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Reformas en propiedad arrendada. duración contrato
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Reformas en propiedad arrendada. duración contrato
Hola a todos,
No sé si esta consulta va exactamente aquí, porque no es un alquiler de una vivienda.
Alquilamos una nave, suelo industrial, dentro de una población. El estado de la propiedad era deplorable por si antigüedad (más de 80 años), avisando ruina algunas de las paredes, no existiendo conexión de agua, la de electricidad en un estado peligroso....
Se acordó por tanto, que nosotros nos haríamos cargo de la rehabilitación del inmueble, y que de la parte dedicada a mejoras, se irían descontando los importes del alquiler hasta netear la citada cantidad, y en ese momento empezaríamos a hacer efectivas las rentas.
Se presentó a los propietarios el proyecto completo que se iba a ejecutar, siendo la inversión total de 60.000€, dedicando a las mejoras de firmes, paredes, aislamiento de cubierta, cerramientos, acometida de agua y electricidad unos 25.000€,y el alquiler pactado de 400€. Todas estas cantidades, sin IVA.
Se firmó un contrato por 36 meses, con una prórroga de un año.
Se dedicó casi un año tras la firma del contrato a conseguir la licencia de obras, por las especiales características del inmueble. Casi otro año a tener legalizada la actividad por ciertos inconvenientes de los vecinos, y desde la forma del contrato han pasado hoy unos 39 meses, durante los cuales se ha ido descontando el importe del alquiler de la cantidad dedicada a reformas sin por tanto haber desembolsado en efectivo ninguna cantidad por el importe del alquiler.
El caso es que la propiedad nos convocó a una reunión la pasada semana, donde vinieron con una posición extremadamente dura.
Nos dijeron sentirse estafados y que pese a habérseles presentado el proyecto y haber firmado en contrato, las reformas "a ellos no les parecían mejoras", "no les interesaban" y querían que nos fuésemos a ser posible de inmediato de la propiedad, pese a haber invertido un total de 60.000€ en reformas y adecuaciones.
Vinieron a decir que ellos no hubieran aceptado jamás un importe por encima de 5.000€ de reformas; y pretenden ahora o que nos marchemos de inmediato (pese a llevar menos de un año de actividad y no haber amortizado absolutamente nada de la reforma, de lo cual no nos podemos llevar a otro sitio ni un 5%), o pasar el importe del alquiler de 400€ a 1000€ al mes, y que en cualquier caso nunca nos alquilaran a un plazo mayor de lo que resta de contrato (que son unos 9 meses).
¿Es esto posible? ¿No nos acoge ningún derecho?
No sé si esta consulta va exactamente aquí, porque no es un alquiler de una vivienda.
Alquilamos una nave, suelo industrial, dentro de una población. El estado de la propiedad era deplorable por si antigüedad (más de 80 años), avisando ruina algunas de las paredes, no existiendo conexión de agua, la de electricidad en un estado peligroso....
Se acordó por tanto, que nosotros nos haríamos cargo de la rehabilitación del inmueble, y que de la parte dedicada a mejoras, se irían descontando los importes del alquiler hasta netear la citada cantidad, y en ese momento empezaríamos a hacer efectivas las rentas.
Se presentó a los propietarios el proyecto completo que se iba a ejecutar, siendo la inversión total de 60.000€, dedicando a las mejoras de firmes, paredes, aislamiento de cubierta, cerramientos, acometida de agua y electricidad unos 25.000€,y el alquiler pactado de 400€. Todas estas cantidades, sin IVA.
Se firmó un contrato por 36 meses, con una prórroga de un año.
Se dedicó casi un año tras la firma del contrato a conseguir la licencia de obras, por las especiales características del inmueble. Casi otro año a tener legalizada la actividad por ciertos inconvenientes de los vecinos, y desde la forma del contrato han pasado hoy unos 39 meses, durante los cuales se ha ido descontando el importe del alquiler de la cantidad dedicada a reformas sin por tanto haber desembolsado en efectivo ninguna cantidad por el importe del alquiler.
El caso es que la propiedad nos convocó a una reunión la pasada semana, donde vinieron con una posición extremadamente dura.
Nos dijeron sentirse estafados y que pese a habérseles presentado el proyecto y haber firmado en contrato, las reformas "a ellos no les parecían mejoras", "no les interesaban" y querían que nos fuésemos a ser posible de inmediato de la propiedad, pese a haber invertido un total de 60.000€ en reformas y adecuaciones.
