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Nuevos contratos desde ahora
Para mi sorpresa y en contra de lo anunciado la Ley de Vivienda no está en el BOE de hoy.
Me pregunto cuáles serían los pros y contras de acudir a un juicio ordinario de resolución de contrato (sobre todo si la renta anual es inferior a seis mil euros, y se puede ir al verbal, o si la renta adeudada es menor a seis mil euros y se puede presentar como verbal aunque la renta anual sea mayor) en lugar de acudir al desahucio por falta de pago. Véase la Disposición Final quinta, en este enlace (creo que si no es le texto definitivo, se acercará bastante):
https://www.congreso.es/public_oficiales/L14/CONG/BOCG/A/BOCG-14-A-89-4.PDF
Y algunas dudas:
Usufructuario y gran tenedor: Una persona alquila, peor lo que tiene es el usufructo, que obviamente le permite alquilar; ejemplo: padre fallece, viuda hereda el usufructo y dos hijos heredan el 50 % cada uno de un piso.
Usufructo y fraude de ley: un hombre tiene diez pisos, pero transmite el usufructo de estos a su hijo, y conserva la nuda propiedad: el hijo es quien alquila.
Copropiedad: tres hermanos adquirieron por herencia el 33,33 por ciento cada uno de diez pisos, por lo que en teoría cada uno tiene tres pisos y un tercio, pero en la consulta al servicio de índices del registro de la propiedad sale cada uno de los hermanos con diez titularidades, aunque sean parciales.
Diferentes regiones, gran tenedor en unas y en otras no: un hombre tiene doce pisos, cuatro en Madrid, cuatro en Alicante y cuatro en Málaga. En Madrid y Málaga es gran tenedor quien tiene diez pisos, en Alicante quien tiene cinco: quiere desahuciar por impago a un inquilino en Alicante.
En el mismo caso anterior, varios de los pisos se dedican al alquiler turístico, no al residencial.
En Cataluña un arrendador tiene cinco pisos: uno de ellos es su vivienda habitual; otro es su vivienda vacacional ¿es gran tenedor?
Y lo más complicado ¿cómo se demuestra todo lo anterior? ¿cómo demuestro que mi pisito en la playa no es un inmueble destinado al alquiler residencial? ¿no es una "prueba diabólica" demostrar lo que no existe?
¿Cómo obtiene el gran tenedor en zona tensionada la acreditación de si el inquilino que quiere desahuciar es vulnerable, si el propio inquilino se niega a dar información a los servicios sociales? Porque según la D.F. 5ª de la Ley puede tardar hasta cinco meses.
Y lo que me vaya surgiendo según vaya releyendo la ley...
Me pregunto cuáles serían los pros y contras de acudir a un juicio ordinario de resolución de contrato (sobre todo si la renta anual es inferior a seis mil euros, y se puede ir al verbal, o si la renta adeudada es menor a seis mil euros y se puede presentar como verbal aunque la renta anual sea mayor) en lugar de acudir al desahucio por falta de pago. Véase la Disposición Final quinta, en este enlace (creo que si no es le texto definitivo, se acercará bastante):
https://www.congreso.es/public_oficiales/L14/CONG/BOCG/A/BOCG-14-A-89-4.PDF
Y algunas dudas:
Usufructuario y gran tenedor: Una persona alquila, peor lo que tiene es el usufructo, que obviamente le permite alquilar; ejemplo: padre fallece, viuda hereda el usufructo y dos hijos heredan el 50 % cada uno de un piso.
Usufructo y fraude de ley: un hombre tiene diez pisos, pero transmite el usufructo de estos a su hijo, y conserva la nuda propiedad: el hijo es quien alquila.
Copropiedad: tres hermanos adquirieron por herencia el 33,33 por ciento cada uno de diez pisos, por lo que en teoría cada uno tiene tres pisos y un tercio, pero en la consulta al servicio de índices del registro de la propiedad sale cada uno de los hermanos con diez titularidades, aunque sean parciales.
Diferentes regiones, gran tenedor en unas y en otras no: un hombre tiene doce pisos, cuatro en Madrid, cuatro en Alicante y cuatro en Málaga. En Madrid y Málaga es gran tenedor quien tiene diez pisos, en Alicante quien tiene cinco: quiere desahuciar por impago a un inquilino en Alicante.
En el mismo caso anterior, varios de los pisos se dedican al alquiler turístico, no al residencial.
En Cataluña un arrendador tiene cinco pisos: uno de ellos es su vivienda habitual; otro es su vivienda vacacional ¿es gran tenedor?
Y lo más complicado ¿cómo se demuestra todo lo anterior? ¿cómo demuestro que mi pisito en la playa no es un inmueble destinado al alquiler residencial? ¿no es una "prueba diabólica" demostrar lo que no existe?
