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Pactar tras la venta de piso actualmente en alquiler sin registro en propiedad
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Pactar tras la venta de piso actualmente en alquiler sin registro en propiedad
Buenos días,
hace poco más de un mes el arrendador de mi piso me dijo que iba a poner el piso en venta y hace poco más de una semana que se vendió. El nuevo arrendador parece que quiere continuar con el actual contrato de alquiler que tengo, que inicié en Julio de 2017 y que se extendería mínimo hasta Julio de 2020. El nuevo arrendador ha accedido en un anexo a aceptar todas las cláusulas de mi contrato con mi antiguo arrendador. Para mi sorpresa, mi antiguo arrendador acaba de decirme que él no ha registrado el contrato en Registro de la Propiedad y aparece una cláusula en mi contato en la que se establece lo típico de estos casos: que si no está registrada, el nuevo comprador puede optar por echarme del piso cuando quiera.
Según he leído, solo tengo 2 derechos en estos casos: poder estar 3 meses minimo pagando el alquiler de forma normal hasta que me tenga que largar definitivamente; y exigirle a mi antiguo arrendador, el vendedor, una indemnización por daños y perjuicios.
El asunto es que me gustaría evitar todo esto si hay algo que se puede hacer: pactar.
Aunque en mi contrato no dé esa opción, en la Ley de Arrendamientos he visto que se podría pactar con el nuevo arrendador. El nuevo arrendador nos ha mandado un anexo en donde confirma que seguirá todas las cláusulas del contraro, incluyendo esa. ¿Me interesa decirle que nosotros queremos una garantía de que continuará con el contrato hasta finalizar en 2020 en el mismo anexo? ¿Cómo debería operar en esta situación? ¿Debo intervenir yo como arrendatario o correspondería este pacto a mi antiguo arrendatario? ¿Es acaso viable este tipo de pactos?
Un saludo y muchas gracias por anticipado.
hace poco más de un mes el arrendador de mi piso me dijo que iba a poner el piso en venta y hace poco más de una semana que se vendió. El nuevo arrendador parece que quiere continuar con el actual contrato de alquiler que tengo, que inicié en Julio de 2017 y que se extendería mínimo hasta Julio de 2020. El nuevo arrendador ha accedido en un anexo a aceptar todas las cláusulas de mi contrato con mi antiguo arrendador. Para mi sorpresa, mi antiguo arrendador acaba de decirme que él no ha registrado el contrato en Registro de la Propiedad y aparece una cláusula en mi contato en la que se establece lo típico de estos casos: que si no está registrada, el nuevo comprador puede optar por echarme del piso cuando quiera.
Según he leído, solo tengo 2 derechos en estos casos: poder estar 3 meses minimo pagando el alquiler de forma normal hasta que me tenga que largar definitivamente; y exigirle a mi antiguo arrendador, el vendedor, una indemnización por daños y perjuicios.
El asunto es que me gustaría evitar todo esto si hay algo que se puede hacer: pactar.
Aunque en mi contrato no dé esa opción, en la Ley de Arrendamientos he visto que se podría pactar con el nuevo arrendador. El nuevo arrendador nos ha mandado un anexo en donde confirma que seguirá todas las cláusulas del contraro, incluyendo esa. ¿Me interesa decirle que nosotros queremos una garantía de que continuará con el contrato hasta finalizar en 2020 en el mismo anexo? ¿Cómo debería operar en esta situación? ¿Debo intervenir yo como arrendatario o correspondería este pacto a mi antiguo arrendatario? ¿Es acaso viable este tipo de pactos?
Un saludo y muchas gracias por anticipado.
La inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad es potestativa, y usted pudo también hacerlo si hubiera querido.
De todos modos no se anticipe a esperar males, si no le he entendido mal:
"El nuevo arrendador ha accedido en un anexo a aceptar todas las cláusulas de mi contrato con mi antiguo arrendador. "
Pues con eso, yo creo que está el asunto resuelto. A mi entender, no necesita usted más garantías.
De todos modos no se anticipe a esperar males, si no le he entendido mal:
"El nuevo arrendador ha accedido en un anexo a aceptar todas las cláusulas de mi contrato con mi antiguo arrendador. "
Pues con eso, yo creo que está el asunto resuelto. A mi entender, no necesita usted más garantías.
Muchas gracias por tu respuesta Hoplon.
Por desgracia, no sabía que el tema de la inscripción era potestativo ni que un arrendador podía decidir no hacerla si no quería hasta recientemente, así que ahí he pecado yo de ignorancia al asumir ese tema.
