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Suelo urbano que no lo es realmente
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O sea, alga, el que la Ley Valenciana llama "suelo urbano sin urbanización consolidada" (del art. 103.3 Reglamentode Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana, Decreto 67/2006, de 12 de mayo), que habla de "el terreno sujeto a actuaciones integradas que el Plan clasifique así porque configuren áreas de nueva urbanización adyacente al suelo urbano y sin entidad suficiente para configurar un sector de planeamiento parcial, por ser su superficie inferior a 100.000 m2 y constituir operaciones de acabado o remate de borde urbano. Su ordenación formará parte de la ordenación pormenorizada del Plan General o podrá delimitarse un sector para su desarrollo mediante un Plan de Reforma Interior, pudiendo acogerse a la regulación prevista en el artículo 63.2.c) de la Ley Urbanística Valenciana. Su tipología edificatoria y alturas de edificación serán homogéneas con el suelo urbano colindante. En el caso de tratarse de áreas sin consolidación por la edificación se aplicarán los estándares dotacionales exigidos a los Planes Parciales".
El PLAN solamente lo califica como URBANO, sin más. La pregunta es (además de entender el precepto, cosa que no alcanzo), ¿con las características de este suelo, no hubiera sido más lógico que se calificara como urbanizable, en cuanto se ha de urbanizar -así, de lógica profana-? ¿Qué diferencia hay entre urbano no consolidado y urbanizable? ¿la mera interpretación del proyectista del PGOU? En realidad, mi duda fundamental es entenderlo. En principio, la lógica no me lo permite (de hecho, en otras localidades, según me dicen suelo similar sobre el que quieren que haya una calle en el futuro se clasifica como urbanizable).
El caso es: ¿yo puedo aprovechar de algún modo el suelo -como urbano- habiendo una AR y una UE? ¿Me darían ya terreno en otro lugar previas las cesiones, etc. para poder construir o vender como suelo edificable ya? ¿Frente a la situación de impass, no sería lógico que esto fuera lo que es: un campo, y se valorara como rústico a todos los efectos: impuestos, expropiaciones, catastro, etc... Yo no quiero que sea urbano, quiero que mi campo sea y siga siendo mi campo (el revés del mundo, pero solo quiero eso; y si hay que pagar como urbano, poder disfrutarlo como tal). En fin...
El PLAN solamente lo califica como URBANO, sin más. La pregunta es (además de entender el precepto, cosa que no alcanzo), ¿con las características de este suelo, no hubiera sido más lógico que se calificara como urbanizable, en cuanto se ha de urbanizar -así, de lógica profana-? ¿Qué diferencia hay entre urbano no consolidado y urbanizable? ¿la mera interpretación del proyectista del PGOU? En realidad, mi duda fundamental es entenderlo. En principio, la lógica no me lo permite (de hecho, en otras localidades, según me dicen suelo similar sobre el que quieren que haya una calle en el futuro se clasifica como urbanizable).
El caso es: ¿yo puedo aprovechar de algún modo el suelo -como urbano- habiendo una AR y una UE? ¿Me darían ya terreno en otro lugar previas las cesiones, etc. para poder construir o vender como suelo edificable ya? ¿Frente a la situación de impass, no sería lógico que esto fuera lo que es: un campo, y se valorara como rústico a todos los efectos: impuestos, expropiaciones, catastro, etc... Yo no quiero que sea urbano, quiero que mi campo sea y siga siendo mi campo (el revés del mundo, pero solo quiero eso; y si hay que pagar como urbano, poder disfrutarlo como tal). En fin...
Los planes generales de municipios importantes, como lo es Orihuela, suelen ser extensos y lo suficientemente complejos para que desde unos datos puntuales y, quizá, dispersos se pueda dar una opinión objetiva. No siempre desde la situación de unos terrenos en la planimetría, e igual la somera descripción de su memoria, es suficiente para entender objetivamente la realidad urbanística del suelo.
Un plan general, para los no habituados a ellos, es bastante farragoso leerlo en su totalidad, sin embargo es necesario “ estudiarlo “ para una adecuada interpretación de sus determinaciones. No conozco ninguna otra manera para que pueda entenderse el “ espíritu “ del plan, estimando y proveyendo, cual será la futura evolución urbanística y ocupacional del municipio desde la que definir la estrategia de desarrollo. Sucede lo mismo que con la frecuentemente dispersa legislación urbanística, hay que tener muy claros el significado de sus conceptos para comprender determinadas situaciones urbanísticas, aún así, somos sobradamente conocedores de las necesarias ayudas de los tribunales para su correcta interpretación.
