El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Rescisión de alquiler por coronavirus
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Rescisión de alquiler por coronavirus
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
12 Comentarios
Rescisión de alquiler por coronavirus
Hola, quiero exponer mi caso para ver que respuestas me pueden dar y por si sirve de ayuda a mas gente que esté en mi situación
Tengo un local en alquiler que he tenido que cerrar (peluqueria) por la situación actual del coronavirus. El propietario me exige a que le siga pagando el alquiler y como económicamente no puedo ayer dia 19 Marzo le di el preaviso de que dejaba el local el 19 de Abril (porque en el contrato especifica que tengo que dar una preaviso de 1 mes)
Hoy el propietario me contesta que me puedo ir el 19 Abril pero que se va a cobrar todo el mes de alquiler. Mi pregunta es:
Tengo que pagar todo el mes de Abril si en el contrato solo dice que avise 1 mes de antelación? yo creo que la ley cuenta esos 30 dias desde el dia que se preavisa pero quisiera que me lo confirmaran
Y otra cosa, tengo que firmar un documento de entrega de llaves y rescisión de contrato de alquiler. Si no estoy deacuerdo con lo que ponga el documento (porque diga que se va a cobrar la mensualidad completa) tengo que firmarlo a la fuerza? o puedo no firmarlo y solo entregar las llaves? o que habria que hacer?
y por último si el dueño no me da la fianza correspondiente a esos dias del 20 al 30 de Abril habria que ir a juicio para reclamárselos? esos 10 dias son 300€ y creo que un procurador cobra 75€ y luego a ver que dice el juez...entonces me aconsejan pelear por ese dinero o tragar con lo que diga el dueño aún sabiendo que no es lo que dice la ley?, gracias por responder
Tengo un local en alquiler que he tenido que cerrar (peluqueria) por la situación actual del coronavirus. El propietario me exige a que le siga pagando el alquiler y como económicamente no puedo ayer dia 19 Marzo le di el preaviso de que dejaba el local el 19 de Abril (porque en el contrato especifica que tengo que dar una preaviso de 1 mes)
Hoy el propietario me contesta que me puedo ir el 19 Abril pero que se va a cobrar todo el mes de alquiler. Mi pregunta es:
Tengo que pagar todo el mes de Abril si en el contrato solo dice que avise 1 mes de antelación? yo creo que la ley cuenta esos 30 dias desde el dia que se preavisa pero quisiera que me lo confirmaran
Y otra cosa, tengo que firmar un documento de entrega de llaves y rescisión de contrato de alquiler. Si no estoy deacuerdo con lo que ponga el documento (porque diga que se va a cobrar la mensualidad completa) tengo que firmarlo a la fuerza? o puedo no firmarlo y solo entregar las llaves? o que habria que hacer?
y por último si el dueño no me da la fianza correspondiente a esos dias del 20 al 30 de Abril habria que ir a juicio para reclamárselos? esos 10 dias son 300€ y creo que un procurador cobra 75€ y luego a ver que dice el juez...entonces me aconsejan pelear por ese dinero o tragar con lo que diga el dueño aún sabiendo que no es lo que dice la ley?, gracias por responder
La renta de abril se devenga el uno de abril y se debe pagar del uno al siete del mes: yo considero que si que le pueden cobrar todo el mes.
El desistimiento del contrato con preaviso (art. 11 LAU) se regula en el Título II de la Ley, arrendamientos de vivienda. No es aplicable a los locales, el arrendador ya le ha comunicado las condiciones en las que acepta su propuesta.
Es bueno firmar un documento de entrega de llaves, porque demuestra la fecha de entrega de las mismas de mutuo acuerdo y le pone a usted a salvo de reclamaciones ulteriores,y si en el documento refleja la verdad yo le aconsejo firmarlo. Si el documento no se ajusta fielmente a la realidad obviamente no lo firme, y consigne las llaves en una Notaría (en un Juzgado me temo que en estos días no se las van a admitir):
Artículo 1.178 C Civil: » La consignación se hará depositando las cosas debidas a disposición de la Autoridad judicial, ante quien se acreditará el ofrecimiento, en su caso, y el anuncio de la consignación en los demás. Hecha la consignación, deberá notificarse también a los interesados.» Expediente de jurisdicción voluntaria.
