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Traspaso de local
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Traspaso de local
Soy propietario de un local destinado a bar pub. Hace un año lo alquile y no pedi ningun dinero. Solo dos meses de fianza y la renta mensual. En una de las clausulas le concedia al inquilino el derecho a traspaso y hacia constar que en ese caso la renta seria aumentada en un 20%. Ahora verbalmente me dice el inquilino que va a buscar un a persona que se quede con el negocio pero que el quiere recuperar lo que ha invertido en el local ( hizo unas pequeñas reformas que pagamos antes de abrir a medias. Me he enterado que pide 30000 euros por el traspaso. En el contrato se dice en otra de las clausulas que todas las meejoras que realice en el local quedaran en beneficio del mismo sin que pueda reclamarlas.
Preegunto si puede traspasar y que requisitos tiene que cumplir y si yo como propietario tengo derecho a algun porcentaje del mismo. Si yo puedo negarme a que lo traspase a persona que no me merezca confiaza que me vaya a pagar y en general como debo obrar yo.
Se va porque en un año ha dejado mas de seis u ocho enuncias por horario y por ruidos. Ha estado trabajando llenando el local todos los dias que abria.
Preegunto si puede traspasar y que requisitos tiene que cumplir y si yo como propietario tengo derecho a algun porcentaje del mismo. Si yo puedo negarme a que lo traspase a persona que no me merezca confiaza que me vaya a pagar y en general como debo obrar yo.
Se va porque en un año ha dejado mas de seis u ocho enuncias por horario y por ruidos. Ha estado trabajando llenando el local todos los dias que abria.
Antes que nada una pequeña aclaración: lo que Ud. llama traspaso la LAU del 94 lo llama cesión. Lo digo simplemente para no confundirlo con el traspaso de la LAU del 64. De todas formas no se preocupe porque a efectos prácticos da igual.
Dicho esto, las respuestas a sus preguntas son las siguientes:
1.- Ud. no puede impedir el traspaso porque no le guste el nuevo inquilino. Tendrá que aceptarlo.
2.- Sí puede subir la renta un 20%. En este punto debe tener cuidado con un truco que suelen usar los inquilinos y es que intentan convencerle de que lo que están haciendo no es un traspaso, sino un cambio de inquilino. Intentará irse él y que le haga un nuevo contrato al nuevo. Esto lo intentan simplemente para ahorrarse la subida del 20% del nuevo inquilino. No caiga en la trampa.
3.- No tiene derecho a un porcentaje del traspaso. Como ya le dije, su beneficio está en el aumento del 20% de la renta al nuevo inquilino.
4.- No tiene ninguna obligación de pagarle ninguna obra ni ninguna reforma salvo que se haya comprometido a ello. Lo que no puede hacer el inquilino es venir ahora y pretender recuperar el dinero invertido.
Dicho esto, las respuestas a sus preguntas son las siguientes:
1.- Ud. no puede impedir el traspaso porque no le guste el nuevo inquilino. Tendrá que aceptarlo.
2.- Sí puede subir la renta un 20%. En este punto debe tener cuidado con un truco que suelen usar los inquilinos y es que intentan convencerle de que lo que están haciendo no es un traspaso, sino un cambio de inquilino. Intentará irse él y que le haga un nuevo contrato al nuevo. Esto lo intentan simplemente para ahorrarse la subida del 20% del nuevo inquilino. No caiga en la trampa.
3.- No tiene derecho a un porcentaje del traspaso. Como ya le dije, su beneficio está en el aumento del 20% de la renta al nuevo inquilino.
4.- No tiene ninguna obligación de pagarle ninguna obra ni ninguna reforma salvo que se haya comprometido a ello. Lo que no puede hacer el inquilino es venir ahora y pretender recuperar el dinero invertido.
