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72 Comentarios
Yo creo que una Comunidad responsable es aquella en la que la mayoría de los propietarios adquieren conciencia de que han de mantener unos servicios dignos en la finca, no causan problemas y pagan correctamente sus cuotas. Entienden que mantener una finca tiene un coste al igual que mantener los servicios de su vivienda particular.
La contabilidad de una comunidad es por lo general anual y la tenencia de libros de contabilidad es un instrumento eficaz para garantizar o tratar de garantizar la debida transparencia en las cuentas de una Comunidad.
En una comunidad, los saldos resultantes, positivos o negativos de cada ejercicio, deberían devolverse o exigirse, dependiendo del resultado. Es típico el caso de que un propietario vende el piso y ha estado pagando la cuota correspondiente a un gasto extraordinario consistente en la ejecución de unas obras que finalmente no se ejecutaron, y al acordar reintegrar el importe abonado por cada uno, el nuevo propietario (que tiene derecho al reintegro), solamente podrá conocer su importe si se lleva una ordenada contabilidad y todo independientemente de los acuerdos que hayan firmado vendedor y comprador.
Es importante en la aprobación de las cuentas reflejar los saldos existentes, es decir, el saldo de cierre de un ejercicio, así como su arrastre como saldo inicial para el ejercicio siguiente, procediendo a efectuar las correspondientes liquidaciones contables entre todos los propietarios, de modo que en el ejercicio siguiente todos tengan idéntico tratamiento, de modo que si el ejercicio cerró con saldos negativos, habrá que exigir a todos los propietarios que cubran su saldo a fin de que quede a cero, o caso de haber sido el cierre positivo, efectuar el correspondiente abono contable en el asiento de apertura del ejercicio siguiente.
Soy de la opinión de que hay que profesionalizar el sector, y las cuentas y gestión en general de una Comunidad deben ser llevadas por un profesional de la Administración de Fincas debidamente colegiado y amparado por un Colegio profesional serio, honesto y responsable.
En definitiva, el Plan General Contable es el mejor sistema que conozco para que unas cuentas cuadren, así como para asegurarse de que, en caso de conflicto, un Auditor podrá auditar las cuentas, pues en otro caso (sin libros de contabilidad), no lo podrá hacer hasta que no se confeccionen los mismos. Por otra parte, invertir en dicho sistema supone una inversión de futuro, porque es más que evidente que el legislador acabará por exigir a las Comunidades determinados requisitos formales que, en líneas generales, podrán ser debidamente atendidos con mediación del correspondiente asesoramiento técnico de un profesional avezado y a ello deberían aspirar los Administradores de Fincas.
Perdonar el rollo, pero como podéis ver, discrepo de una manera sustancial de Fontaneros, pasaceros y algunos otros foreros.
Viendo 21 - 40 de 72 comentarios
No se lo que habra entendido ribodi. Lo que a mi me parece es que Fontanero ha respondido a ribodi y que esa respuesta le ha parecido incorrecta a dickturpin quien le ha dado un correctivo con ese estilo suyo tan particular.
Cada uno opina lo que opina y todas las opiniones son respetables, incluidas las de pasacero que no puede dejar pasar la oportunidad de soltar la primera insensatez que se le pasa por la cabeza y es que el mundo esta lleno de tertulianos cuasi-profesionales que aspiran a que los demas les cuelguen una medallita o cuando menos les den unas palmaditas a poder ser en la espalda y no en el cogote.
Y aun a riesgo de que pasacero me incluya en el casillero de los pelotilleros y dejando claro que tengo estima por Fontanero en este foro, voy a arriesgarme a decir que en esta ocasion y en mi humilde opinion, creo que dickturpin tiene razon.
Por ultimo quisiera decir dos cosas:
1. No creo que haya que hacer la pelota a dickturpin en el foro. No tiene el poder de tirarnos del mismo y el hecho de que discrepe de los demas ni me parece grave, ni motivo de sonrojo. Al fin y al cabo es logico que en ocasiones nos rectifique pues ha demostrado en muchas ocasiones ser uno/a (no se si es hombre o mujer, la verdad y tengo mis dudas) de los que mas domina este tema.
2. Pido perdon porque no pongo ni un solo acento, pero es que mi teclado es un asco y muchas veces no funciona la tecla (la medio arranco el gato y el perro puso de su parte para rematar la faena, y es que tengo el presentimiento de que se han asociado para hacerme mas agradable la vida).
Saludos.
Cada uno opina lo que opina y todas las opiniones son respetables, incluidas las de pasacero que no puede dejar pasar la oportunidad de soltar la primera insensatez que se le pasa por la cabeza y es que el mundo esta lleno de tertulianos cuasi-profesionales que aspiran a que los demas les cuelguen una medallita o cuando menos les den unas palmaditas a poder ser en la espalda y no en el cogote.
Y aun a riesgo de que pasacero me incluya en el casillero de los pelotilleros y dejando claro que tengo estima por Fontanero en este foro, voy a arriesgarme a decir que en esta ocasion y en mi humilde opinion, creo que dickturpin tiene razon.
Por ultimo quisiera decir dos cosas:
1. No creo que haya que hacer la pelota a dickturpin en el foro. No tiene el poder de tirarnos del mismo y el hecho de que discrepe de los demas ni me parece grave, ni motivo de sonrojo. Al fin y al cabo es logico que en ocasiones nos rectifique pues ha demostrado en muchas ocasiones ser uno/a (no se si es hombre o mujer, la verdad y tengo mis dudas) de los que mas domina este tema.
2. Pido perdon porque no pongo ni un solo acento, pero es que mi teclado es un asco y muchas veces no funciona la tecla (la medio arranco el gato y el perro puso de su parte para rematar la faena, y es que tengo el presentimiento de que se han asociado para hacerme mas agradable la vida).
