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¿Puede un propietario de vivienda acceder a la zona de garajes sin tener plaza en propiedad?
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52 Comentarios
Viendo 21 - 40 de 52 comentarios
Hola Nalen5:
Entro en la contestación que le das a amadeo.
Seria la primera comunidad, donde propietarios que no tienen propiedad en un espacio no comunitario paguen su mantenimiento,
Me asombra que aquellos propietarios que no tienen plaza de garaje, paguen todos los gastos como puerta del garaje , limpieza, luz, seguros, etc. yo sin animo de ofenderte, pienso que puedes estar mal informada.
Un edificio de X plantas con X viviendas, en la planta baja hay un garaje de X plazas, hay un ascensor que baja hasta el garaje, creo que es así, no hay zonas mancomunadas, luego no hay comunidad general o mancomunidad.
Las viviendas tienen una sola cuota de edificio, y el garaje sera un proindiviso es decir una propiedad indivisa, donde cada plaza tendrá x participaciones, y en su conjunto tendrán una cuota de participación con relación al edificio.
Nos encontramos con una comunidad donde el modulo 100 se reparte entre las cuotas de participación para las viviendas y una cuota única para todas las plazas de garaje, y habrá una subcomunidad que seria el garaje, al ser una propiedad indivisa NO TENDRÁ CUOTA DE PARTICIPACIÓN . solo la compartida con las viviendas.
Los propietarios de viviendas comparten zonas comunes en el edificio y también el ascensor, con el garaje, sin embargo los de las viviendas no comparten zonas comunes con el garaje, es como si fuera un local comercial independiente.
Las plazas de garajes solo estarán obligadas a contribuir a determinados servicios según conste en el titulo constitutivo y estatutos, las viviendas solo contribuirán al mantenimiento del edificio
Esto seria lo normal en un edificio donde hay viviendas y un garaje, si todas las viviendas tuvieran garaje, seria otro cantar.
Si quieres ganar tu batalla, contesta a una sencilla pregunta, y entonces te daré la razón.
¿Cuantas comunidades hay en el edificio?
Si me dices que una, que sois viviendas y garajes una sola comunidad, entonces cambiare de opinión, no deben poner la llave en el ascensor , y no te pueden impedir el paso.
Suerte y saludos/Juanchito
Entro en la contestación que le das a amadeo.
Seria la primera comunidad, donde propietarios que no tienen propiedad en un espacio no comunitario paguen su mantenimiento,
Me asombra que aquellos propietarios que no tienen plaza de garaje, paguen todos los gastos como puerta del garaje , limpieza, luz, seguros, etc. yo sin animo de ofenderte, pienso que puedes estar mal informada.
Un edificio de X plantas con X viviendas, en la planta baja hay un garaje de X plazas, hay un ascensor que baja hasta el garaje, creo que es así, no hay zonas mancomunadas, luego no hay comunidad general o mancomunidad.
Las viviendas tienen una sola cuota de edificio, y el garaje sera un proindiviso es decir una propiedad indivisa, donde cada plaza tendrá x participaciones, y en su conjunto tendrán una cuota de participación con relación al edificio.
Nos encontramos con una comunidad donde el modulo 100 se reparte entre las cuotas de participación para las viviendas y una cuota única para todas las plazas de garaje, y habrá una subcomunidad que seria el garaje, al ser una propiedad indivisa NO TENDRÁ CUOTA DE PARTICIPACIÓN . solo la compartida con las viviendas.
Los propietarios de viviendas comparten zonas comunes en el edificio y también el ascensor, con el garaje, sin embargo los de las viviendas no comparten zonas comunes con el garaje, es como si fuera un local comercial independiente.
Las plazas de garajes solo estarán obligadas a contribuir a determinados servicios según conste en el titulo constitutivo y estatutos, las viviendas solo contribuirán al mantenimiento del edificio
Esto seria lo normal en un edificio donde hay viviendas y un garaje, si todas las viviendas tuvieran garaje, seria otro cantar.
Si quieres ganar tu batalla, contesta a una sencilla pregunta, y entonces te daré la razón.
¿Cuantas comunidades hay en el edificio?
Si me dices que una, que sois viviendas y garajes una sola comunidad, entonces cambiare de opinión, no deben poner la llave en el ascensor , y no te pueden impedir el paso.
Suerte y saludos/Juanchito
Es que la respuesta que da nalen5 a amadeo es contradictoria. Copio estos dos párrafos literalmente:
El caso es que todos los gastos de los garajes son comunes a todos.. . El vado, el mantenimiento (tanto limpieza, reparaciones de la puerta o rampa, etc), la luz está incluida en conjunto con las viviendas y el mantenimiento del ascensor ( que llaga hasta la planta -1)...
Los propietarios pagan cuota de comunidad en función de sus bienes, es decir, el que tenga sólo vivienda paga sólo cuota de vivienda, el que tenga sólo plaza de garaje paga sólo cuota de garaje y el que tenga vivienda y garaje paga una cuota por cada una.. .
En el primer párrafo dice que TODOS los gastos de garage son comunes a todos, garages y viviendas.
En el segundo dice que cada cual paga lo suyo, según sea gasto de garage o vivienda.
Y nos faltan los gastos generales comunes a garages y viviendas.
Al final, como suele pasar, sin leer detenidamente la Escritura de División Horizontal (y los Estatutos) es imposible saber el reparto de gastos, si es legal poner llave al ascensor, etc.
