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Opción entre reparación de daños o indemnización.
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3 Comentarios
Estimados compañeros:
Esta es una consulta de profesional y para profesionales; se agradecen las intervenciones de legos en la materia si las hubiera pero no puedo garantizar que las vaya a tener en consideración.
Mi cliente se adhirió a una cooperativa y resultó adjudicatario de la correspondiente vivienda.
A la entrega se hizo la oportuna relación de desperfectos, que está debidamente documentada, tal como también está documentado el compromiso de la cooperativa para repararlos.
Pero han transcurrido dos años y no se han reparado. Ahora el Consejo Rector de la cooperativa acuerda -por fin- dar vía libre para acometer la reparación, pero ya no le interesa a mi cliente.
La razón es ésta: son defectos de acabado, y mi cliente desea reformar la casa y ponerla a su gusto, por lo que cambiará revestimientos: pintará, alicatará cocina y baños, cambiará el pavimento.
Por dicho motivo, mejor que arreglar dichos daños, prefiere una indemnización -que por cierto ya está tasada porque el informe de daños incluye su coste y hay conformidad mutua en dicho informe- y utilizar ese dinero para la reforma que tiene planeada.
He examinado la jurisprudencia sobre el art. 1098 CC, las obligaciones de hacer, y varias SS del TS (por todas: la de 12-12-90) y me parece que tan sólo cuando no pueda darse el cumplimiento de la obligación se dará paso a la indemnización, pero claro, la cooperativa dirá que si bien se lo han tomado con calma ahora si están dispuesto a reparar.
El caso es que sería una pena reparar hoy unos paramentos, y en unas semanas tirarlos abajo.
¿Hay algún cauce para que pueda convertirse esa obligación de reparar en un pago en metálico? La cooperativa se manifiesta opuesta a dicho acuerdo, aunque en teoría debiera darles lo mismo, si se firma un documento adecuado sobre la satisfacción del cooperativista.
Y ya puestos, si habéis leído hasta aquí, no creo que os importe que consulte otro asunto: si la cosa se tuerce (otra vez): ¿demando a la cooperativa y a la gestora (la gestora es empresa que se dedica a gestión de cooperativas de forma profesional y desde hace muchos años, y de hecho no es más que una promotora que ha preferido operar de éste modo)? ¿sólo a la cooperativa? ¿sólo a la gestora? Está el tema de costas, y creo que demandar sólo a la cooperativa es ir sobre seguro.
Estoy en plazo tanto para acciones de la LOE como para invocar incumplimiento contractual, y me consta por experiencia propia que puedo usar ambos caminos en la misma demanda, salvo que me aconsejéis otra cosa.
Gracias anticipadas y saludos.
Esta es una consulta de profesional y para profesionales; se agradecen las intervenciones de legos en la materia si las hubiera pero no puedo garantizar que las vaya a tener en consideración.
Mi cliente se adhirió a una cooperativa y resultó adjudicatario de la correspondiente vivienda.
A la entrega se hizo la oportuna relación de desperfectos, que está debidamente documentada, tal como también está documentado el compromiso de la cooperativa para repararlos.
Pero han transcurrido dos años y no se han reparado. Ahora el Consejo Rector de la cooperativa acuerda -por fin- dar vía libre para acometer la reparación, pero ya no le interesa a mi cliente.
La razón es ésta: son defectos de acabado, y mi cliente desea reformar la casa y ponerla a su gusto, por lo que cambiará revestimientos: pintará, alicatará cocina y baños, cambiará el pavimento.
Por dicho motivo, mejor que arreglar dichos daños, prefiere una indemnización -que por cierto ya está tasada porque el informe de daños incluye su coste y hay conformidad mutua en dicho informe- y utilizar ese dinero para la reforma que tiene planeada.
He examinado la jurisprudencia sobre el art. 1098 CC, las obligaciones de hacer, y varias SS del TS (por todas: la de 12-12-90) y me parece que tan sólo cuando no pueda darse el cumplimiento de la obligación se dará paso a la indemnización, pero claro, la cooperativa dirá que si bien se lo han tomado con calma ahora si están dispuesto a reparar.
El caso es que sería una pena reparar hoy unos paramentos, y en unas semanas tirarlos abajo.
