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Presidente y administrador
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La ley dice nombraran, ¿pero si la accion se queda en nombrar?........
Lo lógico y normal es informar al administrador que fulanito representará la propiedad y como se le informa, de palabra, en documento escrito, por email, por whatsapp? La vía no tiene importancia, lo importabte es comunicar el acuerdo, porque si no se realiza, el administrador no tendrá ni pajarera idea
Lo lógico y normal es informar al administrador que fulanito representará la propiedad y como se le informa, de palabra, en documento escrito, por email, por whatsapp? La vía no tiene importancia, lo importabte es comunicar el acuerdo, porque si no se realiza, el administrador no tendrá ni pajarera idea
Acreditación de la representación en el pro indiviso.
En el caso de pro indiviso del artículo 15.2 LPH, no especifica la ley si la representación tiene que ser siquiera por escrito o no, por lo que sería admisible cualquier medio de prueba, como por ejemplo que asistieran todos o quienes sumen una mayoría de participaciones para dar la representación en ese acto a uno de ellos o simplemente que acuda uno de los integrantes que afirme actuar en representación de todos ellos sin que conste la oposición del resto. No obstante, en estos casos es conveniente acudir también con la correspondiente representación por escrito del resto de los integrantes del proindiviso, ya que su ausencia puede dar lugar a que el presidente no admita su intervención como representante por no estar acreditada su condición (SAP Sección 3ª de La Coruña 3/10/2014).
En los pro indivisos que no sean de bienes hay que distinguir tres situaciones:
- Cuando el representante acredita representar a todos los integrantes del proindiviso.
- Cuando el que actúa en nombre del proindiviso acredita la titularidad o representación de una participación de más del 50%.
- Cuando sólo comparece uno de los titulares del pro indiviso, no acredita ser titular o ser representante de al menos el 50% de sus integrantes y pretende actuar en beneficio de todos ellos.
En función de la participación que ostente el representante del pro indiviso y del alcance del acuerdo que se quiera someter a votación, podría o no admitirse la representación.
Por este hecho la representación del pro indiviso deberá ser notificada por escrito
En el caso de pro indiviso del artículo 15.2 LPH, no especifica la ley si la representación tiene que ser siquiera por escrito o no, por lo que sería admisible cualquier medio de prueba, como por ejemplo que asistieran todos o quienes sumen una mayoría de participaciones para dar la representación en ese acto a uno de ellos o simplemente que acuda uno de los integrantes que afirme actuar en representación de todos ellos sin que conste la oposición del resto. No obstante, en estos casos es conveniente acudir también con la correspondiente representación por escrito del resto de los integrantes del proindiviso, ya que su ausencia puede dar lugar a que el presidente no admita su intervención como representante por no estar acreditada su condición (SAP Sección 3ª de La Coruña 3/10/2014).
En los pro indivisos que no sean de bienes hay que distinguir tres situaciones:
- Cuando el representante acredita representar a todos los integrantes del proindiviso.
- Cuando el que actúa en nombre del proindiviso acredita la titularidad o representación de una participación de más del 50%.
- Cuando sólo comparece uno de los titulares del pro indiviso, no acredita ser titular o ser representante de al menos el 50% de sus integrantes y pretende actuar en beneficio de todos ellos.
En función de la participación que ostente el representante del pro indiviso y del alcance del acuerdo que se quiera someter a votación, podría o no admitirse la representación.
Por este hecho la representación del pro indiviso deberá ser notificada por escrito
La ley dice nombrarán y punto. Todo lo demás son añadidos tuyos.
Para empezar no es lo mismo un proindiviso de un matrimonio que un proindiviso de muchos propietarios.
Cuando la ley no dice que haya que informar del nombramiento es porque no es obligatorio. Y no lo es porque habitualmente la presencia de uno de los cónyuges en las juntas implica comunicación tácita del nombramiento. Solamente, en caso de que surgiera un conflicto con el otro cónyuge, se podría exigir el nombramiento, aunque también los afectados podrían pedir que se les exija por escrito.
Pero está claro que ése no es el caso consultado. En el caso consultado el conflicto surge por un copropietario que nada tiene que ver con el proindiviso.
Para empezar no es lo mismo un proindiviso de un matrimonio que un proindiviso de muchos propietarios.
Cuando la ley no dice que haya que informar del nombramiento es porque no es obligatorio. Y no lo es porque habitualmente la presencia de uno de los cónyuges en las juntas implica comunicación tácita del nombramiento. Solamente, en caso de que surgiera un conflicto con el otro cónyuge, se podría exigir el nombramiento, aunque también los afectados podrían pedir que se les exija por escrito.
