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Problema contrato de arrendamiento
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Si, así es, mediante whassap me notificó que acudió al piso. Vale me quedo tranquilo que si que puedo acceder a su habitación, de verdad que pensaba que obligatoriamente precisaba de la firma de resolución del contrato.
Sobre la resolución del contrato, si que advertí que tras revisión, le notificaría de anomalías y de otros gastos derivados de la finalización anticipada del contrato de arrendamiento.Lo que no sabía es que aunque no firmara la arrendataria, al hacer yo la resolución es que realmente doy por hecho de que finalizaba el mismo, aunque si que es cierto que añadí en la resolución que precisaba su firma que sino el contrato seguiría vigente.
Bueno Mayo no me lo ha pagado,así que perdería los gastos de estos dos últimos meses, renta de mayo e indemnización, mas los pequeños desperfectos que hubiera que seria poca cosa, hablamos por tanto, de perder casi 500 euros pero si, le voy a proponer quedarme fianza y perder lo otro y finiquitar el asunto. Pero no van a contestar y me imagino que la única notificación que tendré de ella y ya lo diré por aquí sera dentro de un mes aproximadamente para decirme que le devuelva la fianza.
De verdad. que no se como valorará el Juez que una de las partes sea siempre la que propone y envía cosas mientras que la otra directamente pasa de todo.
Bueno ya os contaré próximas novedades.
Gracias por todo
Sobre la resolución del contrato, si que advertí que tras revisión, le notificaría de anomalías y de otros gastos derivados de la finalización anticipada del contrato de arrendamiento.Lo que no sabía es que aunque no firmara la arrendataria, al hacer yo la resolución es que realmente doy por hecho de que finalizaba el mismo, aunque si que es cierto que añadí en la resolución que precisaba su firma que sino el contrato seguiría vigente.
Bueno Mayo no me lo ha pagado,así que perdería los gastos de estos dos últimos meses, renta de mayo e indemnización, mas los pequeños desperfectos que hubiera que seria poca cosa, hablamos por tanto, de perder casi 500 euros pero si, le voy a proponer quedarme fianza y perder lo otro y finiquitar el asunto. Pero no van a contestar y me imagino que la única notificación que tendré de ella y ya lo diré por aquí sera dentro de un mes aproximadamente para decirme que le devuelva la fianza.
De verdad. que no se como valorará el Juez que una de las partes sea siempre la que propone y envía cosas mientras que la otra directamente pasa de todo.
Bueno ya os contaré próximas novedades.
Gracias por todo
Por pasitos, uno a uno:
¿Le han mandado un whassap al móvil diciéndole que han dejado el piso y que las llaves están en el escritorio? En ese caso, puede usted entrar en el piso.
¿Por la noche le mandó contrato de resolución? mal hecho: si resuelve usted el contrato, no puede reclamar la renta de junio; bien es cierto que puede reclamar la indemnización por resolución anticipada, y es lo mismo (sobre esto no estoy muy seguro, porque depende de lo que usted haya puesto en ese contrato de resolución que les ha mandado).
Fianza: con una declaración jurada de que el inquilino se ha ido se la devolverán igual.
Si mayo está pagado, quedarse con la fianza y olvidar el tema tampoco es mala idea. Si no, pues plantéese si le compensa la renta de una habitación para ir a juicio en otro partido judicial no no.
¿Le han mandado un whassap al móvil diciéndole que han dejado el piso y que las llaves están en el escritorio? En ese caso, puede usted entrar en el piso.
¿Por la noche le mandó contrato de resolución? mal hecho: si resuelve usted el contrato, no puede reclamar la renta de junio; bien es cierto que puede reclamar la indemnización por resolución anticipada, y es lo mismo (sobre esto no estoy muy seguro, porque depende de lo que usted haya puesto en ese contrato de resolución que les ha mandado).
Fianza: con una declaración jurada de que el inquilino se ha ido se la devolverán igual.
Si mayo está pagado, quedarse con la fianza y olvidar el tema tampoco es mala idea. Si no, pues plantéese si le compensa la renta de una habitación para ir a juicio en otro partido judicial no no.
Buenos dias Hoplon, no le contesté en su momento porque decidí para no extender demasiado el hilo ni de su tiempo que hasta que hubiera alguna novedad ya contestar en ese caso.
Pues mire, el plazo que le ofrecí en burofax (que por cierto realmente no me ha contestado a él como tal) estaba a punto de expirar. Desconozco si ha tenido algo que ver, pero este domingo sin avisarme, se han saltado el estado de alarma, para llevarse las cosas de la habitación y dejarme las llaves en su escritorio. Mi enfado fue mayúsculo cuando recibo mensaje al móvil diciéndomelo porque no pude estar presente.