¿Cómo obtiene el gran tenedor en zona tensionada la acreditación de si el inquilino que quiere desahuciar es vulnerable, si el propio inquilino se niega a dar información a los servicios sociales? Porque según la D.F. 5ª de la Ley puede tardar hasta cinco meses.
Y lo que me vaya surgiendo según vaya releyendo la ley...
Ayer hablaba con un amigo sobre el arbitraje. No tengo experiencia, pero parece ser que los procesos de arbitraje eludirían esta nueva ley. Y promete laudos de desahucio en un mes, y resolución de contratos en tres, y sin apelaciones. Hay que verlo.
Luego la ejecución, claro, Pero oye, ya te has quitado el juicio.
Y a diferencia de los juzgados, las cortes de arbitraje no tienen problema en contratar más gente si sube el trabajo.
Luego la ejecución, claro, Pero oye, ya te has quitado el juicio.
Y a diferencia de los juzgados, las cortes de arbitraje no tienen problema en contratar más gente si sube el trabajo.
No, Leonjbr, no: el recurso al arbitraje está completa y plenamente reconocido como válido, e incluso útil, porque se pretende reforzar el mismo.
Para que se ejecute bien, ha de ser de ley, el de equidad a veces da problemas.
Otra cosa distinta es la aparente injusticia:
La sanidad está colapsada, pero si puedes pagar puedes ir a un médico privado.
La seguridad es precaria, pero si puedes pagar puedes tener alarma, e incluso vigilantes, que son al fin y al cabo una especie de pseudopolicía privada.
La educación pública está masificada, pero si puedes pagar puedes ir a una universidad privada.
Y así sucesivamente.
La demagogia, que anuncia favorecer a los más menesterosos, en la práctica lo que hace es perjudicarles. Y no descarto que sea intencionado, porque hay quien piensa que cuanta más gente dependa del favor del gobierno de turno, mejor.
Los juzgados no dan más de sí, salvo los de viogen, que por motivos políticos están mejor dotados. Y por tanto quien pueda (un arbitraje sale por unos mil o dos mil euros) recurrirá a la "justica privada". Cuando los poderes públicos están más preocupados por enseñar a los prepúberes a masturbarse que porque las cosas funcionen, es lo que acaba pasando.
Yo siempre he pensado que los juristas dedicados al arbitraje eran algo así como una forma de vida inferior, al fin y al cabo los que actuamos ante el juzgado comparecemos ante uno de los tres poderes del Estado. Pero con desahucios prolongándose dos años o más, voy a incluir el arbitraje en todos mis contratos a partir de ahora.
Y por supuesto, si las cortes arbitrales ven que crece el trabajo, contratan más gente, el mecanismo siempre va a funcionar.
Y si quieres pongo aquí una cláusula de sumisión, por si alguien la quiere copiar.
Para que se ejecute bien, ha de ser de ley, el de equidad a veces da problemas.
Otra cosa distinta es la aparente injusticia:
La sanidad está colapsada, pero si puedes pagar puedes ir a un médico privado.
La seguridad es precaria, pero si puedes pagar puedes tener alarma, e incluso vigilantes, que son al fin y al cabo una especie de pseudopolicía privada.
La educación pública está masificada, pero si puedes pagar puedes ir a una universidad privada.
Y así sucesivamente.
La demagogia, que anuncia favorecer a los más menesterosos, en la práctica lo que hace es perjudicarles. Y no descarto que sea intencionado, porque hay quien piensa que cuanta más gente dependa del favor del gobierno de turno, mejor.
Los juzgados no dan más de sí, salvo los de viogen, que por motivos políticos están mejor dotados. Y por tanto quien pueda (un arbitraje sale por unos mil o dos mil euros) recurrirá a la "justica privada". Cuando los poderes públicos están más preocupados por enseñar a los prepúberes a masturbarse que porque las cosas funcionen, es lo que acaba pasando.
Yo siempre he pensado que los juristas dedicados al arbitraje eran algo así como una forma de vida inferior, al fin y al cabo los que actuamos ante el juzgado comparecemos ante uno de los tres poderes del Estado. Pero con desahucios prolongándose dos años o más, voy a incluir el arbitraje en todos mis contratos a partir de ahora.
Y por supuesto, si las cortes arbitrales ven que crece el trabajo, contratan más gente, el mecanismo siempre va a funcionar.
Y si quieres pongo aquí una cláusula de sumisión, por si alguien la quiere copiar.
Lo estoy estudiando, pero incluso con todos los requisitos procedimentales absurdos y artificiales que se han introducido con intención meramente dilatoria el arbitraje va más rápido, y todo el proceso de notificaciones también, y la Corte tiene varias ceritificaciones Aneor, ISO y otras. Ya te cuento.
