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Obligar a cumplir el artículo 17.4 de la lph
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Obligar a cumplir el artículo 17.4 de la lph
En la junta de vecinos se ha aprobado renovar todas las instalaciones eléctricas de arriba a abajo. Se ha dicho en el acta que es para cumplir con las especificaciones de la distribuidora Iberdrola. Pero no hay ningún informe (ni oficial ni de otra manera) al respecto. Algunos hemos votado en contra porque consideramos que se podría hacer una obra más sencilla y que deberíamos basarnos en un informe de inspección o similar, de alguien competente e independiente.
Pienso que se debería aplicar el artículo 17.4 pero no o van a aplicar, el administrador ni nadie tiene interés en esto ¿cómo obligar a que se aplique este artículo?
Pienso que se debería aplicar el artículo 17.4 pero no o van a aplicar, el administrador ni nadie tiene interés en esto ¿cómo obligar a que se aplique este artículo?
Si el asunto está ya votado y aprobado, solo te queda impugnar el acuerdo, si tu criterio era que se debería haber aprobado por el 17.4, de la LPH, tenías que haber defendido tu opinión, las votaciones en las juntas no se aprueban por este o aquel artículo de la LPH, lo que vale aunque este mal es lo que se apruebe y conste en acta, el proverbio "quien manda manda" es muy extenso, se mas de 12, te recuerdo el de la milicia "Quien manda manda aunque mande mal"
Las juntas de propietarios no están compuestas por juristas ni propietarios entendidos en la materia, solo hay una regla del juego, votación y si no estás de acuerdo impugnación, de algo tienen que comer los abogados, procuradores y administradores de fincas, las opiniones a toro pasado no sirven para nada.
Las juntas de propietarios no están compuestas por juristas ni propietarios entendidos en la materia, solo hay una regla del juego, votación y si no estás de acuerdo impugnación, de algo tienen que comer los abogados, procuradores y administradores de fincas, las opiniones a toro pasado no sirven para nada.
Pues no puedo esta de acuerdo con Jalisco. No hay ningún hilo dedicado a este tema exclusivamente. Se ha tratado en aprobación de obra no obligatoria, pero en esto se ha dicho de aplicar el artículo 17.4. Y ahí ha quedado.
El problema es cómo hacer que se aplique, pues en las juntas (en la mayoría, no solo la mía en concreto) se cometen muchas irregularidades, y esta debe ser de las más frecuentes. Es decir obligar a pagar a todos los vecinos las obras más bien caprichosas por votos de la mayoría, que normalmente son engañadas y dirigidas mediante bulos que se corren como rumores.
Y se dice: bueno, hay que impugnar. Pero en realidad, entiendo (por lo que me habéis comentado) que si han votado a favor más de 3/5 de los vecinos, no se ha cometido ninguna ilegalidad. Entonces ¿qué hay que impugnar? No sé si se podría impugnar el acuerdo de pasar la derrama a todos los vecinos, incluidos los que votaron negativo, o reclamar después de que pasen los cobros, o avisar a la administración de que no pasen la derrama a los que votaron en contra o qué.
Estos son detalles que no están tratados en este foro, no veo por qué cansa pues son temas no solucionados.
El problema es cómo hacer que se aplique, pues en las juntas (en la mayoría, no solo la mía en concreto) se cometen muchas irregularidades, y esta debe ser de las más frecuentes. Es decir obligar a pagar a todos los vecinos las obras más bien caprichosas por votos de la mayoría, que normalmente son engañadas y dirigidas mediante bulos que se corren como rumores.
Y se dice: bueno, hay que impugnar. Pero en realidad, entiendo (por lo que me habéis comentado) que si han votado a favor más de 3/5 de los vecinos, no se ha cometido ninguna ilegalidad. Entonces ¿qué hay que impugnar? No sé si se podría impugnar el acuerdo de pasar la derrama a todos los vecinos, incluidos los que votaron negativo, o reclamar después de que pasen los cobros, o avisar a la administración de que no pasen la derrama a los que votaron en contra o qué.
Estos son detalles que no están tratados en este foro, no veo por qué cansa pues son temas no solucionados.