Pero está claro que ése no es el caso consultado. En el caso consultado el conflicto surge por un copropietario que nada tiene que ver con el proindiviso.
He seguido su sugerencia :
El art. 15.1 hay que leerlo bien y completo.
Y por ello lo he desarrollado
Se perfectamente la diferencia de tratamiento entre pro indiviso en bienes gananciales y pro indiviso de varios propietarios, por eso solo he expuesto el último caso.
Conocida es la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero, en cualquier clase de comunidad, la posibilidad de accionar en beneficio de todos los demás y de la misma copropiedad, de forma que la actuación del comunero se determina por su fundamento en el derecho material ejercitado y el resultado provechoso pretendido, sin que sea imprescindible la actuación conjunta de todos ellos cuando se actúe en provecho de la comunidad. No obstante, en este caso “la doctrina legal, que faculta a un solo condueño para actuar, sin acuerdo o autorización de los demás, en beneficio de la comunidad, es excepcional y, como tal, ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto que si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no pueden conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única forma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños" (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1965 y 20 de diciembre de 1989).
Ahora bien, cuando se trate de acuerdos que supongan la alteración del predio privativo en pro indiviso, por ejemplo, porque se esté votando la constitución de alguna servidumbre en él, se precisa el consentimiento o autorización expresa de todos los partícipes, no pudiendo la decisión de uno de ellos vincular a todos los demás, aun cuando de dicha decisión pudieren resultar ventajas para todos (art 397 del CC). En este caso, si la representación no la han otorgado todos los integrantes del pro indiviso, no debería admitirse.
Asimismo y conforme a lo establecido en el art 398 del CC , para los acuerdos comunitarios que afecten a la administración y disfrute del predio se precisará la aprobación de los comuneros que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad (Audiencia Provincial de Zamora, Sección, de 06/10/2017). Esto supone que la representación otorgada por los miembros del proindiviso que represente más del 50% del predio será válida siempre que los acuerdos no supongan una alteración física o jurídica del predio, es decir, no entrañen una limitación de la propiedad o de sus usos.
En caso de que un predio se encuentre en pro indiviso, el presidente, con el asesoramiento del secretario o de la propia junta, tendrá que valorar el alcance del acuerdo que se someta a votación, para poder decidir si la representación de quien asista en nombre del pro indiviso es válida o no. En caso de que se ponga de manifiesto que quien actuó en nombre del pro indiviso no tenía la representación de todos o, según el caso, de la mayoría de sus integrantes, la comunidad de propietarios podrá subsanar posteriormente el acuerdo y, si no lo hace, el miembro del pro indiviso que no hubiera dado su representación, siendo necesaria para la validez del acuerdo, podrá impugnarlo judicialmente, siempre y cuando el mismo sea perjudicial para sus intereses.
Si tiene que ver el caso expuesto con el pro indiviso:
En casi todos los edificios existen predios en pro indiviso, ya sea porque pertenezca a un matrimonio, generalmente en gananciales, o a una comunidad hereditaria. En el primero de los casos, acude el marido o la mujer indistintamente y el que comparece es quien opina y vota. Nadie se plantea que pudieran comparecer ambos y pretender votar los dos y se compute un voto doble, o que cada uno tenga la mitad de la cuota de representación de la vivienda. Otro ejemplo típico es la vivienda que heredan varios hermanos, lógicamente, entre ellos se pondrán de acuerdo sobre cuál acudirá a las juntas, y con quién se entenderá el administrador.
Y si no está de acuerdo con lo expuesto, ya que usted sabe más que ellos, hágalo saber a la siguiente dirección:
Avenida de Buenavista nº 14 - Bajo - 33006 Oviedo (Asturias).
Se me olvidaba debe poner Colegio de administradores de Asturias
El art. 15.1 hay que leerlo bien y completo.
Y por ello lo he desarrollado
Se perfectamente la diferencia de tratamiento entre pro indiviso en bienes gananciales y pro indiviso de varios propietarios, por eso solo he expuesto el último caso.
Conocida es la doctrina jurisprudencial que reconoce a cualquier comunero, en cualquier clase de comunidad, la posibilidad de accionar en beneficio de todos los demás y de la misma copropiedad, de forma que la actuación del comunero se determina por su fundamento en el derecho material ejercitado y el resultado provechoso pretendido, sin que sea imprescindible la actuación conjunta de todos ellos cuando se actúe en provecho de la comunidad. No obstante, en este caso “la doctrina legal, que faculta a un solo condueño para actuar, sin acuerdo o autorización de los demás, en beneficio de la comunidad, es excepcional y, como tal, ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto que si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no pueden conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única forma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños" (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1965 y 20 de diciembre de 1989).