Como ya le he expuesto que el dueño no incumple la ley desde mi punto de vista, y salvo opinión mejor fundada en derecho, yo considero que el casero no debe entregarle la fianza íntegra; en todo caso, y si decide litigar, un procedimiento por 300 € de cuantía no requiere abogado ni procurador, se hace con un mero formulario muy sencillito.
El desistimiento del contrato con preaviso (art. 11 LAU) se regula en el Título II de la Ley, arrendamientos de vivienda. No es aplicable a los locales, el arrendador ya le ha comunicado las condiciones en las que acepta su propuesta.
Es bueno firmar un documento de entrega de llaves, porque demuestra la fecha de entrega de las mismas de mutuo acuerdo y le pone a usted a salvo de reclamaciones ulteriores,y si en el documento refleja la verdad yo le aconsejo firmarlo. Si el documento no se ajusta fielmente a la realidad obviamente no lo firme, y consigne las llaves en una Notaría (en un Juzgado me temo que en estos días no se las van a admitir):
Artículo 1.178 C Civil: » La consignación se hará depositando las cosas debidas a disposición de la Autoridad judicial, ante quien se acreditará el ofrecimiento, en su caso, y el anuncio de la consignación en los demás. Hecha la consignación, deberá notificarse también a los interesados.» Expediente de jurisdicción voluntaria.
Como ya le he expuesto que el dueño no incumple la ley desde mi punto de vista, y salvo opinión mejor fundada en derecho, yo considero que el casero no debe entregarle la fianza íntegra; en todo caso, y si decide litigar, un procedimiento por 300 € de cuantía no requiere abogado ni procurador, se hace con un mero formulario muy sencillito.
Gracias por la respuesta tan rápida, pero entonces tengo otra duda, si el preaviso no es aplicable a los locales a que hay que hacer caso? a lo que pone en el contrato o a lo que pone la ley¿?
porque si no es aplicable y tengo que pagar todo el mes de Abril está claro que prefiero irme a finales de Marzo y no pagar nada mas (si el dueño me deja)
y en caso de ir a juicio, si pierdo tendré que pagar algún tipo de gastos? o simplemente me mandarán la sentencia y amén?
porque si no es aplicable y tengo que pagar todo el mes de Abril está claro que prefiero irme a finales de Marzo y no pagar nada mas (si el dueño me deja)
y en caso de ir a juicio, si pierdo tendré que pagar algún tipo de gastos? o simplemente me mandarán la sentencia y amén?
Para vivienda he encontrado esto, no se aplica igual a los locales? o no hay nada especificado?:
"El inquilino preavisa con más de 30 días de antelación, es decir, la fecha efectiva del desistimiento no va a ser el último día de la mensualidad, sino que «nos metemos en un nuevo mes: efectivamente, nos metemos en una nueva mensualidad pero sin agotarla. Únicamente se está en posesión de la vivienda 10 días, o 12, o 15 o los que sea siempre que sean menos de 30.
En estos casos el inquilino no tendrá que pagar íntegramente esa mensualidad, dado que no va a hacer uso de la vivienda. Además, el hecho de que las mensualidades se paguen por adelantado no otorga el derecho a cobrar por un periodo de tiempo en el que ya no existe contrato ni se usa la vivienda. Las rentas se pagan mensualmente durante todo el contrato porque el contrato efectivamente está en vigor todo el mes.
Pero en cuanto nos enfrentamos al último mes, y se trata de un «mes cojo», entiendo que no hay obligación de pagar toda la mensualidad, sino solo el número de días en que el contrato estuvo en vigor."
"En mi opinión (y es una opinión personal, por lo que admito que puedo estar equivocado), la posibilidad que otorga la Ley al desistimiento del arrendatario en cualquier momento, supone una "libertad" a la hora de fijar la fecha en la que el arrendamiento terminará.
