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Traspaso con cesionario no propietario
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Traspaso con cesionario no propietario
Estimados compañeros tengo la siguiente cuestión:
Una persona hace un contrato de cesión/traspaso con una persona que no sabía que era el arrendatario del local y no el propietario. Ahora el propietario le requiere para que deje libre el local y el cesionario se niega a devolverle la cantidad que pago para el traspaso.
El propietario ha mandado un comunicado solicitando a la persona que obtuvo el traspaso su titulo de ocupación y amenaza con emprender acciones legales.
La persona que obtuvo el traspaso y que ahora es requerida para que se marcha actuó de buena fe sin saber que el cesionario no era el propietario.
¿Qué se puede hacer en estos casos?, ¿se debe atender el requerimiento del propietario de aportar el título de ocupación?, ¿la persona que obtuvo el traspaso de buena fe puede continuar el contrato o sino que debe hacer para no perder el dinero que pago cuando se formalizó el mismo?
Gracias por su colaboración.
Una persona hace un contrato de cesión/traspaso con una persona que no sabía que era el arrendatario del local y no el propietario. Ahora el propietario le requiere para que deje libre el local y el cesionario se niega a devolverle la cantidad que pago para el traspaso.
El propietario ha mandado un comunicado solicitando a la persona que obtuvo el traspaso su titulo de ocupación y amenaza con emprender acciones legales.
La persona que obtuvo el traspaso y que ahora es requerida para que se marcha actuó de buena fe sin saber que el cesionario no era el propietario.
¿Qué se puede hacer en estos casos?, ¿se debe atender el requerimiento del propietario de aportar el título de ocupación?, ¿la persona que obtuvo el traspaso de buena fe puede continuar el contrato o sino que debe hacer para no perder el dinero que pago cuando se formalizó el mismo?
Gracias por su colaboración.
Lágrimas: antes de nada quiero que me aclares una cosa que no termino de ver clara en tu relato. Nada más empezar dices "un contrato de cesión/traspaso con una persona que no sabía que era el arrendatario del local y no el propietario"
Verás es que los contratos de cesión/traspaso no se hacen con el propietario, sino precisamente con el arrendatario.
Pero de todas formas te digo que en el caso de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda la regla general es que SI se permite el traspaso salvo que el contrato de arrendamiento inicial lo prohiba.
¿Sabes si es asi?
Verás es que los contratos de cesión/traspaso no se hacen con el propietario, sino precisamente con el arrendatario.
Pero de todas formas te digo que en el caso de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda la regla general es que SI se permite el traspaso salvo que el contrato de arrendamiento inicial lo prohiba.
¿Sabes si es asi?
Estimado compañero.
Ese asunto, en el caso de locales, se trata en el art. 32 de la LAU/94:
"Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado."
Como puedes ver, hay dos motivos por los que la cesión podría plantear problemas:
1- Que al amparo de la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC esa cesión hubiera sido prohibida en el contrato de alquiler originario.
2- Que no se haya notificado al arrendador.
En el primer caso, el cedente, al efectuar un negocio que se le ha prohibido, es quien debe afrontar su responsabilidad. Dejo aparte cuestiones como si además concurre un delito de estafa o de falsedad en documento privado, porque no soy penalista.
En el segundo caso obviamente el cesionario no ha notificado nada, porque ni siquiera sabía que existe el arrendador. Es igualmente responsable de todos los perjuicios causados el cedente al ocultar información, pero es posible que podamos defender que la falta de comunicación queda subsanada por el requerimiento de aportar documentación que nos hace el arrendador.
Posiblemente con más información sobre el desarrollo del negocio sea posible precisar un poco más esta respuesta.
Debo mencionar, aunque solamente sea de pasada, que me sorprende la ingenuidad o negligencia del cesionario, al desembolsar un dinero sin ni tan siquiera examinar quién es dueño del local; una Nota Simple cuesta 3,60 € y te saca de dudas.
Mi consejo: aporta el contrato de cesión que te piden e intenta reconducir el asunto hacia la continuidad del alquiler con una sobreprima en la renta que compense al arrendador.
Un saludo.
Ese asunto, en el caso de locales, se trata en el art. 32 de la LAU/94:
"Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado."
Como puedes ver, hay dos motivos por los que la cesión podría plantear problemas:
1- Que al amparo de la libertad de pactos consagrada en el art. 1255 CC esa cesión hubiera sido prohibida en el contrato de alquiler originario.
2- Que no se haya notificado al arrendador.
