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Por lo que mencionas y sin perjuicio de que me gustaría leer la escritura de obra nueva y división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad da la sensación de que:
1º. Hay tres comunidades de propietarios. Una por cada bloque.
2º. La zona de garajes, aunque constituya un espacio físico diferenciado, al ser anejos inseparables a las viviendas, a los efectos de contribución en gastos, contribuyen con la cuota de vivienda.
En vuestro caso y siguiendo tus explicaciones, esto significa que a la hora de confeccionar el presupuesto, aunque a nivel teórico la zona de garajes tiene sus propios gastos, a los efectos de su distribución, no debe ser repartido linealmente entre estos, sino que deben adicionarse al presupuesto general del bloque y repartirse conjuntamente con el coeficiente de la vivienda.
3º. Lo que no tengo claro es si hay zonas o elementos comunes a las tres comunidades de bloques (por ejemplo, piscinas, zonas recreativas, jardines, etc.) En caso de ser así, también habría una mancomunidad.
Te doy un ejemplo.
Imagina que:
1º. Cada bloque tiene un presupuesto de gastos de 100 euros.
2º. La zona de garajes tiene un presupuesto de gastos de 30 euros.
Si no lo he entendido mal, debería de haber un total de 245 plazas de garaje. (una por cada vivienda).
De ello se deduce que el bloque I tiene el 39,18 % de plazas de garaje (90 plazas - 11,75 € de 30 presupuestados); el bloque II el 16,33 % (40 plazas - 4,90 € de 30 presupuestados) y el bloque III el 44,49% (109 plazas - 13,35 € de 30 presupuestados).
Consecuentemente con lo anterior el presupuesto de cada bloque en el ejemplo debería ser el siguiente:
Bloque 1 = 111,75 €. (100 de viviendas más el 39,18% de plazas de garaje = 11,75 €).
Bloque II = 104,90 € = (100 de viviendas más el 16,33% de plazas de garaje = 4,90 €).
Bloque III = 113,35 € = (100 de viviendas más el 44,49% de plazas de garaje = 13,35 €).
Dicho presupuesto debería ser repartido por coeficiente entre las viviendas dado que los garajes son anejo de las mismas.
En mi opinión, la decisión de constituir una subcomunidad de garajes fue un error desde el punto de vista jurídico.
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Título constitutivo
El titulo constitutivo dice una cosa y como la constructora entregó la urbanización es otra,por lo que dos bloques fisicamente independientes, que comparten garaje en común, empiezan como una sola comunidad, el pasante de la notaria de la constructora, era el presidente de la comunidad, tb era propietario, y estableció una cuota lineal. Al tiempo decidimos disolver la comunidad pq no podiamos establecer pagos por coeficientes ya q nos sumaban un 200%,nos quedó claro que en escritura eran fincas independientes, pero como podian serlo, si el garaje figura como parte indivisa de la vivienda, y en él estabamos dos fincas metidas.Por lo q en el 2003 dividimos los bloques, cada uno por su lado con pago por coeficiente y en el garaje una subcomunidad con cuota lineal, se registra y se admite a trámite , aprobado por unanimidad, ahora el otro bloque dice que fue todo ilegal, y quieren destruirlo todo, ¿pueden? ya q nosotros no estamos de acuerdo y pensamos q ahora esta bien
Para que se pueda entender su problema, debe de leernos literalmente el contenido del título constitutivo que afecta al bloque o bloques para el que se practicó la división horizontal; ello deberá componer 100; a partir de ahí, ya se puede uno formar una idea de como se han producido las cosas; me choca una cuestión y es la formación de los estatutos que con frecuencia ha originado el construcctor cuando todavía no se ha vendido la totalidad de la finca; en este caso, no se si ello será legal; los estatutos que el nuevo comprador suscribe y acepta, al mismo tiempo de la compra.
El grave problema viene después, cuando a última hora quedan fincas pendientes de integrarse en el gasto de una cosa o por ejemplo un espacio que globalmente debiera tener un coeficiente asignado estatutariamente,originariamente al hacer la división horizontal y éste se transforma por ejemplo, en una cubierta de plazas de garage, que incluso, para complicar más las cosas, se hace uso para otro grupo de viviendas no integradas en division horizontal.Debe de asegurarse si el constructor integró los dos grupos de viviendas en una sola division horizontal.; es de donde debemos comenzar.