Gracias leonjbr, pero lo que pretende el inquilino actual es que un tercero le de lo que pide, (24000-30.000 euros) y despues presentarmelo a mi para que hagamos nuevo contrato. Pero digo yo que esto no lo podra hacer porque en ese caso yo me podre negar a hacer el contrato por la cantidad que viniera pagando el arrendatario sin la subida del 20% y si antes no me presenta al nuevo inquilino, este le soltara el dinero creyendo que la renta es la anterior sin conocer el tema del 20%.
Me dice que no caiga en la trampa, de acuedo, pero como evito yo que me haga lo que efectivamente creo va a hacer.
Que puedo hacer yo.
Me dice que no caiga en la trampa, de acuedo, pero como evito yo que me haga lo que efectivamente creo va a hacer.
Que puedo hacer yo.
Efectivamente: podrá negarse y ahí es donde evita la trampa. Esta maniobra se da en el 100% de los casos en que se quiere hacer una cesión del contrato, porque es la manera de ahorrarse el 20% de la subida del alquiler.
El resumen es el siguiente:
1.- Si hace el traspaso (o cesión, es lo mismo): Ud. no puede evitarlo, pero tiene derecho al 20% de subida de la renta.
2.- Si no lo hace y pretende que hagan un nuevo contrato Ud. no cobra el 20% de subida automáticamente, PERO puede negarse a hacer el nuevo contrato o puede hacerlo subiendo el 20% o mas (bueno o menos si quiere). Esta sería la forma de evitar la trampa a la que me refiero.
El resumen es el siguiente:
1.- Si hace el traspaso (o cesión, es lo mismo): Ud. no puede evitarlo, pero tiene derecho al 20% de subida de la renta.
2.- Si no lo hace y pretende que hagan un nuevo contrato Ud. no cobra el 20% de subida automáticamente, PERO puede negarse a hacer el nuevo contrato o puede hacerlo subiendo el 20% o mas (bueno o menos si quiere). Esta sería la forma de evitar la trampa a la que me refiero.
Rosinos, aunque haya quien que no lo sepa distinguir, el traspaso de la LAU1964 y la cesión de la actual ley de arrendamientos son completamente distintos.
En el derecho de traspaso lo que se cedía era un alquiler de por vida, en la actualidad lo que puede su arrendatario es ceder el negocio y el alquiler, por el tiempo que le quede, con un 20% de incremento. Habría que leer ese contrato, pero salvo que vd pactara con él una duración muy prolongada, diez o más años, es difícil que encuentre alguien dispuesto a pagar 24.000/30.000 euros por un contrato que se terminará en ¿Dos/Tres años?. Tenga en cuenta que vd no está obligado a hacer un contrato nuevo, simplemente deberá respetar el actual incrementando el alquiler con motivo de esa cesión.
No veo que deba vd vigilar para caer en ninguna trampa, bastará que advierta a ambos, anterior y nuevo inquilino, que el contrato se acaba en fecha XXX
En el derecho de traspaso lo que se cedía era un alquiler de por vida, en la actualidad lo que puede su arrendatario es ceder el negocio y el alquiler, por el tiempo que le quede, con un 20% de incremento. Habría que leer ese contrato, pero salvo que vd pactara con él una duración muy prolongada, diez o más años, es difícil que encuentre alguien dispuesto a pagar 24.000/30.000 euros por un contrato que se terminará en ¿Dos/Tres años?. Tenga en cuenta que vd no está obligado a hacer un contrato nuevo, simplemente deberá respetar el actual incrementando el alquiler con motivo de esa cesión.
No veo que deba vd vigilar para caer en ninguna trampa, bastará que advierta a ambos, anterior y nuevo inquilino, que el contrato se acaba en fecha XXX
rosinos: cuidado no se líe con el anterior post del forero Pholmo. Es que dice que hay quien no sabe distinguir entre traspaso y cesión cuando sin embargo es lo primero que le he dicho en mi primer post.
