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Suelo urbano consolidado de uso industrial
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Suelo urbano consolidado de uso industrial
Estoy interesado en la compra de un terreno que figura en el POUG del municipio como urbano consolidado de uso básico industrial.
En primer lugar tengo que decir que no pretendo llevar a cabo ninguna actividad industrial y que mi propósito es utilizar la parcela con fines de recreo. Pretendo sembrar un huerto ecológico, tener un perro y reformar una nave existente que antes era un gallinero para transformarlo en almacén de aperos.
Acudo al foro buscando información sobre posibles dificultades que pudiera encontrar en este tipo de suelo para llevar a cabo mi proyecto, pues temo que el ayuntamiento quizá solo otorgue licencias urbanísticas siempre y cuando estén vinculadas a una actividad industrial.
Es en esta parte donde me gustaría hacer mas incidencia, es decir, si estoy en lo cierto y la concesión de licencias están condicionadas a la actividad industrial, a mi, como propietario del terreno ¿Quién puede obligarme a que desarrolle la misma?
Gracias!
En primer lugar tengo que decir que no pretendo llevar a cabo ninguna actividad industrial y que mi propósito es utilizar la parcela con fines de recreo. Pretendo sembrar un huerto ecológico, tener un perro y reformar una nave existente que antes era un gallinero para transformarlo en almacén de aperos.
Acudo al foro buscando información sobre posibles dificultades que pudiera encontrar en este tipo de suelo para llevar a cabo mi proyecto, pues temo que el ayuntamiento quizá solo otorgue licencias urbanísticas siempre y cuando estén vinculadas a una actividad industrial.
Es en esta parte donde me gustaría hacer mas incidencia, es decir, si estoy en lo cierto y la concesión de licencias están condicionadas a la actividad industrial, a mi, como propietario del terreno ¿Quién puede obligarme a que desarrolle la misma?
Gracias!
Temes lo cierto, el uso industrial es determinante para la concesión de licencia, cualquier otro uso no autorizado por el planeamiento podría conllevar la apertura de un expediente urbanístico.
El ayuntamiento, en aplicación de la ley es quien podría obligarte a cesar en esa actividad y a quien competería, en su caso, a iniciar el expediente de protección de la legalidad urbanística.
El ayuntamiento, en aplicación de la ley es quien podría obligarte a cesar en esa actividad y a quien competería, en su caso, a iniciar el expediente de protección de la legalidad urbanística.
Entiendo entonces que no podre obtener licencia de obra menor para reformar la construcción existente mientras no vincule esos trabajos a la naturaleza industrial de los terrenos.
Planteo nuevo escenario que me permita llegar a mi objetivo.
Quisiera saber si podría implantar en esa parcela la mínima expresión industrial posible.
Por poner un ejemplo, un agricultor que cultiva fresas para las pequeñas empresas del municipio.
Evidentemente, para ello necesitaría demostrar mi condición de pequeño agricultor y por supuesto, licencia de actividad.
¿Seria viable el proyecto en estas condiciones?
Gracias!
Planteo nuevo escenario que me permita llegar a mi objetivo.
Quisiera saber si podría implantar en esa parcela la mínima expresión industrial posible.
Por poner un ejemplo, un agricultor que cultiva fresas para las pequeñas empresas del municipio.
Evidentemente, para ello necesitaría demostrar mi condición de pequeño agricultor y por supuesto, licencia de actividad.
¿Seria viable el proyecto en estas condiciones?
Gracias!
Muchas gracias Alga por tu tiempo.
La parcela en cuestión tiene 2000 m2. Estoy valorando la opción de presentar al ayuntamiento un proyecto para montar una pequeña lavandería y un centro de planchado.
Es posible que incluso acogiéndome al real decreto ley 19/2012-25 mayo de medidas urgentes para la liberación del comercio es posible que ni siquiera necesite licencia de actividad.
Pero lo que a mi me interesa en realidad, es obtener licencia urbanística para poder reformar las construcciones existentes (naves) en un refugio tipo merendero que cuente a su vez con las comodidades de suelo urbano (luz y agua) y por supuesto un cuarto de baño.
La parcela en cuestión tiene 2000 m2. Estoy valorando la opción de presentar al ayuntamiento un proyecto para montar una pequeña lavandería y un centro de planchado.
