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Servidumbre de paso garaje
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Viendo 21 - 26 de 26 comentarios
Buenas tardes!
Os cuento lo que he podido descubrir a ver que os parece.
el administrador me pasó un documento de 160 páginas que pone "Declaración de Obra Nueva en Construcción" en esta escritura hay una division de plazas de garajes, trasteros y viviendas... si sumamos todos los porcentajes da 100. Todas las plazas y 54 trasteros son anejos a las viviendas, después hay fuera una plaza de moto y un trasteros... Pero sumado todo, da 100.
Aquí también están los estatutos y ahí tampoco aparece nada de garaje mancomunado, ni servidumbre de paso...
Hay dos cosas que nos resultan raras:
1.Declaracion de obra nueva en construcción??? ese nombre es el habitual o es porque no es el definitivo?
2. hay un artículo en los estatutos que no se si interpretamos mal o es que es un despropósito de artículo
"Artículo 15º.- Los propietarios iniciales de todo el edificio “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) aun cuando se hubiera realizado la venta de elementos privativos a diferentes propietarios, se reservan la facultad de modificar la descripción de los diversos elementos privativos que se encuentran todavía a su nombre para adecuarla a la realidad, así como la posibilidad de rectificar la extensión, linderos y composición de los mismos, siempre y cuando no perjudiquen ni afecten a los demás elementos privativos que hubieran sido ya objeto de transmisión. Asimismo la entidad “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) queda facultada para modificar y concretar la descripción, situación o destino de los diversos elementos comunes del edificio. Y todo ello sin necesidad de expreso consentimiento de la Junta de propietarios que se entiende prestado por la aceptación de estas normas"
Claro, la constructora vendió todo, entendemos que como ya no es propietario de nada... este artículo ya no es operativo no???
El Registro aún no ha resuelto la solicitud que la constructora pidió la semana pasada... En la que pedía creemos que inscribir la servidumbre. Sabéis si es normal tardar tanto?
gracias por todo
Os cuento lo que he podido descubrir a ver que os parece.
el administrador me pasó un documento de 160 páginas que pone "Declaración de Obra Nueva en Construcción" en esta escritura hay una division de plazas de garajes, trasteros y viviendas... si sumamos todos los porcentajes da 100. Todas las plazas y 54 trasteros son anejos a las viviendas, después hay fuera una plaza de moto y un trasteros... Pero sumado todo, da 100.
Aquí también están los estatutos y ahí tampoco aparece nada de garaje mancomunado, ni servidumbre de paso...
Hay dos cosas que nos resultan raras:
1.Declaracion de obra nueva en construcción??? ese nombre es el habitual o es porque no es el definitivo?
2. hay un artículo en los estatutos que no se si interpretamos mal o es que es un despropósito de artículo
"Artículo 15º.- Los propietarios iniciales de todo el edificio “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) aun cuando se hubiera realizado la venta de elementos privativos a diferentes propietarios, se reservan la facultad de modificar la descripción de los diversos elementos privativos que se encuentran todavía a su nombre para adecuarla a la realidad, así como la posibilidad de rectificar la extensión, linderos y composición de los mismos, siempre y cuando no perjudiquen ni afecten a los demás elementos privativos que hubieran sido ya objeto de transmisión. Asimismo la entidad “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) queda facultada para modificar y concretar la descripción, situación o destino de los diversos elementos comunes del edificio. Y todo ello sin necesidad de expreso consentimiento de la Junta de propietarios que se entiende prestado por la aceptación de estas normas"
Claro, la constructora vendió todo, entendemos que como ya no es propietario de nada... este artículo ya no es operativo no???
