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Realización de obras por el arrendador en local arrendado.
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4 Comentarios
Estimados compañeros:
Tengo una consulta sobre este asunto, que de momento está en negociación y espero no tener que llevar a juicio, más que nada por el tiempo.
Mi cliente es propietario de dos locales colindantes en una finca en régimen de propiedad horizontal.
Para poder explotar un bar en el local A necesita sacar un tubo de humos por el local B. Ambos locales, reitero, son suyos. El tema de la LPH y de los permisos municipales ya está resuelto, me centro en el arrendamiento.
Añado que esta es la única solución técnica posible.
El local B está alquilado, tiene 550 m2 y 6 metros de altura, el tubo ocupará 5 m lineales en una esquina del techo sin uso, por lo tanto el espacio que le va a restar puede considerarse meramente anecdótico. Su instalación duraría una mañana, ni siquiera un día entero, y no perturba el normal desenvolvimiento de la actividad del local (almacén cerrado al público). El inquilino del local B se muestra un poco reticente a dejar que el tubo pase.
Aunque es un tubo de salida de humos, yo lo considero un caso análogo a que se necesitara por ejemplo una conducción de agua, o eléctrica.
Tanto la LAU como el CC regulan las obras de conservación y de mejora, incluso las mejoras suntuarias, y establecen claramente la obligación del arrendatario de soportarlas, pero me pregunto en qué categoría encajar esta obra, que siendo de mejora del local A, en realidad no aporta nada al local B.
Naturalmente, considero que el contrato de arrendamiento no puede implicar una merma de las facultades dominicales que impidan este tipo de obras, siempre que no menoscaben el goce pacifico de la finca arrendada por el inquilino.
Se me ocurren argumentos, pero todos indirectos, tales como que si el inquilino de un local pueda hacer en el mismo todas las obras que desee salvo que cambie la configuración o merme la seguridad, sería desigual no permitir esta obra al propietario. Nótese que el tubo no es un elemento fijo o de fabrica, y se puede retirar sin menoscabo de la finca.
También se me ocurre que si aparte de lo establecido en el art 594 CC sobre las facultades del propietario para establecer servidumbres, si incluso quienes no ostentan la propiedad de una finca sino solamente su facultad de uso están legitimados para instar el establecimiento de una servidumbre sobre finca colindante, con tal de que le sea de utilidad, cómo no va a poder el dueño de dos locales sacar un tubo de uno de ellos a través del otro.
Como es una consulta dirigida a profesionales, cualquier cita de texto legal o jurisprudencia será bienvenida.
Tengo una consulta sobre este asunto, que de momento está en negociación y espero no tener que llevar a juicio, más que nada por el tiempo.
Mi cliente es propietario de dos locales colindantes en una finca en régimen de propiedad horizontal.
Para poder explotar un bar en el local A necesita sacar un tubo de humos por el local B. Ambos locales, reitero, son suyos. El tema de la LPH y de los permisos municipales ya está resuelto, me centro en el arrendamiento.
Añado que esta es la única solución técnica posible.
El local B está alquilado, tiene 550 m2 y 6 metros de altura, el tubo ocupará 5 m lineales en una esquina del techo sin uso, por lo tanto el espacio que le va a restar puede considerarse meramente anecdótico. Su instalación duraría una mañana, ni siquiera un día entero, y no perturba el normal desenvolvimiento de la actividad del local (almacén cerrado al público). El inquilino del local B se muestra un poco reticente a dejar que el tubo pase.
Aunque es un tubo de salida de humos, yo lo considero un caso análogo a que se necesitara por ejemplo una conducción de agua, o eléctrica.
Tanto la LAU como el CC regulan las obras de conservación y de mejora, incluso las mejoras suntuarias, y establecen claramente la obligación del arrendatario de soportarlas, pero me pregunto en qué categoría encajar esta obra, que siendo de mejora del local A, en realidad no aporta nada al local B.
Naturalmente, considero que el contrato de arrendamiento no puede implicar una merma de las facultades dominicales que impidan este tipo de obras, siempre que no menoscaben el goce pacifico de la finca arrendada por el inquilino.
Se me ocurren argumentos, pero todos indirectos, tales como que si el inquilino de un local pueda hacer en el mismo todas las obras que desee salvo que cambie la configuración o merme la seguridad, sería desigual no permitir esta obra al propietario. Nótese que el tubo no es un elemento fijo o de fabrica, y se puede retirar sin menoscabo de la finca.
También se me ocurre que si aparte de lo establecido en el art 594 CC sobre las facultades del propietario para establecer servidumbres, si incluso quienes no ostentan la propiedad de una finca sino solamente su facultad de uso están legitimados para instar el establecimiento de una servidumbre sobre finca colindante, con tal de que le sea de utilidad, cómo no va a poder el dueño de dos locales sacar un tubo de uno de ellos a través del otro.
Como es una consulta dirigida a profesionales, cualquier cita de texto legal o jurisprudencia será bienvenida.
Hoplon: creo que debes descartar todo enfoque basado en la LAU, no solo porque no encaja (ni es conservación del local B ni mejora del local B) sino incluso por algo mucho más directo y simple: una vez que el local B está alquilado, el inquilino del B ni siquiera tiene por qué dejar entrar al casero. Puede negarle la entrada. De modo que no veo como va a poder obligarle a hacer una obra y que un tubo del local A pase por el B. Está claro que B tiene derecho a negarse. Todo lo más que se me ocurre es argumentar que B pudiera estar abusando de su derecho, pero está claro que es un enfoque difícil aunque posible. Pero desde luego no lo veo que encaje por la LAU.
