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Posible subarriendo parcial con cointrato mercantil
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Viendo 1 - 20 de 28 comentarios
Pues mi opinión es que no hay cesión, eso es claro.
Me inclino a creer que es defendible que no hay subarriendo, y además la prueba no será fácil para el contrario; pero con dudas en cuanto al éxito del resultado.
Y el cambio de destino solamente es causa de resolución cuando el uso concreto del local está pactado en el contrato.
Al final todo es materia de intereses: si puede, negocie; si llega una demanda, allánese y deje que sea el otro, que provocó el problema, el que se oponga a esa demanda; pudiera ser que triunfe. Cuando no le quede más remedio, tendrá que irse, tal vez.
Me inclino a creer que es defendible que no hay subarriendo, y además la prueba no será fácil para el contrario; pero con dudas en cuanto al éxito del resultado.
Y el cambio de destino solamente es causa de resolución cuando el uso concreto del local está pactado en el contrato.
Al final todo es materia de intereses: si puede, negocie; si llega una demanda, allánese y deje que sea el otro, que provocó el problema, el que se oponga a esa demanda; pudiera ser que triunfe. Cuando no le quede más remedio, tendrá que irse, tal vez.
Me acabo de dar cuenta leyendo el contrato que se trataría de una responsabilidad mancomunada por dos razones:
1. Se cumple la norma general del art. 1137 del CC ya que en el contrato no se dice nada en cuanto al tipo de responsabilidad de los coarrendatarios.
2. Además, el carácter mancomunado se ve reforzado también porque en el contrato se especifica literalmente lo siguiente:
"Cada arrendatario realizará una transferencia o ingreso mensual por la mitad de la renta que esté vigente en cada momento, según la forma convenida".
"El arrendador queda obligado a entregar a cada arrendatario la factura correspondiente, por el 50% de la renta vigente en cada momento. Este documento de pago será remitido mensualmente a los arrendatarios por el arrendador de manera electrónica indicados anteriormente".
Confirmado que la responsabilidad de los coarrendatarios seria mancomunada, ¿se me rescindiría a mi también el contrato, si un juez da la razón al arrendador y sólo demanda al otro inquilino por incumplimiento del contrato?
1. Se cumple la norma general del art. 1137 del CC ya que en el contrato no se dice nada en cuanto al tipo de responsabilidad de los coarrendatarios.
2. Además, el carácter mancomunado se ve reforzado también porque en el contrato se especifica literalmente lo siguiente:
"Cada arrendatario realizará una transferencia o ingreso mensual por la mitad de la renta que esté vigente en cada momento, según la forma convenida".
"El arrendador queda obligado a entregar a cada arrendatario la factura correspondiente, por el 50% de la renta vigente en cada momento. Este documento de pago será remitido mensualmente a los arrendatarios por el arrendador de manera electrónica indicados anteriormente".
Confirmado que la responsabilidad de los coarrendatarios seria mancomunada, ¿se me rescindiría a mi también el contrato, si un juez da la razón al arrendador y sólo demanda al otro inquilino por incumplimiento del contrato?
No puedo ni me interesa buscarme otro local mas pequeño porque acabamos de reformar el local y hay una inversión que hay que amortizar.
Con tanto hilo ya no tengo claro si podría tratarse de una cesión o una subrogación o ninguna de los dos.
Abusando de vuestro tiempo y amabilidad y para no molestar más y cerrar este hilo, os agradecería vuestra opinión final, que pudiera entender con claridad, sobre qué fundamentos podría tener el arrendador para formular denuncia de resolución del contrato y qué probabilidad tendría de ganar, al margen del juez que tocara ya que el arrendador estaría dispuesto a recurrir si perdiera en primera instancia.
Gracias a los dos por vuestras aportaciones.
Con tanto hilo ya no tengo claro si podría tratarse de una cesión o una subrogación o ninguna de los dos.
Abusando de vuestro tiempo y amabilidad y para no molestar más y cerrar este hilo, os agradecería vuestra opinión final, que pudiera entender con claridad, sobre qué fundamentos podría tener el arrendador para formular denuncia de resolución del contrato y qué probabilidad tendría de ganar, al margen del juez que tocara ya que el arrendador estaría dispuesto a recurrir si perdiera en primera instancia.
Gracias a los dos por vuestras aportaciones.
Gracias Hoplon por sus consejos. Pero llegado el caso de la resolución del contrato, si el arrendador permitiera que yo continuara en el local, sería con la realización de un nuevo contrato que no podría asumir al tener que pasar de pagar un 50% a pagar el 100%. Además, dadas las circunstancias, subiría también me subiría la renta
La verdad es que la situación no me deja dormir y lo único que me queda es intentar seguir convenciendo al otro inquilino de que ceda en su empeño (el podólogo manifiesta que su abogado le ha dicho que no incumpliría el contrato......).