El grave problema viene después, cuando a última hora quedan fincas pendientes de integrarse en el gasto de una cosa o por ejemplo un espacio que globalmente debiera tener un coeficiente asignado estatutariamente,originariamente al hacer la división horizontal y éste se transforma por ejemplo, en una cubierta de plazas de garage, que incluso, para complicar más las cosas, se hace uso para otro grupo de viviendas no integradas en division horizontal.Debe de asegurarse si el constructor integró los dos grupos de viviendas en una sola division horizontal.; es de donde debemos comenzar.
Para Damaot.Gracias por contestar. El titulo constituvo nombra a tres fincas q forman un conjunto urbanistico, una con 96 vvdas y sus plzas de garaje como indivisas(Denominada bloque I), otra que es donde vivo yo, que nombra a 40 vvdas y sus plzas de garaje anejas e indivisas(denominada bloque II), y por ultimo a un tercero de 109vvdas con sus 109 plzas( como bloqueIII) y cada uno de ellos en la suma de sus coeficientes suman 100%, pero los tres juntos suman 300%.
El problema es que estos bloques, el uno y el dos comparten garaje, y en el titulo constitutivo no nombra un coeficiente individual para las plazas de garaje, solo el global en cada escritura como parte indivisa en su respectivo bloque.Por eso decidimos hacer una subcomunidad de garajes con cuota lineal, y en cada bloque( hablamos dentro del edificio) por coeficiente.Además, que nuestro bloque la primera vez q se registro como comunidad fue cuando la dividimos, porq cuando estaban trabajando los dos bloques como una sola comunidad de vecinos, nadie fue al registro a notificar esta fusion de comunidades.Una letrada me comentó en su día que no es q fuera a separar las comunidades, es que nunca han estado unidas.
El problema es que estos bloques, el uno y el dos comparten garaje, y en el titulo constitutivo no nombra un coeficiente individual para las plazas de garaje, solo el global en cada escritura como parte indivisa en su respectivo bloque.Por eso decidimos hacer una subcomunidad de garajes con cuota lineal, y en cada bloque( hablamos dentro del edificio) por coeficiente.Además, que nuestro bloque la primera vez q se registro como comunidad fue cuando la dividimos, porq cuando estaban trabajando los dos bloques como una sola comunidad de vecinos, nadie fue al registro a notificar esta fusion de comunidades.Una letrada me comentó en su día que no es q fuera a separar las comunidades, es que nunca han estado unidas.
Por lo que mencionas y sin perjuicio de que me gustaría leer la escritura de obra nueva y división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad da la sensación de que:
1º. Hay tres comunidades de propietarios. Una por cada bloque.
2º. La zona de garajes, aunque constituya un espacio físico diferenciado, al ser anejos inseparables a las viviendas, a los efectos de contribución en gastos, contribuyen con la cuota de vivienda.
En vuestro caso y siguiendo tus explicaciones, esto significa que a la hora de confeccionar el presupuesto, aunque a nivel teórico la zona de garajes tiene sus propios gastos, a los efectos de su distribución, no debe ser repartido linealmente entre estos, sino que deben adicionarse al presupuesto general del bloque y repartirse conjuntamente con el coeficiente de la vivienda.
3º. Lo que no tengo claro es si hay zonas o elementos comunes a las tres comunidades de bloques (por ejemplo, piscinas, zonas recreativas, jardines, etc.) En caso de ser así, también habría una mancomunidad.
Te doy un ejemplo.
Imagina que:
1º. Cada bloque tiene un presupuesto de gastos de 100 euros.
2º. La zona de garajes tiene un presupuesto de gastos de 30 euros.
Si no lo he entendido mal, debería de haber un total de 245 plazas de garaje. (una por cada vivienda).
De ello se deduce que el bloque I tiene el 39,18 % de plazas de garaje (90 plazas - 11,75 € de 30 presupuestados); el bloque II el 16,33 % (40 plazas - 4,90 € de 30 presupuestados) y el bloque III el 44,49% (109 plazas - 13,35 € de 30 presupuestados).
Consecuentemente con lo anterior el presupuesto de cada bloque en el ejemplo debería ser el siguiente:
Bloque 1 = 111,75 €. (100 de viviendas más el 39,18% de plazas de garaje = 11,75 €).
Bloque II = 104,90 € = (100 de viviendas más el 16,33% de plazas de garaje = 4,90 €).
Bloque III = 113,35 € = (100 de viviendas más el 44,49% de plazas de garaje = 13,35 €).
Dicho presupuesto debería ser repartido por coeficiente entre las viviendas dado que los garajes son anejo de las mismas.
