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Prórroga contrato opción compra aumento gastos y cobro de comisión a arrendatario ilegal
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Prórroga contrato opción compra aumento gastos y cobro de comisión a arrendatario ilegal
Hola mi duda es bastante amplia, tengo un alquiler con opción a compra , para poder ejecutar la compra me faltan 5000 euros de Gastos los cuales podría asumirlos con un año más de alquiler , el casero finalmente va a aceptar pero ahora me aumenta un 30% el precio añadiendo una cláusula para asumir los gastos de escalera y Ibi urbana. Contando que el contrato de alquiler ya está prorrogado legalmente ya que aunque no a llegado a fecha de finalización si que a pasado el plazo que tiene el arrendador para avisar si quiere finalizar el alquiler si no se ejecuta la compra , se entendería que el alquiler se renueva con las mismas condiciones , sólo se prorrogaría la parte de opción a compra … en este caso… aunque firme con dicha cláusula sería declarada nula al ya estar renovado? Además tengo una cláusula del primer contrato donde especifica un 2% de gastos de comisión
A inmobiliaria a mi costa ósea según la ley ahora dicta que en los alquileres están prohibidos , podría declararse nula? Este contrato fue firmado antes de la actualización de la ley ( pero si firmamos una prórroga ) se podría acoger a nueva ley?
A inmobiliaria a mi costa ósea según la ley ahora dicta que en los alquileres están prohibidos , podría declararse nula? Este contrato fue firmado antes de la actualización de la ley ( pero si firmamos una prórroga ) se podría acoger a nueva ley?
Lo mejor para responderle sería poder leer el contrato completo, y para eso debería usted transcribirlo. Los abogados trabajamos con documentos.
Creo que aún así puedo anticiparle lo siguiente:
1- "Los contratos son obligatorios, tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos (art. 1091 CC)". Pacta sunt servanda: Si en su contrato se fijó una fecha límite para ejercitar la opción de compra, y esa fecha ha vencido, deberá usted negociar las condiciones en las que se le permitirá conservar dicha opción de compra, y examinar si con esas nuevas condiciones le conviene o no ejercitarla.
2- En mi experiencia, y recalcando una vez más que lo ideal sería leer el contrato, que se prorrogue el alquiler no significa que a su vez se prorrogue la opción de compra.
3- Cada contrato se somete a la ley que estaba vigente en el día de su firma (irretroactividad de las normas art. 2, 3 CC: "3. Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario"): si después se ha modificado, eso no le afecta a usted. Y de todos modos, no acabo de ver claro en su relato el contenido de la cláusula, porque si la comisión se devengaba al formalizar el alquiler, y el alquiler ya lleva tiempo en vigor, es de suponer que se pagó hace tiempo ¿o se refiere, tal vez, a una comisión de venta? porque en ese caso no le afecta la limitación introducida en el art. 20 LAU por la L. 12/2023, es decir, que habría que pagarla igual porque una venta no es un alquiler.
La anterior afirmación tiene matices, claro: un contrato sujeto a la LAU 94 puede ver afectado su desarrollo por medidas que mediante decreto limitan la revisión de renta libremente pactada por los firmantes, pero esto es lo excepcional, no la regla. Y ello sin entrar en la posible inconstitucionalidad de tales leyes y decretos, ponderando por un lado el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE) y por otro la posibildiad de intervenir para hacer que cumpla su función social.
Creo que aún así puedo anticiparle lo siguiente:
1- "Los contratos son obligatorios, tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos (art. 1091 CC)". Pacta sunt servanda: Si en su contrato se fijó una fecha límite para ejercitar la opción de compra, y esa fecha ha vencido, deberá usted negociar las condiciones en las que se le permitirá conservar dicha opción de compra, y examinar si con esas nuevas condiciones le conviene o no ejercitarla.
2- En mi experiencia, y recalcando una vez más que lo ideal sería leer el contrato, que se prorrogue el alquiler no significa que a su vez se prorrogue la opción de compra.
