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ocultación
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Ocultación
¿Una venta entre particulares, de una vivienda, puede ser objeto de denuncia si el vendedor ocultó cierta información al vendedor, porque de ofrecer esa información quizas no vendería dicho inmueble?
La información que se oculta no es un vicio oculto ni un defecto, pongamos por caso, del edificio, sino el hecho de que se va a edificar frente al edificio con la consiguiente merma de vistas y reducción de algo de luz...
Gracias
La información que se oculta no es un vicio oculto ni un defecto, pongamos por caso, del edificio, sino el hecho de que se va a edificar frente al edificio con la consiguiente merma de vistas y reducción de algo de luz...
Gracias
Hola:
1) Si el inmueble fue adquirido tomando en consideración la luminosidad, orientación, etc.
2) Si puede probar que, al tiempo de la celebración del contarto el vendedor conocía la inminencia de la construcción
3) Si el vendedor ocultó maliciosamente esa información al vendedor, consciente que, caso de revelarla, el contarto no se celebraría o se haría por un precio menor.
Y si todo ello le ha causado un perjuicio.
Si se dan esos elementos, es usted víctima de una estafa inmobiliaria. Deberá contratar a un Abogado e interponer la correspondiente Querella.
Salvo mejor criterio. Saludos.
1) Si el inmueble fue adquirido tomando en consideración la luminosidad, orientación, etc.
2) Si puede probar que, al tiempo de la celebración del contarto el vendedor conocía la inminencia de la construcción
3) Si el vendedor ocultó maliciosamente esa información al vendedor, consciente que, caso de revelarla, el contarto no se celebraría o se haría por un precio menor.
Y si todo ello le ha causado un perjuicio.
Si se dan esos elementos, es usted víctima de una estafa inmobiliaria. Deberá contratar a un Abogado e interponer la correspondiente Querella.
Salvo mejor criterio. Saludos.
El Código civil establece en su art. 1269: "hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho". Ahora bien, se deben probar ciertos requisitos exigidos por el ordenamiento jur. para que pueda revocarse esa compraventa.
Salvo mejor opinión y paralelamente a lo dicho por Ana.
Salvo mejor opinión y paralelamente a lo dicho por Ana.
Me parece que estamos perdiendo de vista que se trata de un contrato en el que en principio no puede apreciarse, o en el mejor de los casos PROBARSE, la existencia de ese "dolo causante" .
Me pregunto si, el hecho de la nueva construcción, aún suponiendo que no cumpliese la normativa o distancias o plan de urbanización (que es público) es algo que el vendedor esté obligado a manifestar al comprador, y si es igual caso que el comprador hubiera exigido del vendedor (especialmente tratandose de un hecho de tercero, lo que dificulta la viabilidad de la acción penal por ESTAFA) la inexistencia futura de otras edificaciones a la hora de la compra.....¿sería un pacto lícito, oponible a tercero?
No sé, creo que son demasiadas preguntas como para tener tan claro la existencia de un DOLO PENAL.....recuerdo algo llamado "dolo bueno" pero muy borrosamente.
Otra cosa es que se sea un "contrato no cumplido".
Una querella desestimada puede salir más cara que una actio quanti minoris, o una negociación previa a una reclamación civil....
Saludos
Me pregunto si, el hecho de la nueva construcción, aún suponiendo que no cumpliese la normativa o distancias o plan de urbanización (que es público) es algo que el vendedor esté obligado a manifestar al comprador, y si es igual caso que el comprador hubiera exigido del vendedor (especialmente tratandose de un hecho de tercero, lo que dificulta la viabilidad de la acción penal por ESTAFA) la inexistencia futura de otras edificaciones a la hora de la compra.....¿sería un pacto lícito, oponible a tercero?
No sé, creo que son demasiadas preguntas como para tener tan claro la existencia de un DOLO PENAL.....recuerdo algo llamado "dolo bueno" pero muy borrosamente.