En mi opinión, la decisión de constituir una subcomunidad de garajes fue un error desde el punto de vista jurídico.
Dick, comentarte que el bloque tres tiene su propio garaje, por eso con ese bloque solo compartimos el parque(los jardines),además con ellos no existe ningun tipo de problema, el problema está entre el bloque I de 96 vvdas con sus garajes y el bloque II de 40 con las suyas,que comparten el mismo garaje, sin entradas independientes. y te pongo un ej: mi casa de 90 metros tiene un coeficiente de vvda, garaje y trastero de 1 entero 756, y en el bloque I con los mismos metros que mi vvda tiene un 0·960 anejos e inseparables al trastero y garaje.
Por lo tanto si se uniera de nuevo y se pagara por coeficientes, que es lo que estipula la ley, como iba a pagar mas una casa de mi bloque, que otra del otro bloque, si tienen los mismos metros?
Por eso pensamos que lo mas logico era eso, una cuota lineal en el garaje, con una junta directiva de ambos bloques y su cuenta independiente, ah una cosa que se me habia pasado por alto, esto se hizo tambien porq hay 39 plazas de garajes de propietarios que no pertenecen a ninguno de los dos bloques y antiguamente cuando estaba todo unido se gastaba el dinero en lo que surjiera y estos propietarios comentaban que su dinero era exclusivamente para el garaje y no se podia gastar en las vvdas( cosa logica ).
Por lo tanto si se uniera de nuevo y se pagara por coeficientes, que es lo que estipula la ley, como iba a pagar mas una casa de mi bloque, que otra del otro bloque, si tienen los mismos metros?
Por eso pensamos que lo mas logico era eso, una cuota lineal en el garaje, con una junta directiva de ambos bloques y su cuenta independiente, ah una cosa que se me habia pasado por alto, esto se hizo tambien porq hay 39 plazas de garajes de propietarios que no pertenecen a ninguno de los dos bloques y antiguamente cuando estaba todo unido se gastaba el dinero en lo que surjiera y estos propietarios comentaban que su dinero era exclusivamente para el garaje y no se podia gastar en las vvdas( cosa logica ).
Además de que ellos no quieren que cada bloque pague por porcentaje, lo que quiere es que el presidente del otro bloque sea el presidente de ambos bloques y administrar las cuentas unidas. nosotros somos reacios porq sabemos que sus cuentas andan cerca de los numeros rojos y nosotros tenemos un superavit de 6000 euros.lo de contribuir al garaje por porcentajes lo veo logico pero, quien admisnistraria el garaje si hay dos comunidades? por experiencia sé que ellos no son los mas adecuados por eso pienso en lo de una junta directiva conjunta y un presupuesto separado.tambien que veas q al pagar linealmente en el garaje ya estariamos pagando por coeficiente, porq nosotros pagariamos por 40 y ellos por 96, me equivoco?
Es evidente entonces que:
1º. Hay tres comunidades de propietarios. Una por cada bloque.
2º. La zona de garajes, constituye un espacio físico diferenciado compuesto por plazas anejas a viviendas, más 39 plazas de garaje.
Lo extraño es la configuración jurídica que mencionas. Me da a pensar que el constructor ha vendido plazas que no eran suyas, transformando elementos comunes en plazas de garaje privativas, pero esa no es la cuestión y necesitaría leer la división horizontal.
3º. También existe una mancomunidad de edificios.
4º. El ejemplo que te he dado anteriormente no es de aplicación.
El problema surge como consecuencia del hecho de que debíais haber contado con el otro edificio, así como con los 39 propietarios restantes de plaza de garaje y que carecen de vivienda, para adoptar las decisiones oportunas, siendo nula cualquier decisión que hubiera adoptado vuestro bloque.
Asimismo y en este caso coincido en la conveniencia de constituir una subcomunidad de garajes, lo cual se me antoja difícil teniendo en cuenta de que la mayoría de los garajes son anejos indivisibles.
Una solución podría consistir en medir todas y cada una de las plazas de garaje, así como la superficie total del garaje a fin de asignar cuotas de participación en gastos de garaje a los copropietarios del mismo, modificando en ese sentido los estatutos, no la división hoirzontal. Otra puede consistir en hacer lo que habéis hecho y distribuir los gastos por partes iguales, con idéntica modificación estatutaria a fin de inscribirla en el registro de la propiedad.