El caso es que todos los gastos de los garajes son comunes a todos.. . El vado, el mantenimiento (tanto limpieza, reparaciones de la puerta o rampa, etc), la luz está incluida en conjunto con las viviendas y el mantenimiento del ascensor ( que llaga hasta la planta -1)...
Los propietarios pagan cuota de comunidad en función de sus bienes, es decir, el que tenga sólo vivienda paga sólo cuota de vivienda, el que tenga sólo plaza de garaje paga sólo cuota de garaje y el que tenga vivienda y garaje paga una cuota por cada una.. .
En el primer párrafo dice que TODOS los gastos de garage son comunes a todos, garages y viviendas.
En el segundo dice que cada cual paga lo suyo, según sea gasto de garage o vivienda.
Y nos faltan los gastos generales comunes a garages y viviendas.
Al final, como suele pasar, sin leer detenidamente la Escritura de División Horizontal (y los Estatutos) es imposible saber el reparto de gastos, si es legal poner llave al ascensor, etc.
Hola Juanchito,
Quizás no me he explicado bien.... Es lo más probable.... Y pido perdón....
Todos los gastos de luz, agua, mantenimiento de ascensor, cualquier tipo de reparación, el seguro, extintores, el vado, etc.. Es decir, cualquier cosa que haya que pagar se hace a través de la cuenta bancaria de la comunidad en conjunto de viviendas y garajes, en la cual se ingresan las cuotas de todos los propietarios....
No sé si he liado más las dudas o las he resuelto...
Un saludo
Quizás no me he explicado bien.... Es lo más probable.... Y pido perdón....
Todos los gastos de luz, agua, mantenimiento de ascensor, cualquier tipo de reparación, el seguro, extintores, el vado, etc.. Es decir, cualquier cosa que haya que pagar se hace a través de la cuenta bancaria de la comunidad en conjunto de viviendas y garajes, en la cual se ingresan las cuotas de todos los propietarios....
No sé si he liado más las dudas o las he resuelto...
Un saludo
Hola Pepe123,
Es verdad que no me he explicado bien....
Es una única comunidad que incluye las viviendas y garajes, cada propietario paga una cuota según pertenezca. El dinero recaudado con todas las cuotas se ingresa en una cuenta bancaria común para todos y de ese dinero se paga cualquier gasto que se pueda generar como seguro, vado, luz, agua, mantenimiento de ascensor y extintores, limpieza, reparaciones varias, etc....
Un saludo.
Es verdad que no me he explicado bien....
Es una única comunidad que incluye las viviendas y garajes, cada propietario paga una cuota según pertenezca. El dinero recaudado con todas las cuotas se ingresa en una cuenta bancaria común para todos y de ese dinero se paga cualquier gasto que se pueda generar como seguro, vado, luz, agua, mantenimiento de ascensor y extintores, limpieza, reparaciones varias, etc....
Un saludo.
A. ver, tal y como yo lo entiendo, pero puedo estar equivocada: desde el momento que hay propietarios de plaza de garaje que no son al mismo tiempo propietarios de vivienda en ese edificio, la logica indica que tiene que haber una comunidad para las viviendas, y otras para las plazas de garaje. Ademas, tal como has explicado aqui, no se paga lo mismo, o sea, por poner un ejemplo, el vecino del 3ºA paga por la comunidad del piso 70 euros, y por la plaza de garaje 5 euros. El del 3º B, que no tiene plaza de garaje, paga por la comunidad 70 euros y nada mas. ¿Es asi?
Por otro lado, me gustaria preguntar ¿el garaje en cuestion tiene salida especifica para peatones? Te lo pregunto porque, si no tiene salida especifica para peatones, en realidad, si no eres propietaria de plaza de garaje, no tendrias derecho a llave o mando a distancia que abra las puertas de entrada y salida (mi garaje no tiene salida para peatones, el de mi padre si)
De todo lo que he leido aqui, mi opinion es que no tienes derecho a acceder al garaje y deambular por él. Entre otras cosas, el garaje tiene como uso principal el estacionamiento de vehiculos, no el paso de personas de un lado a otro del edifcio. Pero vamos, lo digo en base a que tu no pagas comunidad del garaje, con lo cual, no contribuyes a los gastos. Me extraña MUCHISIMO, que con tu cuota de comunidad de tu vivienda, estes contribuyendo a los gastos del garaje, como vado, luz etc. El hecho de que se ingrese todo en la misma cuenta bancaria, no quiere decir que se paguen los gastos del garaje por todos los copropietarios, el administrador desglosara los gastos y los aplicara a las diferentes cuotas
Por otro lado, me gustaria preguntar ¿el garaje en cuestion tiene salida especifica para peatones? Te lo pregunto porque, si no tiene salida especifica para peatones, en realidad, si no eres propietaria de plaza de garaje, no tendrias derecho a llave o mando a distancia que abra las puertas de entrada y salida (mi garaje no tiene salida para peatones, el de mi padre si)
De todo lo que he leido aqui, mi opinion es que no tienes derecho a acceder al garaje y deambular por él. Entre otras cosas, el garaje tiene como uso principal el estacionamiento de vehiculos, no el paso de personas de un lado a otro del edifcio. Pero vamos, lo digo en base a que tu no pagas comunidad del garaje, con lo cual, no contribuyes a los gastos. Me extraña MUCHISIMO, que con tu cuota de comunidad de tu vivienda, estes contribuyendo a los gastos del garaje, como vado, luz etc. El hecho de que se ingrese todo en la misma cuenta bancaria, no quiere decir que se paguen los gastos del garaje por todos los copropietarios, el administrador desglosara los gastos y los aplicara a las diferentes cuotas
Mensaje 21/03/2018 a las 15:26 "Es una única comunidad incluyendo viviendas y garajes"
Por motivos que no voy a desarrollar aquí (eso ya sería trabajar) me ratifico en lo expuesto. Tal y como lo plantea no pueden legalmente negar el acceso al propietario de una vivienda pero no de un garaje.