Efectivamente, en la juntas se cometen muchas irregularidades y se suele pasar el rodillo de los votos, aunque se incumpla la ley. A veces se dice incluso: "se hace esto y a quien no le guste que vaya al juzgado" Y si queremos que se hagan las cosas de manera formal y legal hay que gastar un buen dinero y tiempo, y riesgo de gastar más. Hay veces que quien actúa de esa manera se merece un lección.
Hay que impugnar. Pero en realidad, entiendo (por lo que me habéis comentado) que si han votado a favor más de 3/5 de los vecinos, no se ha cometido ninguna ilegalidad. Entonces ¿qué hay que impugnar? No sé si se podría impugnar el acuerdo de pasar la derrama a todos los vecinos, incluidos los que votaron negativo, o reclamar después de que pasen los cobros, o avisar a la administración de que no pasen la derrama a los que votaron en contra o qué.
Hay que impugnar. Pero en realidad, entiendo (por lo que me habéis comentado) que si han votado a favor más de 3/5 de los vecinos, no se ha cometido ninguna ilegalidad. Entonces ¿qué hay que impugnar? No sé si se podría impugnar el acuerdo de pasar la derrama a todos los vecinos, incluidos los que votaron negativo, o reclamar después de que pasen los cobros, o avisar a la administración de que no pasen la derrama a los que votaron en contra o qué.
El 21 de octubre puso esta pregunta en el otro foro, como Rafael M PEREZ, no se como puede decir que no existe otro hilo dedicado a este tema.
Obligar a cumplir el Artículo 17.4 de la LPH
En la junta de vecinos se ha aprobado renovar todas las instalaciones eléctricas de arriba a abajo. Se ha dicho en el acta que es para cumplir con las especificaciones de la distribuidora Iberdrola. Pero no hay ningún informe (ni oficial ni de otra manera) al respecto. Algunos hemos votado en contra porque consideramos que se podría hacer una obra más sencilla y que deberíamos basarnos en un informe de inspección o similar, de alguien competente e independiente.
Pienso que se debería aplicar el artículo 17.4 pero no o van a aplicar, el administrador ni nadie tiene interés en esto ¿cómo obligar a que se aplique este artículo?
Obligar a cumplir el Artículo 17.4 de la LPH
En la junta de vecinos se ha aprobado renovar todas las instalaciones eléctricas de arriba a abajo. Se ha dicho en el acta que es para cumplir con las especificaciones de la distribuidora Iberdrola. Pero no hay ningún informe (ni oficial ni de otra manera) al respecto. Algunos hemos votado en contra porque consideramos que se podría hacer una obra más sencilla y que deberíamos basarnos en un informe de inspección o similar, de alguien competente e independiente.
Pienso que se debería aplicar el artículo 17.4 pero no o van a aplicar, el administrador ni nadie tiene interés en esto ¿cómo obligar a que se aplique este artículo?
Usted dice que no hay ningún informe que justifique la renovación, pero algunos consideran que se puede hacer una renovación más sencilla. Mi duda es, ¿hace falta entonces la renovación?
Si como parece la renovación si es necesaria aplicar el art.17.4 no tiene sentido ya que, el mantenimiento del sistema eléctrico de un edificio, se ajusta al art.10.1.a) LPH que considera como actuaciones obligatorias que no necesitan si quiera acuerdo previo de la junta, "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."
Si como parece la renovación si es necesaria aplicar el art.17.4 no tiene sentido ya que, el mantenimiento del sistema eléctrico de un edificio, se ajusta al art.10.1.a) LPH que considera como actuaciones obligatorias que no necesitan si quiera acuerdo previo de la junta, "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."
Esa es la cuestión ¿Quién dice que es necesaria?
Ningún informe de nadie, ni siquiera alguien no competente, solo hay presupuestos de la obra de cambio total de las instalaciones eléctricas. Hacer rozas nuevas para meter tubos nuevos, poner falsos techos, detectores de movimiento...
No ha habido averías en años, solo hubo una porque alguien manipuló su contador, nada más.
Algunos pensamos que se puede hacer algo para estar más seguros, como cambiar los armarios, los cables, diferenciales y poco más. La obra saldría por menos de la mitad.
Ningún informe de nadie, ni siquiera alguien no competente, solo hay presupuestos de la obra de cambio total de las instalaciones eléctricas. Hacer rozas nuevas para meter tubos nuevos, poner falsos techos, detectores de movimiento...
No ha habido averías en años, solo hubo una porque alguien manipuló su contador, nada más.