Es posible que incluso acogiéndome al real decreto ley 19/2012-25 mayo de medidas urgentes para la liberación del comercio es posible que ni siquiera necesite licencia de actividad.
Pero lo que a mi me interesa en realidad, es obtener licencia urbanística para poder reformar las construcciones existentes (naves) en un refugio tipo merendero que cuente a su vez con las comodidades de suelo urbano (luz y agua) y por supuesto un cuarto de baño.
Muchas gracias alga por tu tiempo.
Volvamos al primer comentario de este hilo donde explicábamos la relación directa que tiene que existir entre licencia de obras y licencia de actividad porque hay algo que no termino de entender.
Imaginemos un terreno industrial con nave sin actividad durante muchos años por la crisis.
El propietario a decidido vender el terreno y el nuevo dueño pretende realizar algunos trabajos de urgencia como arreglos en tejado y fachada.
Naturalmente con la venta del terreno se han alterado las condiciones de la licencia de actividad por lo menos en cuanto a su titular se refiere, algo de lo que habrá que informar al ayuntamiento.
Ahora, para efectuar esas obras de saneamiento puede tenemos de nuevo conflicto como comentábamos al principio. Esta es la parte que no entiendo, si la licencia de obras la otorga urbanismo mediante procedimiento abreviado dirigido al alcalde y la licencia de actividad la concede secretaria porque necesitamos esa vinculación.
Puede que el nuevo propietario del terreno no este en condiciones de solicitar aun licencia de actividad por falta de proyecto y tampoco seria justo cargar con las condiciones de la licencia del titular anterior.
En fin. Muchas gracias!
Volvamos al primer comentario de este hilo donde explicábamos la relación directa que tiene que existir entre licencia de obras y licencia de actividad porque hay algo que no termino de entender.
Imaginemos un terreno industrial con nave sin actividad durante muchos años por la crisis.
El propietario a decidido vender el terreno y el nuevo dueño pretende realizar algunos trabajos de urgencia como arreglos en tejado y fachada.
Naturalmente con la venta del terreno se han alterado las condiciones de la licencia de actividad por lo menos en cuanto a su titular se refiere, algo de lo que habrá que informar al ayuntamiento.
Ahora, para efectuar esas obras de saneamiento puede tenemos de nuevo conflicto como comentábamos al principio. Esta es la parte que no entiendo, si la licencia de obras la otorga urbanismo mediante procedimiento abreviado dirigido al alcalde y la licencia de actividad la concede secretaria porque necesitamos esa vinculación.
Puede que el nuevo propietario del terreno no este en condiciones de solicitar aun licencia de actividad por falta de proyecto y tampoco seria justo cargar con las condiciones de la licencia del titular anterior.
En fin. Muchas gracias!
1º) No necesariamente para iniciar una actividad en un local es preciso realizar obras. El local puede estar perfectamente adaptado y cumplir con la normativa que sea de aplicación a la actividad.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre actividad y una licencia de obras inexistente.
2º) El nuevo propietario puede realizar las mejoras en el tejado y fachada que considere necesarias. Dichas obras pueden ejecutarse para mejorar un edificio, sin un uso definido, en espera de ser alquilado o vendido.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre licencia de obras y una actividad que todavía se desconoce cual se va a implantar.
3º) Con la venta del terreno y de su contenido, si se sigue desarrollando la misma actividad que el vendedor, hay que comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad.
En el supuesto de que el nuevo propietario o, en su caso, un inquilino desee desarrollar una actividad distinta, aquella licencia no sirve, debe presentarse una declaración responsable para poder iniciarla.
4º) Como se desprende de los anteriores apartados, no existe conflicto ninguno para solicitar licencia de obras y ejecutarlas. Bastará con presentar proyecto y solicitar la correspondiente licencia sin vincularla a ninguna actividad.
5º) Sin embargo, puesto que la licencia del anterior titular pierde vigencia desde el momento en que el nuevo propietario no comunica al ayuntamiento su continuidad en ella, para iniciar una nueva actividad en ese mismo local, lo habitual es que sea preciso efectuar obras de adaptación a la normativa de aplicación, (higiene, habitabilidad, accesibilidad y seguridad).