Saludos.
Mi comentario no pretende levantar polémica, sólo aportar y abierto a mejores o diversas opiniones.
Aunque opino que cuando se recurra a un administrador profesional debería exigir se una contabilidad ajustada al PGC fácilmente fiscalizable si se acude a la justicia, pues ahora muchas sentencias que llaman la atención es porque los jueces no son capaces de descifrar lo que dicen...lo cierto es que legalmente no se exige. También es cierto que no es lo mismo una comunidad de 4 vecinos que de 70, el presupuesto que se maneja es distinto.
No obstante, yo soy partidaria de que un contable y no un administrador lleve las cuentas, pues la mayoría de administradores que conozco tienen bachillerato y un cursillo y el PGC es mucho más complejo...o buscar un despacho o asesoría que abarque varias ramas para que pueda ofrecer todos estos servicios, eso si hay que pagarlos.
Consulta al icac del ministerio de economía, enlazo el PDF para no hacerlo largo copiando sólo el trozo que aquí se menciona sobre el PGC.
http://www.icac.meh.es/Temp/20140311001434.PDF
Nº de BOICAC:
94/JUNIO 2013
Contenido:
Sobre la contabilidad y auditoría de una comunidad de vecinos.
Consulta:
Sobre las obligaciones contables de una comunidad de vecinos (comunidad de propietarios por pisos o locales, regida por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal) y si la revisión de sus cuentas puede tener la consideración de la actividad de auditoría de cuentas.
Sigo.
Aunque opino que cuando se recurra a un administrador profesional debería exigir se una contabilidad ajustada al PGC fácilmente fiscalizable si se acude a la justicia, pues ahora muchas sentencias que llaman la atención es porque los jueces no son capaces de descifrar lo que dicen...lo cierto es que legalmente no se exige. También es cierto que no es lo mismo una comunidad de 4 vecinos que de 70, el presupuesto que se maneja es distinto.
No obstante, yo soy partidaria de que un contable y no un administrador lleve las cuentas, pues la mayoría de administradores que conozco tienen bachillerato y un cursillo y el PGC es mucho más complejo...o buscar un despacho o asesoría que abarque varias ramas para que pueda ofrecer todos estos servicios, eso si hay que pagarlos.
Consulta al icac del ministerio de economía, enlazo el PDF para no hacerlo largo copiando sólo el trozo que aquí se menciona sobre el PGC.
http://www.icac.meh.es/Temp/20140311001434.PDF
Nº de BOICAC:
94/JUNIO 2013
Contenido:
Sobre la contabilidad y auditoría de una comunidad de vecinos.
Consulta:
Sobre las obligaciones contables de una comunidad de vecinos (comunidad de propietarios por pisos o locales, regida por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal) y si la revisión de sus cuentas puede tener la consideración de la actividad de auditoría de cuentas.
Sigo.
Respuesta
1.- Las comunidades de vecinos o de propietarios por pisos o locales de inmuebles se encuentran reguladas por la Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la propiedad horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas comunidades de propietarios surgen de la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos y obligaciones que recaen sobre fracciones comunes de un mismo edificio o finca dando lugar a la aparición de relaciones de interdependencia entre los citados titulares que exige de la existencia, dentro de la citada comunidad, de una serie de órganos de gestión y administración.
Esto es, el origen y objeto de las comunidades de propietarios no es la obtención de una ganancia o lucro como consecuencia de la asociación de las personas que la integran, sino el de proceder a la necesaria gestión y administración de los elementos comunes que existan en la edificación.
Al amparo de esta circunstancia y, fundamentalmente, de que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica a efectos mercantiles, en el supuesto de que se desarrollase una actividad con ánimo de lucro serían los copropietarios quienes estarían obligados a rendir cuentas de su parte proporcional en los bienes gestionados por la comunidad y en las actividades desarrolladas por esta última.
En relación con la información económico-financiera que deben rendir las comunidades de propietarios, su normativa reguladora, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de la Propiedad Horizontal, regula en su artículo 14 las facultades de la Junta de propietarios, que serán, entre otras:
"a) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
b) Aprobar los presupuestos y (…)"
Por otro lado, el artículo 16 de la citada Ley señala:
"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y (…)"
Y el artículo 20. b) de esta misma Ley establece que corresponde al administrador:
"b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos".
Por tanto, con base en todo lo anteriormente expuesto, este Instituto considera que las comunidades de propietarios que realicen exclusivamente las actividades propias de su naturaleza, no reúnen las notas características de las empresas y no tienen la obligación de llevar la contabilidad y formular cuentas anuales a efectos mercantiles, no resultándoles de aplicación, en consecuencia, lo dispuesto a estos efectos en el Código de Comercio y en el Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. En la presentación y rendición de cuentas a la Junta General de Propietarios, el órgano correspondiente de la Comunidad (Administrador o Presidente) seguirá el criterio que, a su juicio, considere más adecuado para reflejar los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, dado que en la Ley de Propiedad Horizontal no se establece ningún criterio o norma al respecto. Y lo anteriormente señalado lo es sin perjuicio de lo que en los estatutos de régimen interior de cada comunidad se pudiera establecer a este respecto.
Y quien quiera que se lea el enlace que el siguiente punto es la auditoría.
Saludos.
1.- Las comunidades de vecinos o de propietarios por pisos o locales de inmuebles se encuentran reguladas por la Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la propiedad horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas comunidades de propietarios surgen de la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos y obligaciones que recaen sobre fracciones comunes de un mismo edificio o finca dando lugar a la aparición de relaciones de interdependencia entre los citados titulares que exige de la existencia, dentro de la citada comunidad, de una serie de órganos de gestión y administración.
