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Renta antigua: subida de la renta
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Hola, yo tengo una renta base de 340€ en un contrato de 1959 con subrrogacion y hace más de 1 año (agosto 2018) me han subido 180 € en concepto de obras.
Las obras han sido pintar y arreglar la finca, nada en el piso. A los demas vecinos no les han subido tanto aunque no de cuando son sus contratos.Se trata de una derrama con fecha final o sea dejaré de pagar este importe algún día? O es una subida encubierta. Aún puedo reclamar o ya estoy fuera de plazo?
Las obras han sido pintar y arreglar la finca, nada en el piso. A los demas vecinos no les han subido tanto aunque no de cuando son sus contratos.Se trata de una derrama con fecha final o sea dejaré de pagar este importe algún día? O es una subida encubierta. Aún puedo reclamar o ya estoy fuera de plazo?
Deben haberle explicado en una carta los detalles de la subida:
"Artículo 109
1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquellos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.
2. En todo lo demás relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas segunda a quinta del artículo 101, número 2."
Y lo que dice el mencionado art. 101:
"1ª. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.
2ª. Dentro de los 30 días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita"
En consecuencia, si no le han dado una carta que explique el motivo de la obra, el artículo de la LAU que ampara la subida, el coste de la obra, y el cálculo matemático que justifica la suma, no tienen derecho a subirle la renta.
PERO por desgracia, me temo que tal vez el haber estado callado durante tanto tiempo se interprete como aceptación tácita. Sólo la falta absoluta de comunicación, la omisión de la carta, podría tal vez abrirnos el paso a una nulidad del acto jurídico por falta de sus requisitos esenciales; la nulidad de pleno derecho no puede ser objeto de prescripción, por lo que está usted en plazo para reclamar.
Me extraña que un casero que al parecer posee el edificio entero o al menos varios pisos del mismo haya omitido un trámite tan elemental, intente hacer memoria.
"Artículo 109
1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquellos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.
2. En todo lo demás relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas segunda a quinta del artículo 101, número 2."
Y lo que dice el mencionado art. 101:
"1ª. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio, deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.
2ª. Dentro de los 30 días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita"
En consecuencia, si no le han dado una carta que explique el motivo de la obra, el artículo de la LAU que ampara la subida, el coste de la obra, y el cálculo matemático que justifica la suma, no tienen derecho a subirle la renta.
PERO por desgracia, me temo que tal vez el haber estado callado durante tanto tiempo se interprete como aceptación tácita. Sólo la falta absoluta de comunicación, la omisión de la carta, podría tal vez abrirnos el paso a una nulidad del acto jurídico por falta de sus requisitos esenciales; la nulidad de pleno derecho no puede ser objeto de prescripción, por lo que está usted en plazo para reclamar.
Me extraña que un casero que al parecer posee el edificio entero o al menos varios pisos del mismo haya omitido un trámite tan elemental, intente hacer memoria.
Gracias por vuestra respuesta.
Para iniciar trámite de denuncia cuanto tiempo más tengo.
Ni yo ni ningún vecino hemos pedido obras ningunas, y creo que el Ayuntamiento tampoco,
Tenía que ser carta registrada con acuse de recibo, o sirve una carta normal?
Yo no recibi tal carta a no ser que se haya extraviado, Supongo que tendría que ser carta registrada para que exista constancia.
Para iniciar trámite de denuncia cuanto tiempo más tengo.
Ni yo ni ningún vecino hemos pedido obras ningunas, y creo que el Ayuntamiento tampoco,
Tenía que ser carta registrada con acuse de recibo, o sirve una carta normal?
Yo no recibi tal carta a no ser que se haya extraviado, Supongo que tendría que ser carta registrada para que exista constancia.
En primer lugar: si va a explorar la nulidad del acto jurídico (subida de renta) por falta de la preceptiva comunicación, tiene usted plazo, todo el plazo que quiera.
Es importante que se asegure de que no existe la comunicación de la subida: hable con los otros vecinos ¿alguno recibió la carta?¿ninguno? ¿hay al menos dos o tres afectados, tal vez mas, y ninguno recibió la carta?¿podrían testificar?
Si desde agosto del 2018 la subida de renta que usted va a impugnar es de 180 € mensuales, hablamos de 2.520 €; necesitará abogado y procurador y yo me inclino a proponer que se dirima en juicio verbal (art. 249, 6 LAU "in fine"). Si perdiera el juicio, cosa que tal vez pudiera ocurrir, la condena a pagar las costas rondarían los 800 €.
La teoría de que la constancia se extrae de que al carta sea registrada es buena, pero los jueces suelen atender a una valoración conjunta de la prueba: si varios inquilinos del mismo edificio testificasen que recibieron una carta explicativa de la subida y usted declarase que no recuerda haberla recibido, a no ser que se haya extraviado, existe la posibilidad de que el juez, visto que lleva 18 meses haciendo el pago de la subida, considere que pudiera ser que usted si la recibiera.
Es importante que se asegure de que no existe la comunicación de la subida: hable con los otros vecinos ¿alguno recibió la carta?¿ninguno? ¿hay al menos dos o tres afectados, tal vez mas, y ninguno recibió la carta?¿podrían testificar?
Si desde agosto del 2018 la subida de renta que usted va a impugnar es de 180 € mensuales, hablamos de 2.520 €; necesitará abogado y procurador y yo me inclino a proponer que se dirima en juicio verbal (art. 249, 6 LAU "in fine"). Si perdiera el juicio, cosa que tal vez pudiera ocurrir, la condena a pagar las costas rondarían los 800 €.
La teoría de que la constancia se extrae de que al carta sea registrada es buena, pero los jueces suelen atender a una valoración conjunta de la prueba: si varios inquilinos del mismo edificio testificasen que recibieron una carta explicativa de la subida y usted declarase que no recuerda haberla recibido, a no ser que se haya extraviado, existe la posibilidad de que el juez, visto que lleva 18 meses haciendo el pago de la subida, considere que pudiera ser que usted si la recibiera.
Hola,
Referente a la repercusión de las obras y conforme al art. 108 TR 1964 que dice que será del 12 % del importe total de la obra, durante todo el tiempo de duración del contrato y el máximo a repercutir será el 50 % de la cantidad que esté pagando de renta en el momento de la repercusión y se hará por complementos mensuales; mi pregunta es si el 50% máximo es sumando las diferentes obras que se hacen a lo largo de la vigencia del contrato. Es decir que en el concepto de obras se van sumando todas las obras hasta llegar a ese 50%, pudiendo darse el caso de que se hiciese una obra que ya no pudiera repercutirse o muy poco, porque con las obras anteriores ya se habría llegado a ese 50%.
Referente a la repercusión de las obras y conforme al art. 108 TR 1964 que dice que será del 12 % del importe total de la obra, durante todo el tiempo de duración del contrato y el máximo a repercutir será el 50 % de la cantidad que esté pagando de renta en el momento de la repercusión y se hará por complementos mensuales; mi pregunta es si el 50% máximo es sumando las diferentes obras que se hacen a lo largo de la vigencia del contrato. Es decir que en el concepto de obras se van sumando todas las obras hasta llegar a ese 50%, pudiendo darse el caso de que se hiciese una obra que ya no pudiera repercutirse o muy poco, porque con las obras anteriores ya se habría llegado a ese 50%.