Así que por la noche le mandé contrato de resolución, indicándole las deuda actual de la renta de mayo y que tras firmarme la resolución, ya podría yo acceder a su habitación y confirmar así la entrega de llaves y revisar desperfectos,etc, para, en los próximos días indicarle la liquidación de la misma. Que si no hay firma, no puedo solicitar fianza al organismo competente.
De momento y es verdad que solo han pasado 12 horas no tengo noticias de nada, así que me imagino que no van a firmarlo.
Mi amigo, me ha dicho que me espere unos días pero que fuera con algún testigo para confirmar que me ha dejado las llaves y aunque no haya firmado la resolución, como ha escrito que se ha ido y las ha dejado para no dar mas vueltas que le escriba que ante falta de contestación y su comunicación de que ha dejado las llaves doy por resuelto el contrato a fecha de 24/5/20 corroborando con un testigo que estaban allí las llaves y que haga inventario de como se encuentra habitación.,etc,etc.
A mi me chirria el tema de si realmente puedo acceder a su habitación. Que me va hacer un escrito.
La verdad es que la situación por su comportamiento se ha enquistado mucho. Luego le comenté lo que me dijiste de una posible denuncia y que incluyera lo de desahucio(recuerdo que por aquel entonces me lo dijo porque no había entregado las llaves). Y me ha dicho que en principio denunciaría sólo por la deudas de la renta debido a su voluntad de dejar la vivienda y claro yo le digo que si mucha voluntad pero la resolución no la firma y las llaves hasta el 24/5 no me la ha entregado.
Ademas mi amigo me ha dicho que le va hacer un escrito para llegar al ultimo acuerdo, que es quedarnos con la fianza(1 mes de renta) y olvidarnos de lo demás para evitar juicio. Yo ya le he dicho que dudo mucho que contesten pero a saber.
Su opinión con la novedad de la entrega de las llaves y no firmar contrato de resolución, sigue siendo la misma?Denuncia por las rentas que me debedesahucio?
Aunque pasara un año por tema de la paralización de los juzgados, si llegáramos a juicio y aunque lo perdiera lo comunicaría por aquí ya mas que nada por si le entra curiosidad por todo lo que me habéis ayudado
Un saludo
Pues mire, el plazo que le ofrecí en burofax (que por cierto realmente no me ha contestado a él como tal) estaba a punto de expirar. Desconozco si ha tenido algo que ver, pero este domingo sin avisarme, se han saltado el estado de alarma, para llevarse las cosas de la habitación y dejarme las llaves en su escritorio. Mi enfado fue mayúsculo cuando recibo mensaje al móvil diciéndomelo porque no pude estar presente.
Así que por la noche le mandé contrato de resolución, indicándole las deuda actual de la renta de mayo y que tras firmarme la resolución, ya podría yo acceder a su habitación y confirmar así la entrega de llaves y revisar desperfectos,etc, para, en los próximos días indicarle la liquidación de la misma. Que si no hay firma, no puedo solicitar fianza al organismo competente.
De momento y es verdad que solo han pasado 12 horas no tengo noticias de nada, así que me imagino que no van a firmarlo.
Mi amigo, me ha dicho que me espere unos días pero que fuera con algún testigo para confirmar que me ha dejado las llaves y aunque no haya firmado la resolución, como ha escrito que se ha ido y las ha dejado para no dar mas vueltas que le escriba que ante falta de contestación y su comunicación de que ha dejado las llaves doy por resuelto el contrato a fecha de 24/5/20 corroborando con un testigo que estaban allí las llaves y que haga inventario de como se encuentra habitación.,etc,etc.
A mi me chirria el tema de si realmente puedo acceder a su habitación. Que me va hacer un escrito.
La verdad es que la situación por su comportamiento se ha enquistado mucho. Luego le comenté lo que me dijiste de una posible denuncia y que incluyera lo de desahucio(recuerdo que por aquel entonces me lo dijo porque no había entregado las llaves). Y me ha dicho que en principio denunciaría sólo por la deudas de la renta debido a su voluntad de dejar la vivienda y claro yo le digo que si mucha voluntad pero la resolución no la firma y las llaves hasta el 24/5 no me la ha entregado.
Ademas mi amigo me ha dicho que le va hacer un escrito para llegar al ultimo acuerdo, que es quedarnos con la fianza(1 mes de renta) y olvidarnos de lo demás para evitar juicio. Yo ya le he dicho que dudo mucho que contesten pero a saber.