En cualquier caso, no es de aplicación repartir por coeficiente, dado que habría propietarios de plazas de garaje que actualmente no contribuirían (39, para ser exactos).
De todos modos y contestando tu pregunta, los propietarios del otro bloque tienen razón al reclamar. Deberéis retomar el tema.
1º. Hay tres comunidades de propietarios. Una por cada bloque.
2º. La zona de garajes, constituye un espacio físico diferenciado compuesto por plazas anejas a viviendas, más 39 plazas de garaje.
Lo extraño es la configuración jurídica que mencionas. Me da a pensar que el constructor ha vendido plazas que no eran suyas, transformando elementos comunes en plazas de garaje privativas, pero esa no es la cuestión y necesitaría leer la división horizontal.
3º. También existe una mancomunidad de edificios.
4º. El ejemplo que te he dado anteriormente no es de aplicación.
El problema surge como consecuencia del hecho de que debíais haber contado con el otro edificio, así como con los 39 propietarios restantes de plaza de garaje y que carecen de vivienda, para adoptar las decisiones oportunas, siendo nula cualquier decisión que hubiera adoptado vuestro bloque.
Asimismo y en este caso coincido en la conveniencia de constituir una subcomunidad de garajes, lo cual se me antoja difícil teniendo en cuenta de que la mayoría de los garajes son anejos indivisibles.
Una solución podría consistir en medir todas y cada una de las plazas de garaje, así como la superficie total del garaje a fin de asignar cuotas de participación en gastos de garaje a los copropietarios del mismo, modificando en ese sentido los estatutos, no la división hoirzontal. Otra puede consistir en hacer lo que habéis hecho y distribuir los gastos por partes iguales, con idéntica modificación estatutaria a fin de inscribirla en el registro de la propiedad.
En cualquier caso, no es de aplicación repartir por coeficiente, dado que habría propietarios de plazas de garaje que actualmente no contribuirían (39, para ser exactos).
De todos modos y contestando tu pregunta, los propietarios del otro bloque tienen razón al reclamar. Deberéis retomar el tema.
Rehola PP.
Pienso que no hay que mezclar las cosas.
Una cosa es la configuración jurídica que adoptéis en orden a gestionar las comunidades y la mancomunidad y otra muy distinta el reparto de los gastos.
En vuestro caso designaría un presidente por bloque, y un presidente de la mancomunidad, asignando al presidente de la mancomunidad la presidencia de la zona de garajes.
Por otra parte adaptaría las cuentas de todas las comunidades al plan general contable de modo que cada comunidad tuviera su cuenta específica lo que significa una contabilización de gastos e ingresos separada.
En cuanto a las Juntas, celebraría separadamente las mismas de modo que cada bloque celebrrar la suya y los garajes la suya.
La mancomunidad debería celebrar su propia junta, pero asistiendo únicamente a la misma los presidentes de cada bloque.
En vuestro caso, no es necesario, pero sí conveniente que os administre el mismo profesional a todos.
Pienso que no hay que mezclar las cosas.
Una cosa es la configuración jurídica que adoptéis en orden a gestionar las comunidades y la mancomunidad y otra muy distinta el reparto de los gastos.
En vuestro caso designaría un presidente por bloque, y un presidente de la mancomunidad, asignando al presidente de la mancomunidad la presidencia de la zona de garajes.
Por otra parte adaptaría las cuentas de todas las comunidades al plan general contable de modo que cada comunidad tuviera su cuenta específica lo que significa una contabilización de gastos e ingresos separada.
En cuanto a las Juntas, celebraría separadamente las mismas de modo que cada bloque celebrrar la suya y los garajes la suya.
La mancomunidad debería celebrar su propia junta, pero asistiendo únicamente a la misma los presidentes de cada bloque.
En vuestro caso, no es necesario, pero sí conveniente que os administre el mismo profesional a todos.
Este tema ha sido debatido en este foro hasta la saciedad y creo que muchos con poca fortuna.
Esta descripción me satisface leer y la voy a imprimir para reproducirsela a todo aquel/lla que se sienta confundido/a con determinadas interpretaciones en distribución de gastos o cuando concurren muchas formas no suficientemente explicadas por nuestros representantes. Te felicito por la aclaración.
