El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Nueva ley de vivienda
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Nueva ley de vivienda
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
29 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 29 comentarios
Nueva ley de vivienda
Buenos dias a todos.
Queria preguntar respecto a esta nueva ley de vivienda, que significa que los procesos de desahucio se podrán demorar hasta 2 años y que deberá haber acuerdo extrajudicial.
Tal como veo la ley, creo que aún crea mas inseguridad jurídica y da pie a mas ocupaciones.
¿Quiere decir que el desahucio a los vulnerables se podrá parar hasta 2 años?.
Otra pregunta ¿Cuentan los pisos que se tienen en usufructo para ser gran tenedor, y el piso que es primera vivienda?
Gracias de antemano.
Queria preguntar respecto a esta nueva ley de vivienda, que significa que los procesos de desahucio se podrán demorar hasta 2 años y que deberá haber acuerdo extrajudicial.
Tal como veo la ley, creo que aún crea mas inseguridad jurídica y da pie a mas ocupaciones.
¿Quiere decir que el desahucio a los vulnerables se podrá parar hasta 2 años?.
Otra pregunta ¿Cuentan los pisos que se tienen en usufructo para ser gran tenedor, y el piso que es primera vivienda?
Gracias de antemano.
Habría que leer el texto de la Ley, y aún no lo he hecho. Los proyectos que están disponibles en la web no me acaban de convencer, no creo que sean los definitivos. El de la web del mitma es un texto de 2021. El 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, pero ¿es ese el texto definitivo? El disponible en la web del Congreso, por ejemplo, no regula nada en materia de juicios, pero ehay otros que alargan las suspensiones de plazos en juicios de desahucio a personas vulnerables del mes que duran ahora a dos meses (más para caseros personas jurídicas). Tiene su gracia, porque sobrecarga mucho la contratación, hay que acreditar (no basta con mencionar) las superficies, y dar información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad, algo que realmente no veo por qué ha de interesar al inquilino.
Luego habrá que ver si invade o no competencias de las CCAA.
En dicho proyecto se habla de "titularidad jurídica", que yo interpreto como propiedad, de diez inmuebles residenciales, peor parece ser que ahora serán cinco. Yo creo que no debe contar ni la vivienda propia del casero, ni su pisito en la playa si lo tiene, porque si cuentan, entonces basta con tener tres pisos en alquiler.
Parece ser que se introducen nuevas prórrogas adicionales de tres años, con lo que un contrato firmado por persona jurídica (duración siete años) se plantará en diez años, si es en zonas "tensionadas", concepto que se revisará cada tres años y cuya declaración corresponderá a las CCAA.
En general, se incrementa mucho la carga de gestión administrativa, se prevé un nuevo registro de contratos a nivel nacional, y más papeleo.
Se destina un porcentaje a vivienda protegida de entre un 30 % en nuevos desarrollos a un 10 % en intervenciones en suelo urbano, y se establece un período de protección mínima de treinta años. Supongo que se modificará la Ley del Suelo y demás normativa urbanística.
Hay medidas que suenan a disparate: se reduce el incentivo fiscal para el alquiler actual, pero a la vez se amplía para quienes firmen contratos nuevos reduciendo la renta un 5 % con respecto a contratos anteriores.
Parece ser que se interviene en regular la propiedad privada hasta límites nunca vistos antes, y temo que provocará el efecto contrario al deseado: se promoverá poco, y se destinará a alquiler menos todavía. El alargamiento de plazos procesales directamente impedirá que alguien con la más mínima sospecha de poder ser vulnebale encuentre un piso en alquiler.
Algunos de mis clientes ya me han dado instrucciones para vaciar ( es decir, no renovar) y vender dos o tres o más pisos en zonas modestas, y cambiarlos por un sólo piso en zonas muy acomodadas.
Pero insisto, hasta ver el texto definitivo, mejor no calentarse la cabeza.
Luego habrá que ver si invade o no competencias de las CCAA.