Por tanto, si el arrendatario avisa con la antelación requerida que el contrato finalizará el día 20 de mes, únicamente vendrá obligado a abonar la renta proporcional a esos 20 días, ya que no podría devengarse la totalidad de la mensualidad por haberse fijado una fecha distinta para la extinción del arrendamiento.
Interpretar lo contrario sería otorgar unos efectos de ultraactividad al contrato, que seguiría generando efectos una vez llegada su fecha de terminación, determinada por la voluntad del arrendatario.
Adicionalmente, podemos entender que el hecho de que el arrendatario pague una renta por unos días en los que no tiene derecho al disfrute de la vivienda (por haberse extinguido el contrato conforme al uso de su facultad de desistimiento) es un claro perjuicio para el arrendatario y un supuesto de enriquecimiento injusto del arrendador."
"El inquilino preavisa con más de 30 días de antelación, es decir, la fecha efectiva del desistimiento no va a ser el último día de la mensualidad, sino que «nos metemos en un nuevo mes: efectivamente, nos metemos en una nueva mensualidad pero sin agotarla. Únicamente se está en posesión de la vivienda 10 días, o 12, o 15 o los que sea siempre que sean menos de 30.
En estos casos el inquilino no tendrá que pagar íntegramente esa mensualidad, dado que no va a hacer uso de la vivienda. Además, el hecho de que las mensualidades se paguen por adelantado no otorga el derecho a cobrar por un periodo de tiempo en el que ya no existe contrato ni se usa la vivienda. Las rentas se pagan mensualmente durante todo el contrato porque el contrato efectivamente está en vigor todo el mes.
Pero en cuanto nos enfrentamos al último mes, y se trata de un «mes cojo», entiendo que no hay obligación de pagar toda la mensualidad, sino solo el número de días en que el contrato estuvo en vigor."
"En mi opinión (y es una opinión personal, por lo que admito que puedo estar equivocado), la posibilidad que otorga la Ley al desistimiento del arrendatario en cualquier momento, supone una "libertad" a la hora de fijar la fecha en la que el arrendamiento terminará.
Por tanto, si el arrendatario avisa con la antelación requerida que el contrato finalizará el día 20 de mes, únicamente vendrá obligado a abonar la renta proporcional a esos 20 días, ya que no podría devengarse la totalidad de la mensualidad por haberse fijado una fecha distinta para la extinción del arrendamiento.
Interpretar lo contrario sería otorgar unos efectos de ultraactividad al contrato, que seguiría generando efectos una vez llegada su fecha de terminación, determinada por la voluntad del arrendatario.
Adicionalmente, podemos entender que el hecho de que el arrendatario pague una renta por unos días en los que no tiene derecho al disfrute de la vivienda (por haberse extinguido el contrato conforme al uso de su facultad de desistimiento) es un claro perjuicio para el arrendatario y un supuesto de enriquecimiento injusto del arrendador."
Ese derecho al desistimiento anticipado del contrato solamente existe para las viviendas.
En los locales se aplica el contrato, o bien se pacta entre los interesados con total libertad.
Desde mi punto de vista y tomando en consideración que el casero podría exigirle el cumplimiento íntegro del contrato (y la ley le ampara) creo que no le han ofrecido un mal acuerdo.
Si perdiera el juicio al que he hecho referencia no habría gastos, si usted y el casero viven en la misma ciudad. Le notificarían la sentencia, y ya está.
En los locales se aplica el contrato, o bien se pacta entre los interesados con total libertad.
Desde mi punto de vista y tomando en consideración que el casero podría exigirle el cumplimiento íntegro del contrato (y la ley le ampara) creo que no le han ofrecido un mal acuerdo.
Si perdiera el juicio al que he hecho referencia no habría gastos, si usted y el casero viven en la misma ciudad. Le notificarían la sentencia, y ya está.
Vale, entonces habrá que regirse por lo que ponga en el contrato a no ser que ahora pactemos POR ESCRITO y FIRMADO un acuerdo para marcharme.
Y creo que no podria exigirme el cumplimiento íntegro del contrato ya que hay una claúsula que especifica que pasado el año puedo marcharme cuando quiera con preaviso de 1 mes , y yo ya llevo mas de 1 año.
