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Periodo de carencia en hipotecas
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Periodo de carencia en hipotecas
Buenas, les expongo una cuestión, tengo que oponerme a una demanda de juicio ordinario por deuda hipotecaria y la cuestión es que en la escritura del préstamo mis clientes los deudores hipotecarios (uno de ellos fiador solidario) tienen reconocido en la hipoteca un periodo de espera o carencia con un plazo máximo de 12 meses que se puede solicitar hasta en 5 ocasiones siempre que el total no rebase 36 meses. Mis representados me informan de que intentaron acogerse a este periodo de carencia pero la entidad financiera hizo caso omisio a su solicitud con el resultado de que ahora han sido demandados por la financiera que está solicitando el embargo. En este caso, esto es un incumplimiento contractual por parte del banco?, me imagino no se trata de cláusula abusiva aunque constituya una cláusula de la hipoteca por que lo que se prevee es una carencia en favor del deudor aunque luego no sea tan idílico como parece ya que el deudor acabara pagando más por qué se le cobran los intereses del periodo de carencia que se sumara a lo que ya se debía cuando se reactive la hipoteca en cuanto a pago de las cuotas. Cómo se plantea en una oposición a juicio ordinario que la demandante no ha respetado dicha cláusula?, que documentación habría que aportar para hacer esta alegación?, en el caso de que fuera necesario no se me ocurre como probar que se solicitó el periodo de carencia y el banco no quiso concederlo pese a que consta pactado en la escritura de hipoteca.
La cláusula de carencia dice lo siguiente; " El acreditado podrá solicitar una o más ESPERAS, consistentes en períodos de carencia de amortización de capital y satisfacción de intereses de la primera disposición de crédito. No podrán concederse ESPERAS en más de cinco ocasiones, ninguna de ellas por plazo superior a doce meses, ni en total por más de treinta y seis meses"
La cláusula de vencimiento anticipado dice: La CAJA podrá declarar vencida la presente operación y exigir la devolución de las cantidades que por cualquier concepto se le adeuden, sin necesidad de esperar al vencimiento pactado, si concurre alguna de las circunstancias siguientes:
d) La falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta días desde su respectivo vencimiento.
La cláusula de vencimiento anticipado dice: La CAJA podrá declarar vencida la presente operación y exigir la devolución de las cantidades que por cualquier concepto se le adeuden, sin necesidad de esperar al vencimiento pactado, si concurre alguna de las circunstancias siguientes:
d) La falta de pago de una cuota de intereses o amortización o de la prima del seguro, una vez transcurridos treinta días desde su respectivo vencimiento.
Eso es un crédito hipotecario (no préstamo) y la suspensión se refiere a la primera disposición crediticia, que no tiene por qué coincidir con el importe total dispuesto. Sea como fuere, y según dices, no se cursó ninguna solicitud de carencia por escrito. Bajo mi punto de vista, lo tienes mejor para plantear la anulación por abusiva de la cláusula de vencimiento anticipado, que además ha generado toneladas de jurisprudencia, mucha europea, y puedes hacer un enfoque de categoría y eficiente; en definitiva, la razón de este juicio es precisamente el vencimiento anticipado de la obligación.
Un crédito y un préstamo no son lo mismo. El crédito es un dinero que el acreedor pone a disposición del deudor para que use lo que le convenga dentro de un límite máximo de tiempo y de dinero, y el deudor paga por lo que haya usado. El préstamo es la entrega de una cantidad determinada de dinero, de una sola vez, que el prestatario devolverá íntegra más los intereses y costas pactadas. Tus clientes firmaron un crédito que se estructuró en varias entregas, probablemente de "capital disponible" y "capital no disponible" (vgr. gastos de notaría e inscripción) que hacen la cuenta más compleja, pues hay que evaluar qué parte de capital disponible conforma la primera disposición , que es sobre la que recae la demora, y que posiblemente coincide con el importe del cheque que en su día le dieron al comprador. Como correctamente has señalado, el punto d) de la cláusula de vencimiento anticipado (que es todo aquel vencimiento que se ejecute antes del final pactado de la obligación, por mucho que lleven 35 cuotas) es lo que convierte en abusiva la cláusula.