3- Cada contrato se somete a la ley que estaba vigente en el día de su firma (irretroactividad de las normas art. 2, 3 CC: "3. Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario"): si después se ha modificado, eso no le afecta a usted. Y de todos modos, no acabo de ver claro en su relato el contenido de la cláusula, porque si la comisión se devengaba al formalizar el alquiler, y el alquiler ya lleva tiempo en vigor, es de suponer que se pagó hace tiempo ¿o se refiere, tal vez, a una comisión de venta? porque en ese caso no le afecta la limitación introducida en el art. 20 LAU por la L. 12/2023, es decir, que habría que pagarla igual porque una venta no es un alquiler.
La anterior afirmación tiene matices, claro: un contrato sujeto a la LAU 94 puede ver afectado su desarrollo por medidas que mediante decreto limitan la revisión de renta libremente pactada por los firmantes, pero esto es lo excepcional, no la regla. Y ello sin entrar en la posible inconstitucionalidad de tales leyes y decretos, ponderando por un lado el derecho a la propiedad privada (art. 33 CE) y por otro la posibildiad de intervenir para hacer que cumpla su función social.
Hola de nuevo , en el contrato es bastante clara la opción en este término no existe. Muchas cláusulas, la clave está en que estamos negociando la prórroga de la opción de compra ( y lo entregado a cuenta por un año más ) todo esto ANTES DE CUMPLIR LA FINALIZACIÓN DE CONTRATO. En dicho contrato de alquiler hay unos gastos a su cargo y otros al mío , el tema es que legalmente yo entiendo que sin llegar a término
El contrato la parte del contrato sobre el alquiler ya se entiende como prorrogada ya que el arrendador no a notificado al arrendatario con 4 meses de antelación a dicha finalización sin intención de no renovar por lo que a ojos de la ley las condiciones se mantienen por otro año llegados a la fecha … la opción de compra se va a prorrogar por mutuo acuerdo añadiendo sólo la cláusula de que todos los gastos ligados al alquilerse modifican para que vayan a lo cargo ( está es la discrepancia) si aunque se firme este acuerdo sería digamos contraindicando la prórroga que ya se entendería por aprobada.
El contrato la parte del contrato sobre el alquiler ya se entiende como prorrogada ya que el arrendador no a notificado al arrendatario con 4 meses de antelación a dicha finalización sin intención de no renovar por lo que a ojos de la ley las condiciones se mantienen por otro año llegados a la fecha … la opción de compra se va a prorrogar por mutuo acuerdo añadiendo sólo la cláusula de que todos los gastos ligados al alquilerse modifican para que vayan a lo cargo ( está es la discrepancia) si aunque se firme este acuerdo sería digamos contraindicando la prórroga que ya se entendería por aprobada.
En resumen
1 el contrato de alquiler y opción no han vencido
2 el alquiler se prorroga si o si al no recibir notificación del
Arrendador a 4 meses del término
3 el arrendador introduce una cláusula modificando los gastos ligados al alquiler ( está es la duda si aún firmando dichos gastos siguen a su cargo ya que el contrato ya se a prorrogado tácitamente)
1 el contrato de alquiler y opción no han vencido
2 el alquiler se prorroga si o si al no recibir notificación del
Arrendador a 4 meses del término
3 el arrendador introduce una cláusula modificando los gastos ligados al alquiler ( está es la duda si aún firmando dichos gastos siguen a su cargo ya que el contrato ya se a prorrogado tácitamente)
1.- Si se trata de una prórroga y esta ya se ha producido es evidente que el casero no puede venir ahora y pretender modificar ninguna de las cláusulas del contrato ya prorrogado.
2.- PERO: si además de eso hace falta prorrogar el plazo de la opción de compra, debe tener mucho cuidado de que no se le crucen los cables al casero, porque la prórroga del arrendamiento no implica en absoluto la prórroga del alquiler. Por tanto si la prórroga de la opción depende de que el casero quiera o no quiera prorrogarla es posible que esté intentando modificar el contrato de alquiler incluyendo esos gastos de los que nos habla so pena de no prorrogar la opción.
Debe usted pensar si le compensa o no esa modificación en el contrato de alquiler para seguir conservando la opción de compra. Si le compensa diga que si a la modificación y conserve la opción. Si no le compensa diga no, pero sabiendo que ya no tendrá la opción de compra.