El Registro aún no ha resuelto la solicitud que la constructora pidió la semana pasada... En la que pedía creemos que inscribir la servidumbre. Sabéis si es normal tardar tanto?
gracias por todo
"Artículo 15º.- Los propietarios iniciales de todo el edificio “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) aun cuando se hubiera realizado la venta de elementos privativos a diferentes propietarios, se reservan la facultad de modificar la descripción de los diversos elementos privativos que se encuentran todavía a su nombre para adecuarla a la realidad, así como la posibilidad de rectificar la extensión, linderos y composición de los mismos, siempre y cuando no perjudiquen ni afecten a los demás elementos privativos que hubieran sido ya objeto de transmisión.
OPINION:
En la escritura de obra nueva y división horizontal llamado también Titulo Constitutivo, el promotor deberá atenerse a lo que establece en el articulo 5 de la LPH, y no lo hace.
El articulo 15 de esos estatutos, inscritos en la obra nueva, parece imposible que algún notario haya hecho la escritura, y haber sido registrados, el registrador no lo hubiera permitido.
Habría que leer las 160 paginas, y sobre todo si tienen el sello en cada pagina de una notaria o de un registro, porque el articulo 15 de esos estatutos, me hace sospechar que hay un pufo.
El registro se tomara su tiempo, espera acontecimientos.
OPINION:
En la escritura de obra nueva y división horizontal llamado también Titulo Constitutivo, el promotor deberá atenerse a lo que establece en el articulo 5 de la LPH, y no lo hace.
El articulo 15 de esos estatutos, inscritos en la obra nueva, parece imposible que algún notario haya hecho la escritura, y haber sido registrados, el registrador no lo hubiera permitido.
Habría que leer las 160 paginas, y sobre todo si tienen el sello en cada pagina de una notaria o de un registro, porque el articulo 15 de esos estatutos, me hace sospechar que hay un pufo.
El registro se tomara su tiempo, espera acontecimientos.
El viernes a última hora me llamaron del Registro que se ha constituido la servidumbre acogiendose a ese artículo de estatuto... el artículo 15. Me puse como una loca y les pregunte cómo un Registrador podía hacer semejante aberración, como una constructora puede vender el 100% de una finca y poder hacer lo que le de la gana. No saben darme explicación...
La verdad que nos ha dado a todos mucho bajón porque es como que notario, constructora, Ayuntamiento y constructora son conocedores de lo mal que esta hecho y nadie puso freno...
El administrador propone pedir medidas cautelares al Ayuntamiento para que no les de la licencia para entrar pero yo creo que les va a dar igual.
Tu crees que esto es ganable en un juicio? Ante esta situación que pasos dariais?
Mil gracias
La verdad que nos ha dado a todos mucho bajón porque es como que notario, constructora, Ayuntamiento y constructora son conocedores de lo mal que esta hecho y nadie puso freno...
El administrador propone pedir medidas cautelares al Ayuntamiento para que no les de la licencia para entrar pero yo creo que les va a dar igual.
Tu crees que esto es ganable en un juicio? Ante esta situación que pasos dariais?
Mil gracias
Según dice el articulo 15 de los estatutos:
"Asimismo la entidad “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) queda facultada para modificar y concretar la descripción, situación o destino de los diversos elementos comunes del edificio. Y todo ello sin necesidad de expreso consentimiento de la Junta de propietarios que se entiende prestado por la aceptación de estas normas"
1.- Como un notario y un registrador pueden dar por bueno el articulo 15 de esos estatutos, que vulnera el articulo 5 de la LPH.
2.- ¿Esos estatutos están realmente registrados?
3.- ¿Porque en ese titulo constitutivo o estatutos, no consta que la rampa es una servidumbre de paso para ser compartida con un posterior garaje?
4.- El promotor según el articulo 15 de los estatutos, se reserva el derecho a modificar los elementos comunes del edificio, ¿pero que elementos? sin duda la rampa es un elemento común,
pero haces constar que tu escritura dice: "planta sótano ocupa un total superficie construida 2722 metros2 tiene su acceso rodado mediante rampa única desde la calle X"
Debería añadir, "que será compartida con otro garaje de posterior construcción.
5.- Intenta que el registro te facilite una copia de esa inscripción que dice que la rampa es una servidumbre de paso.