Esto es, el origen y objeto de las comunidades de propietarios no es la obtención de una ganancia o lucro como consecuencia de la asociación de las personas que la integran, sino el de proceder a la necesaria gestión y administración de los elementos comunes que existan en la edificación.
Al amparo de esta circunstancia y, fundamentalmente, de que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica a efectos mercantiles, en el supuesto de que se desarrollase una actividad con ánimo de lucro serían los copropietarios quienes estarían obligados a rendir cuentas de su parte proporcional en los bienes gestionados por la comunidad y en las actividades desarrolladas por esta última.
En relación con la información económico-financiera que deben rendir las comunidades de propietarios, su normativa reguladora, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de la Propiedad Horizontal, regula en su artículo 14 las facultades de la Junta de propietarios, que serán, entre otras:
"a) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
b) Aprobar los presupuestos y (…)"
Por otro lado, el artículo 16 de la citada Ley señala:
"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y (…)"
Y el artículo 20. b) de esta misma Ley establece que corresponde al administrador:
"b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos".
Por tanto, con base en todo lo anteriormente expuesto, este Instituto considera que las comunidades de propietarios que realicen exclusivamente las actividades propias de su naturaleza, no reúnen las notas características de las empresas y no tienen la obligación de llevar la contabilidad y formular cuentas anuales a efectos mercantiles, no resultándoles de aplicación, en consecuencia, lo dispuesto a estos efectos en el Código de Comercio y en el Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. En la presentación y rendición de cuentas a la Junta General de Propietarios, el órgano correspondiente de la Comunidad (Administrador o Presidente) seguirá el criterio que, a su juicio, considere más adecuado para reflejar los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, dado que en la Ley de Propiedad Horizontal no se establece ningún criterio o norma al respecto. Y lo anteriormente señalado lo es sin perjuicio de lo que en los estatutos de régimen interior de cada comunidad se pudiera establecer a este respecto.
Y quien quiera que se lea el enlace que el siguiente punto es la auditoría.
Saludos.
Independientemente de lo que diga el ICAC (que por otra parte, ya lo conocíamos desde hace tiempo), repito que llevar la contabilidad de una comunidad de conformidad con el PGC es una barbaridad.
Cualquiera que sepa algo de contabilidad sabrá que el PGC es una contabilidad económica, patrimonial y financiera, mientras que la contabilidad de una comunidad es principalmente presupuestaria.
Cualquiera que sepa algo de contabilidad sabrá que el PGC es una contabilidad económica, patrimonial y financiera, mientras que la contabilidad de una comunidad es principalmente presupuestaria.
Desde un punto de vista judicial, es aconsejable aunque no sea obligatorio, que las comunidades de propietarios lleven libros de contabilidad y éstos se adapten en la medida de lo posible al plan general contable. Esta conveniencia es más patente en los supuestos en que se procede a reclamar deudas a morosos y se plantean dudas sobre el origen y desglose de las deudas en la oposición al monitorio. En ese sentido la AP Alicante exige un pormenorizado y exhaustivo desglose, A SER POSIBLE amparado en un soporte contable y documental y ese es el criterio mayoritario de las Audiencias. Además, llevar contabilidad favorece la transparencia en la rendición de cuentas del administrador de turno. Personalmente no comparto en esta ocasión la opinión de Fontanero y él bien sabe que es uno de mis favoritos en el foro.
Besitos Fontanero.
Besitos Fontanero.
A ver Dick, unas breves consideraciones contables:
La contabilidad según el PGC sirve para:
- Determinar el resultado económico: Ya me dirás qué resultado económico tiene que determinar una comunidad "normal".
- Determinar la situación patrimonial (balance): Ya me dirás cómo lo hace una comunidad si la mayor parte de su patrimonio (zonas comunes) es invalorable.
Para qué debe servir la contabilidad de una comunidad:
1.- Para llevar el control y seguimiento del presupuesto ordinario y de los extraordinarios. Para ello lo correcto es llevar las cuentas de cobros y pagos, así como el control de gastos pendientes de pago e ingresos pendientes de cobro (morosos).
La contabilidad según el PGC sirve para:
- Determinar el resultado económico: Ya me dirás qué resultado económico tiene que determinar una comunidad "normal".
- Determinar la situación patrimonial (balance): Ya me dirás cómo lo hace una comunidad si la mayor parte de su patrimonio (zonas comunes) es invalorable.
Para qué debe servir la contabilidad de una comunidad:
1.- Para llevar el control y seguimiento del presupuesto ordinario y de los extraordinarios. Para ello lo correcto es llevar las cuentas de cobros y pagos, así como el control de gastos pendientes de pago e ingresos pendientes de cobro (morosos).
Estimado Juan.
Voy a contestarte y me voy a permitir la licencia de retratar a muy grandes rasgos y bajo mi criterio personal, a las Comunidades de Propietarios de este país.
Creo que todos estamos de acuerdo en que las cuentas de una Comunidad de Propietarios deben ser claras y asequibles a todos los propietarios.
Ya he dicho (porque leyéndote parece lo contrario), que NO es obligatorio llevar la contabilidad según el Plan General Contable y cuando hablo de la conveniencia de hacerlo, lo digo haciendo hincapié en el hecho de que la contabilidad de una Comunidad debe realizarse de forma ADAPTADA al plan general contable, dada la configuración jurídica de una Comunidad de Propietarios (matiz que es importante tener en cuenta).
Lo que está claro es que en las cuentas de una Comunidad, deben reflejarse los gastos en los que participan cada uno de los propietarios, siempre según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto.
Y esas cuentas que aparentemente son sencillas, -Fontanero así lo sostiene-, yo sostengo que no es así si se desean llevar correctamente en cuanto a cálculo de presupuesto, distribución y reparto entre los comuneros.