Respeto absolutamente cualquier opinión en sentido contrario, pero esta es la mía.
Por motivos que no voy a desarrollar aquí (eso ya sería trabajar) me ratifico en lo expuesto. Tal y como lo plantea no pueden legalmente negar el acceso al propietario de una vivienda pero no de un garaje.
Respeto absolutamente cualquier opinión en sentido contrario, pero esta es la mía.
Hola Sarapiki,
Los garajes tienen dos salidas, una peatonal con escaleras ( que está situada a una calle por delante) y otra que es la rampa por donde entran y salen los vehículos ( que está situada hacia otra calle por detrás).
Existen plazas de garaje alquiladas a personas que viven en la calle de atrás y dichas personas salen y entran andando por ella...
En esta cuestión, conozco que no es posible acceder por dicha puerta porque está prohibido el paso de personas por la rampa de vehículos.,.. pero, en este caso, se tendría que prohibir el paso a cualquier persona que acceda por ella ( tanto a los alquilados como a los vecinos sin plaza) ..
El tema está en que los alquilados acceden sin problemas y a mi me lo quieren negar...
Gracias por tu comentario
Los garajes tienen dos salidas, una peatonal con escaleras ( que está situada a una calle por delante) y otra que es la rampa por donde entran y salen los vehículos ( que está situada hacia otra calle por detrás).
Existen plazas de garaje alquiladas a personas que viven en la calle de atrás y dichas personas salen y entran andando por ella...
En esta cuestión, conozco que no es posible acceder por dicha puerta porque está prohibido el paso de personas por la rampa de vehículos.,.. pero, en este caso, se tendría que prohibir el paso a cualquier persona que acceda por ella ( tanto a los alquilados como a los vecinos sin plaza) ..
El tema está en que los alquilados acceden sin problemas y a mi me lo quieren negar...
Gracias por tu comentario
Hola Pepe123:
Totalmente de acuerdo contigo, en el titulo constitutivo o estatutos estaría la clave del tema, pero no tenemos esos datos, por lo tanto cada uno da su opinión tratando de descifrar el galimatias que ha propuesto Nalen5, si te das cuenta, en cada nuevo comentario ella da mas claves para descifrarlo
hay unas plazas de garajes privadas se supone que en un local situado en la planta baja, luego me baso en el articulo 392 del CC:
"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
Hay una subcomunidad aunque no este constituida, se supone que ese garaje tiene pasillos para que circulen vehículos y los propietarios de las plazas, puerta de entrada y salida etc, esos son elementos comunes del garaje, y como he escrito en otra intervención, sin duda es una comunidad indivisa con una cuota de participación X en el edificio.
Sin duda como en todos los casos, el garaje tiene su numero correlativo en el titulo constitutivo figurando no como garaje, sino como un local, que luego el promotor lo divide en participaciones indivisas, dando la opción de compra de plazas a los propietarios de viviendas y a personas que no son propietarios de viviendas, podía haber ejercido el derecho de hacerlas anexos.
Yo sinceramente respetado lo dicho por Nalen5, dudo que el reparto de gastos sea así, no creo que lo sea, aquí se esta confundiendo la propiedad con la cuota para pagar los gastos, puede ser que haya una sola cuenta con un solo NIF, y que el administrador tiene un listado en el que figuran ambos propietarios y luego en la liquidación de gastos hay varias columnas donde están primeros los gastos de propietarios de viviendas, y luego los de plazas de garajes, habrá gastos exclusivos para las viviendas, para ambos y solo para las plazas de garajes, en cada caso habrá un saldo distinto. por eso Nalen5 dice:
El caso es que todos los gastos de los garajes son comunes a todos.. . El vado, el mantenimiento (tanto limpieza, reparaciones de la puerta o rampa, etc), la luz está incluida en conjunto con las viviendas y el mantenimiento del ascensor ( que llaga hasta la planta -1)...
El promotor instalo un ascensor que baja hasta los garajes, porque hay propietarios de viviendas que tienen plazas de garaje, eso es lo que mas me mosqueo, si hay propietarios de plazas de garajes sin vivienda, ¿entran por el portal?, entonces tienen que pagar todos los gastos del portal, tiene que haber una escalera de emergencia para la salida del garaje, seria una servidumbre de paso del garaje al portal, pero en su ultimo comentario Nalen5, me ha despejado la duda, porque dice a sarapiki :
"Los garajes tienen dos salidas, una peatonal con escaleras ( que está situada a una calle por delante) y otra que es la rampa por donde entran y salen los vehículos ( que está situada hacia otra calle por detrás).
Existen plazas de garaje alquiladas a personas que viven en la calle de atrás y dichas personas salen y entran andando por ella"...
No hay duda, de facto existe una subcomunidad de garajes aunque no este constituida, con una servidumbre de paso que es el ascensor exclusiva para los garajes, por lo tanto opino que los propietarios que tienen viviendas y plazas de garajes, tienen todo el derecho a sus expensas de colocar un dispositivo para impedir que propietarios ajenos puedan acceder al garaje, y por supuesto no hay zonas comunes, ni una entrada del portal a los garajes, si la hubiera, seria otra servidumbre de paso del portal a los garajes y viceversa.