Vinieron a decir que ellos no hubieran aceptado jamás un importe por encima de 5.000€ de reformas; y pretenden ahora o que nos marchemos de inmediato (pese a llevar menos de un año de actividad y no haber amortizado absolutamente nada de la reforma, de lo cual no nos podemos llevar a otro sitio ni un 5%), o pasar el importe del alquiler de 400€ a 1000€ al mes, y que en cualquier caso nunca nos alquilaran a un plazo mayor de lo que resta de contrato (que son unos 9 meses).
¿Es esto posible? ¿No nos acoge ningún derecho?
Bien, es que resulta lo siguiente:
1.- Las obras de mejora cuestan 25.000 euros.
2.- La mensualidad es de 400 euros.
3.- El importe de la mejora se compensa con el alquiler mensual. Por tanto hacen falta exactamente 63 meses para que el arrendador empiece a percibir pagos normales de renta sin compensar.
4.- SIN EMBARGO nos dice que la duración pactada son 36 meses más un año de prórroga, es decir, 48 meses.
CONCLUSIÓN: resulta que el contrato dura menos que lo necesario para que el casero comience a cobrar. En la práctica resultaría que el casero les debe dinero a Uds., concretamente 5.800 euros que Uds. habrían pagado de más por las obras en relación a las rentas normales de alquiler.
TODO ELLO AGRAVADO por el hecho de que además hay otros 35.000 euros “en el aire” del resto de 60.000 que han dedicado Uds. a las obras.
Es decir que Uds. se comprometen a desembolsar 60.000 euros sin que en principio tengan forma de asegurarse su recuperación, porque el casero puede “cortar” el alquiler a los 48 meses.
La verdad es que ahora mismo tengo muchas dudas respecto a qué respuesta se le podría dar a su consulta, porque con los datos que da y con esta interpretación (que no estoy seguro de que sea la correcta) resulta que en realidad Ud. le está “donando” dinero al casero. En el fondo parece que lo que plantea es una donación.
ME GUSTARÍA QUE ALGÚN OTRO COMPAÑERO DE FORO INTERVENGA EN ESTE HILO A VER SI ES QUE ESTOY OFUSCADO Y SE LE OCURRE ALGUNA SOLUCION QUE YO NO VEO EN ESTE MOMENTO.
1.- Las obras de mejora cuestan 25.000 euros.
2.- La mensualidad es de 400 euros.
3.- El importe de la mejora se compensa con el alquiler mensual. Por tanto hacen falta exactamente 63 meses para que el arrendador empiece a percibir pagos normales de renta sin compensar.
4.- SIN EMBARGO nos dice que la duración pactada son 36 meses más un año de prórroga, es decir, 48 meses.
CONCLUSIÓN: resulta que el contrato dura menos que lo necesario para que el casero comience a cobrar. En la práctica resultaría que el casero les debe dinero a Uds., concretamente 5.800 euros que Uds. habrían pagado de más por las obras en relación a las rentas normales de alquiler.
TODO ELLO AGRAVADO por el hecho de que además hay otros 35.000 euros “en el aire” del resto de 60.000 que han dedicado Uds. a las obras.
Es decir que Uds. se comprometen a desembolsar 60.000 euros sin que en principio tengan forma de asegurarse su recuperación, porque el casero puede “cortar” el alquiler a los 48 meses.
La verdad es que ahora mismo tengo muchas dudas respecto a qué respuesta se le podría dar a su consulta, porque con los datos que da y con esta interpretación (que no estoy seguro de que sea la correcta) resulta que en realidad Ud. le está “donando” dinero al casero. En el fondo parece que lo que plantea es una donación.
ME GUSTARÍA QUE ALGÚN OTRO COMPAÑERO DE FORO INTERVENGA EN ESTE HILO A VER SI ES QUE ESTOY OFUSCADO Y SE LE OCURRE ALGUNA SOLUCION QUE YO NO VEO EN ESTE MOMENTO.
Bueno: en esa parte si puedo decirle que el arrendador se "equivoca". Él ha firmado un contrato en el que valora esas obras en 25.000 euros. Por tanto no puede venir ahora y decir simplemente que para él valen menos. Lo que podrá decir es que no se han ejecutado las obras que se dijeron que se iban a ejecutar, pero si se han ejecutado y ellos la valoraron en 25.000 euros, no pueden ahora decir que vale menos.
Aquí el problema es que el contrato inicial está tan mal redactado que no tienen ningún sentido. Yo me atrevería a decir que es nulo de pleno derecho por falta de causa.