En dicho proyecto se habla de "titularidad jurídica", que yo interpreto como propiedad, de diez inmuebles residenciales, peor parece ser que ahora serán cinco. Yo creo que no debe contar ni la vivienda propia del casero, ni su pisito en la playa si lo tiene, porque si cuentan, entonces basta con tener tres pisos en alquiler.
Parece ser que se introducen nuevas prórrogas adicionales de tres años, con lo que un contrato firmado por persona jurídica (duración siete años) se plantará en diez años, si es en zonas "tensionadas", concepto que se revisará cada tres años y cuya declaración corresponderá a las CCAA.
En general, se incrementa mucho la carga de gestión administrativa, se prevé un nuevo registro de contratos a nivel nacional, y más papeleo.
Se destina un porcentaje a vivienda protegida de entre un 30 % en nuevos desarrollos a un 10 % en intervenciones en suelo urbano, y se establece un período de protección mínima de treinta años. Supongo que se modificará la Ley del Suelo y demás normativa urbanística.
Hay medidas que suenan a disparate: se reduce el incentivo fiscal para el alquiler actual, pero a la vez se amplía para quienes firmen contratos nuevos reduciendo la renta un 5 % con respecto a contratos anteriores.
Parece ser que se interviene en regular la propiedad privada hasta límites nunca vistos antes, y temo que provocará el efecto contrario al deseado: se promoverá poco, y se destinará a alquiler menos todavía. El alargamiento de plazos procesales directamente impedirá que alguien con la más mínima sospecha de poder ser vulnebale encuentre un piso en alquiler.
Algunos de mis clientes ya me han dado instrucciones para vaciar ( es decir, no renovar) y vender dos o tres o más pisos en zonas modestas, y cambiarlos por un sólo piso en zonas muy acomodadas.
Pero insisto, hasta ver el texto definitivo, mejor no calentarse la cabeza.
Ahora mismo todo son especulaciones, se irán aclarando los detalles según avance la aprobación de la ley.
Lo único "casi" seguro es que, teniendo en cuenta la ideología de los autores de la ley, va a favorecer a los candidatos a okupas, a dificultar los desahucios, que se eternizarán en los juzgados, a machacar a los indeseables propietarios que abusan de los pobres inquilinos. Y con las limitaciones en las subidas del alquiler van a desaparecer muchas viviendas de alquiler.
El gran problema de la vivienda en este pais, no es esta ley, es la ley del suelo, la especulación de los ayuntamientos con el suelo, la patética política de vivienda protegida, etc.etc., pero esto es un tema mucho más amplio, del que podemos hablar en otra ocasión.
Lo único "casi" seguro es que, teniendo en cuenta la ideología de los autores de la ley, va a favorecer a los candidatos a okupas, a dificultar los desahucios, que se eternizarán en los juzgados, a machacar a los indeseables propietarios que abusan de los pobres inquilinos. Y con las limitaciones en las subidas del alquiler van a desaparecer muchas viviendas de alquiler.
El gran problema de la vivienda en este pais, no es esta ley, es la ley del suelo, la especulación de los ayuntamientos con el suelo, la patética política de vivienda protegida, etc.etc., pero esto es un tema mucho más amplio, del que podemos hablar en otra ocasión.
Pues me alegras el día... una de las pocas buenas noticias que leo esperanzado en estos últimos días... a ver si es verdad y queda en menos... por que si es tal y como nos han presentado... mucho me temo que la economía sumergida volverá a los alquileres...
Hace unos días se me vació un piso que tenía alquilado. Invertí en el no sólo para mejorarlo, sino para evitar un envejicimiento, unos 7000 euros. Obviamente incrementé la renta ya que no es lo mismo alquilar un piso con aire acondicionado, con lavavajillas, con ventiladores de techo, recien pintado, con un sofa nuevo y baño reformado... obviamente si sólo pudiese aumentar la renta un 3%... como que no hubiese invertido nada...