Yo le he dicho (y sigo diciéndole ahora) que a efectos prácticos es igual PORQUE SU CONTRATO ES DE HACE 1 AÑO Y POR TANTO ES MÁS QUE EVIDENTE QUE NO LE AFECTA LA LEGISLACIÓN DEL 64 que era la que se refería al traspaso. Por tanto todas las distinciones que le cuenta en el anterior post son innecesarias PORQUE NO SON APLICABLES A SU CASO PARTICULAR.
Y cuidado porque sí hay trampa: otra cosa es que Ud. pueda evitarla del modo que le he dicho.
Yo le he dicho (y sigo diciéndole ahora) que a efectos prácticos es igual PORQUE SU CONTRATO ES DE HACE 1 AÑO Y POR TANTO ES MÁS QUE EVIDENTE QUE NO LE AFECTA LA LEGISLACIÓN DEL 64 que era la que se refería al traspaso. Por tanto todas las distinciones que le cuenta en el anterior post son innecesarias PORQUE NO SON APLICABLES A SU CASO PARTICULAR.
Y cuidado porque sí hay trampa: otra cosa es que Ud. pueda evitarla del modo que le he dicho.
Os explco lo que por lo que estoy viendo me va a hacer el inquilino actual. este inquilino lleva desde abril de 2014. Hice el contrato a una peesona fisica que me ofrecia garantias aunque relativas pues tiene un trabajo fijo con un sueldo. En el mes de agosto de 2015 me pidio que iba a hacer una sociedad limitada y que si le podia hacer un nuevo contrato pues en el anterior figuraba el con su novia como personas fisicas pero se habian cargado de multas y para evitarlas me sugirio lo de la sociedad. Anulamos el anterior y hice un contrato a nombre de una sociedad limitada que creo con su novia. En ella figuraba ella como administradora de la sociedad pero yo para curarme un poco puse al varon como avalista del contrato. Me entere de que sin permiso mio la novia habia dejado de pertenecer a la sociedad y habia entrado otra persona en su puessto. Yo el contrato que tengo es el firmado en el mes de agosto de 2015 por la novia como administradora y el como avalista. Ahora deeben tener ya a una persona del circulo de la noche que se va a hacer cargo del Neegocio y lo que van a hacer es recibir de esta pesona el dinero por el traspaso o cesion sin decirme nada de caantidad ni de nada y despues presentarmelo a mi para que yo le haga un contrato nuevo. Me encontrare conque a este nuevo inquilino no le habran dicho que la renta seria aumentada en el 20% y cuando se lo diga seguro que no lo va a aceptar pero se me va a negar salir del local y entonces yo que hago.
Perdonar no se si me explico bien.
Sin que suponga ningun menosprecio para nadie os digo que son sudamericanos todos ellos y ya os imaginais como hace esta gente las cosas.
Perdonar no se si me explico bien.
Sin que suponga ningun menosprecio para nadie os digo que son sudamericanos todos ellos y ya os imaginais como hace esta gente las cosas.
Os agradezco e verdad vuestros consejos pues me van a servir de verdad para estar atento a los movimientos que van a realizar. Yo no obstante ya les envie un whatsap diciendoles que tuvieran claro que la renta la iva a subir el 20% pero se por como actuan que va a hacer lo manifestaado en el mensaje anterior.
rosinos: si le he entendido bien creo que se está confundiendo.
Si ha hecho el contrato de alquiler a nombre de una sociedad, y la sociedad cambia de administradores o nombra a otros gestores o contrata a otros encargados del negocio, no estamos ante una cesión ni nada que se le parezca, sino simplemente ante actuaciones internas de la sociedad respecto de las que Ud. no tiene derecho de veto.
Por tanto tampoco tiene derecho a una subida del 20% de la renta.
Si no le gusta su inquilino no tendrá más remedio que esperar a que se acabe el plazo del alquiler o a que concurra alguna otra causa de resolución del contrato.
Si ha hecho el contrato de alquiler a nombre de una sociedad, y la sociedad cambia de administradores o nombra a otros gestores o contrata a otros encargados del negocio, no estamos ante una cesión ni nada que se le parezca, sino simplemente ante actuaciones internas de la sociedad respecto de las que Ud. no tiene derecho de veto.