6.- Si el edificio 2 tiene acceso a vía publica, no puede pedir una servidumbre de paso en todo caso seria el predio dominante y tu comunidad el sirviente, para que la rampa se convirtiera en servidumbre, el edificio 2 debería solicitar la servidumbre, ¿es posible que el promotor haya solicitado mediante documento notarial la servidumbre, y la haya registrado?
Que hay en realidad que tu no sabes, ¿es posible que el solar fuera para los dos edificios? que lo que ha registrado el promotor es el verdadero titulo constitutivo, para los dos edificios, es muy raro que el promotor se invente una servidumbre de paso, si podía dar entrada al garaje 2 mediante otra rampa.
Un titulo constitutivo de 160 paginas es muy raro son demasiadas paginas, ¿es en realidad la escritura de obra nueva y división horizontal? por lo tanto deberías pedir en el registro el titulo constitutivo de tu edificio, porque esos estatutos una vez que el promotor no tenga ninguna propiedad en tu edificio, no debería aplicarlos en otro edificio. y si te facilitan ese otro titulo constitutivo que ha registrado el promotor, te enteraras de algo que quizá desconozcas,
Nadie puede asegurar que vas ha ganar un juicio, ni siquiera tu abogado, eso lo decide un juez, pero mientras no tengas una prueba fehaciente de que esa servidumbre de paso existe, todo suena a especular, un promotor no creo que sea tan insensato para hacerlo, tiene que tener un AS en la manga.
"Asimismo la entidad “CONSTRUCCIONES Xxx.” (o entidad que la sustituya) queda facultada para modificar y concretar la descripción, situación o destino de los diversos elementos comunes del edificio. Y todo ello sin necesidad de expreso consentimiento de la Junta de propietarios que se entiende prestado por la aceptación de estas normas"
1.- Como un notario y un registrador pueden dar por bueno el articulo 15 de esos estatutos, que vulnera el articulo 5 de la LPH.
2.- ¿Esos estatutos están realmente registrados?
3.- ¿Porque en ese titulo constitutivo o estatutos, no consta que la rampa es una servidumbre de paso para ser compartida con un posterior garaje?
4.- El promotor según el articulo 15 de los estatutos, se reserva el derecho a modificar los elementos comunes del edificio, ¿pero que elementos? sin duda la rampa es un elemento común,
pero haces constar que tu escritura dice: "planta sótano ocupa un total superficie construida 2722 metros2 tiene su acceso rodado mediante rampa única desde la calle X"
Debería añadir, "que será compartida con otro garaje de posterior construcción.
5.- Intenta que el registro te facilite una copia de esa inscripción que dice que la rampa es una servidumbre de paso.
6.- Si el edificio 2 tiene acceso a vía publica, no puede pedir una servidumbre de paso en todo caso seria el predio dominante y tu comunidad el sirviente, para que la rampa se convirtiera en servidumbre, el edificio 2 debería solicitar la servidumbre, ¿es posible que el promotor haya solicitado mediante documento notarial la servidumbre, y la haya registrado?
Que hay en realidad que tu no sabes, ¿es posible que el solar fuera para los dos edificios? que lo que ha registrado el promotor es el verdadero titulo constitutivo, para los dos edificios, es muy raro que el promotor se invente una servidumbre de paso, si podía dar entrada al garaje 2 mediante otra rampa.
Un titulo constitutivo de 160 paginas es muy raro son demasiadas paginas, ¿es en realidad la escritura de obra nueva y división horizontal? por lo tanto deberías pedir en el registro el titulo constitutivo de tu edificio, porque esos estatutos una vez que el promotor no tenga ninguna propiedad en tu edificio, no debería aplicarlos en otro edificio. y si te facilitan ese otro titulo constitutivo que ha registrado el promotor, te enteraras de algo que quizá desconozcas,
Nadie puede asegurar que vas ha ganar un juicio, ni siquiera tu abogado, eso lo decide un juez, pero mientras no tengas una prueba fehaciente de que esa servidumbre de paso existe, todo suena a especular, un promotor no creo que sea tan insensato para hacerlo, tiene que tener un AS en la manga.
