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Al hilo del post anterior , me ha surgido una duda ¿ Puede llegar a tener algún tipo de responsabilidad el abogado, asesor o agente de la propiedad inmobiliaria que no advierta, a la hora de redactar el contrato que le pide el arrendador, de las cláusulas que se consideran por ley ilegales o abusivas?.
Yo me quería referir a esto que he leído : SON NULAS Y SE TENDRÁN POR NO PUESTAS, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán ir en contra de “las normas del presente Título” en perjuicio del arrendatario, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán establecer peores derechos de los reconocidos en el Titulo II de la LAU al inquilino.
Igual ilegales o abusivas no cabe, pero si las que serían nulas. Por ejemplo: Permitir la entrada al arrendador cuando quiera, avisar con tres meses de antelación el desestimiento del contrato en el primer año o derecho a cobrar todo el año, en el mismo caso. Esto al final creo que es un foco de conflictos que perjudica al arrendador y enfrenta a las dos partes , cuando si estaría todo claro habría más facilidad de acuerdos.
Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán ir en contra de “las normas del presente Título” en perjuicio del arrendatario, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán establecer peores derechos de los reconocidos en el Titulo II de la LAU al inquilino.
Igual ilegales o abusivas no cabe, pero si las que serían nulas. Por ejemplo: Permitir la entrada al arrendador cuando quiera, avisar con tres meses de antelación el desestimiento del contrato en el primer año o derecho a cobrar todo el año, en el mismo caso. Esto al final creo que es un foco de conflictos que perjudica al arrendador y enfrenta a las dos partes , cuando si estaría todo claro habría más facilidad de acuerdos.
Mi respuesta sigue siendo la misma, porque en la práctica no está tan tan claro cuando algo es peor para el inquilino. E incluso si lo estuviera, habría que alegar un daño por la inserción de dicha cláusula nula.
Es posible que en un caso muy flagrante (y en el que hubiera algún daño) un juez condenara al abogado o a la inmobiliaria, pero de verdad que en general eso, ni es tán fácil ni es frecuente.
Es posible que en un caso muy flagrante (y en el que hubiera algún daño) un juez condenara al abogado o a la inmobiliaria, pero de verdad que en general eso, ni es tán fácil ni es frecuente.
Opino como Leonjbr, hay que ir al caso concreto y ver el contrato.
Por ejemplo, una cláusula que recoja que el arrendador tendrá derecho a extinguir el contrato de vivienda en alquiler dentro del plazo pactado si desea vender la casa es, a mi entender nula.
Si usted contrata a un abogado para que le redacte un contrato de alquiler, y en el contrato de encargo de servicios que firme usted con el abogado ponen que necesita un contrato de alquiler que le garantice a usted ese derecho, y luego intenta usted ejercerlo porque ha cogido unas arras para la compraventa, y como el inquilino se niega a irse tiene usted que devolverlas duplicadas, tal vez pueda demostrarse el daño.
Y aún así recuerde usted el art. 1.105 del CC: "...nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables."
Si concreta usted el supuesto tal vez pueda acotar un poco más la respuesta.
Por ejemplo, una cláusula que recoja que el arrendador tendrá derecho a extinguir el contrato de vivienda en alquiler dentro del plazo pactado si desea vender la casa es, a mi entender nula.
Si usted contrata a un abogado para que le redacte un contrato de alquiler, y en el contrato de encargo de servicios que firme usted con el abogado ponen que necesita un contrato de alquiler que le garantice a usted ese derecho, y luego intenta usted ejercerlo porque ha cogido unas arras para la compraventa, y como el inquilino se niega a irse tiene usted que devolverlas duplicadas, tal vez pueda demostrarse el daño.
Y aún así recuerde usted el art. 1.105 del CC: "...nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables."
Si concreta usted el supuesto tal vez pueda acotar un poco más la respuesta.
A ver si sé explicarme. Ejemplos: El inquilino permitirá la entrada del arrendador al domicilio las veces que sean necesarias para inspeccionar el inmueble.
En caso de retraso en el pago de la renta el inquilino abonará unos interese de demora del 5% por cada día de retraso.
En caso de dejar el inquilino el inmueble antes del año, deberá abonar los meses que falten hasta cumplir los 12.