En este supuesto, el proyecto técnico que será preciso acompañar a la solicitud de licencia de apertura y actividad que se presente en el ayuntamiento, deberá contener las obras y mejoras que sean preciso realizar en el edificio de manera que permitan emitir los correspondientes informes municipales con anterioridad a la concesión de la licencia.
Evidentemente, en estos casos ya no sirve una declaración responsable para iniciar la actividad, la actividad no podrá iniciarse si antes no se han ejecutado las obras e instalaciones autorizadas por la licencia y sin que el ayuntamiento inspecciones el correcto cumplimiento de la misma.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre actividad y una licencia de obras inexistente.
2º) El nuevo propietario puede realizar las mejoras en el tejado y fachada que considere necesarias. Dichas obras pueden ejecutarse para mejorar un edificio, sin un uso definido, en espera de ser alquilado o vendido.
En consecuencia, en este supuesto, no existe relación directa entre licencia de obras y una actividad que todavía se desconoce cual se va a implantar.
3º) Con la venta del terreno y de su contenido, si se sigue desarrollando la misma actividad que el vendedor, hay que comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad.
En el supuesto de que el nuevo propietario o, en su caso, un inquilino desee desarrollar una actividad distinta, aquella licencia no sirve, debe presentarse una declaración responsable para poder iniciarla.
4º) Como se desprende de los anteriores apartados, no existe conflicto ninguno para solicitar licencia de obras y ejecutarlas. Bastará con presentar proyecto y solicitar la correspondiente licencia sin vincularla a ninguna actividad.
5º) Sin embargo, puesto que la licencia del anterior titular pierde vigencia desde el momento en que el nuevo propietario no comunica al ayuntamiento su continuidad en ella, para iniciar una nueva actividad en ese mismo local, lo habitual es que sea preciso efectuar obras de adaptación a la normativa de aplicación, (higiene, habitabilidad, accesibilidad y seguridad).
En este supuesto, el proyecto técnico que será preciso acompañar a la solicitud de licencia de apertura y actividad que se presente en el ayuntamiento, deberá contener las obras y mejoras que sean preciso realizar en el edificio de manera que permitan emitir los correspondientes informes municipales con anterioridad a la concesión de la licencia.
Evidentemente, en estos casos ya no sirve una declaración responsable para iniciar la actividad, la actividad no podrá iniciarse si antes no se han ejecutado las obras e instalaciones autorizadas por la licencia y sin que el ayuntamiento inspecciones el correcto cumplimiento de la misma.
La verdad que es todo un lujo para este web contar con usuarios como Alga.
Si tengo la suerte de que vuelvas a leer este hilo necesito que me ilumines nuevamente sobre los usos pormenorizados y que según el Poug del municipio en cuestión, dice:
Art. 17) Uso pormenorizado: Industrial - talleres y almacenes.
* Uso pormenorizado formado por el uso básico industrial - talleres y almacenes en un porcentaje mínimo del 80 %. Se permite el residencial, únicamente en el nivel 3.
* Son usos compatibles: El uso comercial, en un porcentaje máximo del 20 % el espacio libre publico y privado y el equipamiento. El viario para ajustes de alineación.
* Son usos prohibidos todos los demás.
A través de este articulo y sobre esa parcela de 2.000 m2 que a mi me interesa llego a la conclusión que podría tener un terreno con uso industrial básico al 80 % (1.600 m2) y un uso compatible de espacio libre privado al 20 % (400 m2)
Si esto es correcto, ¿En qué medida puedo plantear el uso residencial de nivel 3?
¿Cómo se solicita autorización de usos pormenorizados?
Si tengo la suerte de que vuelvas a leer este hilo necesito que me ilumines nuevamente sobre los usos pormenorizados y que según el Poug del municipio en cuestión, dice:
Art. 17) Uso pormenorizado: Industrial - talleres y almacenes.
* Uso pormenorizado formado por el uso básico industrial - talleres y almacenes en un porcentaje mínimo del 80 %. Se permite el residencial, únicamente en el nivel 3.
* Son usos compatibles: El uso comercial, en un porcentaje máximo del 20 % el espacio libre publico y privado y el equipamiento. El viario para ajustes de alineación.
* Son usos prohibidos todos los demás.
A través de este articulo y sobre esa parcela de 2.000 m2 que a mi me interesa llego a la conclusión que podría tener un terreno con uso industrial básico al 80 % (1.600 m2) y un uso compatible de espacio libre privado al 20 % (400 m2)
Si esto es correcto, ¿En qué medida puedo plantear el uso residencial de nivel 3?