Parece claro que el promotor ha registrado la servidumbre de paso compartida, apoyándose en el articulo 15 de los estatutos, yo creo que debería haber indicado claramente en el articulo 15 de los estatutos, que la Junta de propietarios acepta y consiente al promotor, que la rampa sea una servidumbre dé paso compartida con un futuro garaje del bloque 2.
Me temo que el promotor os ha hecho una mala jugada, os tendrán que comunicar el asunto, y tendréis que ponerlo en manos de un abogado, estos tipos sin escrúpulos, se aprovechan de la buena fe de las personas honradas, lo malo es que algunas veces la Ley los ampara.
El registrador habrá mirado con lupa lo dispuesto en el articulo 15 de los estatutos, y habrá incluido la rampa como parte de los elementos comunes.
Mi consejo es que lo pongáis en manos de un abogado, habrá algún fallo en la redacción del articulo 15 de los estatutos por vulnerar el articulo 5 de la LPH. ya que pudiera ser que el promotor cuando los redacto, ya había alguna vivienda vendida, y por lo tanto no podía aprobarlos sin la unanimidad de la Junta de propietarios.
Pudiera ser también que el ayuntamiento cuando concedió la licencia impuso la rampa para los dos edificios, esto solo es una posibilidad.
Me temo que el promotor os ha hecho una mala jugada, os tendrán que comunicar el asunto, y tendréis que ponerlo en manos de un abogado, estos tipos sin escrúpulos, se aprovechan de la buena fe de las personas honradas, lo malo es que algunas veces la Ley los ampara.
El registrador habrá mirado con lupa lo dispuesto en el articulo 15 de los estatutos, y habrá incluido la rampa como parte de los elementos comunes.
Mi consejo es que lo pongáis en manos de un abogado, habrá algún fallo en la redacción del articulo 15 de los estatutos por vulnerar el articulo 5 de la LPH. ya que pudiera ser que el promotor cuando los redacto, ya había alguna vivienda vendida, y por lo tanto no podía aprobarlos sin la unanimidad de la Junta de propietarios.
Pudiera ser también que el ayuntamiento cuando concedió la licencia impuso la rampa para los dos edificios, esto solo es una posibilidad.
mil gracias por tu ayuda.
Hemos acordado que mañana voy a ir al registro para ver cómo han inscrito la servidumbre.
Y ya he conseguido a través de un cliente mio, el contacto de un abogado especialista en estos temas. A ver cómo ve el tema y que nos recomienda hacer.
Tenemos vecinos que están rollo antes una constructora no somos nadie y otros estamos rollo luchar al menos para no se crean que son Dios.
El viernes el administrador y el presidente se reunieron con la constructora, que les dijo a finales de enero el registro había inscrito la servidumbre. Le preguntaron que acogiendose a que porque no había nada en nuestras escrituras ni en toda la documentación de Declaración de obra nueva y el constructor les corroboró que era acogiendose al artículo 15. El administrador le dijo que era una aberración lo que estaba haciendo, que las cosas no se hacen así... Y el constructor les dijo, no se que pretendeis removiendo esto, esta reunión se acaba aquí y los echo de las oficinas... Esto me ha contado hoy el presidente.
Hemos acordado que mañana voy a ir al registro para ver cómo han inscrito la servidumbre.
Y ya he conseguido a través de un cliente mio, el contacto de un abogado especialista en estos temas. A ver cómo ve el tema y que nos recomienda hacer.
Tenemos vecinos que están rollo antes una constructora no somos nadie y otros estamos rollo luchar al menos para no se crean que son Dios.