Por otra parte el dueño y yo vivimos en comunidades distintas , pero supongo que igualmente nos lo notificarán de alguna manera, gracias por contestarme a todo
Y creo que no podria exigirme el cumplimiento íntegro del contrato ya que hay una claúsula que especifica que pasado el año puedo marcharme cuando quiera con preaviso de 1 mes , y yo ya llevo mas de 1 año.
Por otra parte el dueño y yo vivimos en comunidades distintas , pero supongo que igualmente nos lo notificarán de alguna manera, gracias por contestarme a todo
Si el contrato reseña -tal como usted dice- que puede irse con un mes de preaviso, entonces puede hacer valer lo firmado.
Evidentemente, lo mejor es que entregue las llaves el día pactado, y que firme un documento de entrega de llaves que le garantice, al menos, que puede acreditar el día en el que efectivamente devuelve usted el local.
Pero lo último que menciona si que es importante, si residen en pobalicones distintas si que puede haber costas procesales. Son de aplicación el art. 23, 2, 1º de la LEC, 31, 2, 1º del mismo texto, y 32, 5:
"Cuando la intervención de abogado y procurador no sea preceptiva, de la eventual condena en costas de la parte contraria a la que se hubiese servido de dichos profesionales se excluirán los derechos y honorarios devengados por los mismos, salvo (...) que el domicilio de la parte representada y defendida esté en lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio"..,
Necesito que me diga en qué localidad está el inmueble arrendado, en qué localidad vive usted, y en qué localidad vive el arrendador, y si el mismo es persona física o jurídica y, si tiene delegaciones, agencias u oficinas, en qué localidades están las mismas.
Evidentemente, lo mejor es que entregue las llaves el día pactado, y que firme un documento de entrega de llaves que le garantice, al menos, que puede acreditar el día en el que efectivamente devuelve usted el local.
Pero lo último que menciona si que es importante, si residen en pobalicones distintas si que puede haber costas procesales. Son de aplicación el art. 23, 2, 1º de la LEC, 31, 2, 1º del mismo texto, y 32, 5:
"Cuando la intervención de abogado y procurador no sea preceptiva, de la eventual condena en costas de la parte contraria a la que se hubiese servido de dichos profesionales se excluirán los derechos y honorarios devengados por los mismos, salvo (...) que el domicilio de la parte representada y defendida esté en lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio"..,
Necesito que me diga en qué localidad está el inmueble arrendado, en qué localidad vive usted, y en qué localidad vive el arrendador, y si el mismo es persona física o jurídica y, si tiene delegaciones, agencias u oficinas, en qué localidades están las mismas.
Hola, si el lunes hablaré con su abogado que va a redactar el documento de rescisión de contrato y entrega de llaves para la devolución de la fianza. Espero que sea un documento correcto y justo.
El local arrendado y yo estamos en Alicante capital y el dueño en Valladolid, siendo personas físicas los 2 (yo autónomo y él pues un particular) no hay delegaciones ni sociedades ni nada. Y el abogado suyo también reside en Valladolid
Si el documento de rescisión es correcto pues obviamente no pondré ninguna queja, tan sólo me surge una duda. Si por ejemplo entrego las llaves 31 Marzo , cuando puedo sacar todo el mobiliario etc? porque no se si la policia o la guardia civil van a dar permiso...ya no no es algo de primera necesidad , ni el local va a ser alquilado de forma inmediata, entonces lo mismo dicen que hasta que no se vuelva a la normalidad no puedo sacar las cosas
Creo necesario entonces incluir un párrafo en el documento de rescisión que en cuanto puedar desalojar el dueño debe de darme unos dias para poder hacerlo y no se podrá negar, no? gracias otra vez
El local arrendado y yo estamos en Alicante capital y el dueño en Valladolid, siendo personas físicas los 2 (yo autónomo y él pues un particular) no hay delegaciones ni sociedades ni nada. Y el abogado suyo también reside en Valladolid
Si el documento de rescisión es correcto pues obviamente no pondré ninguna queja, tan sólo me surge una duda. Si por ejemplo entrego las llaves 31 Marzo , cuando puedo sacar todo el mobiliario etc? porque no se si la policia o la guardia civil van a dar permiso...ya no no es algo de primera necesidad , ni el local va a ser alquilado de forma inmediata, entonces lo mismo dicen que hasta que no se vuelva a la normalidad no puedo sacar las cosas