¿Cómo se solicita autorización de usos pormenorizados?
Alga, prefiero mantener oculta esa información.
Entiendo que observes detalles que no encajan, porque reconozco haber mezclado un poco los temas y objetivos. En realidad lo que estoy haciendo es explorar todas las posibilidades que me ofrecerá el terreno en futuro si finalmente me decido a comprarlo.
Sobre mis preguntas en el ultimo comentario, ya he resuelto la incógnita que tenia para solicitar el cambio de uso, seria a través de solitud de licencia de obra menor como actos no constructivos.
Ahora si desearía que me explicaras con detalle todo lo referente al uso pormenorizado según el corta y pega que plasme del poug. Gracias
Entiendo que observes detalles que no encajan, porque reconozco haber mezclado un poco los temas y objetivos. En realidad lo que estoy haciendo es explorar todas las posibilidades que me ofrecerá el terreno en futuro si finalmente me decido a comprarlo.
Sobre mis preguntas en el ultimo comentario, ya he resuelto la incógnita que tenia para solicitar el cambio de uso, seria a través de solitud de licencia de obra menor como actos no constructivos.
Ahora si desearía que me explicaras con detalle todo lo referente al uso pormenorizado según el corta y pega que plasme del poug. Gracias
Viéndote perdido y deseando que mis respuestas te sean de ayuda, es por lo que considero necesario conocer el PGOU.
Respecto a la "exploración" que ha dado con la respuesta a la incógnita del cambio de uso, me temo que estás en un error .Para ser concedida una licencia de cambio de uso, en primer lugar, debe ser una previsión del planeamiento, en segundo, tal concesión necesariamente debe responder a una solicitud específica y nunca mediante solicitud y concesión de una licencia de obra menor.
Este tema va sobre un suelo urbano consolidado de uso industrial, teniendo en cuenta que en esta clase de suelo la ordenación pormenorizada viene dada por los planes de desarrollo del sector en que se encuentra la parcela, solo puedo decirte que para conocer los aprovechamientos y usos de esa parcela en concreto, deberás examinar el planeamiento que la estableciera en su día.
Respecto a la "exploración" que ha dado con la respuesta a la incógnita del cambio de uso, me temo que estás en un error .Para ser concedida una licencia de cambio de uso, en primer lugar, debe ser una previsión del planeamiento, en segundo, tal concesión necesariamente debe responder a una solicitud específica y nunca mediante solicitud y concesión de una licencia de obra menor.
Este tema va sobre un suelo urbano consolidado de uso industrial, teniendo en cuenta que en esta clase de suelo la ordenación pormenorizada viene dada por los planes de desarrollo del sector en que se encuentra la parcela, solo puedo decirte que para conocer los aprovechamientos y usos de esa parcela en concreto, deberás examinar el planeamiento que la estableciera en su día.
Finalmente he podido localizar el PGOU que afecta a ese terreno.
El nivel 3.del uso básico residencial, es aquel construido sobre parcela compartida con otro uso, no de vivienda, teniendo como fin exclusivo albergar al personal adscrito a la guarda y conservación de las instalaciones no residenciales, pudiendo tener accesos y elementos comunes o independientes.
(Permite construir vivienda destinada a ser habitada quien tenga la función de guardar o conservar las instalaciones, es decir, sería una vivienda afectada a la actividad)
Corresponden al uso básico Industrial, Talleres y Almacenes, las edificaciones, locales y establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de materias primas, incluido envasado, transporte y distribución, así como a la investigación y al desarrollo.
Se incluyen igualmente en este uso los almacenes, talleres, establecimientos artesanos y de
reparación.
(Puesto que está perfectamente definido, no precisa de ninguna explicación especial)
Corresponden al uso básico comercial los edificios y locales de servicio al público destinados a la compra y venta al por menor, permuta de mercancías, etc. así como los establecimientos de oficinas, espectáculos, hoteleros y los de entretenimiento y ocio y gasolineras.