Esta descripción me satisface leer y la voy a imprimir para reproducirsela a todo aquel/lla que se sienta confundido/a con determinadas interpretaciones en distribución de gastos o cuando concurren muchas formas no suficientemente explicadas por nuestros representantes. Te felicito por la aclaración.
ok,les habia contado las cosas desde el principio sin llegar yo mismo a pronunciarme para que fueran entendiendo nuestro problema,como ha contestado dick eso es exactamente lo que hicimos en el 2003 y se registró como subcomunidad, no es que lo hicieramos sin haberlo registrado, se convocó a todos los propietarios de vvdas y garajes independientes y se aprobó por unanimidad, ademas que la ley de propiedad horizontal en su art 18 comenta que todo acuerdo que se adopte y que sea ilegal o contra el titulo constitutivo, el tiempo de impugnación será de 1 año, el acuerdo se adopto en el 2003 y se constituyeron una comunidad para el bloque I, otra para el bloqueII y una subcomunidad de garajes con su junta directiva independiente de los bloques y con pago lineal, ahora bien, que dick llegó a la misma solución que nosotros en su dia, pregunto pueden ellos ahora decidir el romper el acuerdo adoptado y registrado legalmente? porq si lo pudieran hacer, siempre estarian perjudicando a un tercero, ej ellos no pagan el garaje y nosotros no podemos mantenerlo solos.pienso que deberia de aprobarse la disolucion por unanimidad, como en su dia la necesitamos para realizar la subcomunidad.
hola:he enviado un mensaje para explicar mi caso que tiene relacion con la constitucion de varias comunidades de varios portales de un edificio. todos los portales tienen la misma escritura nueva y propiedad horizontal sumando entre todos 100%
el caso es que un vecino dice que somos una sola comunidad y que hay que deshacer las comunidades constituidas y quiere un informe legal de todas las comunidades existentes.
contestaron varias personas a mi mensaje y me dicen que no estamos en una situacion legal pero mi pregunta es si es posible deshacer esas comunidades cuando se constituyeron por unanimidad y algunas no quieren oir hablar de ello.solo comparten dos portales la antena y un patio de uso publico.
sobre el informe legal que pide seguimos sin saber de que se trata. consultamos a un adminstrador y tampoco nos pudo informar.
el caso es que un vecino dice que somos una sola comunidad y que hay que deshacer las comunidades constituidas y quiere un informe legal de todas las comunidades existentes.
contestaron varias personas a mi mensaje y me dicen que no estamos en una situacion legal pero mi pregunta es si es posible deshacer esas comunidades cuando se constituyeron por unanimidad y algunas no quieren oir hablar de ello.solo comparten dos portales la antena y un patio de uso publico.
sobre el informe legal que pide seguimos sin saber de que se trata. consultamos a un adminstrador y tampoco nos pudo informar.
Te comento rodri que el tiempo cura los defectos en las formas,la division horizontal nos permite muchas divisiones tanto por bloques, como por portales, lo que si indica es que si va contra el titulo constitutivo necesitas la unanimidad y que en el plazo de un año no sea impugnado,lo que tb tienen que hacer es despues de quererse dividir y funcionar por portal es llevar el acta de la reunion donde se aprobó al registro conjuntamente del libro constitutivo y el registrador decidirá si es legal o no, a los quince dias te daran un cif y con ello abriras la cuenta en el banco que quieras, ese cif es tu alta en el registro,y la legalizacion de tu comunidad, espero haberte servido de ayuda.
hola pp:
corrigeme si no lo he entendido bien.
a pesar de que deberiamos ser una sola comunidad, al haber cosntituido una comunidad por portal, por unanimidad, hace cuatro años, ahora mismo no estamos en una situacion ilegal como dice el vecino del que hablaba.
y para deshacer esas comunidades debería ser por unanimidad.
seria recomendable hacer una mancomunidad o podriamos dejar las cosas como esta?
referente al informe legal, nadie sabe nada, verdad?
corrigeme si no lo he entendido bien.
a pesar de que deberiamos ser una sola comunidad, al haber cosntituido una comunidad por portal, por unanimidad, hace cuatro años, ahora mismo no estamos en una situacion ilegal como dice el vecino del que hablaba.
y para deshacer esas comunidades debería ser por unanimidad.
seria recomendable hacer una mancomunidad o podriamos dejar las cosas como esta?
referente al informe legal, nadie sabe nada, verdad?
Rodri,ya funcionas como una comunidad independiente, aunque el titulo constitutivo recoja a todos juntos, por eso te decia que el tiempo cura los defectos en las formas, eso yo creo que no te lo tira abajo ni el tribunal supremo, siempre y cuando lo registraran y estes pagando tu parte de los gastos generales a los otros edificios, por ej el seguro de la finca que es solo uno, imagino.