Otra cosa es que se sea un "contrato no cumplido".
Una querella desestimada puede salir más cara que una actio quanti minoris, o una negociación previa a una reclamación civil....
Saludos
Hola:
En mi opinión, concurren los elementos de una estafa:
Engaño bastante: Omisión de una circunstancia relevante que, de haber sido puesta en conocimiento de la víctima, ésta no habría contratado o lo habría hecho por un precio inferior.
Error: El comprador adquiere la vivienda en consideración a su luminosidad, vistas y orientación. El comprador es consciente de ello, y le oculta la futura edificación. (Ya mencioné que, evidentemente, ese conocimiento, existente al momento de la compraventa, ha de probarse)
Acto de disposición: El comprador adquiere el inmueble, desconociendo la realidad, desconocimiento que le ha sido provocado por la falacia del vendedor. Siendo fundamental la orientación del inmueble para el adquirente, no lo habría adquirido si hubiere conocido que la luminosidad, vistas, etc., iban a verse entorpecidas por tal construcción. El Supremo contempla como cargas o gravámenes no sólo los presentes, sino también los futuros, siempre que su inminencia hubiere sido conocida y ocultada por el vendedor.
Perjuicio patrimonial: El comprador adquiere la vivienda por un precio establecido en atención a las circunstancias; cuando quiera vender ese inmueble, su precio se verá significativamente mermado respecto del que él pagó.
Relación de causalidad: Las consecuencias de todo ello son achacables a la conducta maliciosamente omisiva del vendedor.
Es sólo una opinión personal, y no descarto, y, por supuesto respeto, las contrarias.
PD: Didac, te lo digo desde el cariño: no me gusta que me llamen Anita.
Saludos.
En mi opinión, concurren los elementos de una estafa:
Engaño bastante: Omisión de una circunstancia relevante que, de haber sido puesta en conocimiento de la víctima, ésta no habría contratado o lo habría hecho por un precio inferior.
Error: El comprador adquiere la vivienda en consideración a su luminosidad, vistas y orientación. El comprador es consciente de ello, y le oculta la futura edificación. (Ya mencioné que, evidentemente, ese conocimiento, existente al momento de la compraventa, ha de probarse)
Acto de disposición: El comprador adquiere el inmueble, desconociendo la realidad, desconocimiento que le ha sido provocado por la falacia del vendedor. Siendo fundamental la orientación del inmueble para el adquirente, no lo habría adquirido si hubiere conocido que la luminosidad, vistas, etc., iban a verse entorpecidas por tal construcción. El Supremo contempla como cargas o gravámenes no sólo los presentes, sino también los futuros, siempre que su inminencia hubiere sido conocida y ocultada por el vendedor.
Perjuicio patrimonial: El comprador adquiere la vivienda por un precio establecido en atención a las circunstancias; cuando quiera vender ese inmueble, su precio se verá significativamente mermado respecto del que él pagó.
Relación de causalidad: Las consecuencias de todo ello son achacables a la conducta maliciosamente omisiva del vendedor.
Es sólo una opinión personal, y no descarto, y, por supuesto respeto, las contrarias.
PD: Didac, te lo digo desde el cariño: no me gusta que me llamen Anita.
Saludos.
Reuqisitos que, según doctrina y Jurisprudencia se exigen para que el dolo pueda actuar, y que se pueda considerar dolus malus:
-Una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial.
-Que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta
-Que todo ello determine la actuación negocial
-Que sea grave
-Que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes
-Una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial.
-Que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta
-Que todo ello determine la actuación negocial
-Que sea grave
-Que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes
Para mí no hay engaño, porque no creo que el vendedor tenga la obligación de dar esa infiormación. En primer lugar, debe saberlo, obviamente, y no tiene por qué, a no ser que sea el promotor, por ejemplo, de esa nueva edificación. No debe ser el caso, pues habla de venta entre particulares.
