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Obras en elementos comunes y estado de alarma por covid-19

14 Comentarios
 
Obras en elementos comunes y estado de alarma por covid-19
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15/07/2020 13:55
Respuesta a Leonjrb.

La empresa que realizó los trabajos de reparación y mantenimiento tuvo que venir dos veces, el 6 de abril, cuando mi inquilino no les dejó acceder hasta la terraza por miedo a contagiarse, y el 8 de junio, cuando mi inquilino dejó acceso a la empresa para realizar los trabajos.

La empresa facturó dos veces, la primera por los trabajos realizados en abril que pagamos los propietarios; la segunda por los trabajos realizados en junio que pagó mi inquilino. La segunda factura incluyó los trabajos más grandes, desescombro, limpieza, restauración de la cabecera exterior de la chimenea, muchas horas de trabajo….

Fue una decisión que tomamos todos los propietarios basándonos en la obligatoriedad de dejar acceso para las reparaciones de elementos comunes tanto de la LPH como de la LAU, y porque en abril el problema no se solucionó y el resto de vecinos del edificio sufrieron el retorno de olores durante los dos meses que costó convencer a mi inquilino. Mi propiedad es la única que está alquilada y el resto de propietarios estaban que se subían por las paredes, querían buscar un abogado para denunciar a mi inquilino por todo, por no dejar entrar, por daños y perjuicios… y al final llegamos al acuerdo de enviarle un burofax con la propuesta de no iniciar trámites con ningún abogado si él se responsabilizaba de pagar los trabajos pendientes y atrasados por su decisión, como ya dije mi inquilino aceptó, los trabajos se realizaron, él pagó la factura pero ahora la estoy pagando yo a cuenta del alquiler.
Puntualizar que durante los dos meses de calvario mi inquilino no sufrió estos problemas porque mi piso se remodeló hace años, cambié la distribución de la cocina que tiene una campana extractora con su tubo de salida de humos independiente que no conecta con la instalación antigua.
Espero haber resuelto sus dudas.
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15/07/2020 14:10
Ya. Es que no termino de ver por qué su inquilino paga la segunda visita. Dice ud. que llegaron a ese acuerdo, pero lo veo muy raro. No se hasta que punto el contenido de ese contrato es legal. ¿Lo tiene por escrito o fue verbal?
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15/07/2020 17:09
Fue todo verbal, no tenemos constituida la comunidad legalmente, entre los propietarios siempre nos hemos entendido bien, nunca hemos llevado registro escrito de las reuniones, cuando hay un problema lo hablamos y lo solucionamos lo más rápido posible.

En este caso los nervios estaban a flor de piel y uno de propietarios empezó con el tema que la ley dice que es obligatorio dejar acceder a los elementos privativos para la reparación de elementos comunes, que no podemos escapar de nuestras obligaciones seamos propietarios o inquilinos, que esto con un abogado lo acabamos rápido y yo que sé que más cosas dijo. Discutimos mucho tiempo y decidimos enviarle el burofax a mi inquilino en los términos expuestos y si no respondía entonces poner el tema en manos de un abogado. El propietario en cuestión dijo que mi inquilino debía correr con los gastos, porqué nosotros ya pagamos a la empresa que diagnosticó el derrumbe interno de la chimenea y que si no arreglaron fue por culpa de mi inquilino, que no pagaría nada de la segunda visita, que si no demandábamos al inquilino por daños y perjuicios al menos que él se hiciera responsable del arreglo. Yo comenté que me parecía un despropósito y que leyendo bien la ley dice “…si no existe ninguna otra forma de hacerlas...” y que nosotros podíamos alquilar un andamio o una grúa de trabajo, y entonces el propietario dijo que eso era así pero esas soluciones eran mucho más caras que abrir la puerta de mi piso, que también lo dice la ley por lo tanto él tenía razón… El resto de propietarios claudicamos.