(Creo que también está claro su significado)
Y respecto al uso básico espacio libre privado, son aquellos espacios sin edificación, en el interior de las parcelas, dedicados al recreo, expansión y ventilación de la edificación. Se permite un 10% de ocupación según regulación del PGOU. En condiciones especiales de ubicación podrán ser considerados como espacios libres privados de uso público soportales, pasajes y plazas interiores
El nivel 3.del uso básico residencial, es aquel construido sobre parcela compartida con otro uso, no de vivienda, teniendo como fin exclusivo albergar al personal adscrito a la guarda y conservación de las instalaciones no residenciales, pudiendo tener accesos y elementos comunes o independientes.
(Permite construir vivienda destinada a ser habitada quien tenga la función de guardar o conservar las instalaciones, es decir, sería una vivienda afectada a la actividad)
Corresponden al uso básico Industrial, Talleres y Almacenes, las edificaciones, locales y establecimientos dedicados al conjunto de operaciones que se ejecutan para la obtención y transformación de materias primas, incluido envasado, transporte y distribución, así como a la investigación y al desarrollo.
Se incluyen igualmente en este uso los almacenes, talleres, establecimientos artesanos y de
reparación.
(Puesto que está perfectamente definido, no precisa de ninguna explicación especial)
Corresponden al uso básico comercial los edificios y locales de servicio al público destinados a la compra y venta al por menor, permuta de mercancías, etc. así como los establecimientos de oficinas, espectáculos, hoteleros y los de entretenimiento y ocio y gasolineras.
(Creo que también está claro su significado)
Y respecto al uso básico espacio libre privado, son aquellos espacios sin edificación, en el interior de las parcelas, dedicados al recreo, expansión y ventilación de la edificación. Se permite un 10% de ocupación según regulación del PGOU. En condiciones especiales de ubicación podrán ser considerados como espacios libres privados de uso público soportales, pasajes y plazas interiores
Alga, me quito él sombrero ante tus habilidades y conocimientos!
Cuando dices "sería una vivienda afectada a la actividad" me gustaría saber...
Lógicamente yo puedo comprar ese terreno y no ejercer ninguna actividad en el.
Incluso dedicar las naves como almacén aunque en realidad estén vacías.
Mientras esto ocurre ¿puedo hacer una construcción dedicada a residencia de nivel 3?
Cuando dices "sería una vivienda afectada a la actividad" me gustaría saber...
Lógicamente yo puedo comprar ese terreno y no ejercer ninguna actividad en el.
Incluso dedicar las naves como almacén aunque en realidad estén vacías.
Mientras esto ocurre ¿puedo hacer una construcción dedicada a residencia de nivel 3?
No, no intentes películas irrealizables, la única manera posible de repartir los usos es la siguiente:
Destinar el 80% de la superficie de la parcela a uso industrialtalleralmacénresidencial nivel 3 y el restante 20% optativamente a uso comercial dada su compatibilidad con el uso característico o principal
Pero debe tenerse en cuenta que en el caso de implantarse el uso de espacio libre privado, esta superficie no puede ser inferior al 10% y que debería restarse del total destinado a comercial, si se decidiera compatibilizarlo con el uso básico característico.
Destinar el 80% de la superficie de la parcela a uso industrialtalleralmacénresidencial nivel 3 y el restante 20% optativamente a uso comercial dada su compatibilidad con el uso característico o principal
Pero debe tenerse en cuenta que en el caso de implantarse el uso de espacio libre privado, esta superficie no puede ser inferior al 10% y que debería restarse del total destinado a comercial, si se decidiera compatibilizarlo con el uso básico característico.
Quizá podría llegar a tener empleados si con el tiempo decido poner en marcha alguna actividad industrial en el terreno, pero a corto plazo el proyecto es utilizar las naves como almacén, construir una residencia de Nivel 3 destinada a la guarda de la misma y disponer de la parte de terreno que me permita el planteamiento como espacio libre privado para lo expuesto en el anterior comentario.
Si no hay más objeciones sobre este propósito el terreno reúne todos los requisitos que me planteo.
Me interesa también que me informes sobre la licencia de 1 ocupacion.
Se entiende que debería informar al ayuntamiento para trasmitir la misma a mí nombre. Cierto?
Si no hay más objeciones sobre este propósito el terreno reúne todos los requisitos que me planteo.
Me interesa también que me informes sobre la licencia de 1 ocupacion.
Se entiende que debería informar al ayuntamiento para trasmitir la misma a mí nombre. Cierto?