Cada comunidad tiene una forma de reparto de los gastos entre los propietarios de acuerdo con lo indicado en el párrafo anterior - la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto-.
En principio, todos los gastos se reparten de acuerdo al COEFICIENTE DE PROPIEDAD, a no ser que algunos se puedan individualizar a determinados propietarios.
Cuando los estatutos incluyen previsiones exonerando a determinados componentes de contribuir, en principio, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el reparto de dichos gastos se efectuará de acuerdo a la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, que se calculará tomando como base el COEFICIENTE DE PROPIEDAD.
El comienzo y terminación del ejercicio económico de una comunidad no es necesario, ni obligatorio, que coincida con el año natural. Cada comunidad podrá comenzar y terminarlo en el mes que desee.
Se debe aprobar un presupuesto de gastos previsto para un ejercicio, según los servicios de la finca, así como el reparto entre los propietarios, de donde nacerá la cuota o importe que debe abonar cada propietario, anualmente o en la forma establecida por la Junta.
Se pueden establecer fondos especiales de reserva, fondos de maniobra, imprevistos para atender gastos de suplencias de enfermedad del empleado o empleados, obras de reparaciones de la finca, cubrir impagados, etc., y en todo caso, aprobar un fondo de reserva de, al menos un 5% sobre el presupuesto previsto, si bien este 5% de fondo de reserva no es de aplicación LEGAL para las Mancomunidades, puesto que la Ley no efectúa previsión alguna.
Voy a contestarte y me voy a permitir la licencia de retratar a muy grandes rasgos y bajo mi criterio personal, a las Comunidades de Propietarios de este país.
Creo que todos estamos de acuerdo en que las cuentas de una Comunidad de Propietarios deben ser claras y asequibles a todos los propietarios.
Ya he dicho (porque leyéndote parece lo contrario), que NO es obligatorio llevar la contabilidad según el Plan General Contable y cuando hablo de la conveniencia de hacerlo, lo digo haciendo hincapié en el hecho de que la contabilidad de una Comunidad debe realizarse de forma ADAPTADA al plan general contable, dada la configuración jurídica de una Comunidad de Propietarios (matiz que es importante tener en cuenta).
Lo que está claro es que en las cuentas de una Comunidad, deben reflejarse los gastos en los que participan cada uno de los propietarios, siempre según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto.
Y esas cuentas que aparentemente son sencillas, -Fontanero así lo sostiene-, yo sostengo que no es así si se desean llevar correctamente en cuanto a cálculo de presupuesto, distribución y reparto entre los comuneros.
Cada comunidad tiene una forma de reparto de los gastos entre los propietarios de acuerdo con lo indicado en el párrafo anterior - la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto-.
En principio, todos los gastos se reparten de acuerdo al COEFICIENTE DE PROPIEDAD, a no ser que algunos se puedan individualizar a determinados propietarios.
Cuando los estatutos incluyen previsiones exonerando a determinados componentes de contribuir, en principio, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el reparto de dichos gastos se efectuará de acuerdo a la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, que se calculará tomando como base el COEFICIENTE DE PROPIEDAD.
El comienzo y terminación del ejercicio económico de una comunidad no es necesario, ni obligatorio, que coincida con el año natural. Cada comunidad podrá comenzar y terminarlo en el mes que desee.
Se debe aprobar un presupuesto de gastos previsto para un ejercicio, según los servicios de la finca, así como el reparto entre los propietarios, de donde nacerá la cuota o importe que debe abonar cada propietario, anualmente o en la forma establecida por la Junta.
Se pueden establecer fondos especiales de reserva, fondos de maniobra, imprevistos para atender gastos de suplencias de enfermedad del empleado o empleados, obras de reparaciones de la finca, cubrir impagados, etc., y en todo caso, aprobar un fondo de reserva de, al menos un 5% sobre el presupuesto previsto, si bien este 5% de fondo de reserva no es de aplicación LEGAL para las Mancomunidades, puesto que la Ley no efectúa previsión alguna.
A la hora de confeccionar un presupuesto, suele ser habitual que haya algún propietario " contable o supercontable" que se esfuerce en demostrar que con una cuota más baja se pueden mantener los gastos de la finca y además, incluso es capaz de demostrar que es posible ejecutar obras con la recaudación de cuotas generales para los gastos corrientes y acaba por convencer al resto, de que con una cuota menor se pueden hacer todas las obras del mundo y además pagar los gastos corrientes. Este tipo de propietarios iluminados, NORMALMENTE (seguro que en este foro hay alguna excepción) se equivocan, a pesar de que intenten justificar, como sea, su propuesta. Lógicamente esta es apoyada por los demás vecinos, aunque en realidad no saben a qué están dando su beneplácito, pero como lo importante es pagar menos, ancha es Castilla ¿Verdad?
Los problemas vendrán después y el propietario autor de la propuesta tratará de justificarse como sea y a cuenta de quién sea, como el Presidente, comisión de obras, aunque la experiencia indica que quien al final saldrá trasquilado por culpa de propietario iluminado, será el Administrador (que para eso está).
En realidad los gastos de una comunidad son muy concretos, se pueden realizar previsiones sobre lo que hay que abonar por cada servicio y los únicos gastos que pueden alterar un presupuesto son los imprevistos de reparaciones necesarias urgentes, impagados, bajas por enfermedad de empleados (las que los tengan), gastos por reclamación de morosos. Es decir. No creo en los salvadores de la economía de la comunidad y sin embargo, tengo muy claro que ese tipo de personajes pueden complicar las cuentas de una comunidad una barbaridad.
En los presupuestos y cuentas suele incluirse una partida de imprevistos, aparte de lo establecido por la Ley, para cubrir los desfases, entre otros, cuando no se pagan puntualmente las cuotas, -sobre todo en los meses de vacaciones y meses tradicionales de mayores gastos en las familias- así como para cubrir los descubiertos de los propietarios morosos.