En cuanto al 594 tampoco lo veo porque parece estar pensado para fincas de distintos dueños. Date cuenta de que si no es así no estaríamos hablando de servidumbre, sino de una simple obra.
Yo ahora mismo no tengo sentencias ni a favor ni en contra ni se me ha dado nunca el caso, pero solo se me ocurre bien que llegues a un acuerdo bien investigar un posible abuso de derecho del inquilino B.
En cuanto al 594 tampoco lo veo porque parece estar pensado para fincas de distintos dueños. Date cuenta de que si no es así no estaríamos hablando de servidumbre, sino de una simple obra.
Yo ahora mismo no tengo sentencias ni a favor ni en contra ni se me ha dado nunca el caso, pero solo se me ocurre bien que llegues a un acuerdo bien investigar un posible abuso de derecho del inquilino B.
Gracias Leon:
A veces los arrendamientos me hacen sacar lo peor de mi mismo: negociaré, tal como me indicas, y haré valer que el arrendatario B quiere realizar una obra en el local y también necesita permiso del dueño pues es obra de fábrica y cambia la configuración, y en último extremo, que en unos meses debe renovar, y lleva hecha ya una inversión fuerte.
A ver cómo lo expongo sin que me salga demasiado agresivo.
A veces los arrendamientos me hacen sacar lo peor de mi mismo: negociaré, tal como me indicas, y haré valer que el arrendatario B quiere realizar una obra en el local y también necesita permiso del dueño pues es obra de fábrica y cambia la configuración, y en último extremo, que en unos meses debe renovar, y lleva hecha ya una inversión fuerte.
A ver cómo lo expongo sin que me salga demasiado agresivo.
Como bien indicas el asunto es delicado. No se muy bien que decirte, pero quizas si hablas con B y le dices que por qué no hacemos coincidir su obra con la de A, ..., pues hombre que no es tan molesto porque al fin y al cabo ya hay obras etc, y en cuanto a su posible perdida de espacio por la obra de A pues quizas puedas ofrecerle alguna tontería a cambio como una pequeña rebaja del precio o algun caprichito o algo asi.
De todas formas yo llevo en esto del alquiler décadas y te digo: si un inquilino se pone abuson ponte tu tambien en tu sitio que nunca está de mas.
De todas formas yo llevo en esto del alquiler décadas y te digo: si un inquilino se pone abuson ponte tu tambien en tu sitio que nunca está de mas.
Estimado León:
Cada vez que tengo que negociar algo por el estilo de lo expuesto, me acuerdo de los "Diálogos de Melos", uno de mis episodios favoritos de la época clásica.
Como sabes, durante las Guerras del Peloponeso, en una de las treguas, los atenienses enviaron una embajada a la isla de Melos y exigieron a los melios que aceptasen someterse al dominio ateniense y la presencia de una guarnición en la isla.
Los melios respondieron que: era indigno someterse teniendo armas, que Esparta acudiría en su ayuda, y que los dioses favorecerían su causa por ser justa al ser ellos los agredidos.
El embajador ateniense argumentö: que es digno oponerse a los extranjeros, pero que aceptar la autoridad de quien es notoriamente superior en fuerzas no es causa de deshonor, que Esparta era una ciudad eminentemente pragmática y nunca iba a la guerra si no afectaba a su propio territorio, y que el resultado de esperar la implicación de los dioses en asuntos terrenos era cuanto menos dudoso.
Los melios rechazaron por segunda vez la propuesta, fueron derrotados, exterminados, y su mujeres e hijos vendidos como esclavos.
Lo que ilustra esta anécdota es que en contra de lo previsible, si que hay gente dispuesta a arrostrar consecuencias tremendamente dañinas en circunstancias claramente desfavorables, por lo cual la previsión de una negociación basada en apreciaciones meramente objetivas, sin tener en cuenta las implicaciones pasionales, es imposible.
Lo que quiero decir, es que ojalá a cambio de una prórroga de contrato o ligera rebaja de renta, se pueda arreglar esto sin que ambos interesados se saquen lo ojos.
Cada vez que tengo que negociar algo por el estilo de lo expuesto, me acuerdo de los "Diálogos de Melos", uno de mis episodios favoritos de la época clásica.
Como sabes, durante las Guerras del Peloponeso, en una de las treguas, los atenienses enviaron una embajada a la isla de Melos y exigieron a los melios que aceptasen someterse al dominio ateniense y la presencia de una guarnición en la isla.
Los melios respondieron que: era indigno someterse teniendo armas, que Esparta acudiría en su ayuda, y que los dioses favorecerían su causa por ser justa al ser ellos los agredidos.
El embajador ateniense argumentö: que es digno oponerse a los extranjeros, pero que aceptar la autoridad de quien es notoriamente superior en fuerzas no es causa de deshonor, que Esparta era una ciudad eminentemente pragmática y nunca iba a la guerra si no afectaba a su propio territorio, y que el resultado de esperar la implicación de los dioses en asuntos terrenos era cuanto menos dudoso.
Los melios rechazaron por segunda vez la propuesta, fueron derrotados, exterminados, y su mujeres e hijos vendidos como esclavos.
Lo que ilustra esta anécdota es que en contra de lo previsible, si que hay gente dispuesta a arrostrar consecuencias tremendamente dañinas en circunstancias claramente desfavorables, por lo cual la previsión de una negociación basada en apreciaciones meramente objetivas, sin tener en cuenta las implicaciones pasionales, es imposible.
Lo que quiero decir, es que ojalá a cambio de una prórroga de contrato o ligera rebaja de renta, se pueda arreglar esto sin que ambos interesados se saquen lo ojos.