Lo único escrito es el burofax enviado a mi inquilino, su respuesta fue verbal por teléfono. Él pagó la segunda visita por la advertencia hecha de acudir a un abogado, prefería pagar a mantener su postura, eso es lo que me dijo que no quería verse envuelto en líos legales y que si tenía que ser así que adelante que vinieran los trabajadores. Ahora en perspectiva se ve que él pagó sin poner problemas porque tenía la intención de recuperar el dinero dejando de pagar el alquiler, que es un problema a parte surgido del principal.

Por lo que usted dice Leonjrb, si este acuerdo no es legal, por favor explíqueme el porqué para entenderlo y poder rebatirlo ante los otros comuneros; ya que de ser así la batalla para recuperar el dinero de la segunda factura la tengo con la comunidad de propietarios y no con mi inquilino, ¿verdad?
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15/07/2020 17:30
Lo que quiero decir es mucho mas simple. Lo que le estoy preguntando es si ese acuerdo del inquilino para pagar él la segunda factura fue verbal o no. Todo lo demas creo que afecte demasiado. Solo quiero saber ese particular.
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15/07/2020 17:57
Sí, el acuerdo fue verbal por teléfono.

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leonjbr
Luciaenapuros
15/07/2020 18:16
Es que entonces yo no veo la cosa tan clara. Me explico.
Si lo he entendido bien el inquilino paga la obra correspondiente a la parte de chimenea que corresponde al 4 piso, porque la primera vez no dejo pasar a la empresa y entonces la segunda vez la pago el. Vale.
Pero eso es muy irregular. Es mas yo creo que es ilegal porque conculca de plano el art. 21.1 LAU:
"1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.".
Por tanto la reparacion no le corresponde a el sino a la comunidad, o mejor dicho le corresponde a ud. (en la cuarta parte) por ser la propietaria. Por tanto ese pacto es nulo y si para colmo es verbal todavía peor porque el inquilino siempre puede decir que ud. no se enteró y que lo que realmente se había pactado era que él lo pagaba pero que se le descontaba de la renta y que luego ud. se entendiera con la comunidad.
Por otra parte el inquilino no puede dejar de pagar la renta asi como asi, pero está claro que si ud. interpone una demanda de desahucio por falta de pago él le va a alegar la compensación por el pago de la obra, y estoy seguro de que el juez le daría la razón porque lo cierto y verdad es que por muy raro que sea el negocio y su ejecucion lo cierto es que el inquilino ha pagado la renta y como el pacto ha sido verbal a ver quien es el guapo que demuestra lo contrario de la versión que da el inquilino. Y en esas condiciones ¿un juez va a echar a ese inquilino? O dicho en otras palabras ¿ud pretende interponer una demanda de desahucio con la unica prueba de supuesto pacto verbal por telefono de cuyo contenido disienten las partes?
Yo lo veo francamente dificil. No creo que ese sea el camino a seguir
A ver si se pasa por aqui Hoplon y no alumbra algo vaya a ser que yo me este confundiendo con el planteamiento que ciertamente es lioso.
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15/07/2020 18:18
Ya veo por donde quiere ir Leonjbr, y lo comparto:

No hay que desviar el tiro hacia el arreglo de la chimenea: a usted le están reteniendo el importe del alquiler, y el inquilino no tiene derecho a ello: usted debe centrarse, a mi entender, en presentar una demanda de desahucio contra su inquilino, y debe dejar que el inquilino, si así el conviene, se plantee el demandar a todos los copropietarios del edificio para reclamarles, a todos, el importe que él considere que no debió pagar por el arreglo de la chimenea.

Si acumula en el desahucio la reclamación de rentas vencidas, no creo que sea posible la reconvención, porque en ese juicio usted es el casero, y la acción del inquilino para reclamar las obras pagadas debe dirigirse contra todos los comuneros, contra la comunidad establecida al amparo del art. 396 CC.

Ahí entra en juego tanto la regulación de la comunidad por el art. 396 CC y ss. como la LPH, aplicable en cuanto sea oportuno en virtud del art. 2, b, de la misma.

La obligación de permitir la entrada en el piso para obras se recoge en el art. 9, c y d, de la LPH. Y en concreto, y para el inquilino, en el art. 21, 2 LAU.