2.- PERO: si además de eso hace falta prorrogar el plazo de la opción de compra, debe tener mucho cuidado de que no se le crucen los cables al casero, porque la prórroga del arrendamiento no implica en absoluto la prórroga del alquiler. Por tanto si la prórroga de la opción depende de que el casero quiera o no quiera prorrogarla es posible que esté intentando modificar el contrato de alquiler incluyendo esos gastos de los que nos habla so pena de no prorrogar la opción.
Debe usted pensar si le compensa o no esa modificación en el contrato de alquiler para seguir conservando la opción de compra. Si le compensa diga que si a la modificación y conserve la opción. Si no le compensa diga no, pero sabiendo que ya no tendrá la opción de compra.
Buenos Días. Muchas gracias por su información , el tema es que lo que se incluye en una cláusula al
Contrato especificando que se prorroga la opción de compra durante un año a cuenta del importe del piso además acumulando lo anterior , en este caso el casero a cambio quiere añadir todos los gastos que anteriormente en el alquiler no figuraban, claro yo caigo en la cuenta de que el alquiler ( que es independiente a la compra) ya debe entenderse prorrogado con sus condiciones pues aún firmando debía ser anulable … pero aclaró que se va a proceder a prorrogar la opción de compra … aún así e leído que hay una ley que dictamina que si es una zona tensionada de alquiler no pueden añadirse gastos independientemente de lo
Que se pueda pactar en contratos ya que estos se rigen a la ley.
Contrato especificando que se prorroga la opción de compra durante un año a cuenta del importe del piso además acumulando lo anterior , en este caso el casero a cambio quiere añadir todos los gastos que anteriormente en el alquiler no figuraban, claro yo caigo en la cuenta de que el alquiler ( que es independiente a la compra) ya debe entenderse prorrogado con sus condiciones pues aún firmando debía ser anulable … pero aclaró que se va a proceder a prorrogar la opción de compra … aún así e leído que hay una ley que dictamina que si es una zona tensionada de alquiler no pueden añadirse gastos independientemente de lo
Que se pueda pactar en contratos ya que estos se rigen a la ley.
En principio no lo veo viable; el pacto sería para prorrogar la opción de compra, y lleva aparejado todo lo que se acuerde libremente:
"Artículo 1255 CC.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público."
Sin leer todo el contrato, no me atrevo a ir más lejos. Pero es posible que si le expone a usted al casero que que no debe asumir esos gastos puesto que ya se había prorrogado el alquiler y sus condiciones a fecha de firma, es posible (tal vez si, tal vez no) que el casero se niegue a firmar la prórroga.
¿Está seguro de que su zona es tensionada? porque la última noticia que yo tengo es que los 140 municipios, todos en Cataluña, que podrían declararse zona tensionada están en trámite:
https://web.gencat.cat/es/actualitat/detall/Les-arees-tenses-on-es-limitara-el-lloguer-a-informacio-publica
Convendría hacer una consulta escrita a la Generalidad de Cataluña para tener la certeza, porque las declaracione anteriores han decaído, ya que solamente tienen vigencia por tres años.
La nueva redacción del art. 17, 6 LAU dada por la Ley de Vivienda dice:
"6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la
presente Ley en los que el inmueble se ubique en una zona de
mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia
de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos
en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la
renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la
última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual
que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma
vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual
de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas
condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de
cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior."
A mi entender, se aplica solamente "al inicio del nuevo contrato". La situación que usted plantea no es la misma, ahora hablamos de hacer un anexo a un contrato ya vigente. La duda es muy interesante, pero yo no me la jugaría: corre usted el riesgo de que el arrendador se niegue a firmar. Y la opción de firmar ahora e impugnar luego lo firmado no la veo tampoco viable: puediera dar lugar a que el arrendador contraataque impugnando a su vez la propia vigencia del anexo firmado.
O bien, si no se lo puede meter en renta, el arrendador se lo meterá en otro concepto, tal como una prima por firma del anexo, o reduciéndole las cantidades a descontar del precio: no digo que no deba usted intentarlo, pero temo que lo que no vaya en lágrimas vaya en suspiros.