Lo de los gastos, cada cual paga los suyos, aunque figuren juntos en la liquidación que manda el administrador a los propietarios tanto de viviendas, como solo garaje.
Esa es mi opinión, respetando por supuesto las ajenas, si hubiéramos tenido los datos del titulo constitutivo y estatutos si los hubiere, hubieran sido mas acertadas las opiniones, empezando por la mía.
Saludos/Juanchito
Totalmente de acuerdo contigo, en el titulo constitutivo o estatutos estaría la clave del tema, pero no tenemos esos datos, por lo tanto cada uno da su opinión tratando de descifrar el galimatias que ha propuesto Nalen5, si te das cuenta, en cada nuevo comentario ella da mas claves para descifrarlo
hay unas plazas de garajes privadas se supone que en un local situado en la planta baja, luego me baso en el articulo 392 del CC:
"Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".
Hay una subcomunidad aunque no este constituida, se supone que ese garaje tiene pasillos para que circulen vehículos y los propietarios de las plazas, puerta de entrada y salida etc, esos son elementos comunes del garaje, y como he escrito en otra intervención, sin duda es una comunidad indivisa con una cuota de participación X en el edificio.
Sin duda como en todos los casos, el garaje tiene su numero correlativo en el titulo constitutivo figurando no como garaje, sino como un local, que luego el promotor lo divide en participaciones indivisas, dando la opción de compra de plazas a los propietarios de viviendas y a personas que no son propietarios de viviendas, podía haber ejercido el derecho de hacerlas anexos.
Yo sinceramente respetado lo dicho por Nalen5, dudo que el reparto de gastos sea así, no creo que lo sea, aquí se esta confundiendo la propiedad con la cuota para pagar los gastos, puede ser que haya una sola cuenta con un solo NIF, y que el administrador tiene un listado en el que figuran ambos propietarios y luego en la liquidación de gastos hay varias columnas donde están primeros los gastos de propietarios de viviendas, y luego los de plazas de garajes, habrá gastos exclusivos para las viviendas, para ambos y solo para las plazas de garajes, en cada caso habrá un saldo distinto. por eso Nalen5 dice:
El caso es que todos los gastos de los garajes son comunes a todos.. . El vado, el mantenimiento (tanto limpieza, reparaciones de la puerta o rampa, etc), la luz está incluida en conjunto con las viviendas y el mantenimiento del ascensor ( que llaga hasta la planta -1)...
El promotor instalo un ascensor que baja hasta los garajes, porque hay propietarios de viviendas que tienen plazas de garaje, eso es lo que mas me mosqueo, si hay propietarios de plazas de garajes sin vivienda, ¿entran por el portal?, entonces tienen que pagar todos los gastos del portal, tiene que haber una escalera de emergencia para la salida del garaje, seria una servidumbre de paso del garaje al portal, pero en su ultimo comentario Nalen5, me ha despejado la duda, porque dice a sarapiki :
"Los garajes tienen dos salidas, una peatonal con escaleras ( que está situada a una calle por delante) y otra que es la rampa por donde entran y salen los vehículos ( que está situada hacia otra calle por detrás).
Existen plazas de garaje alquiladas a personas que viven en la calle de atrás y dichas personas salen y entran andando por ella"...
No hay duda, de facto existe una subcomunidad de garajes aunque no este constituida, con una servidumbre de paso que es el ascensor exclusiva para los garajes, por lo tanto opino que los propietarios que tienen viviendas y plazas de garajes, tienen todo el derecho a sus expensas de colocar un dispositivo para impedir que propietarios ajenos puedan acceder al garaje, y por supuesto no hay zonas comunes, ni una entrada del portal a los garajes, si la hubiera, seria otra servidumbre de paso del portal a los garajes y viceversa.
Lo de los gastos, cada cual paga los suyos, aunque figuren juntos en la liquidación que manda el administrador a los propietarios tanto de viviendas, como solo garaje.
Esa es mi opinión, respetando por supuesto las ajenas, si hubiéramos tenido los datos del titulo constitutivo y estatutos si los hubiere, hubieran sido mas acertadas las opiniones, empezando por la mía.
Saludos/Juanchito
Hola Nalen5:
El ultimo comentario que haces a sarapiki, ha sido fundamental para estar seguro de mi opinión sobre tu tema, lee mi comentario que escribo a Pepe123.
En este foro hay muchas personas que preguntan por un tema, si no les satisfacen las opiniones dejan de entrar, eres de las pocas personas que han tenido el detalle de aceptar con toda amabilidad tanto los comentarios favorables como los que no lo son, ha sido un placer haber dedicado mi tiempo y opiniones a tu tema, puede que tus pretensiones sean justas, ojala yo este equivocado.
Suerte,saludos y hasta siempre/Juanchito
El ultimo comentario que haces a sarapiki, ha sido fundamental para estar seguro de mi opinión sobre tu tema, lee mi comentario que escribo a Pepe123.
En este foro hay muchas personas que preguntan por un tema, si no les satisfacen las opiniones dejan de entrar, eres de las pocas personas que han tenido el detalle de aceptar con toda amabilidad tanto los comentarios favorables como los que no lo son, ha sido un placer haber dedicado mi tiempo y opiniones a tu tema, puede que tus pretensiones sean justas, ojala yo este equivocado.
Suerte,saludos y hasta siempre/Juanchito
Sinceramente, lo único que tengo claro es que no tengo claro nada.
Es muy importante saber como se reparten los gastos, aunque sea como sea que se haga no significa que se esté haciendo bien.