En segundo lugar, creo que es distinto este caso del supuesto de que hubiera dicho, por ejemplo, que esa finca no era edificable.
Tampoco sabemos en qué cosiste la edificación. Es decir, no es lo mismo compara un piso en una ciudad, que previsiblemente crecerá por esa zona, que a lo mejor otra vivienda en una zona de viviendas unifamiliares, y que te construyan un bloque enfrente.
Conozco gente que tuvo la suerte de vivir años en un piso con vistas a fincas, y que ahora sólo ven un patio de luces. ¿Esta persona se queja porque compró un piso luminoso que ahora forma parte de una calle, como todos los demás?, pues sintiéndolo mucho, creo que es mala suerte, pero no se puede culpar la vendedor. ¿Y si en vez de la edificación inminente hubieran tardado en construir un par de años?.
No dudo que esta persona buscara una vivienda con ciertas características y que de haber observado que iba a tener "vecinos" quizás habría desistido de la compra, pero ¿preguntó al vendedor?,¿le mintió?, ¿se informó en el Ayto.?.
En segundo lugar, creo que es distinto este caso del supuesto de que hubiera dicho, por ejemplo, que esa finca no era edificable.
Tampoco sabemos en qué cosiste la edificación. Es decir, no es lo mismo compara un piso en una ciudad, que previsiblemente crecerá por esa zona, que a lo mejor otra vivienda en una zona de viviendas unifamiliares, y que te construyan un bloque enfrente.
Conozco gente que tuvo la suerte de vivir años en un piso con vistas a fincas, y que ahora sólo ven un patio de luces. ¿Esta persona se queja porque compró un piso luminoso que ahora forma parte de una calle, como todos los demás?, pues sintiéndolo mucho, creo que es mala suerte, pero no se puede culpar la vendedor. ¿Y si en vez de la edificación inminente hubieran tardado en construir un par de años?.
No dudo que esta persona buscara una vivienda con ciertas características y que de haber observado que iba a tener "vecinos" quizás habría desistido de la compra, pero ¿preguntó al vendedor?,¿le mintió?, ¿se informó en el Ayto.?.
Muchas gracias a todos por las opiniones vertidas.
Imaginaba que el tema era controvertido, pero no tanto.
El tema es que yo misma estoy barajando la posibilidad de ver como hacer, junto con el resto de vecinos, para paralizar esas obras, porque yo misma compré la casa hace años bajo una premisa que se ha visto incumplida: "Que no se iba a edificar en frente"...
Estoy hecha un lío, no se si denunciar a los que me vendieron, intentar paralizar la edificación o vender pero naturalmente (y aunque moralmente no lo vea correcto, y legalmente no lo tenga tan claro, por eso os consulto) sin informar de la posible edificación.
Yo, leyendo jurisprudencia del TS, entiendo que no es semejante "carga" con “futura edificación” y por otro lado, si voy a intentar que no se edifique, es que tengo la esperanza de que las vistas y la luz no se vean modificadas...pero claro, diréis que con esperanzas no se va a ningún lado...
¿Como lo veis?.
Un saludo.
Imaginaba que el tema era controvertido, pero no tanto.
El tema es que yo misma estoy barajando la posibilidad de ver como hacer, junto con el resto de vecinos, para paralizar esas obras, porque yo misma compré la casa hace años bajo una premisa que se ha visto incumplida: "Que no se iba a edificar en frente"...
Estoy hecha un lío, no se si denunciar a los que me vendieron, intentar paralizar la edificación o vender pero naturalmente (y aunque moralmente no lo vea correcto, y legalmente no lo tenga tan claro, por eso os consulto) sin informar de la posible edificación.
Yo, leyendo jurisprudencia del TS, entiendo que no es semejante "carga" con “futura edificación” y por otro lado, si voy a intentar que no se edifique, es que tengo la esperanza de que las vistas y la luz no se vean modificadas...pero claro, diréis que con esperanzas no se va a ningún lado...