En un post anterior ya indiqué que los planes generales pueden clasificar SUNC los sometidos a actuaciones de dotación. Es una mera especulación pero ¿ porque no puede esa la situación de “ tu calle “ ?. Si el plan general consideró “ necesario complementar la estructura general de comunicaciones del municipio estableciendo un sistema general “ en terrenos de tu olivar, en mi opinión, perfectamente pudo clasificarlo suelo urbano.
El suelo dotacional, los ayuntamientos pueden adquirirlos de distintas formas, adscribiéndolos a un sector de suelo urbanizable, expropiando, e incluyendo el aprovechamiento en un área de reparto a desarrollar. Por la información que has facilitado entiendo que podrías estar en esta última situación, puesto que ese suelo el plan lo incluye en un área de reparto de uso industrial que, según dices, no se ha desarrollado ni se sabe cuando lo será.
Podría darse el caso que el propio plan general ordenara pormenorizadamente esa área de reparto donde hacer efectivo tu aprovechamiento urbanístico pero que, por cualquier circunstancia, no se ha llevado a cabo su urbanización. Del mismo modo, el plan general también pudo determinar que para esa área de reparto debía aprobarse un instrumento ( PP o PERI ) con el que desarrollar sus determinaciones. Ya ves que estoy especulando sobre posibilidades, pero lo descrito en cualquiera de los supuesto ha sucedido, en mi opinión, su inclusión catastral como urbano sería la adecuada, no así en caso contrario.
Otra cuestión que considero deberías valorar es la siguiente. Los planes suelen poner plazos para desarrollar urbanísticamente las sectores que delimitan que en tiempos de crisis como el que padecemos son incumplidos, podría ser interesante que determina para los casos de incumplimiento de plazos, sus posibles prórrogas y la forma de concederlas.
Si yo me encontrara en una de esas situaciones, como te indiqué en otro post, solicitaría del ayuntamiento que me la refrendara para adjuntarla a la solicitud al catastro de rectificación de errores y, de ser estimada, devolución de ingresos indebidos.
En fin Paco, quizá nada de lo escrito te llegue a serte útil, o quizá sí, vete a saber.
Un saludo.
Un plan general, para los no habituados a ellos, es bastante farragoso leerlo en su totalidad, sin embargo es necesario “ estudiarlo “ para una adecuada interpretación de sus determinaciones. No conozco ninguna otra manera para que pueda entenderse el “ espíritu “ del plan, estimando y proveyendo, cual será la futura evolución urbanística y ocupacional del municipio desde la que definir la estrategia de desarrollo. Sucede lo mismo que con la frecuentemente dispersa legislación urbanística, hay que tener muy claros el significado de sus conceptos para comprender determinadas situaciones urbanísticas, aún así, somos sobradamente conocedores de las necesarias ayudas de los tribunales para su correcta interpretación.
En un post anterior ya indiqué que los planes generales pueden clasificar SUNC los sometidos a actuaciones de dotación. Es una mera especulación pero ¿ porque no puede esa la situación de “ tu calle “ ?. Si el plan general consideró “ necesario complementar la estructura general de comunicaciones del municipio estableciendo un sistema general “ en terrenos de tu olivar, en mi opinión, perfectamente pudo clasificarlo suelo urbano.
El suelo dotacional, los ayuntamientos pueden adquirirlos de distintas formas, adscribiéndolos a un sector de suelo urbanizable, expropiando, e incluyendo el aprovechamiento en un área de reparto a desarrollar. Por la información que has facilitado entiendo que podrías estar en esta última situación, puesto que ese suelo el plan lo incluye en un área de reparto de uso industrial que, según dices, no se ha desarrollado ni se sabe cuando lo será.
Podría darse el caso que el propio plan general ordenara pormenorizadamente esa área de reparto donde hacer efectivo tu aprovechamiento urbanístico pero que, por cualquier circunstancia, no se ha llevado a cabo su urbanización. Del mismo modo, el plan general también pudo determinar que para esa área de reparto debía aprobarse un instrumento ( PP o PERI ) con el que desarrollar sus determinaciones. Ya ves que estoy especulando sobre posibilidades, pero lo descrito en cualquiera de los supuesto ha sucedido, en mi opinión, su inclusión catastral como urbano sería la adecuada, no así en caso contrario.