Ahora bien, cuando se trate de acuerdos que supongan la alteración del predio privativo en pro indiviso, por ejemplo, porque se esté votando la constitución de alguna servidumbre en él, se precisa el consentimiento o autorización expresa de todos los partícipes, no pudiendo la decisión de uno de ellos vincular a todos los demás, aun cuando de dicha decisión pudieren resultar ventajas para todos (art 397 del CC). En este caso, si la representación no la han otorgado todos los integrantes del pro indiviso, no debería admitirse.
Asimismo y conforme a lo establecido en el art 398 del CC , para los acuerdos comunitarios que afecten a la administración y disfrute del predio se precisará la aprobación de los comuneros que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad (Audiencia Provincial de Zamora, Sección, de 06/10/2017). Esto supone que la representación otorgada por los miembros del proindiviso que represente más del 50% del predio será válida siempre que los acuerdos no supongan una alteración física o jurídica del predio, es decir, no entrañen una limitación de la propiedad o de sus usos.
En caso de que un predio se encuentre en pro indiviso, el presidente, con el asesoramiento del secretario o de la propia junta, tendrá que valorar el alcance del acuerdo que se someta a votación, para poder decidir si la representación de quien asista en nombre del pro indiviso es válida o no. En caso de que se ponga de manifiesto que quien actuó en nombre del pro indiviso no tenía la representación de todos o, según el caso, de la mayoría de sus integrantes, la comunidad de propietarios podrá subsanar posteriormente el acuerdo y, si no lo hace, el miembro del pro indiviso que no hubiera dado su representación, siendo necesaria para la validez del acuerdo, podrá impugnarlo judicialmente, siempre y cuando el mismo sea perjudicial para sus intereses.
Si tiene que ver el caso expuesto con el pro indiviso:
En casi todos los edificios existen predios en pro indiviso, ya sea porque pertenezca a un matrimonio, generalmente en gananciales, o a una comunidad hereditaria. En el primero de los casos, acude el marido o la mujer indistintamente y el que comparece es quien opina y vota. Nadie se plantea que pudieran comparecer ambos y pretender votar los dos y se compute un voto doble, o que cada uno tenga la mitad de la cuota de representación de la vivienda. Otro ejemplo típico es la vivienda que heredan varios hermanos, lógicamente, entre ellos se pondrán de acuerdo sobre cuál acudirá a las juntas, y con quién se entenderá el administrador.
Y si no está de acuerdo con lo expuesto, ya que usted sabe más que ellos, hágalo saber a la siguiente dirección:
Avenida de Buenavista nº 14 - Bajo - 33006 Oviedo (Asturias).
Se me olvidaba debe poner Colegio de administradores de Asturias
Que no me lio para nada, que ya lo se que son diferentes, ya lo he indicado anteriormente
A mi como no me interesa para nada lo del 50%, desatiendo su sugerencia y lo pregunta USTED.
USTED tiene un problema y es su impotencia a reconocer que no siempre lleva razón, y USTED discutiría con el mismísimo Sursum corda para quedar como la grasa de origen mineral, vegetal o animal, líquida, insoluble en agua.
A mi como no me interesa para nada lo del 50%, desatiendo su sugerencia y lo pregunta USTED.
USTED tiene un problema y es su impotencia a reconocer que no siempre lleva razón, y USTED discutiría con el mismísimo Sursum corda para quedar como la grasa de origen mineral, vegetal o animal, líquida, insoluble en agua.
Y yo pensando que Jalisco y Juan S son la misma persona. Parece que no es así.
Mi impresión es la siguiente:
1º.- Estoy de acuerdo con las respuestas de jalisco del 15/09/2021 a las 09:34 y 16:24 horas.
2.- Ejercer el cargo de presidente de una comunidad sin ostentar la condición de propietario, en absoluto constituye un delito de intrusismo.
3.- La asistencia a junta por un cónyuge casado en régimen de separación de bienes en representación del otro cónyuge, propietario del 100 por 100 del componente, precisa de una delegación de voto firmada por el cónyuge propietario, o de la acreditación de dicha representación por algún medio conforme a derecho.
4.- El artículo 13.2 LPG dispone que el presidente será nombrado, entre los propietarios (…), de lo que se infiere la necesidad de que el presidente reúna la condición de PROPIETARIO.