"Artículo 1255 CC.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público."
Sin leer todo el contrato, no me atrevo a ir más lejos. Pero es posible que si le expone a usted al casero que que no debe asumir esos gastos puesto que ya se había prorrogado el alquiler y sus condiciones a fecha de firma, es posible (tal vez si, tal vez no) que el casero se niegue a firmar la prórroga.
¿Está seguro de que su zona es tensionada? porque la última noticia que yo tengo es que los 140 municipios, todos en Cataluña, que podrían declararse zona tensionada están en trámite:
https://web.gencat.cat/es/actualitat/detall/Les-arees-tenses-on-es-limitara-el-lloguer-a-informacio-publica
Convendría hacer una consulta escrita a la Generalidad de Cataluña para tener la certeza, porque las declaracione anteriores han decaído, ya que solamente tienen vigencia por tres años.
La nueva redacción del art. 17, 6 LAU dada por la Ley de Vivienda dice:
"6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la
presente Ley en los que el inmueble se ubique en una zona de
mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia
de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos
en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la
renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la
última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual
que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma
vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual
de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas
condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de
cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior."
A mi entender, se aplica solamente "al inicio del nuevo contrato". La situación que usted plantea no es la misma, ahora hablamos de hacer un anexo a un contrato ya vigente. La duda es muy interesante, pero yo no me la jugaría: corre usted el riesgo de que el arrendador se niegue a firmar. Y la opción de firmar ahora e impugnar luego lo firmado no la veo tampoco viable: puediera dar lugar a que el arrendador contraataque impugnando a su vez la propia vigencia del anexo firmado.
O bien, si no se lo puede meter en renta, el arrendador se lo meterá en otro concepto, tal como una prima por firma del anexo, o reduciéndole las cantidades a descontar del precio: no digo que no deba usted intentarlo, pero temo que lo que no vaya en lágrimas vaya en suspiros.
Sencillamente, si usted no acepta lo que el quiere en cuanto al alquiler el no aceptará lo que usted quiere en cuanto a la prórroga de la opción a compr. Va peder usted mucho más si no acepta las nuevas condiciones. El está haciendo un favor permitiéndole la prórroga de un año y quiere que ese año ya pague i.b.i etc como si fuera suyo. No veo donde está el problema.
Usted pretende que el permita la prórroga sin dar nada a cambio, es decir solo beneficios para usted...
Usted pretende que el permita la prórroga sin dar nada a cambio, es decir solo beneficios para usted...
Coincido plenamente con la acertada respuesta de Gafitass.
Igualmente coincido con la respuesta que le ha dado Hoplon.
Josenriquegomez: somos ya 3 personas las que le hemos dicho lo mismo. No le dé más vueltas porque saldrá perdiendo.
Si le interesa la prórroga de la opción acepte las nuevas condiciones.
Es así de simple.
Igualmente coincido con la respuesta que le ha dado Hoplon.
Josenriquegomez: somos ya 3 personas las que le hemos dicho lo mismo. No le dé más vueltas porque saldrá perdiendo.
Si le interesa la prórroga de la opción acepte las nuevas condiciones.
Es así de simple.
En este caso usted tiene las de perder. Como apriete mucho al casero y este se enfade, lleva usted las de perder, en mi opinión, pues es usted el que no puede asumir una de las cláusulas del contrato: hacer efectiva la opción de compra. Quedará de alquiler lo que la ley permita, pero las entregas a cuenta se han perdido. Dese cuenta que no poder hacer frente a sus obligaciones contractuales (hacer frente a la opción de compra en fecha y forma) no las puede pasar gratis al propietario del piso, si este acepta prorrogar dicha opción usted tendrá que ceder en algo. En mi opinión no está en situación dominante.
Saludos
Saludos
Por lo que he releído en sus post, este señor lo que pretende es firmar como que está de acuerdo en lo que quiere el casero para que este le firme la prórroga para hacer efectiva la compra a un año vista y DESPUÉS decirle que no va cumplir su parte por que no se el cambio de medidas del alquiler no se ajusta a la ley, es decir, mediante engaño le hacer firmar la prórroga...