Muchas veces se presiona al administrador, preguntando por qué no hay dinero, aunque todos conocemos la respuesta: los propietarios no cumplen con sus obligaciones de pago y si no hay ingresos no se puede administrar nada. Se crean problemas de pago del agua, luz, empleado, mantenimientos, etc. A veces tienen que adelantar el dinero, bien el presidente o (normalmente) el administrador, a fin de que no corten el agua, luz o cobre el empleado y algunos propietarios tienen la “desfachatez” de comentar: "cuando adelantan el dinero por algo será ". Lo más lamentable es que los que hacen ese tipo de comentarios, suelan ser los que pagan mal sus cuotas en la mayoría de las ocasiones y los que más tengan que callar.
En mi opinión existe una máxima en este país. Administrar sin dinero es imposible, pero si faltan fondos para atender los pagos, la culpa la tendrá el administrador que no ha calculado bien las cuotas, que no lo ha comunicado, etc. y ello a pesar de que lo indicara en la Junta, pero nadie le hizo caso porque lo mejor era darle la razón al propietario “enterado” de turno y de paso no se aumentaban las cuotas sin pensar que las decisiones erróneas suelen traer malas consecuencias, aunque ninguno se acordará o no le interesará acordarse de lo que pasó en la Junta y el motivo por el que no se quiso aumentar el presupuesto.
Los problemas vendrán después y el propietario autor de la propuesta tratará de justificarse como sea y a cuenta de quién sea, como el Presidente, comisión de obras, aunque la experiencia indica que quien al final saldrá trasquilado por culpa de propietario iluminado, será el Administrador (que para eso está).
En realidad los gastos de una comunidad son muy concretos, se pueden realizar previsiones sobre lo que hay que abonar por cada servicio y los únicos gastos que pueden alterar un presupuesto son los imprevistos de reparaciones necesarias urgentes, impagados, bajas por enfermedad de empleados (las que los tengan), gastos por reclamación de morosos. Es decir. No creo en los salvadores de la economía de la comunidad y sin embargo, tengo muy claro que ese tipo de personajes pueden complicar las cuentas de una comunidad una barbaridad.
En los presupuestos y cuentas suele incluirse una partida de imprevistos, aparte de lo establecido por la Ley, para cubrir los desfases, entre otros, cuando no se pagan puntualmente las cuotas, -sobre todo en los meses de vacaciones y meses tradicionales de mayores gastos en las familias- así como para cubrir los descubiertos de los propietarios morosos.
Muchas veces se presiona al administrador, preguntando por qué no hay dinero, aunque todos conocemos la respuesta: los propietarios no cumplen con sus obligaciones de pago y si no hay ingresos no se puede administrar nada. Se crean problemas de pago del agua, luz, empleado, mantenimientos, etc. A veces tienen que adelantar el dinero, bien el presidente o (normalmente) el administrador, a fin de que no corten el agua, luz o cobre el empleado y algunos propietarios tienen la “desfachatez” de comentar: "cuando adelantan el dinero por algo será ". Lo más lamentable es que los que hacen ese tipo de comentarios, suelan ser los que pagan mal sus cuotas en la mayoría de las ocasiones y los que más tengan que callar.
En mi opinión existe una máxima en este país. Administrar sin dinero es imposible, pero si faltan fondos para atender los pagos, la culpa la tendrá el administrador que no ha calculado bien las cuotas, que no lo ha comunicado, etc. y ello a pesar de que lo indicara en la Junta, pero nadie le hizo caso porque lo mejor era darle la razón al propietario “enterado” de turno y de paso no se aumentaban las cuotas sin pensar que las decisiones erróneas suelen traer malas consecuencias, aunque ninguno se acordará o no le interesará acordarse de lo que pasó en la Junta y el motivo por el que no se quiso aumentar el presupuesto.
Y por supuesto, en mis comentarios también tiene cabida el presidente que llama al Administrador y le increpa preguntando el motivo por el que no se ha atendido el pago de una determinada obra o servicio, aunque sea consciente de la ausencia de fondos. Más sorprendente incluso es que ese mismo presidente se moleste cuando el Administrador de turno le recuerde que la situación ha sido provocada por el Presidente, quien sin contar con nadie ha contratado unas obras cuyo gasto no estaba contemplado en el presupuesto. Evidentemente, el responsable de esa contratación jamás será el Presidente, sino su Administrador, que encima deberá rendir cuentas y todos se preguntarán donde se ha llevado el dinero, amén de las comisiones que a buen seguro habrá percibido por la ejecución de las obras contratadas por el Presidente.
¿Y no sabemos todos que en las Comunidades se abusa de las facturas sin IVA?
Lo cierto es que una Comunidad de Propietarios es susceptible de sufrir reclamaciones de Hacienda, solicitando documentación sobre obras realizadas por empresas de mantenimiento y conservación de la finca, existiendo responsabilidades por el hecho de aceptar el pago de un presupuesto sin recibir la correspondiente factura con IVA o sin que ésta se corresponda con el presupuesto injustificadamente, cuestión en la que normalmente no entro a comentar en el foro, pero que está ahí. .
De momento las comunidades ya deben presentar la declaración de los proveedores mayores de 3.000,00 €, que es una forma de comenzar a avisar de lo que creo, más adelante vendrá, porque tengo el convencimiento de que con el tiempo, las comunidades tendrán la obligación de presentar en Hacienda el estado de cuentas, indicando el número de identificación de cada empresa o profesional que realice algún trabajo, evitando que se contabilicen gastos que no hayan sido previamente presupuestados, o en su caso aprobados en legal forma; y evitando que se ejecuten trabajos por personas sin estar dadas de alta en la seguridad social, que no declaran o que no tengan su licencia fiscal.