Ya hemos visto que el inquilino hizo mal al negarse a la primera reparación, dando esto por sentado: ¿responde de ello, y hasta cuánto?

El comunero, y en su caso el arrendatario, que impide la realización de obras necesarias es responsable de los daños que los elementos comunes o privativos sufran por esta obstaculización ¿y del importe de la obra a realizar y que impidió?

Aquí opera la indemnización del daño extracontractual del art. 1902 CC:

la SAP Madrid de 18 de junio de 1996 entre otras del mismo sentido, dicta que la oposición infundada se considera contraria a la buena fe y abusiva, de tal manera que cuando el propietario se niegue a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, la Comunidad puede imponer tal entrada acudiendo al auxilio judicial contra el propietario que lo impide pudiendo solicitar incluso la Comunidad o el copropietario perjudicado indemnización de daños y perjuicios con cargo al propietario renuente (agravación de daños, sobre coste de ejecución).

El tema ya se trató en este hilo del foro de PH:

https://www.porticolegal.com/foro/obligacion-de-ceder-paso-para-obras-en-la-comunidad_1307536

¿El alcance concreto, medido en dinero? eso ya se ha de determinar en el juicio que corresponda, pero a usted, a los efectos de su problema particular, debe serle de momento indiferente.

Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
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15/07/2020 18:39
Hoplon: yo tambien he pensado lo que dice, pero no termino de ver claro que el inquilino tenga legitimacion activa contra la comunidad de propietarios.
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Hoplon
leonjbr
15/07/2020 19:06
El tema es lioso, y por eso yo, que tampoco es que lo tenga claro al cien por cien, creo que alguna respuesta se debe dar a esta conducta, so pena de forzar al consultante a soportar un comportamiento antijuridico.

La inacción supone la pérdida de las rentas impagadas.

Creo que podemos considerar como un primer paso en el camino de la solución que nada hay que permita al inquilino dejar de pagar la renta ¿es correcto, podemos partir de esa base?

Pues si es así, como yo creo que lo es, corresponde el desahucio.

Si es desahucio por impago no se admite reconvención. Esto podrá tener una ventaja adicional si el inquilino tiene interés en conservar el contrato, pues solamente se le aceptará la consignación para enervar la acción, sin posibilidad alguna de discutir otras materias.

Si es desahucio con reclamación de renta, si se admite, pero no en la cuestión del desahucio, sino tan solo en la oposición a la cuantía reclamada por la compensación de créditos que ostente el desahuciado contra el actor.

Y es ahí donde creo yo, y tal vez me equivoque, que el inquilino no va a poder oponer frente a su arrendador un crédito que tal vez, en el mejor de los casos, ostente frente a la comunidad por el arreglo de unos elementos comunes, previo requerimiento por burofax por parte de la misma comunidad, si no he entendido mal el relato de los hechos.

Volviendo sobre el tema del silencio que salió en el hilo de tu amiga Repollo, en este caso si que creo yo que cabe, ante un requerimiento por burofax y la realización de una conducta coincidente en todo con la conducta requerida, hablar de aceptación tácita, por medio de actos que evidencian el sometimiento al requerimiento.

De todos modos lo que si que ha quedado claro es que el consultante va a tener que acudir a un abogado, con lo cual yo creo que será dicho abogado el que previa valoración de todos lo documentos decida la conducta a adoptar.
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15/07/2020 19:07
Por cierto ¿quién mandó y firmó el burofax, y quién recibió la llamada en la que aceptaba pagar? porque si fue otro copropietario es posible recurrir a su testifical, a valorar junto con la conducta exhibida ante el requerimiento.
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leonjbr
Hoplon
15/07/2020 19:13
Todo bien Hoplon, pero el problema es que estoy casi seguro de que el pago del inquilino ha sido en mano y ahora dira que se lo dio a la casera, etc. El pleito tiene su miga por el tema de la prueba.
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15/07/2020 20:40
Gracias Leonjrb y Hoplon.

El burofax lo firmamos los 4 propietarios, con 2 teléfonos de contacto el mío y el del propietario que hizo la propuesta. Creo que sólo me llamó a mí para aceptar las condiciones.