Hace unos días se me vació un piso que tenía alquilado. Invertí en el no sólo para mejorarlo, sino para evitar un envejicimiento, unos 7000 euros. Obviamente incrementé la renta ya que no es lo mismo alquilar un piso con aire acondicionado, con lavavajillas, con ventiladores de techo, recien pintado, con un sofa nuevo y baño reformado... obviamente si sólo pudiese aumentar la renta un 3%... como que no hubiese invertido nada...
Tampoco deberia ser el precio del alquiler en base a un indice que ellos digan, porque en una misma direccion no es lo mismo un piso recién reformado, con todo nuevo, aire acondicionado, etc, que el piso de al lado que esté sin reformar, con una cocina y baño de hace 30 años, por ejemplo.
No tienen el mismo valor los 2 pisos aunque estén en el mismo sitio.
Yo me acabo de gastar mas de 30.000 euros en reforma integral del piso, tras desahuciar al inquilino anterior, de lo indecente que lo habia dejado, (hizo cambios por su cuenta y dejó el piso que daba asco entrar), no sería justo que ahora tuviera un tope para alquilarlo, porque si lo hubiera sabido antes, pues lo dejo como estaba. No seria justo poner un tope sin saber las caracteristicas del piso.
Lo que si tengo claro es que será alquiler temporal, y aún estamos pensando si no será mejor venderlo.
Lo peor de toda la ley es lo de alargar los desahucios 2 años, todo lo contrario de lo que deberia ser.
No tienen el mismo valor los 2 pisos aunque estén en el mismo sitio.
Yo me acabo de gastar mas de 30.000 euros en reforma integral del piso, tras desahuciar al inquilino anterior, de lo indecente que lo habia dejado, (hizo cambios por su cuenta y dejó el piso que daba asco entrar), no sería justo que ahora tuviera un tope para alquilarlo, porque si lo hubiera sabido antes, pues lo dejo como estaba. No seria justo poner un tope sin saber las caracteristicas del piso.
Lo que si tengo claro es que será alquiler temporal, y aún estamos pensando si no será mejor venderlo.
Lo peor de toda la ley es lo de alargar los desahucios 2 años, todo lo contrario de lo que deberia ser.
Claro que no es lo mismo, pero aquí el problema no es razonar. El problema es justo el contrario: que quien tiene el poder no razona lo más mínimo y ha hecho una ley que es un verdadero desastre.
En esta materia va a ocurrir, mutatis mutandis, lo mismo que con la Ley del "si es si": es un despropósito monumental, todo el mundo se lo ha dicho, todo el mundo ha razonado que es lo mismo tal que cual que patatan, ¡pero!, ..., al final han hecho lo que les ha dado la gana.
A eso es a lo que me refiero.
Me temo que en principio tenemos un buen problema, si bien sigo pensando que luego en la práctica esto se va a diluir mucho.
Ya veremos, pero desde luego no es buena cosa.
En esta materia va a ocurrir, mutatis mutandis, lo mismo que con la Ley del "si es si": es un despropósito monumental, todo el mundo se lo ha dicho, todo el mundo ha razonado que es lo mismo tal que cual que patatan, ¡pero!, ..., al final han hecho lo que les ha dado la gana.
A eso es a lo que me refiero.
Me temo que en principio tenemos un buen problema, si bien sigo pensando que luego en la práctica esto se va a diluir mucho.
Ya veremos, pero desde luego no es buena cosa.
Es posible que como ha expuesto Leonjbr nos quieran jugar una "ventana de Oberton" y tras publicitar una serie de disparates salga una cosa menos agresiva; aunque siempre será una ataque a la libertad de contratación.
Lo que sí está claro es que esto será una mina enterrada, que le estallará en la cara al proximo que gobierne. Y ese es el objetivo. Y por supuesto no mejorará nada, como tampoco lo mejorarán las cincuenta mil viviendas de la Sareb, de las cuales quince mil están ya habitadas, quince mil son inhabitables o están directamente sin terminar, y el resto están en lugares invendibles.
Lo que sí hubiera servido de algo es construir las cien mil viviendas públicas de alquiler que prometió Ábalos hace años, pero el número exacto de las construídas es cero.
