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¿puedo modificar la superficie de una finca no inmatriculada que se va a heredar?
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¿puedo modificar la superficie de una finca no inmatriculada que se va a heredar?
Hola a todos:
Mi padre va a heredar una finca que mi abuelo compró en los años 50 y con documento privado fehaciente (tiene el sello de la Oficina Liquidadora). La finca no está inmatriculada en el registro, sí está catastrada a nombre de mi abuelo y está deslindada por todos sus cuatro puntos cardinales, pero tiene un problema, que es que la superficie que viene reflejada en el documento privado no coincide con la realidad, al ser esta mayor que la reflejada en el documento privado. Además, la superficie de la finca catastral también es mayor que la que dice el documento privado, aunque he observado que la superficie de Catastro está unos 150 metros cuadrados por debajo de la realidad, además de que representa mal a la finca, situando los lindes fuera de sitio y en base a la ortofoto que muestra la Sede Electrónica del Catastro.
Dado que la finca no está inmatriculada en el Registro de la Propiedad, ¿puedo modificar la superficie de la finca a heredar por mi padre para, posteriormente y por doble título público, inmatricularla con la superficie real? Es decir, ¿puede negarse el notario a hacer la modificación de superficie o, mejor dicho, legalmente tendría que negarse a hacerlo y obligarnos a hacer un expediente de dominio teniendo en cuenta, repito, que es una finca no inmatriculada en el Registro de la Propiedad?
Gracias de antemano.
Mi padre va a heredar una finca que mi abuelo compró en los años 50 y con documento privado fehaciente (tiene el sello de la Oficina Liquidadora). La finca no está inmatriculada en el registro, sí está catastrada a nombre de mi abuelo y está deslindada por todos sus cuatro puntos cardinales, pero tiene un problema, que es que la superficie que viene reflejada en el documento privado no coincide con la realidad, al ser esta mayor que la reflejada en el documento privado. Además, la superficie de la finca catastral también es mayor que la que dice el documento privado, aunque he observado que la superficie de Catastro está unos 150 metros cuadrados por debajo de la realidad, además de que representa mal a la finca, situando los lindes fuera de sitio y en base a la ortofoto que muestra la Sede Electrónica del Catastro.
Dado que la finca no está inmatriculada en el Registro de la Propiedad, ¿puedo modificar la superficie de la finca a heredar por mi padre para, posteriormente y por doble título público, inmatricularla con la superficie real? Es decir, ¿puede negarse el notario a hacer la modificación de superficie o, mejor dicho, legalmente tendría que negarse a hacerlo y obligarnos a hacer un expediente de dominio teniendo en cuenta, repito, que es una finca no inmatriculada en el Registro de la Propiedad?
Gracias de antemano.
La ley exige que el documento privado contenga exactamente la misma cabida y descripción que la certificación descriptiva y gráfica despachada por el catastro. En consecuencia, no es suficiente para inmatricular dos títulos públicos (o uno liquidado y otro público), sino que todos los datos han de ser coincidentes. Además, la propia escritura de adjudicación de herencia requiere que la finca sea integrada tal cual está documentada, y no se puede hacer un exceso de cabida (20%) ni una modificación de linderos. En conclusión, inscriba la finca y después podrá empezar las variaciones, porque si no le pone problemas el notario se los va a poner el registrador.
Gracias por responder. Lo que queremos hacer es un levantamiento topográfico con las coordenadas georreferenciadas reales de la finca, luego, con el título de herencia que correspondería con el levantamiento topográfico, modificar el Catastro para que coincida con la realidad (no es necesario que la finca esté inscrita en el Registro para hacer esta modificación, según nos dijeron en el Catastro) y, finalmente, tras pasar al menos un año y con otro título público (donación o venta), inscribir la finca en el Registro, presentando el certificado descriptivo y gráfico del Catastro que ya estaría actualizado según el primer título, todo en base al art. 205 de la LH. ¿No sería posible? Lo que queremos saber es si el notario pondrá pegas en aumentar la superficie de la finca antes de heredar y usando el levantamiento topográfico, teniendo en cuenta también que los linderos siguen siendo los mismos.
Lo que usted plantea es más bien del art. 199. Pero al tratarse de una inmatriculación, se requiere un antetítulo que no puede discrepar de lo tramitado ante el catastro, pues este es una oficina fiscal y no propiamente un registro de la propiedad. Entre los dos títulos ha de transcurrir un año, efectivamente, por lo que pueden otorgar una escritura de adjudicación de herencia y e iniciar la modificación de linderos y de cabida, y finalmente transmitir la finca nueva y solicitar la inscripción. Pero les resultará más complicado hacerlo para la adjudicación de herencia, puesto que el título fehaciente privado no coincidiría con el primer título público.
Claro, nosotros no contamos al título privado como primer título y habría que vender la finca o donarla tras un año de haberla heredado para que se cumplan los requisitos del art. 205 de la LH. Lo que queremos es hacer el levantamiento topográfico y heredar la finca con la superficie y linderos determinados por dicho levantamiento topográfico. De esta forma podríamos modificar el Catastro con el título de herencia y adjudicación y luego ya vendría el segundo título público pasado un año. La duda es si el notario nos dejará heredar la finca con las medidas y linderos reales actuales o si nos obligará a heredar con la superficie declarada en la escritura privada de los años 50. Esa es la duda que tenemos.
El notario no puede hacer eso directamente, pero sí autorizar un acta de notoriedad que recoja la nueva descripción de la finca. Para ello hay que citar a los dueños de los predios colindantes, y si no hay objeciones, podrán ustedes otorgar la escritura de adjudicación de herencia con el documento privado y el acta de notoriedad como antetítulo, enjugando la descripción hecha en aquél: descripción-"tras recientes mediciones su cabida es tanto", pero solo pueden diferir un 20% del metraje del documento privado. Yo les sugeriría que lo tratasen directamente con el oficial de notaría y que ANTES de firmar vayan al Registro.