¿Fueron Uds. a un abogado para redactar ese documento o lo hicieron entre Uds?
Aquí el problema es que el contrato inicial está tan mal redactado que no tienen ningún sentido. Yo me atrevería a decir que es nulo de pleno derecho por falta de causa.
¿Fueron Uds. a un abogado para redactar ese documento o lo hicieron entre Uds?
Ah, ya. Pues aún peor, pero en fin: habría que leer el contrato, que me temo que tendrá montones de cláusulas nulas o muy "interpretables", y será prácticamente imposible llegar a ninguna conclusión a pesar de lo cual creo que la salida menos mala es la siguiente:
1.- Contratar a un perito independiente para que valore el importe de las mejoras.
2.- Pagar al arrendatario la posible diferencia respecto a las rentas mensuales que se le puedan deber.
3.- En el resto estar a lo que diga el contrato. Si termina dentro de 9 meses, pues tendrá que terminarse salvo que se llegue a un nuevo acuerdo que es lo que yo intentaría.
EN RESUMEN:
1.- Valoren las mejoras
2.- Paguen la diferencia en dinero
3.- Lleguen a un nuevo acuerdo con el propietario para que puedan seguir con la actividad y no perder lo invertido.
1.- Contratar a un perito independiente para que valore el importe de las mejoras.
2.- Pagar al arrendatario la posible diferencia respecto a las rentas mensuales que se le puedan deber.
3.- En el resto estar a lo que diga el contrato. Si termina dentro de 9 meses, pues tendrá que terminarse salvo que se llegue a un nuevo acuerdo que es lo que yo intentaría.
EN RESUMEN:
1.- Valoren las mejoras
2.- Paguen la diferencia en dinero
3.- Lleguen a un nuevo acuerdo con el propietario para que puedan seguir con la actividad y no perder lo invertido.
Buenas tardes
A ver si alguien me puede ayudar. Mi suegra falleció hace unos meses, ella tenía un local en propiedad y lo tenía alquilado. Los herederos viven todos en otra ciudad y han decidido vender el local. Tenemos un comprador y hemos informado al inquilino (es un tatuador), por si quiere comprar el local. Nos ha confirmado por escrito que no quiere comprarlo. Su contrato dura hasta mayo del 2022. Durante la pandemia nos dejó a deber dos meses que no le vamos a cobrar y por supuesto, le devolveremos la fianza. El problema es que nos dice que no está de acuerdo, que para aceptar dejar el local, le tenemos que pagar las mejoras que ha hecho. Según él, ha puesto el suelo nuevo y una puerta de mejor calidad. Mejoras que en ningún momento nos comunicó ni eran necesarias, las hizo él porque así lo consideró oportuno, ya que el local estaba en buen estado.
Realmente puede poner trabas a la venta del local? Y le tenemos que pagar por las mejoras que hizo voluntariamente?
Muchas gracias
A ver si alguien me puede ayudar. Mi suegra falleció hace unos meses, ella tenía un local en propiedad y lo tenía alquilado. Los herederos viven todos en otra ciudad y han decidido vender el local. Tenemos un comprador y hemos informado al inquilino (es un tatuador), por si quiere comprar el local. Nos ha confirmado por escrito que no quiere comprarlo. Su contrato dura hasta mayo del 2022. Durante la pandemia nos dejó a deber dos meses que no le vamos a cobrar y por supuesto, le devolveremos la fianza. El problema es que nos dice que no está de acuerdo, que para aceptar dejar el local, le tenemos que pagar las mejoras que ha hecho. Según él, ha puesto el suelo nuevo y una puerta de mejor calidad. Mejoras que en ningún momento nos comunicó ni eran necesarias, las hizo él porque así lo consideró oportuno, ya que el local estaba en buen estado.
Realmente puede poner trabas a la venta del local? Y le tenemos que pagar por las mejoras que hizo voluntariamente?
Muchas gracias
Flor65, en su caso es de aplicación el art. 1573 del Código Civil.
El inquilino podrá hacer en el local arrendado las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma y sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
Y en el caso del suelo y la puerta no puede retirarlos, pues dañaría el local.
Por otro lado, esa postura extorsionista, para alguien al que se condona parte de la renta, es reprobable.
El inquilino podrá hacer en el local arrendado las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma y sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes.
Y en el caso del suelo y la puerta no puede retirarlos, pues dañaría el local.
Por otro lado, esa postura extorsionista, para alguien al que se condona parte de la renta, es reprobable.