Algunos pensamos que se puede hacer algo para estar más seguros, como cambiar los armarios, los cables, diferenciales y poco más. La obra saldría por menos de la mitad.
La naturaleza de las obras en el caso de discrepancia la decide la junta de propietarios por mayoría. Los vecinos pueden solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley, en este caso el RD 1417/2006.
Tampoco existe ningún informe que diga que no sea necesaria.
El tema de los detectores de movimiento es algo muy útil y que a la larga hace ahorrar un buen dinero a la comunidad.
Tampoco existe ningún informe que diga que no sea necesaria.
El tema de los detectores de movimiento es algo muy útil y que a la larga hace ahorrar un buen dinero a la comunidad.
Agradezco tu comentario pues es una opinión que podría tener cualquier persona.
La instalación eléctrica es importante y se puede pensar que debe estar siempre nueva y según la última normativa.
Pero suponiendo otro tipo de instalación ¿si se decide y se vota por más de 3/5 poner una piscina en la azotea, los que votan en contra también tienen que pagarlo o se puede aplicar el artículo 17.4 y cómo habría que hacerlo cumplir?
La instalación eléctrica es importante y se puede pensar que debe estar siempre nueva y según la última normativa.
Pero suponiendo otro tipo de instalación ¿si se decide y se vota por más de 3/5 poner una piscina en la azotea, los que votan en contra también tienen que pagarlo o se puede aplicar el artículo 17.4 y cómo habría que hacerlo cumplir?
¿Esto es una consulta nueva?
Una piscina no es un elemento necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble por lo que su instalación se regula por el art.17.4 LPH, es decir, necesita mayoría de 3/5.
Si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que será lo más normal en estos casos, el disidente no resulta obligado, ni se modifica su cuota. Si a posteriori el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, tiene abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Para obtener la mayoría indicada de tres quintas partes, no se puede computar como votos favorables los de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia, toda vez que el propio artículo excluye de tal posibilidad los supuestos expresamente previstos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, es necesario que esa mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas se obtenga en la junta.
Ahora bien, instalar una piscina en la azotea deberá contar con la licencia municipal, cosa que en este tipo de instalación no es sencillo de conseguir por el peligro que supone para el forjado del edificio tener que soportar el enorme peso de una piscina.
Una piscina no es un elemento necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble por lo que su instalación se regula por el art.17.4 LPH, es decir, necesita mayoría de 3/5.
Si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que será lo más normal en estos casos, el disidente no resulta obligado, ni se modifica su cuota. Si a posteriori el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, tiene abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Para obtener la mayoría indicada de tres quintas partes, no se puede computar como votos favorables los de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia, toda vez que el propio artículo excluye de tal posibilidad los supuestos expresamente previstos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, es necesario que esa mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas se obtenga en la junta.
Ahora bien, instalar una piscina en la azotea deberá contar con la licencia municipal, cosa que en este tipo de instalación no es sencillo de conseguir por el peligro que supone para el forjado del edificio tener que soportar el enorme peso de una piscina.
Gracias.
El supuesto de la piscina es claro que se contempla en el 17.4, si se votara por menos de 3/5 de los vecinos se podría impugnar claramente.
Pero si se vota por más de los 3/5, el acta no hace ninguna referencia al 17.4, símplemente se dice que se aprueba por "mayoría absoluta" y que se va a pasar una derrama, que de hecho luego se pasa a todos los vecinos (a quien no lo page le califican como moroso y actúan contra él).
¿Qué tendrían o podrían hacer los vecinos que votaron en contra y salvaron su voto en el acta?
Esto se hace en muchas comunidades.
El supuesto de la piscina es claro que se contempla en el 17.4, si se votara por menos de 3/5 de los vecinos se podría impugnar claramente.
Pero si se vota por más de los 3/5, el acta no hace ninguna referencia al 17.4, símplemente se dice que se aprueba por "mayoría absoluta" y que se va a pasar una derrama, que de hecho luego se pasa a todos los vecinos (a quien no lo page le califican como moroso y actúan contra él).
¿Qué tendrían o podrían hacer los vecinos que votaron en contra y salvaron su voto en el acta?
Esto se hace en muchas comunidades.
No Jalisco, con todo el respeto, el error es suyo.