¿Como lo veis?.
Un saludo.
Es que "que no se edifique" no lo puede garantizar nadie. Aún en el caso de que en el momento de la compra el PGOU determinara que esa finca no era edificable, o que sólo se podía edificar hasta "x" altura, el propio plan puede ser revisado y modificado, cambiando la situación de la finca. Correspondería a los vecinos, en su caso, efectuar alegaciones en el momento de información pública del plan, con el fin de que no se recalifique la finca.
¿Quién y sobre qué base afirmó en su día que no se iba a edificar enfrente?.¿Era quien lo dijo propietario del terreno sobre el que se está edificando?
¿Quién y sobre qué base afirmó en su día que no se iba a edificar enfrente?.¿Era quien lo dijo propietario del terreno sobre el que se está edificando?
¿Se yo que ese señor tiene una enfermedad nerviosa?
Aquí no se aplicaría la legislación de defensa de los consumidores, porque es entre particulares, pero hasta en la interpretación de esta legislación está claro que una cosa es la defensa del consumidor, y otra permitir el "abuso", es decir, si la persona no tiene ningún tipo de enfermedad que merme su capacidad para contratar, hay que suponer cierto sentido común (no es la mejor forma de decirlo, pero no se me ocurre otra).
Aquí no se aplicaría la legislación de defensa de los consumidores, porque es entre particulares, pero hasta en la interpretación de esta legislación está claro que una cosa es la defensa del consumidor, y otra permitir el "abuso", es decir, si la persona no tiene ningún tipo de enfermedad que merme su capacidad para contratar, hay que suponer cierto sentido común (no es la mejor forma de decirlo, pero no se me ocurre otra).
En el caso de la persona afecta por enfermedad nerviosa:
Si manifiesta al vendedor su interés por adquirir esa vivienda, por necesitar tranquilidad, y el vendedor, conociéndolo, oculta el hecho de que el edificio es extremadamente ruidoso, su conducta es maliciosa y persigue la finalidad de influir en la voluntad negocial del comprador.
En el caso que nos ocupa:
Si la Sra. maripaz manifestó que estaba interesada en adquirir el inmueble, precisamente por sus vistas y luminosidad, y el precio fue fijado tomando en consideración esas circunstancias; y si el comprador sabía que las circunstancias del inmueble, que lo encarecían, iban a desaparecer en breve; si ocultó ese dato con la intención de conseguir un precio mayor, actuó dolosamente, se valió de un engaño, ocultó una realidad que, de haber sido conocida por la sra. Maripaz, habría ocasionado, bien una rebaja en el precio, bien la no adquisición de la vivienda.
Por supuesto, parto de la suposición de que la Sra. interpelante se ve considerablemente perjudicada en su disfrute de vistas y luz, por la futura edificación.
Saludos.
Si manifiesta al vendedor su interés por adquirir esa vivienda, por necesitar tranquilidad, y el vendedor, conociéndolo, oculta el hecho de que el edificio es extremadamente ruidoso, su conducta es maliciosa y persigue la finalidad de influir en la voluntad negocial del comprador.
En el caso que nos ocupa:
Si la Sra. maripaz manifestó que estaba interesada en adquirir el inmueble, precisamente por sus vistas y luminosidad, y el precio fue fijado tomando en consideración esas circunstancias; y si el comprador sabía que las circunstancias del inmueble, que lo encarecían, iban a desaparecer en breve; si ocultó ese dato con la intención de conseguir un precio mayor, actuó dolosamente, se valió de un engaño, ocultó una realidad que, de haber sido conocida por la sra. Maripaz, habría ocasionado, bien una rebaja en el precio, bien la no adquisición de la vivienda.
Por supuesto, parto de la suposición de que la Sra. interpelante se ve considerablemente perjudicada en su disfrute de vistas y luz, por la futura edificación.
Saludos.