Con el tiempo evitarán que las Comunidades contraten servicios con personal que no presente factura de forma legal, que no figure de alta en seguridad social, autónomos, etc., o esté cobrando el paro o sin cobrarle, no se le pueda exigir garantía de los trabajos realizados y se efectúen las correspondientes retenciones a los profesionales o empresarios individuales que presenten factura y de paso se evitará que la típica vecina se encargue de la limpieza de la escalera a cambio de xxx mil euros anuales o mensuales o lo que se decida, que para dárselo a otra, mejor se lo damos a nuestra vecina ¿Verdad?
¿Y no sabemos todos que en las Comunidades se abusa de las facturas sin IVA?
Lo cierto es que una Comunidad de Propietarios es susceptible de sufrir reclamaciones de Hacienda, solicitando documentación sobre obras realizadas por empresas de mantenimiento y conservación de la finca, existiendo responsabilidades por el hecho de aceptar el pago de un presupuesto sin recibir la correspondiente factura con IVA o sin que ésta se corresponda con el presupuesto injustificadamente, cuestión en la que normalmente no entro a comentar en el foro, pero que está ahí. .
De momento las comunidades ya deben presentar la declaración de los proveedores mayores de 3.000,00 €, que es una forma de comenzar a avisar de lo que creo, más adelante vendrá, porque tengo el convencimiento de que con el tiempo, las comunidades tendrán la obligación de presentar en Hacienda el estado de cuentas, indicando el número de identificación de cada empresa o profesional que realice algún trabajo, evitando que se contabilicen gastos que no hayan sido previamente presupuestados, o en su caso aprobados en legal forma; y evitando que se ejecuten trabajos por personas sin estar dadas de alta en la seguridad social, que no declaran o que no tengan su licencia fiscal.
Con el tiempo evitarán que las Comunidades contraten servicios con personal que no presente factura de forma legal, que no figure de alta en seguridad social, autónomos, etc., o esté cobrando el paro o sin cobrarle, no se le pueda exigir garantía de los trabajos realizados y se efectúen las correspondientes retenciones a los profesionales o empresarios individuales que presenten factura y de paso se evitará que la típica vecina se encargue de la limpieza de la escalera a cambio de xxx mil euros anuales o mensuales o lo que se decida, que para dárselo a otra, mejor se lo damos a nuestra vecina ¿Verdad?
n las reclamaciones a morosos, a la hora de reclamar los recibos pendientes de pago a un propietario es fundamental que las cuentas estén claras y debidamente aprobadas en junta ¿Cuántas comunidades han tenido que acudir a un profesional para que rehiciera las cuentas de varios ejercicios, con el añadido que, en muchos casos, falta documentación y resulta difícil reclamar la totalidad de los adeudos a los morosos? Yo, como Letrado, en no pocas ocasiones le he dicho a la Comunidad que las cuentas para proceder a efectuar una reclamación judicial no son claras y presentan deficiencias que deben subsanar.
Todos conocemos al típico propietario que por el motivo que sea se encarga de llevar las cuentas de su comunidad con toda su buena voluntad, pero sin estar preparado para ello y mientras no pasa nada todos están contentos, ya que este propietario está ahorrando, o no, el costo de un profesional. Cuando vienen los problemas, el panorama cambia completamente y donde todo eran adulaciones no siempre sinceras, todo se vuelve en sinceras pullas y dardos envenenados contra el fantasma de turno.
Es una norma no escrita que los pagos de una Comunidad se realicen con la firma del Presidente o Vicepresidente y la del Administrador conjuntamente (y digo “no escrita” porque la ley dice que los cobros y pagos los realiza el administrador). Otros pagos se hacen mediante domiciliaciones evitando que el profesional espere a cobrar, debido a que hay que recoger la firma, no sólo del Administrador, sino, además, la firma del Presidente o del Vicepresidente. Son pagos de reparaciones pequeñas. No se puede hacer esperar a un profesional para cobrar facturas de pequeños importes. Un ejemplo es la reparación de la luz de la escalera, una bajada, etc. Muchas veces, una vez terminado el trabajo, tienen que emitir la factura, enviarla y después recoger la firma del Presidente y Administrador.
Todo esto va en detrimento de la economía de la comunidad, ya que en la próxima facturación, si se retrasa el pago, el profesional deberá tener en cuenta este retraso, e incrementará la factura. Algunos presidentes, que se creen más inteligentes que sus predecesores, todo lo quieren ver y firmar para pagar, prohibiendo al administrador hacer estos pequeños pagos mediante domiciliación, consiguiendo un peor servicio, unos costos más altos y, resumiendo, un perjuicio para los propietarios y la buena marcha y funcionamiento de la finca.
En muchas comunidades las reparaciones deben ser comunicadas al Presidente y el Administrador no puede actuar de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. En otras comunidades se hace de acuerdo a lo establecido en la Ley, sin más, y el administrador cobra y gestiona los fondos de la Comunidad a través de su cuenta de despacho, realizando las obras necesarias dentro del presupuesto y las extraordinarias, dando cuenta al presidente y a la junta de propietarios.
Todos conocemos al típico propietario que por el motivo que sea se encarga de llevar las cuentas de su comunidad con toda su buena voluntad, pero sin estar preparado para ello y mientras no pasa nada todos están contentos, ya que este propietario está ahorrando, o no, el costo de un profesional. Cuando vienen los problemas, el panorama cambia completamente y donde todo eran adulaciones no siempre sinceras, todo se vuelve en sinceras pullas y dardos envenenados contra el fantasma de turno.