Me ha parecido entender que todas estas cláusulas ,son nulas . Y mi pregunta era esa.
Debe el profesional advertir al arrendador que esas cláusulas que ha puesto son nulas y que no podría aplicárselas al arrendatario?
En caso de retraso en el pago de la renta el inquilino abonará unos interese de demora del 5% por cada día de retraso.
En caso de dejar el inquilino el inmueble antes del año, deberá abonar los meses que falten hasta cumplir los 12.
Me ha parecido entender que todas estas cláusulas ,son nulas . Y mi pregunta era esa.
Debe el profesional advertir al arrendador que esas cláusulas que ha puesto son nulas y que no podría aplicárselas al arrendatario?
Teóricamente si, pero en la práctica no está tan claro por los siguientes motivos:
1.- no es verdad que no pueda aplicárselas, en el sentido de que en la práctica se escriben cláusulas como esas y el inquilino las cumple. Si son a favor del arrendador ¿como va su abogado a aconsejarle que no las ponga? En todo caso le dirá que son nulas y poco más. Amén de que muchisimas veces me ha pasado que le digo a un cliente que no ponga esas cláusulas y el cliente aún así las pone a mis espaldas ¿como demostramos que fue asi y no al reves? ¿De quien es la culpa? En la practica es muy dificil por no decir imposible demostrar eso.
2.- Vuelvo a insistir en que del simple hecho de que se inserten dichas cláusulas no se deriva que haya daño. Eso también habría que demostrarlo en caso de que se produjera, porque ¿cual es el daño para el inquilino de permitir que se entre a ver la vivienda para otro inquilino o para un comprador? Ninguno, por más nula que pueda ser la cláusula (que tampoco porque el art. 18.2 CE permite la entrada al domicilio con el consentimiento de quien vive en ella).
1.- no es verdad que no pueda aplicárselas, en el sentido de que en la práctica se escriben cláusulas como esas y el inquilino las cumple. Si son a favor del arrendador ¿como va su abogado a aconsejarle que no las ponga? En todo caso le dirá que son nulas y poco más. Amén de que muchisimas veces me ha pasado que le digo a un cliente que no ponga esas cláusulas y el cliente aún así las pone a mis espaldas ¿como demostramos que fue asi y no al reves? ¿De quien es la culpa? En la practica es muy dificil por no decir imposible demostrar eso.
2.- Vuelvo a insistir en que del simple hecho de que se inserten dichas cláusulas no se deriva que haya daño. Eso también habría que demostrarlo en caso de que se produjera, porque ¿cual es el daño para el inquilino de permitir que se entre a ver la vivienda para otro inquilino o para un comprador? Ninguno, por más nula que pueda ser la cláusula (que tampoco porque el art. 18.2 CE permite la entrada al domicilio con el consentimiento de quien vive en ella).
Sobre su ejemplo:
Si bien el domicilio es inviolable, el uso de la palabra "necesarias" me hace dudar sobre la nulidad de la cláusula. El mismo art. 21 LAU establece la obligación de dejar entrar al casero en ciertas circunstancias.
La segunda cláusula no es nula, si bien podría estudiarse su anulabilidad por abusiva.
La tercera cláusula es nula, pero ha de considerarse por no puesta, y veo complicado articular una reclamación sobre el daño causado al arrendador al incluirla, porque es difícil justificar ese daño: poco dinero se puede perder por no aplicar una cláusula que la ley no nos dejaría nunca aplicar.
Salvo opinión fundada en mejor derecho.
Si bien el domicilio es inviolable, el uso de la palabra "necesarias" me hace dudar sobre la nulidad de la cláusula. El mismo art. 21 LAU establece la obligación de dejar entrar al casero en ciertas circunstancias.
La segunda cláusula no es nula, si bien podría estudiarse su anulabilidad por abusiva.
La tercera cláusula es nula, pero ha de considerarse por no puesta, y veo complicado articular una reclamación sobre el daño causado al arrendador al incluirla, porque es difícil justificar ese daño: poco dinero se puede perder por no aplicar una cláusula que la ley no nos dejaría nunca aplicar.
Salvo opinión fundada en mejor derecho.