Creo necesario entonces incluir un párrafo en el documento de rescisión que en cuanto puedar desalojar el dueño debe de darme unos dias para poder hacerlo y no se podrá negar, no? gracias otra vez
Sobre esos 300 € que teme usted que le puedan retener de la fianza, y sobre los que se plantea litigar, hay que leer el contrato, y ver si hay alguna cláusula que diga algo así como : -"ambas partes acuerdan someter todas las diferencias que surjan sobre este contrato a los juzgados de ....". Si la hay, no se aplica, porque debe tenerse en cuenta que el art. 54 de la LEC no permite la sumisión expresa o tácita en el juicio verbal (y está claro que no vamos a montar un juicio ordinario). Existen dos posturas:
Hay quien aplica el art. 50 LEC y entonces los juicios se dan en el domicilio del demandado, por lo tanto, sería usted el que tendría que litigar en Valladolid, y nombrar allí un abogado y procurador (o designar un domicilio en la ciudad y estar pendiente de las notificaciones); si gana el juicio, le pagarán además el abogado y el procurador, hasta un máximo de un tercio de la cuantía litigiosa: cien euros. Aquí se entiende que el contrato ya se ha extinguido, por la entrega de llaves.
Por contra, hay quien aplica el art. 52, 1 regla 7ª de la LEC, y la competencia territorial para dirimir sobre la devolución de fianza -incluso extinto el contrato- corresponde al juzgado del lugar en el que se ubica la finca arrendada, en este sentido el ATS de 3-6-2015, rec. 46/2015, ponente Exmo. Sr. D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA, y tanto mas, cito: -... "ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación". A esta postura es a la que yo me acojo: presentada la demanda en Alicante el casero tendrá que comparecer allí, pero si designa abogado y procurador y usted pierde el juicio, le pueden imponer las costas, hasta un máximo de cien euros.
No voy a insistir sobre lo que ya expuse acerca de ese dinero y mi opinión de que es correcto que le cobren el mes entero. Ya sé que hay quien opina que no y también lo fundamenta en derecho.
Hay quien aplica el art. 50 LEC y entonces los juicios se dan en el domicilio del demandado, por lo tanto, sería usted el que tendría que litigar en Valladolid, y nombrar allí un abogado y procurador (o designar un domicilio en la ciudad y estar pendiente de las notificaciones); si gana el juicio, le pagarán además el abogado y el procurador, hasta un máximo de un tercio de la cuantía litigiosa: cien euros. Aquí se entiende que el contrato ya se ha extinguido, por la entrega de llaves.
Por contra, hay quien aplica el art. 52, 1 regla 7ª de la LEC, y la competencia territorial para dirimir sobre la devolución de fianza -incluso extinto el contrato- corresponde al juzgado del lugar en el que se ubica la finca arrendada, en este sentido el ATS de 3-6-2015, rec. 46/2015, ponente Exmo. Sr. D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA, y tanto mas, cito: -... "ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación". A esta postura es a la que yo me acojo: presentada la demanda en Alicante el casero tendrá que comparecer allí, pero si designa abogado y procurador y usted pierde el juicio, le pueden imponer las costas, hasta un máximo de cien euros.
No voy a insistir sobre lo que ya expuse acerca de ese dinero y mi opinión de que es correcto que le cobren el mes entero. Ya sé que hay quien opina que no y también lo fundamenta en derecho.
Sobre el mobiliario: está permitida en estos días la realización de mudanzas. Es una necesidd recuperar sus enseres cuando se extingue el contrato.
Le pongo el enlace a página de la Confederación Española de Transporte por Carretera:
https://www.cetm.es/toda-la-actividad-del-transporte-de-mercancias-por-carretera-esta-permitida-durante-el-estado-de-alarma/
"Si bien, la Subdirección General de Inspección de Transporte ha trasladado a la CETM que no hay ningún tipo de limitación a la actividad del transporte de mercancías por carretera, por lo que se puede realizar cualquier tipo de transporte sin que ello implique ninguna sanción.