Es una norma no escrita que los pagos de una Comunidad se realicen con la firma del Presidente o Vicepresidente y la del Administrador conjuntamente (y digo “no escrita” porque la ley dice que los cobros y pagos los realiza el administrador). Otros pagos se hacen mediante domiciliaciones evitando que el profesional espere a cobrar, debido a que hay que recoger la firma, no sólo del Administrador, sino, además, la firma del Presidente o del Vicepresidente. Son pagos de reparaciones pequeñas. No se puede hacer esperar a un profesional para cobrar facturas de pequeños importes. Un ejemplo es la reparación de la luz de la escalera, una bajada, etc. Muchas veces, una vez terminado el trabajo, tienen que emitir la factura, enviarla y después recoger la firma del Presidente y Administrador.
Todo esto va en detrimento de la economía de la comunidad, ya que en la próxima facturación, si se retrasa el pago, el profesional deberá tener en cuenta este retraso, e incrementará la factura. Algunos presidentes, que se creen más inteligentes que sus predecesores, todo lo quieren ver y firmar para pagar, prohibiendo al administrador hacer estos pequeños pagos mediante domiciliación, consiguiendo un peor servicio, unos costos más altos y, resumiendo, un perjuicio para los propietarios y la buena marcha y funcionamiento de la finca.
En muchas comunidades las reparaciones deben ser comunicadas al Presidente y el Administrador no puede actuar de acuerdo a lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. En otras comunidades se hace de acuerdo a lo establecido en la Ley, sin más, y el administrador cobra y gestiona los fondos de la Comunidad a través de su cuenta de despacho, realizando las obras necesarias dentro del presupuesto y las extraordinarias, dando cuenta al presidente y a la junta de propietarios.
• ¿Y qué ocurre cuando un Administrador presenta las cuentas de una Comunidad? Se me ocurre que puedan surgir algunas situaciones como las siguientes:
• La mayoría de los propietarios aprueban las cuentas y, si existe algún error, lo comunican de forma clara y concisa, con conocimiento de que esto puede suceder. Para eso se entregan las cuentas, para su examen. Eso suele ser lo menos habitual, creo yo, aunque sería lo deseable.
• Otros propietarios, los menos, pretenden estudiar las cuentas en ese momento, molestando, en la mayoría de los casos, a los demás y de alguna manera pretenden demostrar que ellos son los únicos que estudian las cuentas, los que se preocupan y los demás no.
• No digamos el propietario que en todo tiene que "dar la nota" con el fin de que vean los demás "su preocupación por los asuntos comunes", lo inteligente que es, aunque normalmente lo que está demostrando, para desgracia de los demás asistentes a la Junta, es su alto deseo de llamar la atención.
• El propietario que comienza diciendo que no entiende nada de las cuentas, aunque en realidad el verdadero problema es que no se ha tomado la molestia de ni siquiera echarles un vistazo. Lo curioso es que en ocasiones, a ese propietario se le une alguno más de esa curiosa tropa, aunque no se nos debe escapar que dicha “sociedad” es debida al mismo motivo: tampoco se ha molestado en leer las cuentas y lo único que buscan es que algún vecino más se una a su ignorancia y ganas de notoriedad. Este tipo de propietarios quieren buscar líos desde el principio. Son los típicos “busca broncas”. Pero cuando el Presidente o el Administrador comienza, con paciencia y resignación, a leerles gasto a gasto y cada concepto, entonces, el asunto cambia, y no les quepa a ustedes ninguna duda de que discutirán que ese gasto no está debidamente justificado y se inventarán cualquier cosa. Lo importante es hacerse notar a costa de quién sea y como sea.
• No falta el propietario que busca problemas en las cuentas por todos los sitios. Está claro que su problema no son las cuentas. Es el administrador o el presidente.
• Por último aparece el propietario que comunica que se gasta mucho, que se puede ahorrar, que en otras comunidades en donde tiene propiedades (para que los demás tengan conocimiento de que las tiene) se paga mucho menos y con más servicios. Esto lo va diciendo en todas las fincas o en donde tenga alguna propiedad, si es que la tiene. Por supuesto la gran mayoría de lo que dice no es cierto y, si en algo acierta, es porque repite lo que han comentado ya otros propietarios.
• La mayoría de los propietarios aprueban las cuentas y, si existe algún error, lo comunican de forma clara y concisa, con conocimiento de que esto puede suceder. Para eso se entregan las cuentas, para su examen. Eso suele ser lo menos habitual, creo yo, aunque sería lo deseable.
• Otros propietarios, los menos, pretenden estudiar las cuentas en ese momento, molestando, en la mayoría de los casos, a los demás y de alguna manera pretenden demostrar que ellos son los únicos que estudian las cuentas, los que se preocupan y los demás no.
• No digamos el propietario que en todo tiene que "dar la nota" con el fin de que vean los demás "su preocupación por los asuntos comunes", lo inteligente que es, aunque normalmente lo que está demostrando, para desgracia de los demás asistentes a la Junta, es su alto deseo de llamar la atención.
• El propietario que comienza diciendo que no entiende nada de las cuentas, aunque en realidad el verdadero problema es que no se ha tomado la molestia de ni siquiera echarles un vistazo. Lo curioso es que en ocasiones, a ese propietario se le une alguno más de esa curiosa tropa, aunque no se nos debe escapar que dicha “sociedad” es debida al mismo motivo: tampoco se ha molestado en leer las cuentas y lo único que buscan es que algún vecino más se una a su ignorancia y ganas de notoriedad. Este tipo de propietarios quieren buscar líos desde el principio. Son los típicos “busca broncas”. Pero cuando el Presidente o el Administrador comienza, con paciencia y resignación, a leerles gasto a gasto y cada concepto, entonces, el asunto cambia, y no les quepa a ustedes ninguna duda de que discutirán que ese gasto no está debidamente justificado y se inventarán cualquier cosa. Lo importante es hacerse notar a costa de quién sea y como sea.