El viernes el administrador y el presidente se reunieron con la constructora, que les dijo a finales de enero el registro había inscrito la servidumbre. Le preguntaron que acogiendose a que porque no había nada en nuestras escrituras ni en toda la documentación de Declaración de obra nueva y el constructor les corroboró que era acogiendose al artículo 15. El administrador le dijo que era una aberración lo que estaba haciendo, que las cosas no se hacen así... Y el constructor les dijo, no se que pretendeis removiendo esto, esta reunión se acaba aquí y los echo de las oficinas... Esto me ha contado hoy el presidente.
No todo esta perdido, la primera parte del partido la habéis perdido, queda la segunda parte, y yo creo que el abogado que contratéis, comprobara que esta clausula impuesta en el articulo 15 de los estatutos, es claramente abusiva y ambigua, y conculcaron vuestros derechos como compradores del edificio.
No debéis hacer la guerra por separado para evitar el atropello del promotor, es la comunidad quien debe figurar como denunciante, y dar plenos poderes al presidente y al abogado, habéis cometido un error al no haber leído los estatutos a su tiempo, sin duda el mismo registrador intervino en registrar los estatutos y ahora la clausula del articulo 15.
Habrás aprendido y comprobado que la Ley a veces beneficia mas al infractor que a la victima, como la nefasta Ley del "si es si", y otras como dice el poema Retratos de Machado "que recordar no quiero,"
El profano en la LPH no comprende que la ley dice una cosa pero los estatutos otra, y no se aplica la ley, sino los estatutos, y ese es tu caso, no se entiende como un promotor que cuando es propietario de todos los pisos de un edificio, la ley le permite redacta unos estatutos y valiéndose de la "letra pequeña" y la buena fe del comprador, mete una clausula en un articulo, para aprovecharse de un elemento común del edificio, en beneficio de otro edificio independiente y colindante que construirá posteriormente, y eso a priori esta permitido
Todo este asunto hace crecer la desconfianza del ciudadano de a pie en las leyes, ya lo dijo hace años un exalcalde de Jerez llamado Pedro Pacheco, "La justicia es un cachondeo", y es que cuando te encuentras con casos como el tuyo, la desconfianza estará siempre presente en todos los actos cotidianos, y desconfiaras de todo porque te la pegaran una vez, la próxima seguro que no, el promotor valiéndose en la ley, os ha metido la clausula, pero no esta todo perdido, queda la segunda parte del partido, y lo tenéis que ganar.
No debéis hacer la guerra por separado para evitar el atropello del promotor, es la comunidad quien debe figurar como denunciante, y dar plenos poderes al presidente y al abogado, habéis cometido un error al no haber leído los estatutos a su tiempo, sin duda el mismo registrador intervino en registrar los estatutos y ahora la clausula del articulo 15.
Habrás aprendido y comprobado que la Ley a veces beneficia mas al infractor que a la victima, como la nefasta Ley del "si es si", y otras como dice el poema Retratos de Machado "que recordar no quiero,"
El profano en la LPH no comprende que la ley dice una cosa pero los estatutos otra, y no se aplica la ley, sino los estatutos, y ese es tu caso, no se entiende como un promotor que cuando es propietario de todos los pisos de un edificio, la ley le permite redacta unos estatutos y valiéndose de la "letra pequeña" y la buena fe del comprador, mete una clausula en un articulo, para aprovecharse de un elemento común del edificio, en beneficio de otro edificio independiente y colindante que construirá posteriormente, y eso a priori esta permitido
Todo este asunto hace crecer la desconfianza del ciudadano de a pie en las leyes, ya lo dijo hace años un exalcalde de Jerez llamado Pedro Pacheco, "La justicia es un cachondeo", y es que cuando te encuentras con casos como el tuyo, la desconfianza estará siempre presente en todos los actos cotidianos, y desconfiaras de todo porque te la pegaran una vez, la próxima seguro que no, el promotor valiéndose en la ley, os ha metido la clausula, pero no esta todo perdido, queda la segunda parte del partido, y lo tenéis que ganar.