¿Hay algún cauce para que pueda convertirse esa obligación de reparar en un pago en metálico? La cooperativa se manifiesta opuesta a dicho acuerdo, aunque en teoría debiera darles lo mismo, si se firma un documento adecuado sobre la satisfacción del cooperativista.
Y ya puestos, si habéis leído hasta aquí, no creo que os importe que consulte otro asunto: si la cosa se tuerce (otra vez): ¿demando a la cooperativa y a la gestora (la gestora es empresa que se dedica a gestión de cooperativas de forma profesional y desde hace muchos años, y de hecho no es más que una promotora que ha preferido operar de éste modo)? ¿sólo a la cooperativa? ¿sólo a la gestora? Está el tema de costas, y creo que demandar sólo a la cooperativa es ir sobre seguro.
Estoy en plazo tanto para acciones de la LOE como para invocar incumplimiento contractual, y me consta por experiencia propia que puedo usar ambos caminos en la misma demanda, salvo que me aconsejéis otra cosa.
Gracias anticipadas y saludos.
Hola compañero, eso que relatas es el cumplimiento defectuoso de un contrato, con resultado del coste de reparación acordado por ambas partes; es decir, que el importe ya está fijado sin necesidad de acudir a la pericial. Es cierto que en general se da preferencia a la "reparación in natura" que a la "pretensión resarcitoria por equivalencia", pero la tardanza en ejecutar la reparación ha diluido esta y la ha hecho innecesaria, transformando con toda la razón aquella en esta, pues al tardar tanto también pudo ocurrir que el propio cliente, tratándose de su casa, hubiese ejecutado las obras a su costa; por lo que procede el cheque. La luminosa sentencia Roj: SAP A 1681/2017 - ECLI: ES:APA:2017:1681 te lo aclara todo, con una invocación jurisprudencial muy completa. Nadie niega que el mero retraso pueda tramitarse como incumplimiento, pero este no ha sido un retraso en el incumplimiento de la obligación, sino en la mera reparación que nace como consecuencia del defectuoso cumplimiento de aquélla. Por tanto, cheque en concepto de resarcimiento por equivalencia, pues el propio cumplimiento de la obligación no puede conducir al absurdo.
Has de demandar a la persona con quien firmó el contrato el cliente, pero como bien dices, la LOE constituye obligación solidaria entre el promotor y el ejecutor de la obra, así que cooperativa y gestora, o te pueden oponer litisconsorcio pasivo necesario.
Has de demandar a la persona con quien firmó el contrato el cliente, pero como bien dices, la LOE constituye obligación solidaria entre el promotor y el ejecutor de la obra, así que cooperativa y gestora, o te pueden oponer litisconsorcio pasivo necesario.
Totalmente de acuerdo con el post del ilustre compañero pero también debes ponderar los costes de un litigio, la posible segunda instancia, el juez que te toque que puede que no esté conforme con esa sentencia mencionada, la valía y pericía de los abogados de la cooperativa y de la gestora que actuarán conjuntamente en las defensas procesales...
En fin, pondera el lado económico, el importe del "cheque" que reclamas y plantéa, si no obtienes
una situación favorable una quita, una negociación con los contrarios pues más vale "pajaro en mano que mil pleitos volando", siempre los abogados debemos de evitar la litigiosidad pues hoy en día la justicia es una lotería y te lo digo después de 20 años de ejercicio en temas civiles y contenciosos. Suerte y salud.
En fin, pondera el lado económico, el importe del "cheque" que reclamas y plantéa, si no obtienes
una situación favorable una quita, una negociación con los contrarios pues más vale "pajaro en mano que mil pleitos volando", siempre los abogados debemos de evitar la litigiosidad pues hoy en día la justicia es una lotería y te lo digo después de 20 años de ejercicio en temas civiles y contenciosos. Suerte y salud.
Gracias a los dos por las respuestas, me voy a leer con calma este fin de semana la sentencia que aporta Grisolia, que creo que me va a venir "al pelo" para este asunto.
El litigio, y me apena decirlo porque siempre procuro evitarlos, es ineludible: tras una conferencia al efecto, con presencia de los letrados de la parte contraria, llegué a la conclusión de que las posturas son irreconciliables.
El litigio, y me apena decirlo porque siempre procuro evitarlos, es ineludible: tras una conferencia al efecto, con presencia de los letrados de la parte contraria, llegué a la conclusión de que las posturas son irreconciliables.