Otra cuestión que considero deberías valorar es la siguiente. Los planes suelen poner plazos para desarrollar urbanísticamente las sectores que delimitan que en tiempos de crisis como el que padecemos son incumplidos, podría ser interesante que determina para los casos de incumplimiento de plazos, sus posibles prórrogas y la forma de concederlas.
Si yo me encontrara en una de esas situaciones, como te indiqué en otro post, solicitaría del ayuntamiento que me la refrendara para adjuntarla a la solicitud al catastro de rectificación de errores y, de ser estimada, devolución de ingresos indebidos.
En fin Paco, quizá nada de lo escrito te llegue a serte útil, o quizá sí, vete a saber.
Un saludo.
Muchas gracias, por supuesto que me es muy útil. Ciertamente, tengo que ver el tema de los plazos por si hay incumplimientos. De hecho, empiezo a pillarle la cosa a estas normas urbanísticas. El problema es que no sé mucho o nada de derecho urbanístico, y por eso no logro a entender bien las normas pues hay muchos conceptos y siglas que se me escapan. Lo que tengo claro es lo que es físicamente el suelo, que se califica urbano, que dicho suelo el Plan quiere que sea todo él calle y que sobre la zona correspondiente se preevió en el año 2004 -de modificación del plan- establecer una AR y una UE. No sé si eso son elementos suficientes para que pueda repartirse las cargas entre todos o, posiblemente, deban hacerse más cosas. Supongo que esto último. Sospecho que ponerme a discutir si la clasificación es urbana o no va a ser una labor árdua, sin perjuicio del tema de los plazos y de quizá, de otra cosa, pues la condición de suelo urbano de suelo que son campos no afecta solamente a mi parcela sino a muchísimas más -no sé exactamente, pero incluso podría ser superior a los 100.000 m2-. De ese modo no se cumpliría con la previsión del art. 103.3 del Reglamento de Ordenación y Gestion Territorial y Urbanística de la Comunidad Valenciana. Luego está el otro problema, el de su valoración. Por ahí me señalan que es defendible que se puede defender una valoración o justiprecio "acorde a lo que se podría abonar por el metro cuadrado de una finca de suelo urbanizable de uso industrial en el mercado inmobiliario". No sé si el valor catastral debería ser mínimo, como han preguntado por ahí, pero de todos modos, con la lectura del TR Ley del Suelo 2008, llegar a esa conclusión y defenderla es cuanto menos dudosa.
Bueno, por ese camino, lo veo arduo -aunque no hay nada imposible.
Otra cosa que se me ha ocurrido, aunque sea como las aspirinas, para calmar los síntomas, sería pedir la exención del IBI en cuanto que se está refiriendo a un vial. De hecho, si no estoy equivocado, lo único que puedo hacer en ese lugar por el que me reclaman el IBI es recoger olivas y construir ahí un vial, y nada más. ¿Es un argumento solvente, o de nuevo me darán un golpe resolutivo?
Saludos y gracias por tu desinteresado tiempo...
Bueno, por ese camino, lo veo arduo -aunque no hay nada imposible.
Otra cosa que se me ha ocurrido, aunque sea como las aspirinas, para calmar los síntomas, sería pedir la exención del IBI en cuanto que se está refiriendo a un vial. De hecho, si no estoy equivocado, lo único que puedo hacer en ese lugar por el que me reclaman el IBI es recoger olivas y construir ahí un vial, y nada más. ¿Es un argumento solvente, o de nuevo me darán un golpe resolutivo?
Saludos y gracias por tu desinteresado tiempo...
En el catastro no te harán ningún caso sin el certificado del ayuntamiento del que te hablo.
Sin ese documento, en mi opinión, te denegarán la modificación de calificación catastral obligándote a interponer los respectivos recursos administrativos primero y contencioso después.
Es muy sencillo presentar solicitud en el ayuntamiento de la cédula urbanística de tu terreno y, en su caso, de la ausencia de instrumento urbanístico aprobado que lo desarrolle.
Te será mas sencillo que intentar descifrar el planeamiento.