Su opinión con la novedad de la entrega de las llaves y no firmar contrato de resolución, sigue siendo la misma?Denuncia por las rentas que me debedesahucio?
Aunque pasara un año por tema de la paralización de los juzgados, si llegáramos a juicio y aunque lo perdiera lo comunicaría por aquí ya mas que nada por si le entra curiosidad por todo lo que me habéis ayudado
Un saludo
Sobre el fuero territorial las he visto de todos los colores:
El sometimiento (llamado sumisión) a un juzgado de una ciudad no prevalece -en general, y concretamente en este caso- a lo determinado por la ley: es lo que llamamos derecho imperativo. Se aplica el art. 54 LEC que es el destinado a los juicios verbales, o bien el art. 52, 1 , 7º.
Pero se puede usted encontrar con que si se considera que la demanda se presenta una vez extinguido el contrato un juzgado puede decidir que la extinción del contrato implica la de todas las cláusulas, incluida la de sumisión a fuero territorial. Ejemplo: Audiencia de Navarra, St. de 13-9-07. La demanda se ha convertido en una mera reclamación de cantidad.
También pudiera ser que el Juzgado estime, como el Auto del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2015, que las cuestiones relacionadas con reclamaciones de fianza se tramitan en la localidad del inmueble arrendado, incluso extinguido el contrato.
¿Consecuencias prácticas?
Que si demanda usted en el juzgado de su localidad pero éste se considera incompetente, no pasa nada, porque se limitará a trasladar la demanda al Juzgado de igual clase del domicilio del demandado. Y una vez allí, si la hermana de la inquilina es abogada, como dijo usted en una de sus notas, la defenderá, pero no habrá costas si usted pierde el juicio. Y siempre podrá designar allí abogado y procurador una vez que esto ocurra.
Por el contrario, si demanda usted en la localidad donde vive la inquilina, se puede encontrar con lo que llamamos una declinatoria del Juzgado, o bien con una excepción de falta de competencia territorial, ahora bien, si vence en el juicio le pagarán las costas de su abogado.
Por eso Leonjbr y yo le hemos insistido en que esto es mejor que lo haga un abogado.
¿Podría usted presentarlo en su localidad, con su amigo, y si recibe una notificación del Juzgado dándole un plazo para pronunciarse sobre la competencia territorial retirar la demanda (esto se llama "desistimiento, art. 20 LEC")? si. Y luego, con el Auto sobre competencia, presenta una nueva demanda usted allí, pues al no haber recaído sentencia no hay cosa juzgada, con su abogado y su procurador.
¿Qué haría yo en su lugar?
Pues como el contrato aún esta vigente, era temporal, y le deben a usted unas rentas, y no tienen derecho a la resolución unilateral del mismo (salvo previo pago de indemnización, cosa que no han hecho, y le recuerdo su primera nota del día 16-4 y el correo al que hace mención en ella) demandaría un desahucio por impago de rentas con reclamación de rentas devengadas y las que venzan hasta la recuperación de la posesión, en mi localidad, y con abogado y procurador.
Pero este consejo se lo doy sin haber estudiado el contrato ni los correos electrónicos a fondo.
¡León, ayuda!
El sometimiento (llamado sumisión) a un juzgado de una ciudad no prevalece -en general, y concretamente en este caso- a lo determinado por la ley: es lo que llamamos derecho imperativo. Se aplica el art. 54 LEC que es el destinado a los juicios verbales, o bien el art. 52, 1 , 7º.
Pero se puede usted encontrar con que si se considera que la demanda se presenta una vez extinguido el contrato un juzgado puede decidir que la extinción del contrato implica la de todas las cláusulas, incluida la de sumisión a fuero territorial. Ejemplo: Audiencia de Navarra, St. de 13-9-07. La demanda se ha convertido en una mera reclamación de cantidad.
También pudiera ser que el Juzgado estime, como el Auto del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2015, que las cuestiones relacionadas con reclamaciones de fianza se tramitan en la localidad del inmueble arrendado, incluso extinguido el contrato.
¿Consecuencias prácticas?
Que si demanda usted en el juzgado de su localidad pero éste se considera incompetente, no pasa nada, porque se limitará a trasladar la demanda al Juzgado de igual clase del domicilio del demandado. Y una vez allí, si la hermana de la inquilina es abogada, como dijo usted en una de sus notas, la defenderá, pero no habrá costas si usted pierde el juicio. Y siempre podrá designar allí abogado y procurador una vez que esto ocurra.