Lo de las dos entradas al garage es un tema que da que pensar, unido a lo que dices, que si los propietarios de SOLO garage tuvieran derecho a entrar por el portal existiría una servidumbre de paso, y..... tendrían que pagar gastos de escalera y ascensor, y..... al pagar el ascensor no se les podría prohibir su uso, y la llave sería absurda.
Por otra parte, la casuistica puede ser diversa, yo tengo un piso en una comunidad en la que hay propietarios de solo piso, solo garage y ambos, y cada piso y cada garage tienen su inscripción en el Registro de la Propiedad y su Referencia Catastral, es decir, el garage no es un todo como tú sugieres que puede ser (es una posibilidad, por supuesto). Hay una sola comunidad, sin subcomunidades, 3 grupos de gasto, solo pisos, solo garages y generales para todos. ¿Es este el caso?. No sabemos. Complicado sin tener todos los datos.
Saludos
Es muy importante saber como se reparten los gastos, aunque sea como sea que se haga no significa que se esté haciendo bien.
Lo de las dos entradas al garage es un tema que da que pensar, unido a lo que dices, que si los propietarios de SOLO garage tuvieran derecho a entrar por el portal existiría una servidumbre de paso, y..... tendrían que pagar gastos de escalera y ascensor, y..... al pagar el ascensor no se les podría prohibir su uso, y la llave sería absurda.
Por otra parte, la casuistica puede ser diversa, yo tengo un piso en una comunidad en la que hay propietarios de solo piso, solo garage y ambos, y cada piso y cada garage tienen su inscripción en el Registro de la Propiedad y su Referencia Catastral, es decir, el garage no es un todo como tú sugieres que puede ser (es una posibilidad, por supuesto). Hay una sola comunidad, sin subcomunidades, 3 grupos de gasto, solo pisos, solo garages y generales para todos. ¿Es este el caso?. No sabemos. Complicado sin tener todos los datos.
Saludos
Buenas noches Juanchito:
El administrador no nos tiene bien informados de nada.... No sabemos nuestros derechos y a lo único que nos dedicamos es a pagar las cuotas religiosamente...
Me voy a informar si es así como está inscrita la planta de garajes y, si al final, es como dices, en tu anterior comentario, tengo todas las de perder...
Voy a pedir que se repita la reunión porque en la carta de convocatoria de junta no se especificaba que se iba a aprobar nada sobre el bloqueo del ascensor (sólo decía propuesta y acuerdos a tomar sobre acceso a garajes) y al final se aprobó.. Y puede que esté equivocada pero creo que tiene que venir en el orden del día para aprobar algún tema. Además, de los 24 vecinos, sólo acudieron 6 porque la reunión no tenía importancia... Y se aprobó con un 22% y sería el 25% cómo mínimo para aprobar algo así... Verdad??
Perderé, pero esta vez lo haré peleando...
Muchas gracias
El administrador no nos tiene bien informados de nada.... No sabemos nuestros derechos y a lo único que nos dedicamos es a pagar las cuotas religiosamente...
Me voy a informar si es así como está inscrita la planta de garajes y, si al final, es como dices, en tu anterior comentario, tengo todas las de perder...
Voy a pedir que se repita la reunión porque en la carta de convocatoria de junta no se especificaba que se iba a aprobar nada sobre el bloqueo del ascensor (sólo decía propuesta y acuerdos a tomar sobre acceso a garajes) y al final se aprobó.. Y puede que esté equivocada pero creo que tiene que venir en el orden del día para aprobar algún tema. Además, de los 24 vecinos, sólo acudieron 6 porque la reunión no tenía importancia... Y se aprobó con un 22% y sería el 25% cómo mínimo para aprobar algo así... Verdad??
Perderé, pero esta vez lo haré peleando...
Muchas gracias
Buenas noches Pepe123:
Yo tampoco lo tengo claro....
En el acta de las juntas vienen: el total de ingresos (viviendas y garajes), el total gastos (se específican dichos gastos tanto de garajes como de viviendas) y la diferencia entre ingresos-gastos es el resultado del año.... Es lo único que puedo indicarle....
Quiero convocar una reunión y así poder aclarar bien mis dudas... Porque ahora mismo ya no sé ni cual es mi situación....
Muchas gracias
Yo tampoco lo tengo claro....
En el acta de las juntas vienen: el total de ingresos (viviendas y garajes), el total gastos (se específican dichos gastos tanto de garajes como de viviendas) y la diferencia entre ingresos-gastos es el resultado del año.... Es lo único que puedo indicarle....
Quiero convocar una reunión y así poder aclarar bien mis dudas... Porque ahora mismo ya no sé ni cual es mi situación....
Muchas gracias
Hola Pepe123:
Yo si que lo tengo claro, no me refiero a las cuentas, me refiero al asunto:
¿puede un propietario de vivienda acceder a la zona de garajes sin tener plaza en propiedad?.
La comunidad esta formada por 24 viviendas y un local comercial donde se ubican X plazas de garaje, y digo local porque así consta (lo aseguro sin haberlo leído) en el titulo constitutivo, en dicho local comercial se hubiera podido instalar un hipermercado, o un establecimiento comercial de cualquier índole.