Que el plan general determine que tu aprovechamiento urbanístico podrás hacerlo efectivo en un área de reparto determinada, no significa otra cosa que hasta que esa área no se urbanice a tí no te podrán adjudicar un solar de uso industrial que vender o donde poder construir.
Como intentes comprender estas cosas te puedes pasar meses o años. Es preferible, cuando sea el momento, contratar a un arquitecto urbanista que te asesore.
En fín, creo que estás desviando el hilo a cuestiones ajenas a las planteadas al inicio. Si realmente el problema es lo que pagas en de IBI considero que lo que te indico mas arriba y en otro post, es lo que deberías hacer.
Sin ese documento, en mi opinión, te denegarán la modificación de calificación catastral obligándote a interponer los respectivos recursos administrativos primero y contencioso después.
Es muy sencillo presentar solicitud en el ayuntamiento de la cédula urbanística de tu terreno y, en su caso, de la ausencia de instrumento urbanístico aprobado que lo desarrolle.
Te será mas sencillo que intentar descifrar el planeamiento.
Que el plan general determine que tu aprovechamiento urbanístico podrás hacerlo efectivo en un área de reparto determinada, no significa otra cosa que hasta que esa área no se urbanice a tí no te podrán adjudicar un solar de uso industrial que vender o donde poder construir.
Como intentes comprender estas cosas te puedes pasar meses o años. Es preferible, cuando sea el momento, contratar a un arquitecto urbanista que te asesore.
En fín, creo que estás desviando el hilo a cuestiones ajenas a las planteadas al inicio. Si realmente el problema es lo que pagas en de IBI considero que lo que te indico mas arriba y en otro post, es lo que deberías hacer.
Para franciscocordon:
El régimen de valoración catastral y expropiatorio se encuentran contemplados y regulados en legislaciones diferentes con diferentes finalidades. A efectos expropiatorios, el régimen de valoraciones actuales se encuentra recogido en la Ley del Suelo del año 2008, que recoge pautas y parámetros diferentes para cada clase de suelo ( rústico y urbano ). El valor catastral no es un índice o parámetro recogido por citada legislación para determinar su valor expropiatorio, por lo que citado valor catastral no puede ser considerado como un valor mínimo o máximo a citados efectos.
El régimen de valoración catastral y expropiatorio se encuentran contemplados y regulados en legislaciones diferentes con diferentes finalidades. A efectos expropiatorios, el régimen de valoraciones actuales se encuentra recogido en la Ley del Suelo del año 2008, que recoge pautas y parámetros diferentes para cada clase de suelo ( rústico y urbano ). El valor catastral no es un índice o parámetro recogido por citada legislación para determinar su valor expropiatorio, por lo que citado valor catastral no puede ser considerado como un valor mínimo o máximo a citados efectos.
Si, pero la administración no puede ir contra los actos propios, en consecuencia entiendo que un Tribunal Provincial de Valoraciones no puede valorar un terreno mío en menos de lo que lo valora una Oficina del Catastro.
Entiendo en consecuencia que tu criterio es que no tienen nada que ver y que el argumento que ofrezco no sería aceptado por un Tribunal.
Entiendo en consecuencia que tu criterio es que no tienen nada que ver y que el argumento que ofrezco no sería aceptado por un Tribunal.
Si el suelo no está urbanizado y por lo tanto se encuentra en situación de suelo rural, el régimen que se establece por la Ley de 2008 para determinar su justiprecio es exclusivamente el denominado de capitalización de rentas, basado exclusivamente en su rendimiento agropecuario, el cual puede verse incrementado en el porcentaje señalado legalmente por la localización o ubicación de la propia finca. Un saludo.