Por el contrario, si demanda usted en la localidad donde vive la inquilina, se puede encontrar con lo que llamamos una declinatoria del Juzgado, o bien con una excepción de falta de competencia territorial, ahora bien, si vence en el juicio le pagarán las costas de su abogado.
Por eso Leonjbr y yo le hemos insistido en que esto es mejor que lo haga un abogado.
¿Podría usted presentarlo en su localidad, con su amigo, y si recibe una notificación del Juzgado dándole un plazo para pronunciarse sobre la competencia territorial retirar la demanda (esto se llama "desistimiento, art. 20 LEC")? si. Y luego, con el Auto sobre competencia, presenta una nueva demanda usted allí, pues al no haber recaído sentencia no hay cosa juzgada, con su abogado y su procurador.
¿Qué haría yo en su lugar?
Pues como el contrato aún esta vigente, era temporal, y le deben a usted unas rentas, y no tienen derecho a la resolución unilateral del mismo (salvo previo pago de indemnización, cosa que no han hecho, y le recuerdo su primera nota del día 16-4 y el correo al que hace mención en ella) demandaría un desahucio por impago de rentas con reclamación de rentas devengadas y las que venzan hasta la recuperación de la posesión, en mi localidad, y con abogado y procurador.
Pero este consejo se lo doy sin haber estudiado el contrato ni los correos electrónicos a fondo.
¡León, ayuda!
Hola Hoplon, exacto yo soy el casero. Bueno realmente es un amigo que nunca ha ejercido porque está con las oposiciones liado, entonces me ayudó a interpretar el escrito que hizo el familiar de la arrendataria ya que al ser abogado, pues uso ciertas palabras que para mi uso ordinaria son raras. Y luego me ayudaría un poco con la demanda si llegara al caso. Pero como no era experto pues busqué abogados.
Tengo una clausula que dice: " los contratantes se someten expresamente a los Juzgados y tribunales de la ciudad en la que se encuentra ubicado el inmueble". Así que supongo que será en mi ciudad y ella se tendrá que desplazar y vuelvo a suponer, indistintamente si la demanda la hago en junio o julio cuando ya haya acabado su contrato.
Un saludo
Tengo una clausula que dice: " los contratantes se someten expresamente a los Juzgados y tribunales de la ciudad en la que se encuentra ubicado el inmueble". Así que supongo que será en mi ciudad y ella se tendrá que desplazar y vuelvo a suponer, indistintamente si la demanda la hago en junio o julio cuando ya haya acabado su contrato.
Un saludo
Perdón, me lié, usted es el casero:
Si el contrato se ha extinguido, demandará en la localidad de la demandada, aunque hay jurisprudencia que dice que el fuero territorial corresponde a la finca.
Si el contrato aún no se ha extinguido (y posiblemente sea una de las cuestiones de fondo a examinar en la sentencia) hay que demandar en el municipio en el que está la finca.
¡León, esto se está liando mucho! ¡Ayuda!
Si el contrato se ha extinguido, demandará en la localidad de la demandada, aunque hay jurisprudencia que dice que el fuero territorial corresponde a la finca.
Si el contrato aún no se ha extinguido (y posiblemente sea una de las cuestiones de fondo a examinar en la sentencia) hay que demandar en el municipio en el que está la finca.
¡León, esto se está liando mucho! ¡Ayuda!
Muy bien, por lo que veo hasta ahora:
Un abogado retirado va a ayudarle a preparar la demanda: bien.
Pero usted vive en otra ciudad, supongo que en otro partido judicial.
Por lo tanto, va a necesitar demandar ante el Juzgado de Primero Instancia de la localidad en la que vive el casero y está el inmueble.
Y en ese caso, si contrata a un abogado ejerciente local, y si obtiene, como yo espero, una condena a favor, y al amparo del art. 32, 5, de la LEC, posiblemente pueda usted recuperar los gastos originados en el litigio PERO hasta un máximo de un tercio del valor del mismo: le cubrirán como mucho 200 € mas impuestos, y deberá usted poner el resto.
Un abogado retirado va a ayudarle a preparar la demanda: bien.
Pero usted vive en otra ciudad, supongo que en otro partido judicial.
Por lo tanto, va a necesitar demandar ante el Juzgado de Primero Instancia de la localidad en la que vive el casero y está el inmueble.
Y en ese caso, si contrata a un abogado ejerciente local, y si obtiene, como yo espero, una condena a favor, y al amparo del art. 32, 5, de la LEC, posiblemente pueda usted recuperar los gastos originados en el litigio PERO hasta un máximo de un tercio del valor del mismo: le cubrirán como mucho 200 € mas impuestos, y deberá usted poner el resto.
