Salvo que el contrato estipulase un plazo mayor, lo más probable es que al cumplirse el tercer año en julio del 2020 operase la prórroga legal por un año adicional prevista en el art. 10, 1 LAU/94 en su redacción vigente en 2017:
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
Tenemos contrato hasta julio del 2021; llegada la fecha, si el casero no comunica su deseo de dar por terminado el contrato, operará la tácita reconducción del art. 1566 CC:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.»
Y según que en el contrato se haya fijado un plazo anual o mensual (es más habitual en mi experiencia el plazo anual) así será la reconducción, por un mes o por un año. A falta de determinación del plazo, se entenderá que es mensual si la renta en el contrato se fijó por cómputo mensual, y anual si la renta se fijó por una anualidad, aunque dicha anualidad se divida en pagos mensuales.
Si, porque con venta de la plaza, o sin ella, hay que ver también en qué mes de 2020 terminó el plazo de tres años de cumplimiento forzoso para el arrendador que determina la LAU, art. 9, en su redacción vigente en 2017, así como saber si hemos entrado en un cuarto año adicional, o si hemos entrado o vamos a entrar en tácita reconducción.
Yo coincido plenamente con la acertada respuesta de Hoplon, pero quisiera que nos dijera dos cosas: 1.- fecha exacta del contrato 2.- como se determina la renta, mensual o anualmente?
En ese caso, yo considero que el contrato de alquiler es indivisible, y que contiene una vivienda y como anexo inseparable una plaza de estacionamiento.
En consecuencia, si bien por su fecha se podría defender que en caso de venta de la vivienda y el garaje el comprador podría instar la resolución del contrato, al venderse solamente la plaza el contrato de alquiler, todo el contrato de alquiler, sigue en vigor.
A ver si algún otro forero aporta algo más, ya sea para confirmar esta opinión, o para ofrecer alternativas.
Por lo común, quien compra un estacionamiento suele visitarlo, aunque solo sea para comprobar si su coche entra, y cómo es la maniobra: ahora bien, si el vendedor oculta maliciosamente que la plaza tiene un inquilino, esposible que tenga alguna responsabilidad por ello.
Bueno, en realidad es el comprador quien tiene que procurar conocer la situación del garage, de manera que es un deber del vendedor, pero también del comprador. Es muy difícil darle una respuesta exacta en este asunto.
Ni siquiera el casero ha puesto en conocimiento del inquilino la puesta en venta del garaje. Este se enteró por casualidad, cuando se encontró publicitado el garaje con la foto de su vehículo. Así que tengo dudas que el comprador sea puesto en conocimiento de la situación real
Bien pues en ese caso yo pienso que podrá venderla, pero: 1.- es dudoso que el nuevo comprador pueda usar ese garage. No podemos darle una respuesta fija porque depende de si el comprador conoce o no que dicho garage está ocupado por ud. Yo me inclino porque no podría echarle a ud. 2.- en caso de que lo vendiera y ud. tuviera que irse estimo que podría resolver el contrato de arrendamiento por cambio del objeto.
Yo opino como Leonjbr, puede vender la plaza, porque es suya y tiene derecho a disponer de ella, pero el comprador deberá respetar el contrato de alquiler existente.
"Su contrato es de octubre-2020 y por tanto posterior a la reforma de 6 de marzo del 2019 (antes se aplicaba el art. 1571 CC, conocido vulgarmente como "venta quita renta").
Si (nótese el condicional) se puede demostrar que el comprador conocía el contrato de alquiler existente, entonces se puede defender la vigencia del contrato ..."
Hay que aplicar el texto del art. 14 LAU vigente a la firma del contrato, según si éste fue firmado antes o después del 6-3-19.
El contrato recoge expresamente que el objeto del mismo es la vivienda y el garaje, identificando ambas propiedades con la dirección, referencia catastral e inscripción en el Registro de la Propiedad; y especifica que ambas fincas constituyen el objeto del contrato.
Ya le entiendo mejor. En mi opinión es dudoso y habría que leer el contrato inicial para poder dar una respuesta totalmente segura. En principio yo diría que no, porque se supone que alquila la vivienda junto con el garage, como un todo, entre otras razones porque supongo que uno de los motivos por los que el inquilno se decidio por ese piso era que tenía garage. Pero es muy dificil sin ver el contrato.
Gracias por la respuesta pero no me queda claro del todo. El propietario puede despojar al inquilino de la plaza de garaje que alquiló con la vivienda?
En principio si, no hay nada ilegal en ello. Otra cosa es la discusión de si su contrato de alquiler subsiste o no frente al nuevo comprador, que probablemente si que subsitirá, pero en principio si que lo puede vender.
Puede venderla teniéndola alquilada? no como plaza independiente y contrato especifico sólo del garaje, sino incluida en el contrato de arrendamiento de la vivienda