El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Obras en el edificio que modifican el local arrendado.
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Obras en el edificio que modifican el local arrendado.
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
3
Comentarios
Obras en el edificio que modifican el local arrendado.
Hola compañeros,
Os comento mi caso a ver si me podéis echar una mano.
Muy sucintamente: tengo un arrendamiento de un local de negocio. El arrendador es el dueño del edificio en el que se ubica el local. Tras dos años de contrato, el arrendador decide poner un ascensor en el edificio. La obra da lugar a no poder realizar la actividad durante la misma, y la instalación del ascensor, conllevan la alteración de parte del local arrendado, ocasionando ello la retirada de la licencia municipal de funcionamiento al no cumplir con la normativa.
Ocurre que el arrendador en ningún momento ha preavisado.
La cuestión es la siguiente: ¿cabe en este supuesto la aplicación del art. 21 LAU, debiendo el arrendador la configuración del local para que sea apta al fin concertado, o es más viable la aplicación del art.22 en cuanto que se podría enfocar como una obra de mejora? ¿Cómo actuaríais?
Entiendo que en ambos casos cabría una indemnización en atención al plazo del contrato y el lucro cesante en que dicha actuación pudiera derivar.
Muchas gracias de antemano.
Os comento mi caso a ver si me podéis echar una mano.
Muy sucintamente: tengo un arrendamiento de un local de negocio. El arrendador es el dueño del edificio en el que se ubica el local. Tras dos años de contrato, el arrendador decide poner un ascensor en el edificio. La obra da lugar a no poder realizar la actividad durante la misma, y la instalación del ascensor, conllevan la alteración de parte del local arrendado, ocasionando ello la retirada de la licencia municipal de funcionamiento al no cumplir con la normativa.
Ocurre que el arrendador en ningún momento ha preavisado.
La cuestión es la siguiente: ¿cabe en este supuesto la aplicación del art. 21 LAU, debiendo el arrendador la configuración del local para que sea apta al fin concertado, o es más viable la aplicación del art.22 en cuanto que se podría enfocar como una obra de mejora? ¿Cómo actuaríais?
Entiendo que en ambos casos cabría una indemnización en atención al plazo del contrato y el lucro cesante en que dicha actuación pudiera derivar.
Muchas gracias de antemano.
Es muy difícil contestar sin tener más datos, pero yo creo que debe aplicarse el art. 21 LAU en el sentido de que el propietario tiene el deber de hacer "todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Más claro el agua. Si el casero ha hecho unas obras que hacen que se retire la licencia de explotación está claro que tiene el deber de hacer lo necesario para restituir el local al estado necesario para "servir al uso convenido", es decir, para poder volver a explotar el local.
O sea, que bajo mi punto de vista tienes dos derechos:
1.- a que el casero haga todas las reparaciones hasta dejar el local en condiciones de uso
2.- y a que os indemnicen por el lucro cesante para lo cual tendréis que calcularlo segun el modelo 130 que esté presentando tu cliente.
Sin embargo tengo una cautela: ¿hizo algo tu cliente mientras se hacían las obras que han terminado impidiendo que pueda usarse el local?
O sea, que bajo mi punto de vista tienes dos derechos:
1.- a que el casero haga todas las reparaciones hasta dejar el local en condiciones de uso
2.- y a que os indemnicen por el lucro cesante para lo cual tendréis que calcularlo segun el modelo 130 que esté presentando tu cliente.
Sin embargo tengo una cautela: ¿hizo algo tu cliente mientras se hacían las obras que han terminado impidiendo que pueda usarse el local?
En primer lugar, muchas gracias por la respuesta leonjbr, es la línea en la que estoy trabajando.
Lo que ocurre es que el local arrendado tiene un cerramiento hecho en el patio de luces que está acondicionado como aseo. La instalación del elevador conllevaría la demolición de dicho cerramiento, por lo que no se cumplirían los requisitos de la licencia concedida por tratarse de un local abierto al público.
Evidentemente, ese cerramiento data de muchos años atrás, y la licencia municipal de actividad del local incluso lo contempla.
A día de hoy no han comenzado las obras. Únicamente un obrero entró en su local para acceder al patio donde se encuentra el cerramiento y mi cliente, mostrándose sorprendido, le dijo que por parte del propietario no se le había transmitido nada acerca de que debería dejar pasar a los obreros así como que el cerramiento sería demolido (o parte). Hasta la fecha no ha habido nuevas noticias (salvo una visita al local por parte del abogado del arrendador instando a mi cliente a que dejara hacer la obra sin fundamentación jurídica alguna), es más, no ha vuelto a aparecer ni un obrero por el edificio, pero claro, queremos estar prevenidos para iniciar actuaciones en cuanto ello ocurra, pues entiendo que el propietario del edificio querrá dotar de ascensor/elevador al edificio ya que le conviene para el resto de arrendamientos de viviendas que tenga en el mismo.
Siendo el plazo del contrato de 10 años, habiendo trascurrido sólo 2, la indemnización a la que se podría enfrentar el arrendador, sería bastante seria.
Lo que ocurre es que el local arrendado tiene un cerramiento hecho en el patio de luces que está acondicionado como aseo. La instalación del elevador conllevaría la demolición de dicho cerramiento, por lo que no se cumplirían los requisitos de la licencia concedida por tratarse de un local abierto al público.
Evidentemente, ese cerramiento data de muchos años atrás, y la licencia municipal de actividad del local incluso lo contempla.
A día de hoy no han comenzado las obras. Únicamente un obrero entró en su local para acceder al patio donde se encuentra el cerramiento y mi cliente, mostrándose sorprendido, le dijo que por parte del propietario no se le había transmitido nada acerca de que debería dejar pasar a los obreros así como que el cerramiento sería demolido (o parte). Hasta la fecha no ha habido nuevas noticias (salvo una visita al local por parte del abogado del arrendador instando a mi cliente a que dejara hacer la obra sin fundamentación jurídica alguna), es más, no ha vuelto a aparecer ni un obrero por el edificio, pero claro, queremos estar prevenidos para iniciar actuaciones en cuanto ello ocurra, pues entiendo que el propietario del edificio querrá dotar de ascensor/elevador al edificio ya que le conviene para el resto de arrendamientos de viviendas que tenga en el mismo.
Siendo el plazo del contrato de 10 años, habiendo trascurrido sólo 2, la indemnización a la que se podría enfrentar el arrendador, sería bastante seria.