Por tanto tampoco tiene derecho a una subida del 20% de la renta.
Si no le gusta su inquilino no tendrá más remedio que esperar a que se acabe el plazo del alquiler o a que concurra alguna otra causa de resolución del contrato.
No por Dios, no me he explicado bien. Los inquilinos que estan ahora son los mismos que despues me pidieron constituir una sociedad, esto hace un año. Yo hice el contrato a esa sociedad y ahora es la sociedad la que me dice que van a traspasar el negocio a un tercero, pero estee tercero es ajeno a la sociedad. No se como lo enfocaran, si este tercero compra la sociedad o simplemente este tercero es una persona fisica que lo hace a titulo personal. Estoy hecho un lio la verdad. Ellos de momento me han dicho que quieren buscar una persona para traspasarselo y cobrar por ese traspaso.En el contrato dice en una de la clausulas textualmente " Tampoco podra la parte arrendataria modificar en ningun sentido la composicion actual de la Sociedad, ni enajenarla,cederla o venderla a terceros sin la autorizacion expresa y nfehaciente del arrendador. La cesion o traspaso del todo del local arrendado, deberña ser comunicada al arrendador fehacientemente con un mes minimo de antelaciñon, el cual aplicará un aumento del 20% de la ultim renta que venga satisfaciendo el arrendatario al nuevo inquilino"
Por otra parte a los tres meses de constituir la sociedad esta ya fué modificada en su composición aal sustituir a quien figuraba como administrador unico de la misma por otra personaa que yo desconozco y no se me consulto ni comunico la alteración de la misma.
Ademas cuando hice el nuevo contrato a la sociedad en una clausula manifestaba " Interviene solidariamente e independientemente de su participación en la Sociedad, a nivel de avalista y garante del cumplimiento de lom estipulado en el presenteb contrato DOn J.O. L. M. ciudadano español conOs explco lo que por lo que estoy viendo me va a hacer el inquilino actual. este inquilino lleva desde abril de 2014. Hice el contrato a una peesona fisica que me ofrecia garantias aunque relativas pues tiene un trabajo fijo con un sueldo. En el mes de agosto de 2015 me pidio que iba a hacer una sociedad limitada y que si le podia hacer un nuevo contrato pues en el anterior figuraba el con su novia como personas fisicas pero se habian cargado de multas y para evitarlas me sugirio lo de la sociedad. Anulamos el anterior y hice un contrato a nombre de una sociedad limitada que creo con su novia. En ella figuraba ella como administradora de la sociedad pero yo para curarme un poco puse al varon como avalista del contrato. Me entere de que sin permiso mio la novia habia dejado de pertenecer a la sociedad y habia entrado otra persona en su puessto. Yo el contrato que tengo es el firmado en el mes de agosto de 2015 por la novia como administradora y el como avalista. Ahora deeben tener ya a una persona del circulo de la noche que se va a hacer cargo del Neegocio y lo que van a hacer es recibir de esta pesona el dinero por el traspaso o cesion sin decirme nada de caantidad ni de nada y despues presentarmelo a mi para que yo le haga un contrato nuevo. Me encontrare conque a este nuevo inquilino no le habran dicho que la renta seria aumentada en el 20% y cuando se lo diga seguro que no lo va a aceptar pero se me va a negar salir del local y entonces yo que hago.
Perdonar no se si me explico bien.
Sin que suponga ningun menosprecio para nadie os digo que son sudamericanos todos ellos y ya os imaginais como hace esta gente las cosas. DNI xxxxxxx y domicilio en Madrid calle xxxx, calle XXXX, email XXXX"
Este señor es miembro de la Sociedad, y me pregunto si la misma es vendida o enaajenada a otro/os, seguira figurando y ejerciendo como avalista?.