Precisamente por esto último que comenta liébana, que se da una tremenda injsuticia el llamado sistema de capitalizaciónd e rentas, basado exclusivamente en su rendimiento agropecuario, que puede verse incrementado en el porcentaje señalado legalmente por la localización o ubicación de la propia finca... es muy probable que no alcance el valor que determinan las ponencias a efectos de valor catastral. Por tanto, para pagar impuestos somos RICOS, pero de repente, cuando corresponde indemnizar a la administraciónd e repente nos convertimos en POBRES. Esta doble vara de medir es justamente la que, en mi opinión, no se sustenta y merece ser cuanto menos cuestionada. Es más, el valor catastral, que no ha de superar nunca el valor de mercado legalmente -otra cosa es determinar cual es este valor y los desfases que sufre con el tiempo: esta época de crisis profunda es buen ejemplo- todavía se somete a determinadas reducciones. En definitiva, todo esto es un despropósito que conduce por esa vía a la CONFISCACIÓN. En mi caso, puede considerarse que en 5 años de IBI he pagado más de lo que -en principio- se me pagaría como expropiación, especialmente si el planeamiento ha previsto con gran "alegría" avenidas y dotaciones tan extraordinarias con tan poco suelo para repartir, que resulta inviable urbanizaar (no se ha urbanizado en la época de bonanza, ahora, mucho menos). Pues para todo esto, que expropien, que se cobren el IBI en especie o que hagan lo que quieran, pero que nos dejen en paz... En fin... como decía, nos lo merecemos por especuladores... enriquecernos a costa de la sociedad... y por ricos, en definitivamente... Saludos
Liébana: el método de capitalización de rentas, no es más que un Valor Actual Neto usado desde siempre por los tasadores, la dichosa ley de 2008 no se ha inventado nada.
La cuestión que yo planteo es otra, pero al no responderme de forma directa, no me aclaro. Yo opino que es posible defender ante un Tribunal que el valor catastral es un valor mínimo de tasación, y como lego en derecho quiero saber tu opinión principalmente porque en otras opiniones anteriores pareces tener un criterio bastante acertado.
Gracias,
La cuestión que yo planteo es otra, pero al no responderme de forma directa, no me aclaro. Yo opino que es posible defender ante un Tribunal que el valor catastral es un valor mínimo de tasación, y como lego en derecho quiero saber tu opinión principalmente porque en otras opiniones anteriores pareces tener un criterio bastante acertado.
Gracias,
Buenos dias, y gracias de antemano.
A ver si alguien puede aclararme una duda:
Cuando existe una discrepancia de la naturaleza de un bien en el catastro y en el registro de la propiedad, cual es la que predomina? esto es a efectos de la tributación del IIVTNU
Es lo mismo un solar no consolidado industrial y un solar urbano no consolidado? cual es la diferencia con un suelo urbanizable?
Los suelos urbanizables tributan en el mencionado impuesto?
Si el terreno se adquirió como rústico y únicamente ha pagado los dos últimos años el IBI como suelo urbano no consolidado, en el caso de adquisicion del mismo por herencia, debería tributar por el IIVTNU durante todo el tiempo?
Perdonad mi desconocimiento en temas urbanísticos y gracias
A ver si alguien puede aclararme una duda:
Cuando existe una discrepancia de la naturaleza de un bien en el catastro y en el registro de la propiedad, cual es la que predomina? esto es a efectos de la tributación del IIVTNU
Es lo mismo un solar no consolidado industrial y un solar urbano no consolidado? cual es la diferencia con un suelo urbanizable?
Los suelos urbanizables tributan en el mencionado impuesto?
Si el terreno se adquirió como rústico y únicamente ha pagado los dos últimos años el IBI como suelo urbano no consolidado, en el caso de adquisicion del mismo por herencia, debería tributar por el IIVTNU durante todo el tiempo?
Perdonad mi desconocimiento en temas urbanísticos y gracias
Creo que esta consulta deberías formularla en el foro de derecho tributario.
No obstante, considerando que la Plusvalía es un impuesto que grava el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entiendo que debe devengarse desde el mismo año de la alteración de su descripción catastral.
De ese modo, a esos efectos se tiene en cuenta la consideración de suelo de naturaleza urbana cuando se cumplen cualquiera de las características del artículo 7.2 del RDL 1/2004, de 5 de marzo.
Por cierto, esa disposición no hace ninguna distinción entre suelo industrial y urbano, la ley del catastro entiende que ambos son suelo de naturaleza urbana.
No obstante, considerando que la Plusvalía es un impuesto que grava el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, entiendo que debe devengarse desde el mismo año de la alteración de su descripción catastral.
De ese modo, a esos efectos se tiene en cuenta la consideración de suelo de naturaleza urbana cuando se cumplen cualquiera de las características del artículo 7.2 del RDL 1/2004, de 5 de marzo.
Por cierto, esa disposición no hace ninguna distinción entre suelo industrial y urbano, la ley del catastro entiende que ambos son suelo de naturaleza urbana.