La verdad es que al haber aceptado el nuevo arrendador todas las cláusulas invita a pensar que continuará el contrato hasta que finalicen mis tres años de garantía en 2020 como ya he dicho antes. No obstante, entre las cláusulas aceptadas está el siguiente fragmento:
"... Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso los arrendatarios deberán abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquiriente le notifique fehacientemente su proposición."
Y claro, tras ver la situación, mi pregunta era si debería "asegurarme" con el nuevo arrendatario a que se comprometa a continuar el contrato hasta su finalización en el mismo anexo propuesto mediante pacto, o simplemente aceptar las cosas como son y esperar que no me eche de un día para otro en virtud de dicha cláusula.
Por desgracia, no sabía que el tema de la inscripción era potestativo ni que un arrendador podía decidir no hacerla si no quería hasta recientemente, así que ahí he pecado yo de ignorancia al asumir ese tema.
La verdad es que al haber aceptado el nuevo arrendador todas las cláusulas invita a pensar que continuará el contrato hasta que finalicen mis tres años de garantía en 2020 como ya he dicho antes. No obstante, entre las cláusulas aceptadas está el siguiente fragmento:
"... Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso los arrendatarios deberán abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquiriente le notifique fehacientemente su proposición."
Y claro, tras ver la situación, mi pregunta era si debería "asegurarme" con el nuevo arrendatario a que se comprometa a continuar el contrato hasta su finalización en el mismo anexo propuesto mediante pacto, o simplemente aceptar las cosas como son y esperar que no me eche de un día para otro en virtud de dicha cláusula.
Coincido con la acertada respuesta de Hoplon y me permito añadir que en mi opinio (no tengo sentencias de este caso concreto ni a favor ni en contra) no está nada claro que la falta de inscripción habilite al comprador a no respetar el arrendamiento. Dicho en otras palabras: el simple hecho de que el arrendamiento no esté inscrito no significa que cualquier comprador pueda alegar que no sabía nada del arrendamiento y que no tiene por qué respetarlo.
La razón es que el art. 34 de la Ley Hipotecaria protege a los 3 siempre y cuando sean de buena fe, es decir, siempre y cuando puedan alegar que no sabían nada de que había un arrendatario. Pero a su vez, para poder alegar que no sabia nada hace falta que demuestre que al menos intentó averiguarlo. Es decir que si el comprador se hace el "tonto" no puede alegar que no sabía nada, no tendría buena fe. Por lo tanto para el art. 34 proteja al comprador es necesario que dicho comprador haga unas mínimas averiguaciones para saber como está la finca que quiere comprar.
Dicho esto: en el caso del alquiler es muy difícil que el comprador alegue que no sabía nada de nada, porque habrá ido a visitar la finca y habrá visto que estaba amueblada e incluso es posible que le haya visto a ud. Entonces. lo que no puede hacer ahora es decir que no sabía que ahí había un inquilino.
La razón es que el art. 34 de la Ley Hipotecaria protege a los 3 siempre y cuando sean de buena fe, es decir, siempre y cuando puedan alegar que no sabían nada de que había un arrendatario. Pero a su vez, para poder alegar que no sabia nada hace falta que demuestre que al menos intentó averiguarlo. Es decir que si el comprador se hace el "tonto" no puede alegar que no sabía nada, no tendría buena fe. Por lo tanto para el art. 34 proteja al comprador es necesario que dicho comprador haga unas mínimas averiguaciones para saber como está la finca que quiere comprar.
Dicho esto: en el caso del alquiler es muy difícil que el comprador alegue que no sabía nada de nada, porque habrá ido a visitar la finca y habrá visto que estaba amueblada e incluso es posible que le haya visto a ud. Entonces. lo que no puede hacer ahora es decir que no sabía que ahí había un inquilino.
Me alegra ver que Leonjbr siempre tan acertado respalda mi respuesta, lo cual me deja doblemente tranquilo.
La cláusula contractual que cita:
"... Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso los arrendatarios deberán abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquiriente le notifique fehacientemente su proposición."
Nunca podrá prevalecer sobre lo dispuesto en la normativa, que es lo que Leonjbr le ha indicado.
La cláusula contractual que cita:
"... Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso los arrendatarios deberán abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquiriente le notifique fehacientemente su proposición."
Nunca podrá prevalecer sobre lo dispuesto en la normativa, que es lo que Leonjbr le ha indicado.