Ademas cuando hice el nuevo contrato a la sociedad en una clausula manifestaba " Interviene solidariamente e independientemente de su participación en la Sociedad, a nivel de avalista y garante del cumplimiento de lom estipulado en el presenteb contrato DOn J.O. L. M. ciudadano español conOs explco lo que por lo que estoy viendo me va a hacer el inquilino actual. este inquilino lleva desde abril de 2014. Hice el contrato a una peesona fisica que me ofrecia garantias aunque relativas pues tiene un trabajo fijo con un sueldo. En el mes de agosto de 2015 me pidio que iba a hacer una sociedad limitada y que si le podia hacer un nuevo contrato pues en el anterior figuraba el con su novia como personas fisicas pero se habian cargado de multas y para evitarlas me sugirio lo de la sociedad. Anulamos el anterior y hice un contrato a nombre de una sociedad limitada que creo con su novia. En ella figuraba ella como administradora de la sociedad pero yo para curarme un poco puse al varon como avalista del contrato. Me entere de que sin permiso mio la novia habia dejado de pertenecer a la sociedad y habia entrado otra persona en su puessto. Yo el contrato que tengo es el firmado en el mes de agosto de 2015 por la novia como administradora y el como avalista. Ahora deeben tener ya a una persona del circulo de la noche que se va a hacer cargo del Neegocio y lo que van a hacer es recibir de esta pesona el dinero por el traspaso o cesion sin decirme nada de caantidad ni de nada y despues presentarmelo a mi para que yo le haga un contrato nuevo. Me encontrare conque a este nuevo inquilino no le habran dicho que la renta seria aumentada en el 20% y cuando se lo diga seguro que no lo va a aceptar pero se me va a negar salir del local y entonces yo que hago.
Perdonar no se si me explico bien.
Sin que suponga ningun menosprecio para nadie os digo que son sudamericanos todos ellos y ya os imaginais como hace esta gente las cosas. DNI xxxxxxx y domicilio en Madrid calle xxxx, calle XXXX, email XXXX"
Este señor es miembro de la Sociedad, y me pregunto si la misma es vendida o enaajenada a otro/os, seguira figurando y ejerciendo como avalista?.
Perdonar se me han mezclado los mensajes, anular el anterior.
Os decia que a los tres meses de constituirse la sociedad esta ya fue modificada en su composición sin mi autorizacion y conocimiento. Concretamente la que figuraba como administradora unica dejo de serlo y pusieron a un tercero al que no conozo.
Y lo que figura en otra clausula " Interviene solidariamente e independientemente de su participación en la Sociedad a niven de avaalista y garante del cumplimiento de lo estipulado en el resente contrato Don xxxxxxxxxx, ciudadano españoñ con domicilio xxxxxxxxxxx y DNI xxxxxx.
Es muy importante para mi caso de adquirir otras personas la Sociedad, o variar su composición seguira teniendo efectos el aval y garantia de la pesona que menciono.?
Os decia que a los tres meses de constituirse la sociedad esta ya fue modificada en su composición sin mi autorizacion y conocimiento. Concretamente la que figuraba como administradora unica dejo de serlo y pusieron a un tercero al que no conozo.
Y lo que figura en otra clausula " Interviene solidariamente e independientemente de su participación en la Sociedad a niven de avaalista y garante del cumplimiento de lo estipulado en el resente contrato Don xxxxxxxxxx, ciudadano españoñ con domicilio xxxxxxxxxxx y DNI xxxxxx.
Es muy importante para mi caso de adquirir otras personas la Sociedad, o variar su composición seguira teniendo efectos el aval y garantia de la pesona que menciono.?
Es decir que si lo que se cede es el contrato a terceros, la persona que figura como garante, aun cuando no tenga nada que ver con los nuevos inquilinos sean sociedad o no, ni tan siquiera con la actividad en el local seguira siendo el avalista y garante del cumplimiento del contrato, por lo que es de figurar que eso no lo va a admitir por tanto y por tanto no le convendra que e3l contrato se enajene a otros y cargue con responsabilidades de impagos y demas.
Joder que lio no.