El arrendador sólo aceptaría a un tercero trabajando en el local siempre y cuando se con un contrato laboral con su nómina correspondiente como un recepcionista o profesionales para ayudar en las actividades de Fisioterapia o Podología. Toda relación profesional que no sea esta, lo considera cesión o subarriendo y, por tanto, objeto de resolución del contrato.
La verdad es que la situación no me deja dormir y lo único que me queda es intentar seguir convenciendo al otro inquilino de que ceda en su empeño (el podólogo manifiesta que su abogado le ha dicho que no incumpliría el contrato......).
El arrendador sólo aceptaría a un tercero trabajando en el local siempre y cuando se con un contrato laboral con su nómina correspondiente como un recepcionista o profesionales para ayudar en las actividades de Fisioterapia o Podología. Toda relación profesional que no sea esta, lo considera cesión o subarriendo y, por tanto, objeto de resolución del contrato.
Bueno, eso no es una actividad marginal, sino casi igual a la principal.
El podologo, aunque solo fuera por compañerismo, debió advertirle a usted antes de firmar el contrato y montar todo este lío.
Creo que el mejor consejo que puedo darle es este:
1- Si, y solo si el podólogo finalmente introduce a otro señor en el local,
2- Y si, y solamente si llega el caso, el arrendador por dicho motivo intenta resolver el contrato,
Llegado el supuesto, intente usted congraciarse con el arrendador para que no le expulse: pacte por escrito que usted se allanará a la demanda de resolución del contrato sin que recaiga imposición de costas, y que podrá seguir en el local cuando se expulse al podólogo.
Intenten que el arrendador acepte consentir por escrito un subarriendo parcial y una subida de renta del 10 % sometida al art. 32 LAU (a cargo del podólogo y el psicólogo, claro) y que vea como algo positivo el tener a tres obligados al pago de la renta en lugar de a dos.
A mi ver todo son ventajas: cobra más y tiene más personas garantizando el pago. Intente también que le reduzcan su proporción de participación en la renta y que el psicólogo firme como coarrendatario o como avalista.
El podologo, aunque solo fuera por compañerismo, debió advertirle a usted antes de firmar el contrato y montar todo este lío.
Creo que el mejor consejo que puedo darle es este:
1- Si, y solo si el podólogo finalmente introduce a otro señor en el local,
2- Y si, y solamente si llega el caso, el arrendador por dicho motivo intenta resolver el contrato,
Llegado el supuesto, intente usted congraciarse con el arrendador para que no le expulse: pacte por escrito que usted se allanará a la demanda de resolución del contrato sin que recaiga imposición de costas, y que podrá seguir en el local cuando se expulse al podólogo.
Intenten que el arrendador acepte consentir por escrito un subarriendo parcial y una subida de renta del 10 % sometida al art. 32 LAU (a cargo del podólogo y el psicólogo, claro) y que vea como algo positivo el tener a tres obligados al pago de la renta en lugar de a dos.
A mi ver todo son ventajas: cobra más y tiene más personas garantizando el pago. Intente también que le reduzcan su proporción de participación en la renta y que el psicólogo firme como coarrendatario o como avalista.
Regla: mancomunidad.
"artículo 1137 del Código Civil: “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”.
Así, por ejemplo, en la STS, Sala 1ª, de 30 de julio de 2010: la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción. Se podría hablar de solidaridad tácita ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999) si hubiera: una íntima conexión entre los arrendatarios, con un solo recibo de renta y con una comunidad de objetivos, pero creo que este no es el caso.
"artículo 1137 del Código Civil: “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”.
Así, por ejemplo, en la STS, Sala 1ª, de 30 de julio de 2010: la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción. Se podría hablar de solidaridad tácita ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999) si hubiera: una íntima conexión entre los arrendatarios, con un solo recibo de renta y con una comunidad de objetivos, pero creo que este no es el caso.
¿Puede el consultante aclarar cuántas horas al día se abre el local al público, y cuántas horas al día se supone que el psicólogo va a pasar consulta en la habitación que no use el podologo?
En cuanto a la relación, si bien opino que como acertadamente expone Leonjbr hay elementos para defender que es mancomunada, no es menos cierto que el contrato es solamente uno, y que su resolución implicaría la salida del local de ambos coarrendatarios, ya sean solidarios o mancomunados.
