, ceda al mismo sin resistirse. Incluso podría plantearse permitirle el día que llegue esta situación buscar un traspaso, aunque no tenga derecho a ello, y repartir el fruto del traspaso entre ambos.
No es muy importante esta nota, pero la expongo: los contratos son lo que indica su naturaleza, no lo que dicen los contratantes: si aparte de maquinaria el local tenía permisos o licencias, puede que hablemos de un alquiler de industria, en cuyo caso la sujeción al contrato es aún mas fuerte.
No encuentro jurisprudencia.
Tan sólo he visto un artículo en internet del jurista D. Avelino Díaz Écija publicado en una revista legal el 30-4-13 que parece inclinarse por la postura de Legil y la mía, aunque todo texto está sujeto a interpretación, y que no cita tampoco jurisprudencia.
Tu postura tiene la gran ventaja de que se atiene a la literalidad del contrato (que ha de cumplirse en sus justos términos si estos son claros, como es el caso), y que puede defenderse que el casero al retirar las máquinas le ha prestado un servicio al inquilino porque de no haberlo hecho lo hubiera tenido que hacer el mismo inquilino, y el resultado final de la operación sería exactamente el mismo que si hubiera sido el inquilino el que dispuso de ellas. Por otra parte, la defensa del inquilino en el juicio tendría posiblemente que apelar a abuso del derecho o a enriquecimiento injusto, argumentos siempre mas problemáticos.
Reitero al consultante mi consejo de notas anteriores, llegado el día, pondere los intereses en juego y sobre todo si puede permitirse perder, no vaya a sufrir un daño económico por un asunto sujeto a dudas.
Y tampoco se ponga antes la venda que la herida: no sabemos lo que nos depara el futuro y tal vez al finalizar el contrato el inquilino deje las máquinas de todos modos porque no tenga tampoco donde llevarlas, o tal vez, si recibe un primer requerimiento de dejarlas en el local, ceda al mismo sin resistirse. Incluso podría plantearse permitirle el día que llegue esta situación buscar un traspaso, aunque no tenga derecho a ello, y repartir el fruto del traspaso entre ambos.
No es muy importante esta nota, pero la expongo: los contratos son lo que indica su naturaleza, no lo que dicen los contratantes: si aparte de maquinaria el local tenía permisos o licencias, puede que hablemos de un alquiler de industria, en cuyo caso la sujeción al contrato es aún mas fuerte.
Hola a todos y muchísimas gracias por sus respuestas. El local es mío en propiedad, la licencia de apertura también ,aunque pasado unos años la titularidad se cambio a su nombre( también lo deje listo con su firma para que cuando deje el negocio la licencia vuelva a mi nombre), las maquinarias con las que el estuvo funcionando un año también ,en ningún momento pensé que compraría maquinas nuevas y que tuviera que llevarme las mías, pero si que es verdad que en el contrato puse que debería dejarme las maquinas o similar a ellas siempre pensando que se estropearan, el valor que se dio fue de 8000 euros y creo que las vendi por 2000 aproximadamente, en ningún momento ella me pregunto ni me consulto que pasaría..solo me dijo que había comprado maquinarias nuevas y que debía llevarme las mías, por lo cual tuve que deshacerme de ellas, donde las metía.... Siempre pensé que cumpliría el contrato y quedaba claro que el local era con la maquinaria...El plazo del contrato no ha finalizado, todavía le quedan 4 años para cumplir el plazo, no lo puede traspasar sin mi consentimiento . Se que se llevaría la maquinaria...tambien hemos pensado en el traspaso ,pero claro el dueño de esa maquinaria seria ya para el nuevo inquilino... Cuanto me correspondería a mi si hay traspaso? y por esos años que no ha cumplido por la duración del contrato? Sobre lo de comprar maquinaria nueva y levantar acta, no ,eso no; lo que no llego a entender es el segundo punto de Leonjbr. Sobre lo que dice Hoplon sobre la solvencia del inquilino, casero etc etc....no entiendo que tiene que ver eso? Yo no actue de mala fe, cuando me lleve la maquinaria, no tenia otra opción ,ahora me encuentro con un negocio vacío...No se lo que me puede costar si me pleiteo con ella , pero si tengo alguna posibilidad lo haría. Muchísimas gracias y espero que me asesoréis. Gracias
Lo de su participación en el traspaso, como cualquier otro negocio, es algo a acordar entre ustedes: si hay acuerdo bien, y si no, pues no se firma. Espero que realmente hayan pactado en el contrato que para traspasar necesitan su permiso.
Como primera medida, mándele un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, exigiéndole que le deje las máquinas, tal como está pactado. Y si realmente pactaron una duración de cuatro años, añada que reclama usted las rentas por el plazo que queda por cumplir.
La solvencia: intentaré aclararlo: gastar dinero en perseguir a un insolvente es inútil, por lo tanto, antes de pleitear con el inquilino hay que saber si tiene dinero para responder.
¿El tema de fianzas y avales cómo está?
Y sobre la solvencia de usted, pues mas o menos lo mismo: si tiene usted dinero yo le aconsejo reclamar, pero si corre usted el riesgo de arruinarse si el pleito sale mal, mejor aplique aquello de "a enemigo que huye, puente de plata".
Como primera medida, mándele un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, exigiéndole que le deje las máquinas, tal como está pactado. Y si realmente pactaron una duración de cuatro años, añada que reclama usted las rentas por el plazo que queda por cumplir.
La solvencia: intentaré aclararlo: gastar dinero en perseguir a un insolvente es inútil, por lo tanto, antes de pleitear con el inquilino hay que saber si tiene dinero para responder.
¿El tema de fianzas y avales cómo está?
Y sobre la solvencia de usted, pues mas o menos lo mismo: si tiene usted dinero yo le aconsejo reclamar, pero si corre usted el riesgo de arruinarse si el pleito sale mal, mejor aplique aquello de "a enemigo que huye, puente de plata".