El promotor dueño del local, decide dedicarlo a plazas de aparcamiento, y ofrece las plazas a los propietarios de viviendas, para lo cual ha instalado un ascensor con parada en el portal exclusivamente para todos los propietarios de viviendas, y en el local para los futuros compradores que sean a la vez propietarios de viviendas, para los que compren una plaza y no sean propietarios de una vivienda, al no tener derecho a entrar por el portal, lo hacen por puerta peatonal situada en el local que tiene salida a una vía publica y sirve de salida de emergencia. ademas de las puertas para entrada y salida de vehículos
En el titulo constitutivo, hace constar que se accede desde el portal por una una servidumbre de paso exclusiva para los propietarios que tengan plaza de aparcamiento, la constituye el ascensor cuyo uso es exclusivo desde el portal al garaje y otra dos salidas una puerta peatonal y las puertas para los vehículos.
FUNDAMENTOS:
Artículo 396 del CC.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
El local llamado también garaje es un propiedad privada, tiene su cuota de participación en el edificio que consta en el titulo constitutivo, y las plazas son X partes de uso exclusivo y excluyente de los metros cuadrados del local, tiene salida a vía publica y a un elemento común que es el portal.
Articulo 392 del CC:
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Los propietarios del local forman un pro indiviso y tiene derecho a ser comunidad, lo mismo que las viviendas mas el local, forman la suya, otra cosa es que no hayan querido constituirla, eso es otro cantar.
No necesito que me digan como es el titulo constitutivo, como en la comunidad hay un local con partes pro indivisas, entrada y salida, pasillos, puertas, y todo cuanto forma el local en su conjunto, es un elemento común del local, y solo a sus comunero les esta permitido pasar o dejar que pasen personas ajenas, y si los propietarios de viviendas que tienen plaza desean colocar en el ascensor a sus expensas un dispositivo para que solo ellos puedan acceder al local, lo pueden hacer, porque con las cuotas de vivienda mas local, seguro que tienen la mayoría suficiente para hacerlo. Que no nos asombre, cientos de comunidades lo tienen de manera que es un sistema de seguridad para ellos.
Hasta aquí mi punto de vista sobre el tema, continuo en la siguiente porque no cabe en esta.
Saludos/Juanchito
Yo si que lo tengo claro, no me refiero a las cuentas, me refiero al asunto:
¿puede un propietario de vivienda acceder a la zona de garajes sin tener plaza en propiedad?.
La comunidad esta formada por 24 viviendas y un local comercial donde se ubican X plazas de garaje, y digo local porque así consta (lo aseguro sin haberlo leído) en el titulo constitutivo, en dicho local comercial se hubiera podido instalar un hipermercado, o un establecimiento comercial de cualquier índole.
El promotor dueño del local, decide dedicarlo a plazas de aparcamiento, y ofrece las plazas a los propietarios de viviendas, para lo cual ha instalado un ascensor con parada en el portal exclusivamente para todos los propietarios de viviendas, y en el local para los futuros compradores que sean a la vez propietarios de viviendas, para los que compren una plaza y no sean propietarios de una vivienda, al no tener derecho a entrar por el portal, lo hacen por puerta peatonal situada en el local que tiene salida a una vía publica y sirve de salida de emergencia. ademas de las puertas para entrada y salida de vehículos
En el titulo constitutivo, hace constar que se accede desde el portal por una una servidumbre de paso exclusiva para los propietarios que tengan plaza de aparcamiento, la constituye el ascensor cuyo uso es exclusivo desde el portal al garaje y otra dos salidas una puerta peatonal y las puertas para los vehículos.
FUNDAMENTOS:
Artículo 396 del CC.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
El local llamado también garaje es un propiedad privada, tiene su cuota de participación en el edificio que consta en el titulo constitutivo, y las plazas son X partes de uso exclusivo y excluyente de los metros cuadrados del local, tiene salida a vía publica y a un elemento común que es el portal.
Articulo 392 del CC:
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Los propietarios del local forman un pro indiviso y tiene derecho a ser comunidad, lo mismo que las viviendas mas el local, forman la suya, otra cosa es que no hayan querido constituirla, eso es otro cantar.
No necesito que me digan como es el titulo constitutivo, como en la comunidad hay un local con partes pro indivisas, entrada y salida, pasillos, puertas, y todo cuanto forma el local en su conjunto, es un elemento común del local, y solo a sus comunero les esta permitido pasar o dejar que pasen personas ajenas, y si los propietarios de viviendas que tienen plaza desean colocar en el ascensor a sus expensas un dispositivo para que solo ellos puedan acceder al local, lo pueden hacer, porque con las cuotas de vivienda mas local, seguro que tienen la mayoría suficiente para hacerlo. Que no nos asombre, cientos de comunidades lo tienen de manera que es un sistema de seguridad para ellos.
Hasta aquí mi punto de vista sobre el tema, continuo en la siguiente porque no cabe en esta.
Saludos/Juanchito
Hola Pepe123 sigo:
Hoy día las plazas de garajes situadas en un local son propiedades indivisas, y tiene su explicación, el local tiene su cuota de participación en el edificio, esta cuota no se puede repartir entre los comuneros, hay casos en que el promotor no le da cuota en el edificio porque no le corresponde, y se la de en la total finca o mancomunidad, cuando un local se divide en participaciones indivisas, no se reparten cuotas, la cuota la tiene el local en su conjunto, y cada comunero sera propietario según su participación indivisa, que sirve también para pagar los gastos del local o garaje
Por supuesto que cada participación indivisa cuando se escritura y se registra, se hace de manera individual, y tiene su propio valor y referencia catastral para pagar su IBI, lo mismo que una vivienda, pero la vivienda compra una cuota del edificio, y la participación indivisa, compra un derecho exclusivo y excluyente compartido con sus socios comuneros, no tiene cuota porque la cuota la tiene el local, no solo para contribuir a los gastos que le corresponde en el edificio, sino para la propiedad en el, incluido el suelo.