En cuanto a la relación, si bien opino que como acertadamente expone Leonjbr hay elementos para defender que es mancomunada, no es menos cierto que el contrato es solamente uno, y que su resolución implicaría la salida del local de ambos coarrendatarios, ya sean solidarios o mancomunados.
No necesariamente porque el casero puede demandar solo al otro inquilino apoyándose en que como cada uno de ustedes paga la renta por separado la responsabilidad y las obligaciones no son solidarias.
Y si no se hace así siempre será mejor comentárselo ahora al casero para tenerlo a favor en caso de una futura negociación.
Y si no se hace así siempre será mejor comentárselo ahora al casero para tenerlo a favor en caso de una futura negociación.
Por vuestros comentarios, queda claro que se trata de una cesión y que esta está prohibida por contrato al renunciar los arrendatarios a los derechos de adquisición preferente, cesión del contrato y subarriendo a que se refieren los artículos 31 y 32 de la LAU. Si el otro inquilino no atiende a razones y continua con la cesión, por mucho que hable con el arrendador para que la demanda de resolución del contrato no vaya contra mí, sino contra el otro arrendatario, ¿serviría de algo? Si el juez estima que se tiene que resolver el contrato, por incumplimiento del mismo, tendríamos que dejar ambos arrendatarios el local y, en todo caso, después volver a negociar un nuevo contrato con el arrendador, si este quisiera.
Pues entonces me hace duda, porque el hecho de que no haya divisiones va en favor de la solidaridad pero el pago independiente va en contra. No sabría decirle. Dependerá del juez que pudiera tocarle.
Solo se me ocurre pensar que hable usted con el arrendador para avisarle y esperar que el otro inquilino no haga la cesion o que si la hace y el casero demanda no vaya contra usted.
Solo se me ocurre pensar que hable usted con el arrendador para avisarle y esperar que el otro inquilino no haga la cesion o que si la hace y el casero demanda no vaya contra usted.
No, en el contrato no se especifica una zona concreta para cada arrendatario. Los arrendatarios nos hemos puesto de acuerdo entre nosotros para ocupar cada uno una consulta que siempre es ka misma.
El alquiler se paga al 50% de manera independiente al arrendador.
En el contrato no se especifica nada sobre la solidaridad o mancomunidad.
El alquiler se paga al 50% de manera independiente al arrendador.
En el contrato no se especifica nada sobre la solidaridad o mancomunidad.
Yo soy el arrendatario que ejerce la Fisioterapia y es el el otro arrendatario Podólogo quien pretende realizar un contrato con un tercero Psicólogo, para que pase consulta cuando esté libre la consulta del Podólogo abonando el Psicólogo un porcentaje por cada paciente que vea el Psicólogo.
En el contrato no se especifica nada sobre si los arrendatarios actuamos con carácter solidario o mancomunado aunque por lo que he podido leer hay jurisprudencia estimando que si nada dice el contrato habrá solidaridad.
Mi preocupación es que el arrendador ponga una demanda solicitando la resolución del contrato por incumplimiento, ya que existe una cláusula en la que los dos arrendatarios que figuramos en el contrato renunciamos a los derechos de los artículos 31 y 32 de la L.A.U. Si hubiese una resolución a favor del arrendador yo también tendría que abandonar el local a pesar de estar al margen del contrato entre el Podólogo y la Psicóloga.
En el contrato no se especifica nada sobre si los arrendatarios actuamos con carácter solidario o mancomunado aunque por lo que he podido leer hay jurisprudencia estimando que si nada dice el contrato habrá solidaridad.
Mi preocupación es que el arrendador ponga una demanda solicitando la resolución del contrato por incumplimiento, ya que existe una cláusula en la que los dos arrendatarios que figuramos en el contrato renunciamos a los derechos de los artículos 31 y 32 de la L.A.U. Si hubiese una resolución a favor del arrendador yo también tendría que abandonar el local a pesar de estar al margen del contrato entre el Podólogo y la Psicóloga.
Sin perjuicio de las acertadas consideraciones de Hoplon, yo es que veo el asunto más directo: el arrendatario da un uso al local que no es el pactado. Por tanto procede la resolución del contrato. No puedo meter en el local "a quien me dé la gana" se llame como se llame la relación entre arrendatario e "intruso". El "intruso" no forma parte del contrato inicial y por lo tanto no puede estar allí. A mí sólo se me ocurre pensar que pudiera ser un trabajador o socio del inquilino, que ayudarse a dicho inquilino. Pero cualquier actividad independiente, como es el caso que nos ocupa, implicaría introducir a un tercero que no forma parte del contrato inicial lo cual es causa de resolución.