Esta indicación se ha trasladado a la Agrupación de Tráfico de la Guardia Civil y a las Comunidades Autónomas para que den traslado a las Policías Autonómicas y locales".
Protección Civil de Barcelona ha publicado una nota en la que reseña que se permiten las mudanzas, se recomienda llevar encima el documento de extinción del contrato de alquiler
Alicante creo que no, pero la Policía Municipal de Elche publica este listado de actividades permitidas, que recoge las mudanzas: tal vez lo pueda imprimir y llevarlo (está casi al final):
http://www.elche.es/policia-local/especial-coronavirus/
Le pongo el enlace a página de la Confederación Española de Transporte por Carretera:
https://www.cetm.es/toda-la-actividad-del-transporte-de-mercancias-por-carretera-esta-permitida-durante-el-estado-de-alarma/
"Si bien, la Subdirección General de Inspección de Transporte ha trasladado a la CETM que no hay ningún tipo de limitación a la actividad del transporte de mercancías por carretera, por lo que se puede realizar cualquier tipo de transporte sin que ello implique ninguna sanción.
Esta indicación se ha trasladado a la Agrupación de Tráfico de la Guardia Civil y a las Comunidades Autónomas para que den traslado a las Policías Autonómicas y locales".
Protección Civil de Barcelona ha publicado una nota en la que reseña que se permiten las mudanzas, se recomienda llevar encima el documento de extinción del contrato de alquiler
Alicante creo que no, pero la Policía Municipal de Elche publica este listado de actividades permitidas, que recoge las mudanzas: tal vez lo pueda imprimir y llevarlo (está casi al final):
http://www.elche.es/policia-local/especial-coronavirus/
Bien, respecto a los tribunales si hay una claúsula que pone donde se realizaria el juicio (no tengo aqui el contrato) pero supongo que pondrá en Valladolid y está claro que para recuperar 300€ en el mejor de los casos tendria que hacer un viaje con sus gastos que no me va a compensar
Y por la mudanza me parece estupendo pero la mudanza la haré yo misma, alquilando una furgoneta y necesito desplazarme a desmontar muebles, lamparas, armarios etc y embalarlo todo y eso no se hace en un dia , necesitaré desplazarme varios dias y al no ser empresa de mudanzas era la duda de si me dejarán o no , porque ni aunque contrate una empresa para un dia todo el desmonte y embalaje es por mi cuenta.
En fin, iremos paso a paso , pediré permiso y a ver que dicen y en el peor de los casos solo me quedaria decirle al dueño "saque usted los trastos a la calle si quiere que a mi no me dejan" y amén, gracias por todo
Y por la mudanza me parece estupendo pero la mudanza la haré yo misma, alquilando una furgoneta y necesito desplazarme a desmontar muebles, lamparas, armarios etc y embalarlo todo y eso no se hace en un dia , necesitaré desplazarme varios dias y al no ser empresa de mudanzas era la duda de si me dejarán o no , porque ni aunque contrate una empresa para un dia todo el desmonte y embalaje es por mi cuenta.
En fin, iremos paso a paso , pediré permiso y a ver que dicen y en el peor de los casos solo me quedaria decirle al dueño "saque usted los trastos a la calle si quiere que a mi no me dejan" y amén, gracias por todo
Le recuerdo, tal como le expuse en nota del día 21, que el art. 54 de la LEC no permite la sumisión expresa o tácita en el juicio verbal: el juicio, según mi criterio, será en Alicante.
Aún mas, si tenemos en cuenta que el contrato que recoge la cláusula de sumisión estará ya extinguido.
ATS 11 de octubre de 2017: “en el juicio verbal no es válida ni la sumisión expresa ni la tácita, según resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso..."
Aún mas, si tenemos en cuenta que el contrato que recoge la cláusula de sumisión estará ya extinguido.
ATS 11 de octubre de 2017: “en el juicio verbal no es válida ni la sumisión expresa ni la tácita, según resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso..."