Por eso estos comuneros no pueden asistir todos y votar en las juntas, el que asiste tendrá derecho a votar representando al resto con la cuota total del local, seria un fraude como se hace en muchas comunidades que conozco, que cada participe vota de manera individual, porque el incompetente del administrador reparte los gastos asignando una cuota que no le corresponde, y asisten sin tener derecho, y votan dos veces, una como propietarios de vivienda, y otra del pro indiviso.
No habría comunidad de garaje cuando todos los propietarios de pisos tuvieran una plaza de garaje, y este fuera un elemento común,
Pisos en tu comunidad:
Solo pisos con cuota X en el edificio, reparten el gasto según cuota.
Pisos con garaje: como pisos tienen su cuota de edificio para gastos en el edificio, y ¿que cuota tienen como garaje? se supone que las plazas de garaje estan dentro de un local, porque tendrían dos cuotas, una para pagar los gastos del edificio, y otra para el garaje.
Solo garajes: Que cuota tienen para pagar su parte de gastos en el edificio, y ¿que cuota tienen para pagar los gastos de garaje?.
No se pueden tener dos cuotas de participación,a no ser que exista una de edificio y otra para la total finca, llamada mancomunidad, la cuota de partición es la parte que se tiene de propiedad, la participación indivisa no es una cuota, es un derecho uso compartido con otros.
Sin duda el reparto de gastos de la comunidad de Nalen5 esta mal repartido, no creo que tu caso es el de ella.
Saludos/Juanchito
Hoy día las plazas de garajes situadas en un local son propiedades indivisas, y tiene su explicación, el local tiene su cuota de participación en el edificio, esta cuota no se puede repartir entre los comuneros, hay casos en que el promotor no le da cuota en el edificio porque no le corresponde, y se la de en la total finca o mancomunidad, cuando un local se divide en participaciones indivisas, no se reparten cuotas, la cuota la tiene el local en su conjunto, y cada comunero sera propietario según su participación indivisa, que sirve también para pagar los gastos del local o garaje
Por supuesto que cada participación indivisa cuando se escritura y se registra, se hace de manera individual, y tiene su propio valor y referencia catastral para pagar su IBI, lo mismo que una vivienda, pero la vivienda compra una cuota del edificio, y la participación indivisa, compra un derecho exclusivo y excluyente compartido con sus socios comuneros, no tiene cuota porque la cuota la tiene el local, no solo para contribuir a los gastos que le corresponde en el edificio, sino para la propiedad en el, incluido el suelo.
Por eso estos comuneros no pueden asistir todos y votar en las juntas, el que asiste tendrá derecho a votar representando al resto con la cuota total del local, seria un fraude como se hace en muchas comunidades que conozco, que cada participe vota de manera individual, porque el incompetente del administrador reparte los gastos asignando una cuota que no le corresponde, y asisten sin tener derecho, y votan dos veces, una como propietarios de vivienda, y otra del pro indiviso.
No habría comunidad de garaje cuando todos los propietarios de pisos tuvieran una plaza de garaje, y este fuera un elemento común,
Pisos en tu comunidad:
Solo pisos con cuota X en el edificio, reparten el gasto según cuota.
Pisos con garaje: como pisos tienen su cuota de edificio para gastos en el edificio, y ¿que cuota tienen como garaje? se supone que las plazas de garaje estan dentro de un local, porque tendrían dos cuotas, una para pagar los gastos del edificio, y otra para el garaje.
Solo garajes: Que cuota tienen para pagar su parte de gastos en el edificio, y ¿que cuota tienen para pagar los gastos de garaje?.
No se pueden tener dos cuotas de participación,a no ser que exista una de edificio y otra para la total finca, llamada mancomunidad, la cuota de partición es la parte que se tiene de propiedad, la participación indivisa no es una cuota, es un derecho uso compartido con otros.
Sin duda el reparto de gastos de la comunidad de Nalen5 esta mal repartido, no creo que tu caso es el de ella.
Saludos/Juanchito
Juanchito,
Tu hablas de un local o garage que tiene un coeficiente de gastos en la comunidad. Esa es una posibilidad, pero hay otras.
En mi comunidad no es así, las plazas de garage son inmuebles totalmente independientes, hay exactamente 38 pisos y 56 plazas de garage, y cada uno de estos 94 inmuebles tiene un coeficiente de participación en gastos, siendo la suma 100. Una sola comunidad, sin subcomunidades, y 3 grupos de gastos. Dos portales por los que se accede a los pisos y garages, y rampa de entrada a garages prohibida a peatones.
Los 56 garages pagan sus gastos (vado, limpieza escaleras desde el portal hacia abajo hasta el segundo sótano, luz garage, antiincendios, etc.)
Los 38 pisos pagan los suyos (jardines, mantenimiento portero automático y antena colectiva, limpieza desde el portal incluido hasta el ático, luz escaleras, etc).
Y todos, pisos y garages, pagan los gastos comunes, (administración, seguro, mantenimiento ascensores, fuerza ascensores, etc.).
Todo normal, salvo el tema limpieza escaleras y portal que ha suscitado alguna controversia, pero en la División Horizontal aparece así, los garages las escaleras del portal hacia abajo, y los pisos el portal y hacia arriba.
En este caso, parece claro que el ascensor lo pueden usar todos, pues todos pagan su mantenimiento y consumo y la famosa llave no tiene sentido.
¿Cómo es en el caso que nos ocupa?. Ni idea, no puedo saberlo si no leo la Escritura de División Horizontal.