No sé cómo pagó mi inquilino la factura, sí que sé que está a su nombre porqué la empresa me pidió su teléfono para solicitarle los datos.

He leído el hilo que me indica Hoplon y siempre habla de propietarios en mi caso fue el inquilino quién se negó, ¿puedo entender que la responsabilidad final es suya, ya que es el ocupante legal de la casa?, yo de hecho no me negué nunca y mantuve toda la comunicación posible con mi inquilino por teléfono y whatsapp para convencerlo.

Sí que hablaré con la asesoría jurídica de mi seguro pero antes de hacerlo preferiría llegar a un acuerdo amistoso con quien sea que tenga que hacerlo, el inquilino o la comunidad.

¿El acuerdo que adoptamos la comunidad de propietarios es ilegal? De ser así yo hablo con mi inquilino le reembolso el total de la factura y me peleo con el resto de comuneros para que me paguen su parte. Yo no tengo problema alguno en hacerme cargo de la parte que me corresponde si el proceder de la comunidad no fue el correcto, lo que no quiero es acabar pagando yo la reparación si nos corresponde a los 4 comuneros. Si por el contrario el acuerdo está dentro de la ley ya entro la consulta al seguro como impago de alquileres/desahucio.

Sí, la situación es compleja, con la pandemia, el acuerdo verbal con el inquilino, el propietario “cuñao” que nos convenció…

Gracias por vuestro tiempo y por vuestra paciencia
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15/07/2020 21:13
Si, numerosas sentencias avalan que cuando hablamos de la obligación de dejar pasar al piso de propietarios, se extiende a otros usuarios, como usufructuarios o arrendatarios, por eso no hay pega.

Si la factura está a nombre del inquilino, y la pagó (compruébelo, no vaya a ser que no lo hiciera), es indicativo de que se plegó al requerimiento hecho por todos los comuneros. Ahora, si intenta negarlo, irá contra sus propios actos. Y recuerde que la empresa que hizo la reparación puede ser testigo.

Yo no le recomiendo enredarse con la comunidad, en principio el acuerdo que tomaron de exigirle al inquilino que permitiese la reparación y que corriese con el gasto como un sobrecoste derivado de su conducta es válido, salvo que un juez diga lo contrario. Claro que sería bueno leer el acuerdo y el burofax en detalle.

Mi opinión, y no tiene por qué ser la misma que la de otros, es que la conducta de su inquilino, al dejar de pagar el alquiler, es antijurídica, porque no hay ley que ampare dicho proceder, y por eso le recomiendo el desahucio, porque considero además que usted va a terminar en juicios, de una forma o de otra, así que mejor que use el juicio que mas ventajas le ofrece: el inquilino originó este problema, por capricho, y luego se sometió a pagar, aunque lo hiciera con la reserva mental de dejarle de pagar a usted, pues bien, ahora, si quiere deshacer lo hecho, que se moleste él en hacerlo. Que oponga en el desahucio el crédito compensable, si es que lo hay, que no lo veo claro, y si el juzgado resuelve que estuvo mal que el inquilino lo pagase, luego, con la sentencia, reclame usted al resto de comuneros. Aunque me da que el Juzgado apreciará -incluso antes de entrar a resolver si existe o no- que el crédito es contra la comunidad, y remitirá al inquilino a pleitear contra los cuatro comuneros.

De todo este asunto, insisto, lo único que no es discutible es que el inquilino no tiene derecho a dejar de pagar la renta: céntrese en defender lo suyo.
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15/07/2020 21:37
Efectivamente despues de darle vueltas al asunto y después del último post de Hoplon lo menos malo parece que es que ud. demande al inquilino por falta de pago y si el juez dice que el inquilino no tenia que haber pagado la obra pues que sea el inquilino quien termine yendo contra la comunidad.
No es que sea un planteamiento prístino, pero probablemente sea el menos malo.
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16/07/2020 00:45
Gracias por su tiempo, paciencia y dedicación a mi consulta.
Mañana pondré el asunto en manos del seguro.