En el primer caso, el cedente, al efectuar un negocio que se le ha prohibido, es quien debe afrontar su responsabilidad. Dejo aparte cuestiones como si además concurre un delito de estafa o de falsedad en documento privado, porque no soy penalista.
En el segundo caso obviamente el cesionario no ha notificado nada, porque ni siquiera sabía que existe el arrendador. Es igualmente responsable de todos los perjuicios causados el cedente al ocultar información, pero es posible que podamos defender que la falta de comunicación queda subsanada por el requerimiento de aportar documentación que nos hace el arrendador.
Posiblemente con más información sobre el desarrollo del negocio sea posible precisar un poco más esta respuesta.
Debo mencionar, aunque solamente sea de pasada, que me sorprende la ingenuidad o negligencia del cesionario, al desembolsar un dinero sin ni tan siquiera examinar quién es dueño del local; una Nota Simple cuesta 3,60 € y te saca de dudas.
Mi consejo: aporta el contrato de cesión que te piden e intenta reconducir el asunto hacia la continuidad del alquiler con una sobreprima en la renta que compense al arrendador.
Un saludo.
No lo sabemos, y dudo mucho que nos quieran aportar el contrato de arrendamiento para comprobar si existía o no una cláusula que prohíba el traspaso. Por el contrario, si sabemos a ciencia cierta que al arrendador no se le comunicó el traspaso en el plazo de un mes porque le ha mandado un comunicado a mi clienta diciendo que desconocía dicho negocio jurídico y exigiendo que se le aporte el contrato que está firmó con el arrendatario.
Mi clienta ya no está interesada en seguir con el traspaso y lo que quiere es recuperar el dinero que dió, ¿qué se puede hacer?, me imagino que tendremos que dirigirnos contra el cesionario pero porque vía ¿civil o penal?, ¿cuál es la acción que cabe ejercitar?.
Por supuesto cualquier corrección, aclaración o recomendación sobre la forma de proceder en este supuesto será bienvenida.
Gracias por su valiosa colaboración.
Mi clienta ya no está interesada en seguir con el traspaso y lo que quiere es recuperar el dinero que dió, ¿qué se puede hacer?, me imagino que tendremos que dirigirnos contra el cesionario pero porque vía ¿civil o penal?, ¿cuál es la acción que cabe ejercitar?.
Por supuesto cualquier corrección, aclaración o recomendación sobre la forma de proceder en este supuesto será bienvenida.
Gracias por su valiosa colaboración.
No sabemos si había una cláusula o no en el contrato del negocio jurídico originario entre arrendador y arrendatario/cedente que prohíba al arrendatario traspasar el local y dudo mucho que nos quieran aportar el contrato de arrendamiento para comprobar si existía o no una cláusula que prohíba el traspaso. Por el contrario, si sabemos a ciencia cierta que al arrendador no se le comunicó el traspaso en el plazo de un mes porque le ha mandado un comunicado a mi clienta diciendo que desconocía dicho negocio jurídico y exigiendo que se le aporte el contrato que ésta firmó con el arrendatario.
Mi clienta ya no está interesada en seguir con el traspaso y lo que quiere es recuperar el dinero que dió, ¿qué se puede hacer?, me imagino que tendremos que dirigirnos contra el cesionario pero porque vía ¿civil o penal?, ¿cuál es la acción que cabe ejercitar?.
Por supuesto cualquier corrección, aclaración o recomendación sobre la forma de proceder en este supuesto será bienvenida.
Gracias por su valiosa colaboración.
Mi clienta ya no está interesada en seguir con el traspaso y lo que quiere es recuperar el dinero que dió, ¿qué se puede hacer?, me imagino que tendremos que dirigirnos contra el cesionario pero porque vía ¿civil o penal?, ¿cuál es la acción que cabe ejercitar?.
Por supuesto cualquier corrección, aclaración o recomendación sobre la forma de proceder en este supuesto será bienvenida.
Gracias por su valiosa colaboración.
No lo sabemos, y dudo mucho que nos quieran aportar el contrato de arrendamiento para comprobar si existía o no una cláusula que prohíba el traspaso. Por el contrario, si sabemos a ciencia cierta que al arrendador no se le comunicó el traspaso en el plazo de un mes porque le ha mandado un comunicado a mi clienta diciendo que desconocía dicho negocio jurídico y exigiendo que se le aporte el contrato que está firmó con el arrendatario.