Saludos
Tu hablas de un local o garage que tiene un coeficiente de gastos en la comunidad. Esa es una posibilidad, pero hay otras.
En mi comunidad no es así, las plazas de garage son inmuebles totalmente independientes, hay exactamente 38 pisos y 56 plazas de garage, y cada uno de estos 94 inmuebles tiene un coeficiente de participación en gastos, siendo la suma 100. Una sola comunidad, sin subcomunidades, y 3 grupos de gastos. Dos portales por los que se accede a los pisos y garages, y rampa de entrada a garages prohibida a peatones.
Los 56 garages pagan sus gastos (vado, limpieza escaleras desde el portal hacia abajo hasta el segundo sótano, luz garage, antiincendios, etc.)
Los 38 pisos pagan los suyos (jardines, mantenimiento portero automático y antena colectiva, limpieza desde el portal incluido hasta el ático, luz escaleras, etc).
Y todos, pisos y garages, pagan los gastos comunes, (administración, seguro, mantenimiento ascensores, fuerza ascensores, etc.).
Todo normal, salvo el tema limpieza escaleras y portal que ha suscitado alguna controversia, pero en la División Horizontal aparece así, los garages las escaleras del portal hacia abajo, y los pisos el portal y hacia arriba.
En este caso, parece claro que el ascensor lo pueden usar todos, pues todos pagan su mantenimiento y consumo y la famosa llave no tiene sentido.
¿Cómo es en el caso que nos ocupa?. Ni idea, no puedo saberlo si no leo la Escritura de División Horizontal.
Saludos
Hola Nalen5:
Como bien te dice amadeo, ve al registro de la propiedad de tu ciudad, para que te faciliten una certificación del titulo constitutivo de tu edificio, vale sobre cuarenta euros dependiendo el registro, yo te voy a sugerir que no te los gastes,
Si tienes amistad con algún vecino que tenga vivienda y plaza de garaje, pídele que te enseñe la escritura de la plaza de garaje, en ella puedes encontrar una luz a tus dudas.
1º.- Si la plaza es una participación de X partes indivisas exclusivo y excluyente de un local situado en planta sótano. y la cuota de participación del local con relación al edificio
2º.- los accesos, si tiene una servidumbre de paso exclusivo para los garajes mediante un ascensor a planta sótano, y los que hubiere a vía publica.
También tienes derecho a que el administrador te enseñe el titulo constitutivo, si no te hace caso, dirígete al presidente para que te lo enseñen, leyendo ese documento podrás salir de dudas.
Indudablemente para colocar un sistema en el ascensor para impedir que bajéis al garaje necesita el consentimiento de la comunidad.
Si en el reparto de gastos tal como dices todos pagáis los gastos del garaje, sin duda que esta mal, no me atrevo a opinar por los escasos datos que facilitas.
Me gusta que no te rindas, debes luchar hasta el fin, incluso es posible que hagan una excepción contigo si sabes convencerles, y te dejen alcorzar para llegar antes a tu destino, entre vecinos no hay nada imposible.
Por supuesto que un acuerdo que no este incluido en el orden del día no puede ser valido, pero si no se impugna sera valido siempre.
Pídele al presidente (Vale por correo electrónico) que en la próxima junta sea ordinaria u extraordinaria la inclusión en el orden del día de un punto para debatir sobre el tema, si no se ha llegado a ejecutar, pide la anulación y nueva propuesta.
Consulta esa escritura o el titulo constitutivo, ya dirás, gustosamente te daré mi opinión al respecto.
Suerte,saludos y hasta pronto/Juanchito
Como bien te dice amadeo, ve al registro de la propiedad de tu ciudad, para que te faciliten una certificación del titulo constitutivo de tu edificio, vale sobre cuarenta euros dependiendo el registro, yo te voy a sugerir que no te los gastes,
Si tienes amistad con algún vecino que tenga vivienda y plaza de garaje, pídele que te enseñe la escritura de la plaza de garaje, en ella puedes encontrar una luz a tus dudas.
1º.- Si la plaza es una participación de X partes indivisas exclusivo y excluyente de un local situado en planta sótano. y la cuota de participación del local con relación al edificio
2º.- los accesos, si tiene una servidumbre de paso exclusivo para los garajes mediante un ascensor a planta sótano, y los que hubiere a vía publica.
También tienes derecho a que el administrador te enseñe el titulo constitutivo, si no te hace caso, dirígete al presidente para que te lo enseñen, leyendo ese documento podrás salir de dudas.
Indudablemente para colocar un sistema en el ascensor para impedir que bajéis al garaje necesita el consentimiento de la comunidad.
Si en el reparto de gastos tal como dices todos pagáis los gastos del garaje, sin duda que esta mal, no me atrevo a opinar por los escasos datos que facilitas.
Me gusta que no te rindas, debes luchar hasta el fin, incluso es posible que hagan una excepción contigo si sabes convencerles, y te dejen alcorzar para llegar antes a tu destino, entre vecinos no hay nada imposible.
Por supuesto que un acuerdo que no este incluido en el orden del día no puede ser valido, pero si no se impugna sera valido siempre.
Pídele al presidente (Vale por correo electrónico) que en la próxima junta sea ordinaria u extraordinaria la inclusión en el orden del día de un punto para debatir sobre el tema, si no se ha llegado a ejecutar, pide la anulación y nueva propuesta.
Consulta esa escritura o el titulo constitutivo, ya dirás, gustosamente te daré mi opinión al respecto.
Suerte,saludos y hasta pronto/Juanchito