El por eso a lo que va es a tricar los 30000 euros , presentarme al nuevo inquilino quien cuando yo le diga que la renta es X mas el 20% me dira que esa no es la renta que le dijo el inquilino anterior.
Y ya no os molesto mas, perdonarme y muchas gracias
Joder que lio no.
El por eso a lo que va es a tricar los 30000 euros , presentarme al nuevo inquilino quien cuando yo le diga que la renta es X mas el 20% me dira que esa no es la renta que le dijo el inquilino anterior.
Y ya no os molesto mas, perdonarme y muchas gracias
1.- Vaya por delante que no soy experto en Derecho de Sociedades pero es posible (sólo digo posible) que esa cláusula que limita vender la sociedad e introducir nuevos socios sea nula. Habría que preguntarle a un compañero de mercantil.
2.- Pero veo un problema peor y es que no estoy seguro de que conculcar esa cláusula sea causa de resolución del contrato. Es decir: si la sociedad incumple y vende la sociedad a otra persona ¿es esa venta causa de resolución del contrato? Según la LAU no. La única forma en que se me ocurre defender la resolución es argumentar que la venta es un Fraude de Ley para realizar una cesión que de otra forma no sería consentida, pero lo veo difícil.
3.- Por lo demás, si lo que van a realizar es una cesión normal y corriente vuelvo a remitirme a mis respuestas anteriores: si hay traspaso subida del 20%. Si lo que quieren es cambio de inquilino Ud. puede negarse.
4.- En cuanto al deber de notificar la LAU establece dicho deber y no hacerlo es (ahora si) causa de resolucion del contrato.
2.- Pero veo un problema peor y es que no estoy seguro de que conculcar esa cláusula sea causa de resolución del contrato. Es decir: si la sociedad incumple y vende la sociedad a otra persona ¿es esa venta causa de resolución del contrato? Según la LAU no. La única forma en que se me ocurre defender la resolución es argumentar que la venta es un Fraude de Ley para realizar una cesión que de otra forma no sería consentida, pero lo veo difícil.
3.- Por lo demás, si lo que van a realizar es una cesión normal y corriente vuelvo a remitirme a mis respuestas anteriores: si hay traspaso subida del 20%. Si lo que quieren es cambio de inquilino Ud. puede negarse.
4.- En cuanto al deber de notificar la LAU establece dicho deber y no hacerlo es (ahora si) causa de resolucion del contrato.
leonjbr hay cosas que no acabo de entender. Si cambia la constitucion de la Sociedad y yo no conozco la composicion ni el domicilio social que pueden igualmente cambiar, caso de tener que reclamar un impago, un retraso o cualquier mal funcionamiento del negocio por no ajustarse a la Ley y o para cualquier tema a quien me dirijo yo. Si ceden el contrato al menos debere conocer quien es el administrador de la Sociedad y quien la compone.
Y agradeceria que me informara sobre el tema del avalista y garante caso de insolvencia o incumplimieto de la sociedad, sigue avalando y garantizando la persona fisica que lo hacia en el contrato que se cede.
Y agradeceria que me informara sobre el tema del avalista y garante caso de insolvencia o incumplimieto de la sociedad, sigue avalando y garantizando la persona fisica que lo hacia en el contrato que se cede.
1.- Puede notificar en el propio local alquilado o en el domicilio que aparezca en el BORME.
2.- En cuanto al aval: si el avalista avala a la sociedad seguirá siendo avalista en caso de compraventa de las participaciones porque al hacer esa compraventa cambiarán los socios, pero la sociedad sigue siendo la misma y sigue siendo la inquilina del local. Por tanto no cambiaría nada y el avalista seguiría siéndolo.
2.- En cuanto al aval: si el avalista avala a la sociedad seguirá siendo avalista en caso de compraventa de las participaciones porque al hacer esa compraventa cambiarán los socios, pero la sociedad sigue siendo la misma y sigue siendo la inquilina del local. Por tanto no cambiaría nada y el avalista seguiría siéndolo.