Mi clienta ya no está interesada en seguir con el traspaso y lo que quiere es recuperar el dinero que dió, ¿qué se puede hacer?, me imagino que tendremos que dirigirnos contra el cesionario pero porque vía ¿civil o penal?, ¿cuál es la acción que cabe ejercitar?.
Por supuesto cualquier corrección, aclaración o recomendación sobre la forma de proceder en este supuesto será bienvenida.
Gracias por su valiosa colaboración.
Mi clienta ya no está interesada en seguir con el traspaso y lo que quiere es recuperar el dinero que dió, ¿qué se puede hacer?, me imagino que tendremos que dirigirnos contra el cesionario pero porque vía ¿civil o penal?, ¿cuál es la acción que cabe ejercitar?.
Por supuesto cualquier corrección, aclaración o recomendación sobre la forma de proceder en este supuesto será bienvenida.
Gracias por su valiosa colaboración.
Debe tenerse en cuenta el art. 35 LAU a cuyo tenor:
"Artículo 35 Resolución de pleno derecho
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."
Por lo tanto:
1.- el negocio es nulo de pleno derecho por falta de notificación. En este sentido tu cliente tiene fácil desligarse del contrato porque lo que ocurre en realidad es que no hay tal contrato.
2.- Tienes que reclamar al cesionario la devolución de lo pagado simplemente porque al ser nulo el negocio jurídico, no tiene derecho a retener nada.
"Artículo 35 Resolución de pleno derecho
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."
Por lo tanto:
1.- el negocio es nulo de pleno derecho por falta de notificación. En este sentido tu cliente tiene fácil desligarse del contrato porque lo que ocurre en realidad es que no hay tal contrato.
2.- Tienes que reclamar al cesionario la devolución de lo pagado simplemente porque al ser nulo el negocio jurídico, no tiene derecho a retener nada.
Si a tu cliente ya no le interesa seguir en ese local, la cosa se reduce a una reclamación de cantidad contra el cedente, en juicio verbal u ordinario según sea la cuantía. Incumplimiento contractual del 1.124 CC.
PERO tendrás que amarrar muy bien la documental, necesitas asegurarte de que puedas demostrar que tu cliente no puede seguir en el local porque el arrendador le expulsa. No vaya a ser que dejes a tu cliente compuesta y sin novio, como suele decirse.
Para ello aportale el documento que te pide al arrendador, será conveniente que a cambio le pidas el contrato de arrendamiento (ya que la legalidad o ilegalidad del negocio depende exclusivamente de dicho contrato), y hazle saber que has firmado ese traspaso y lo has pagado. Asegúrate de que puedes demostrar que el arrendador te expulsa del local, porque es la frustración del traspaso lo que ampara tu petición de devolución del dinero. Tal vez debas usar las diligencias preliminares de exhibición de documentos del art. 256 LEC.
PERO tendrás que amarrar muy bien la documental, necesitas asegurarte de que puedas demostrar que tu cliente no puede seguir en el local porque el arrendador le expulsa. No vaya a ser que dejes a tu cliente compuesta y sin novio, como suele decirse.
Para ello aportale el documento que te pide al arrendador, será conveniente que a cambio le pidas el contrato de arrendamiento (ya que la legalidad o ilegalidad del negocio depende exclusivamente de dicho contrato), y hazle saber que has firmado ese traspaso y lo has pagado. Asegúrate de que puedes demostrar que el arrendador te expulsa del local, porque es la frustración del traspaso lo que ampara tu petición de devolución del dinero. Tal vez debas usar las diligencias preliminares de exhibición de documentos del art. 256 LEC.
Van surgiendo nuevas cosas. El contrato que firmaron arrendador y arrendatario/cesionario prohíbe expresamente hacer un traspaso al arrendatario salvo que cuente con el expresado consentimiento de arrendador mi clienta cesionaria no quiere continuar en el local pero tiene ha varias personas que estarían interesadas en el traspaso. La cosa es que por ofrecer a alguien que continúe el negocio jurídico, no se si es legalmente posible, mi clienta no recuperará el dinero que invirtió en el traspaso del local. Que opciones ven ustedes?
Por otra parte, en el caso de que hubiera que demandar al arrendatario/cedente a parte del traspaso mi clienta invirtió en mercancías ya que se trata de un bar. Que se podría incluir en la reclamacion de cantidad?, cabría pedir lucro cesante?, cabe pedir alguna cosa más que no sean las costas?
Gracias por su inestimable colaboración.