5.- No es necesario que la persona que ha sido designada para ostentar el cargo de presidente sea titular registral, bastando que sea propietario y así lo pueda acreditar por algún titulo. Hay que tener en cuenta que la perfección de la compraventa se produce con la escritura o con la entrega de la cosa, conforme el art. 1462 del Código Civil.
6.- La Comunidad debe fijar la forma de acreditar la propiedad, por ejemplo, aportación de copia del contrato privado o simplemente una carta firmada por el anterior propietario, conforme el art. 9.1.i) de la LPH, aunque por lo que dice cabolo, existe una nota simple de la que se desprende que la vivienda es propiedad al 100 por 100 del cónyuge del presidente, de lo que cabe presumir que el presidente de la comunidad no reúne la condición de propietario.
7.- Sea o no propietario, mientras no haya acuerdo en contra o impugnación judicial con resultado favorable, podrá seguir siendo presidente, aunque no reúna la condición de propietario, con todas las facultades legales, sin que se produzca nulidad de los actos que haya realizado y es que el nombramiento del cargo de presidente a una persona que no reúne la condición de propietario no constituye un acuerdo "nulo de pleno derecho", sino que requiere ser impugnado judicialmente -art. 18.1 de la LPH- para que pueda ser declarada la nulidad del acuerdo.
8.- Respecto a los proindivisos, si el régimen económico matrimonial es el de gananciales, cualquiera de los cónyuges podrá votar en junta sin autorización del otro cónyuge (artículo 1.385.2 del Código Civil). Si el régimen económico matrimonial fuera el de separación de bienes, la situación varía siendo necesario acreditar la representación del proindiviso. Así mismo podría darse la circunstancia de que cada copropietario pretenda votar en sentido contrario, siendo en este caso de aplicación las normas del Código Civil en cuanto a la adopción de acuerdos en el seno del condominio -art. 398 Cc.-. Por otra parte, en el caso del proindiviso, la representación puede ser acreditada por cualquier medio conforme a derecho, y considero que es conveniente acudir con la correspondiente representación por escrito del resto de los integrantes del proindiviso, ya que su ausencia puede dar lugar a que el presidente no admita su intervención como representante por no estar acreditada su condición.
9.- En cuanto a las consecuencias legales respecto a la posible anulación de las actas y, o, de la ejecución de acuerdos adoptados en cada junta, la respuesta es, NINGUNA.
10.- Lo que sí podrá hacer es impugnar el acuerdo por el que se nombre presidente de la comunidad a una persona que no es propietario en la próxima junta, a cuyo fin, precisará salvar el voto y posteriormente designar abogado y procurador para promover la demanda de impugnación.
11.- Si hubiera salvado el voto en la junta en la que se ha designado el cargo (o hubiera votado en contra) y el plazo para impugnar no hubiera caducado, podría impugnar el acuerdo de dicha junta.
12.- En cualquier caso, para poder impugnar necesita contratar un abogado, por lo que le recomiendo que contrate uno para que le indique los pasos a seguir.
Mi impresión es la siguiente:
1º.- Estoy de acuerdo con las respuestas de jalisco del 15/09/2021 a las 09:34 y 16:24 horas.
2.- Ejercer el cargo de presidente de una comunidad sin ostentar la condición de propietario, en absoluto constituye un delito de intrusismo.
3.- La asistencia a junta por un cónyuge casado en régimen de separación de bienes en representación del otro cónyuge, propietario del 100 por 100 del componente, precisa de una delegación de voto firmada por el cónyuge propietario, o de la acreditación de dicha representación por algún medio conforme a derecho.
4.- El artículo 13.2 LPG dispone que el presidente será nombrado, entre los propietarios (…), de lo que se infiere la necesidad de que el presidente reúna la condición de PROPIETARIO.
5.- No es necesario que la persona que ha sido designada para ostentar el cargo de presidente sea titular registral, bastando que sea propietario y así lo pueda acreditar por algún titulo. Hay que tener en cuenta que la perfección de la compraventa se produce con la escritura o con la entrega de la cosa, conforme el art. 1462 del Código Civil.
6.- La Comunidad debe fijar la forma de acreditar la propiedad, por ejemplo, aportación de copia del contrato privado o simplemente una carta firmada por el anterior propietario, conforme el art. 9.1.i) de la LPH, aunque por lo que dice cabolo, existe una nota simple de la que se desprende que la vivienda es propiedad al 100 por 100 del cónyuge del presidente, de lo que cabe presumir que el presidente de la comunidad no reúne la condición de propietario.