Hola Hoplon, pero tenéis razón he hecho demasiada pregunta y satura. Intentare sólo algo puntual y gracias de nuevo.
Pues mire arrendador y vivienda en la misma ciudad e inquilina en otra provincia dentro de la misma comunidad autónoma y actualmente en fases distintas de la desescalada. Yo en la denuncia( porque ya parece que no va a cambiar) si que pondré que sus otras 3 compañeras me han hecho entrega de llaves por correo, lo único que no tengo justificable ya que lo hicieron por correo normal( la verdad que por ahorrarse unos euros se arriesgaron mucho) y la firma de resolución vía telemática lo hicimos también.
Pues mire arrendador y vivienda en la misma ciudad e inquilina en otra provincia dentro de la misma comunidad autónoma y actualmente en fases distintas de la desescalada. Yo en la denuncia( porque ya parece que no va a cambiar) si que pondré que sus otras 3 compañeras me han hecho entrega de llaves por correo, lo único que no tengo justificable ya que lo hicieron por correo normal( la verdad que por ahorrarse unos euros se arriesgaron mucho) y la firma de resolución vía telemática lo hicimos también.
Si, gracias a ambos. Intentaré no ser tan pesado. Si, me informé con varios abogados unos 5 o 6 bufetes y me pedían unos 450 euros de media. Y claro como en principio la cuantía a reclamar era unos 600, incluso ellos mismos me dijeron que no compensaba (3). Así que por eso consulto mucho por aquí pero bueno ya en junio si me surge alguna duda lo comento, sino pues nada, mas se perdió en Roma pero me daba mucho respeto perder el juicio y perder 450 euros. Si fuera eso, algo cercano a los 2000 euros de reclamación, sin pensarlo vaya.
Gracias por su tiempo
Un saludo
Gracias por su tiempo
Un saludo
No puedo sino respaldar el consejo de Leonjbr: una consulta por internet es una buena orientación, pero no puede llegarse muy lejos sin leer el texto completo del contrato, y del aval, e incluso dedicarle un tiempo a su estudio.
Los costes de un abogado son proporcionales al interés del juicio, dentro de unos márgenes, y en su caso yo creo que le conviene ir bien asesorado: tiene usted todo a su favor para poder respaldar sus intereses y sería una pena perderlo por gestionar mal algún detalle.
Los costes de un abogado son proporcionales al interés del juicio, dentro de unos márgenes, y en su caso yo creo que le conviene ir bien asesorado: tiene usted todo a su favor para poder respaldar sus intereses y sería una pena perderlo por gestionar mal algún detalle.
Perdón por mi ignorancia, éste caso sólo se produciría entiendo por dos circunstancias.
1- Que yo gano el proceso judicial ante la estudiante y el juez ordena que tiene esa deuda pero declare que no lo puede pagar.
2- Que no le mande burofax al avalista.
Porque supongo que si perdiera la estudiante pero no dice nada al respecto, paga y punto no?
Es un supuesto ante la negativa de la estudiante para yo cubrirme con el avalista verdad?
Un saludo
1- Que yo gano el proceso judicial ante la estudiante y el juez ordena que tiene esa deuda pero declare que no lo puede pagar.
2- Que no le mande burofax al avalista.
Porque supongo que si perdiera la estudiante pero no dice nada al respecto, paga y punto no?
Es un supuesto ante la negativa de la estudiante para yo cubrirme con el avalista verdad?
Un saludo
Pues si ahora que lo menciona, leyendo no lo había dicho. Cada una de las arrendatarias pusimos a un padre como avalista. Nos daba cierta seguridad en el pago aunque vaya son estudiantes, ante un proceso judicial no creo que se declare una persona insolvente. No creo que sea tan sencillo pero ni idea tengo.
O sea que entonces, si le quisiera reclamar algo al avalista, tendría que mandarle otro burofax a ella.....pues no tenia ni idea. Es bueno saberlo, llegado al caso, así que si no hago eso es como si el avalista no existiera entiendo. Cuantos matices hay en las leyes. Perfecto entonces, algo nuevo a tener en cuenta.
Un saludo
O sea que entonces, si le quisiera reclamar algo al avalista, tendría que mandarle otro burofax a ella.....pues no tenia ni idea. Es bueno saberlo, llegado al caso, así que si no hago eso es como si el avalista no existiera entiendo. Cuantos matices hay en las leyes. Perfecto entonces, algo nuevo a tener en cuenta.
Un saludo