Le voy a dejar un enlace a un foro abierto publicado por Lefebvre-El Derecho donde se debate el tema de si opera el voto presunto del art.17.8 LPH en aquellas obras encuadradas en el art.17.4 LPH, cuando la cuantía de la misma no supera las tres mensualidades de gastos comunes. Evidentemente la instalación de una piscina siempre supera esa cantidad.
Todos los foreros, magistrados, jueces y abogados que participan (7), coinciden en que si supera las tres mensualidades de gastos, como en el caso de la piscina, NO opera el voto del ausente NUNCA. (nos referimos a las obras del art. 17.4 LPH). Si no superan esa cantidad, la mayoría (5) entiende que sí opera el voto del ausente y en cambio los otros dos tampoco creen que opere aunque no supere esa cantidad.
En resumen, si la obra del art.17.4 LPH supera las 3 mensualidades de gastos NO opera el voto del ausente del art.17.8 LPH.
Le dejo el enlace:
https://elderecho.com/se-computa-el-voto-presunto-del-ausente-en-los-acuerdos-de-mejoras-cuando-el-coste-de-la-obra-no-supera-las-tres-mensualidades-ordinarias-de-gastos-comunes-2
Le voy a dejar un enlace a un foro abierto publicado por Lefebvre-El Derecho donde se debate el tema de si opera el voto presunto del art.17.8 LPH en aquellas obras encuadradas en el art.17.4 LPH, cuando la cuantía de la misma no supera las tres mensualidades de gastos comunes. Evidentemente la instalación de una piscina siempre supera esa cantidad.
Todos los foreros, magistrados, jueces y abogados que participan (7), coinciden en que si supera las tres mensualidades de gastos, como en el caso de la piscina, NO opera el voto del ausente NUNCA. (nos referimos a las obras del art. 17.4 LPH). Si no superan esa cantidad, la mayoría (5) entiende que sí opera el voto del ausente y en cambio los otros dos tampoco creen que opere aunque no supere esa cantidad.
En resumen, si la obra del art.17.4 LPH supera las 3 mensualidades de gastos NO opera el voto del ausente del art.17.8 LPH.
Le dejo el enlace:
https://elderecho.com/se-computa-el-voto-presunto-del-ausente-en-los-acuerdos-de-mejoras-cuando-el-coste-de-la-obra-no-supera-las-tres-mensualidades-ordinarias-de-gastos-comunes-2
Fixin le agradezco muchisimo su aclaración sacandome del error en el que me encontraba,
Para aclarar bien el tema y que no queden dudan.
Para la realización de una obra que no sea necesaria y que supere más de tres mensualidades art.17.4, ejemplo ( recubrir con mármol el portal, construcción de piscina), es necesario que en la junta se alcance el apoyo de los 3/5 de todos los propietario para su realización.
Si no se alcanza ese quorum la mejora no podrá llevarse a efecto, dado que en este caso no se tiene en cuenta el voto del ausente?
Gracias por su aclaración
Para aclarar bien el tema y que no queden dudan.
Para la realización de una obra que no sea necesaria y que supere más de tres mensualidades art.17.4, ejemplo ( recubrir con mármol el portal, construcción de piscina), es necesario que en la junta se alcance el apoyo de los 3/5 de todos los propietario para su realización.
Si no se alcanza ese quorum la mejora no podrá llevarse a efecto, dado que en este caso no se tiene en cuenta el voto del ausente?
Gracias por su aclaración
Gracias por la información, creo que incluso a mí me ha quedado claro que cuando se trata de una mejora no exigible ni obligatoria deben votar a favor expresamente 3/5 de los vecinos y sus cuotas (asistan o no asistan a la junta), y los que NO asisten NO son votos favorables. Por lo tanto el acuerdo se podría impugnar si no se alcanzan los votos favorables a la obra.
Lo que no me queda claro es que se pueda impugnar este tipo de acuerdos si en el acta no figura expresamente, que es una obra de la que no se va a para derrama a los que han votado en contra por tratarse de realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos.
Pero si el acta dice que se pasará derrama a todos los vecinos... ¿podría ser?
Lo que no me queda claro es que se pueda impugnar este tipo de acuerdos si en el acta no figura expresamente, que es una obra de la que no se va a para derrama a los que han votado en contra por tratarse de realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos.
Pero si el acta dice que se pasará derrama a todos los vecinos... ¿podría ser?