7.- Sea o no propietario, mientras no haya acuerdo en contra o impugnación judicial con resultado favorable, podrá seguir siendo presidente, aunque no reúna la condición de propietario, con todas las facultades legales, sin que se produzca nulidad de los actos que haya realizado y es que el nombramiento del cargo de presidente a una persona que no reúne la condición de propietario no constituye un acuerdo "nulo de pleno derecho", sino que requiere ser impugnado judicialmente -art. 18.1 de la LPH- para que pueda ser declarada la nulidad del acuerdo.
8.- Respecto a los proindivisos, si el régimen económico matrimonial es el de gananciales, cualquiera de los cónyuges podrá votar en junta sin autorización del otro cónyuge (artículo 1.385.2 del Código Civil). Si el régimen económico matrimonial fuera el de separación de bienes, la situación varía siendo necesario acreditar la representación del proindiviso. Así mismo podría darse la circunstancia de que cada copropietario pretenda votar en sentido contrario, siendo en este caso de aplicación las normas del Código Civil en cuanto a la adopción de acuerdos en el seno del condominio -art. 398 Cc.-. Por otra parte, en el caso del proindiviso, la representación puede ser acreditada por cualquier medio conforme a derecho, y considero que es conveniente acudir con la correspondiente representación por escrito del resto de los integrantes del proindiviso, ya que su ausencia puede dar lugar a que el presidente no admita su intervención como representante por no estar acreditada su condición.
9.- En cuanto a las consecuencias legales respecto a la posible anulación de las actas y, o, de la ejecución de acuerdos adoptados en cada junta, la respuesta es, NINGUNA.
10.- Lo que sí podrá hacer es impugnar el acuerdo por el que se nombre presidente de la comunidad a una persona que no es propietario en la próxima junta, a cuyo fin, precisará salvar el voto y posteriormente designar abogado y procurador para promover la demanda de impugnación.
11.- Si hubiera salvado el voto en la junta en la que se ha designado el cargo (o hubiera votado en contra) y el plazo para impugnar no hubiera caducado, podría impugnar el acuerdo de dicha junta.
12.- En cualquier caso, para poder impugnar necesita contratar un abogado, por lo que le recomiendo que contrate uno para que le indique los pasos a seguir.
En mi comunidad cada reunión de Junta se elegía Presidente en sentido Desendente.
En 2008 era Presidente la puerta 7... así que debería haber pasado a la puerta 6. Pero se eligió a la puerta 10 - sin justificación: propietario XX- pero no era propietario. En 2014 murió su madre y pasó a ser propietario. Del 2008 al 2016 no realizó ninguna Junta.
En 2017 sin convocar Junta, realizó una. Comunicaba haber hecho obras en su terraza y en otra por filtraciones por lluvia. Asistentes: el XX y un local sin nombre de propietario o de inquilino. Derrama de 10.000,- e.
Me acabo de enterar: no era propietario; no siguió la elección descendente; de arreglo su casa y dos más; y se reeligió.
Entiendo que hubo: engaño, abuso económico.
Entiendo que es: nulo de pleno derecho
Lo que llamo “filtraciones por lluvias” era causante los tiestos que tenía y la tierra que soltaban.
Se puede quitar a este XX de presidente aunque traiga a tres que el mismo representa??? Por engaño!!!
Se puede hacer que devuelva el dinero que gasto en su casa???
Muchas gracias
En 2008 era Presidente la puerta 7... así que debería haber pasado a la puerta 6. Pero se eligió a la puerta 10 - sin justificación: propietario XX- pero no era propietario. En 2014 murió su madre y pasó a ser propietario. Del 2008 al 2016 no realizó ninguna Junta.
En 2017 sin convocar Junta, realizó una. Comunicaba haber hecho obras en su terraza y en otra por filtraciones por lluvia. Asistentes: el XX y un local sin nombre de propietario o de inquilino. Derrama de 10.000,- e.
Me acabo de enterar: no era propietario; no siguió la elección descendente; de arreglo su casa y dos más; y se reeligió.
Entiendo que hubo: engaño, abuso económico.
Entiendo que es: nulo de pleno derecho
Lo que llamo “filtraciones por lluvias” era causante los tiestos que tenía y la tierra que soltaban.
Se puede quitar a este XX de presidente aunque traiga a tres que el mismo representa??? Por engaño!!!
Se puede hacer que devuelva el dinero que gasto en su casa???
Muchas gracias