Por otra parte, en el caso de que hubiera que demandar al arrendatario/cedente a parte del traspaso mi clienta invirtió en mercancías ya que se trata de un bar. Que se podría incluir en la reclamacion de cantidad?, cabría pedir lucro cesante?, cabe pedir alguna cosa más que no sean las costas?
Gracias por su inestimable colaboración.
1.- Quizás fuera posible pero todo ello tendría que ser de acuerdo con el casero, si bien veo difícil que quiera acordar nada.
2.- Lo de las mercancías es dudoso porque tu clienta ha sido algo negligente al no intentar comprobar si el cedente tenía derecho a hacer el traspaso. No veo claro que vayan a devolverle el importe de las mercancías.
2.- Lo de las mercancías es dudoso porque tu clienta ha sido algo negligente al no intentar comprobar si el cedente tenía derecho a hacer el traspaso. No veo claro que vayan a devolverle el importe de las mercancías.
No veo recomendable que tu cliente haga ahora un nuevo traspaso, incurriría en responsabilidades.
Si el contrato originario prohíbe traspasar, lo oportuno ahora, creo yo, es que reclames al cedente la devolución del precio del traspaso. Sobre otros daños extracontractuales yo no lo tengo tan claro.
Intenta devolver o revender las mercancías.
Si el contrato originario prohíbe traspasar, lo oportuno ahora, creo yo, es que reclames al cedente la devolución del precio del traspaso. Sobre otros daños extracontractuales yo no lo tengo tan claro.
Intenta devolver o revender las mercancías.
El contrato entre arrendador y arrendatario prohíbe el traspaso pero sólo si es sin el expreso consentimiento del arrendador que en este caso no quiere que el traspaso se haga a mi clienta porque exige un aval. Como he comentado mi clienta no quiere continuar con el traspaso y tiene a otras personas interesadas que tal vez aportarían el aval que exige el propietario.
El propietario del local afirma que si aceptaría a alguien que se colocara en la posición de cesionario, como mi clienta, siempre y cuando le aporte un aval. En cuanto a lo que comenta de que no ve claro la posibilidad de recuperar lo invertido en mercancías, ¿se podría pedir otras cosas como por ejemplo el lucro cesante?, esto último sería para el caso de que hubiera que emprender acciones legales con el arrendatario/cedente con el que se constituyó el traspaso.
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Otra cuestión, ahora parece que mi clienta no va a continuar ni se va a continuar con el negocio jurídico del traspaso y que no cabe otra que demandar al arrendatario/cesionario para recuperar el dinero invertido en el negocio del traspaso. La pregunta es, ¿para poder demandar al arrendatario por incumplimiento contractual hay que esperar a que expulsen a mi clienta cesionaria, es decir finalice el procedimiento que el arrendador quiere iniciar contra el arrendatario/cedente o es posible demandar ya por el incumplimiento contractual al arrendatario/cedente exigiéndole la devolución del dinero invertido en el traspaso por mi clienta cesionaria?
Gracias por su colaboración.
Gracias por su colaboración.
Pues como todo, depende de las pruebas que puedas reunir.
SI (nótese el condicional) obtienes copia del contrato de alquiler que acredite que para traspasar es necesario el permiso, porque has de aplicar la dicción literla del art. 32, 1 de la LAU, y si puedes acreditar que es el arrendador quien te expulsa, con una comunicación fehaciente de que debes dejar su locla por un traspaso inconsentido, entonces creo que puedes demandar al cedente y recuperar tu dinero.
Aquí hay otras implicaciones importantes: el arrendatario originario no ha visto resuelto su contrato aún, y por tanto sigue siendo responsable, en teoría, dle pago de la renta. A ver qué opina Leonjbr de esto.
¿Lo mejor? si puedes conseguirlo, una reunión a tres bandas con todos lo implicados y un acuerdo amistoso.
SI (nótese el condicional) obtienes copia del contrato de alquiler que acredite que para traspasar es necesario el permiso, porque has de aplicar la dicción literla del art. 32, 1 de la LAU, y si puedes acreditar que es el arrendador quien te expulsa, con una comunicación fehaciente de que debes dejar su locla por un traspaso inconsentido, entonces creo que puedes demandar al cedente y recuperar tu dinero.
Aquí hay otras implicaciones importantes: el arrendatario originario no ha visto resuelto su contrato aún, y por tanto sigue siendo responsable, en teoría, dle pago de la renta. A ver qué opina Leonjbr de esto.
¿Lo mejor? si puedes conseguirlo, una reunión a tres bandas con todos lo implicados y un acuerdo amistoso.