• No falta el propietario que busca problemas en las cuentas por todos los sitios. Está claro que su problema no son las cuentas. Es el administrador o el presidente.
• Por último aparece el propietario que comunica que se gasta mucho, que se puede ahorrar, que en otras comunidades en donde tiene propiedades (para que los demás tengan conocimiento de que las tiene) se paga mucho menos y con más servicios. Esto lo va diciendo en todas las fincas o en donde tenga alguna propiedad, si es que la tiene. Por supuesto la gran mayoría de lo que dice no es cierto y, si en algo acierta, es porque repite lo que han comentado ya otros propietarios.
Yo creo que una Comunidad responsable es aquella en la que la mayoría de los propietarios adquieren conciencia de que han de mantener unos servicios dignos en la finca, no causan problemas y pagan correctamente sus cuotas. Entienden que mantener una finca tiene un coste al igual que mantener los servicios de su vivienda particular.
La contabilidad de una comunidad es por lo general anual y la tenencia de libros de contabilidad es un instrumento eficaz para garantizar o tratar de garantizar la debida transparencia en las cuentas de una Comunidad.
En una comunidad, los saldos resultantes, positivos o negativos de cada ejercicio, deberían devolverse o exigirse, dependiendo del resultado. Es típico el caso de que un propietario vende el piso y ha estado pagando la cuota correspondiente a un gasto extraordinario consistente en la ejecución de unas obras que finalmente no se ejecutaron, y al acordar reintegrar el importe abonado por cada uno, el nuevo propietario (que tiene derecho al reintegro), solamente podrá conocer su importe si se lleva una ordenada contabilidad y todo independientemente de los acuerdos que hayan firmado vendedor y comprador.
Es importante en la aprobación de las cuentas reflejar los saldos existentes, es decir, el saldo de cierre de un ejercicio, así como su arrastre como saldo inicial para el ejercicio siguiente, procediendo a efectuar las correspondientes liquidaciones contables entre todos los propietarios, de modo que en el ejercicio siguiente todos tengan idéntico tratamiento, de modo que si el ejercicio cerró con saldos negativos, habrá que exigir a todos los propietarios que cubran su saldo a fin de que quede a cero, o caso de haber sido el cierre positivo, efectuar el correspondiente abono contable en el asiento de apertura del ejercicio siguiente.
Soy de la opinión de que hay que profesionalizar el sector, y las cuentas y gestión en general de una Comunidad deben ser llevadas por un profesional de la Administración de Fincas debidamente colegiado y amparado por un Colegio profesional serio, honesto y responsable.
En definitiva, el Plan General Contable es el mejor sistema que conozco para que unas cuentas cuadren, así como para asegurarse de que, en caso de conflicto, un Auditor podrá auditar las cuentas, pues en otro caso (sin libros de contabilidad), no lo podrá hacer hasta que no se confeccionen los mismos. Por otra parte, invertir en dicho sistema supone una inversión de futuro, porque es más que evidente que el legislador acabará por exigir a las Comunidades determinados requisitos formales que, en líneas generales, podrán ser debidamente atendidos con mediación del correspondiente asesoramiento técnico de un profesional avezado y a ello deberían aspirar los Administradores de Fincas.
Perdonar el rollo, pero como podéis ver, discrepo de una manera sustancial de Fontaneros, pasaceros y algunos otros foreros.
Yo creo que no es necesario un discurso tan largo para seguir diciendo que, si no se sigue el Plan Genral Contable, no se llevan libros de contabilidad. Lo cual es sencillamente absurdo.
Si el Plan General Contable es el mejor sistema que conoces, yo te invitaría a mirar los diversos sistemas de contabilidad presupuestaria. De hecho lo utilizan todas las Administraciones Públicas.
Si el Plan General Contable es el mejor sistema que conoces, yo te invitaría a mirar los diversos sistemas de contabilidad presupuestaria. De hecho lo utilizan todas las Administraciones Públicas.
Perdona Dick, no he podido leer todo el discurso porque siempre dices lo mismo.
Te sigo diciendo que con una simple calculadora, una comunidad de 25 viviendas es suficiente. No te digo si además sabes un poco de informática, un poco de excel, porque haces juegos malabares.
Lo que dices del plan contable es para echarse a llorar y te digo porqué. La ley de PH es del año 60. En esos años no existían las calculadoras, y la pregunta es, ¿cómo se hacia el plan general contable en las comunidades de vecinos?, fácil, a lápiz, goma de borrar y mucha memoria. Memoria que nos falta hoy con tantas máquinas y que es posible que sea la causa de nuestro alzheimer. Los tenderos de los años 70 hacían las sumas de carrerilla, no necesitaban plan contable. Es por ello que te digo que, con una simple calculadora se puede llevar sin problema la contabilidad de una comunidad de vecinos. ¡¡Qué más quisieran haber podido tener aquellos administradores una simple calculadora, por Dios....!!
Te sigo diciendo que con una simple calculadora, una comunidad de 25 viviendas es suficiente. No te digo si además sabes un poco de informática, un poco de excel, porque haces juegos malabares.
Lo que dices del plan contable es para echarse a llorar y te digo porqué. La ley de PH es del año 60. En esos años no existían las calculadoras, y la pregunta es, ¿cómo se hacia el plan general contable en las comunidades de vecinos?, fácil, a lápiz, goma de borrar y mucha memoria. Memoria que nos falta hoy con tantas máquinas y que es posible que sea la causa de nuestro alzheimer. Los tenderos de los años 70 hacían las sumas de carrerilla, no necesitaban plan contable. Es por ello que te digo que, con una simple calculadora se puede llevar sin problema la contabilidad de una comunidad de vecinos. ¡¡Qué más quisieran haber podido tener aquellos administradores una simple calculadora, por Dios....!!