Lo que sí está claro es que esto será una mina enterrada, que le estallará en la cara al proximo que gobierne. Y ese es el objetivo. Y por supuesto no mejorará nada, como tampoco lo mejorarán las cincuenta mil viviendas de la Sareb, de las cuales quince mil están ya habitadas, quince mil son inhabitables o están directamente sin terminar, y el resto están en lugares invendibles.
Lo que sí hubiera servido de algo es construir las cien mil viviendas públicas de alquiler que prometió Ábalos hace años, pero el número exacto de las construídas es cero.
Utilizo este hilo acerca de la nueva Ley de la Vivienda. Y una pregunta. Persona fisica (que llamaremos A) con 8 propiedades en zona tensionada. Pasa a ser gran tenedor. Hasta el momento tributa como persona fisica por los 8 propiedades. Con la nueva ley decido constituir una sociedad para la gestión de inmuebles con 4 inmuebles, es decir, tributa 4 por persona fisica y 4 por sociedad (obviamente la sociedad es suya al 100%). Es gran tenedor con la nueva ley?
Hay que andarse con ojo con las cuestiones fiscales: en principio las limitaciones se plantean para inmuebles residenciales y urbanos, ya veremos cómo queda la ley.
Y luego está el asunto de que la declaración de zona tensionada queda en manos de las diecisiete CCAA, así como su revisión cada tres años (puedes alquilar en zona tensionada y ver que se levanta la condición, o viceversa, menudo lío).
En principio, un propietario de ocho inmuebles que pasase cuatro de ellos a una sociedad, si son inmuebles no residenciales (locales, naves, oficinas, cocheras, trasteros...) no pierde la reducción del 60 % en la base imponible (ingresos - gastos) en el rendimiento del IRPF, porque no la tenía, e incluso puede que eso le permita deducirse más IVA o incrementar los gastos deducibles.
Pero es que parece que esa reducción va a ser tocada, alterada, incrementada hasta el 90 % o reducida hasta el 10 %, en una maraña de opciones diferentes.
Hay que esperar un poco, y luego ver cada caso particular.
Lo que sí cabe decir es que una economía donde la gente no decide lo que de verdad le conviene, sino lo que tiene o no transcendencia fiscal, va camino de la ruina.
Y luego está el asunto de que la declaración de zona tensionada queda en manos de las diecisiete CCAA, así como su revisión cada tres años (puedes alquilar en zona tensionada y ver que se levanta la condición, o viceversa, menudo lío).
En principio, un propietario de ocho inmuebles que pasase cuatro de ellos a una sociedad, si son inmuebles no residenciales (locales, naves, oficinas, cocheras, trasteros...) no pierde la reducción del 60 % en la base imponible (ingresos - gastos) en el rendimiento del IRPF, porque no la tenía, e incluso puede que eso le permita deducirse más IVA o incrementar los gastos deducibles.
Pero es que parece que esa reducción va a ser tocada, alterada, incrementada hasta el 90 % o reducida hasta el 10 %, en una maraña de opciones diferentes.
Hay que esperar un poco, y luego ver cada caso particular.
Lo que sí cabe decir es que una economía donde la gente no decide lo que de verdad le conviene, sino lo que tiene o no transcendencia fiscal, va camino de la ruina.
Hoy, día de San Jorge, el alquiler de viviendas todavía se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo art. 4.2 dicta: «(...) los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes...».
Se puede pactar que no se admitan mascotas en un inmueble alquilado.
Se puede pactar que no se admitan mascotas en un inmueble alquilado.
Siguiendo con el tema, ya que solo falta aprobar la ley en el Senado, ¿los grandes propietarios serán los que tengan mas de 5 viviendas en LA MISMA AREA TENSIONADA, es decir, si uno tiene 6 pisos repartidos por toda España, aunque por ejemplo 5 estén en area tensionada, no será considerado gran propietario?.
Eso es lo que en algún medio de cominicación han dicho, que deben estar en la misma area tensionada.
Eso es lo que en algún medio de cominicación han dicho, que deben estar en la misma area tensionada.
