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Vivienda Urbana suelo ¿rústico?
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Vivienda urbana suelo ¿rústico?
Estimados todos... escribo aquí por la grandísima cantidad de informaciones que circulan por internet y este mismo foro... tanto que finalmente ya no sé ni lo que leo... soy un auténtico desconocedor de la legalidad. Resumiento estoy en pleno proceso hipotecario por un chalet en el término de Godelleta en Valencia... propiedad de un banco... el caso que ahora que estoy sumergido empiezo a tener miedo y creo que me voy a encontrar multitud de problemas legales por desconocimiento... os comento:
- Chalet construcción del año 1972
- Parcela de 2000 m2
- En el catastro sale identificado como "Clase: Urbano", "Uso: Residencial", "Tipo Finca: Parcela construida sin división horizontal", sale un plano con la ubicación y distintos colorcitos...
- En la nota simple indica textualmente: "URBANA: Vivienda unifamiliar aislada en termino de Godelleta en Diseminados.... Se compone de una edificación principal en blanta baja ubicada en el centro de la parcela destinada a vivienda, distribuida... linda con y con... tal tal y tal
Las dudas son:
- ¿Se considera vivienda a todos los efectos?
- ¿Podré obtener la Cédula de Habitabilidad?
- El ayuntamiento si tiene el suelo catalogado como rústico... ¿en algún momento la ley permitió su legalización? Lo comento por lo de la nota simple que se supone es extracto de la escritura... ¿no?
- He leido que en suelo rústico se podría obtener la Cédula de Habitabilidad haciendo una depuradora y avisando al Ministerio... ¿Qué ministerio... Salud, Medio Ambiente? ¿Donde encuentro las especificaciones de esa depuradora o fosa séptica? ¿Como comenzaría esos trámites?...
- Con lo que dice en la Nota Simple y tal y como está catalogado... ¿Podría obtener la luz?... existe la caseta del contador eléctrico pero ya no está porque el banco dio de baja el suministro...
Solo pido explicaciones, lugares a donde acudir, donde informarme... pasos y textos... explicaciones...
Un saludo y muchísimas gracias por adelantado a todos.
- Chalet construcción del año 1972
- Parcela de 2000 m2
- En el catastro sale identificado como "Clase: Urbano", "Uso: Residencial", "Tipo Finca: Parcela construida sin división horizontal", sale un plano con la ubicación y distintos colorcitos...
- En la nota simple indica textualmente: "URBANA: Vivienda unifamiliar aislada en termino de Godelleta en Diseminados.... Se compone de una edificación principal en blanta baja ubicada en el centro de la parcela destinada a vivienda, distribuida... linda con y con... tal tal y tal
Las dudas son:
- ¿Se considera vivienda a todos los efectos?
- ¿Podré obtener la Cédula de Habitabilidad?
- El ayuntamiento si tiene el suelo catalogado como rústico... ¿en algún momento la ley permitió su legalización? Lo comento por lo de la nota simple que se supone es extracto de la escritura... ¿no?
- He leido que en suelo rústico se podría obtener la Cédula de Habitabilidad haciendo una depuradora y avisando al Ministerio... ¿Qué ministerio... Salud, Medio Ambiente? ¿Donde encuentro las especificaciones de esa depuradora o fosa séptica? ¿Como comenzaría esos trámites?...
- Con lo que dice en la Nota Simple y tal y como está catalogado... ¿Podría obtener la luz?... existe la caseta del contador eléctrico pero ya no está porque el banco dio de baja el suministro...
Solo pido explicaciones, lugares a donde acudir, donde informarme... pasos y textos... explicaciones...
Un saludo y muchísimas gracias por adelantado a todos.
Si, ya he dado la entrada y estoy esperando la tasacion para la firma de la hipoteca... Pues es el ayuntamiento a quien queria evitar pues llame por telefono y el hombre de urbanismo me trato fatal... no me dijo nada salvo que ese chalet se tuvo que derruir en su dia y que ahora ha prescrito... Que esta en suelo rustico... y ya no me quiso atender porque tenia mucha faena... no me aclaro la situacion actual ni se como ni donde averiguarlo... si solo puede ser en el Ayuntamiento... con la iglesia hemos topado...
Comentar que estoy mirando con más detenimiento el catastro de forma on-line y veo que: la parcela como tal está como rústica (según la leyenda del mapa... los número de parcela salen en cursiva con lo que es rústica), pero la superficie del chalet está con número normales con lo que indica que la superficie del chalet está declarada como urbana... ¿existe alguna legalidad o excepción que permita el conseguir cédula de habitabilidad en estas condiciones? ¿Beneficia en algo el que esté todo declarado y puesto de esa manera? Paga IBI, sale en el catastro como vivienda urbana, la escritura la describe como tal... es del año 72... ¿donde puedo acudir e informarme si no fuese al ayuntamiento propiamente dicho?
Olvídate de lo que indique la ficha catastral, la incorporación de los bienes inmuebles en el Catastro Inmobiliario, así como de las alteraciones de sus características, lo es a los sóls efectos tributarios.
En tanro que la clasificación y calificación del suelo es una consecuencia del planeamiento, no tienen ningún efecto urbanístico.
En tanro que la clasificación y calificación del suelo es una consecuencia del planeamiento, no tienen ningún efecto urbanístico.
Ley 16/2005, de 30 de diciembre.
Artículo 9 Clases de suelo
Los instrumentos de planeamiento - es decir, los PGOU - clasifican el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable.
La clasificación urbanística de suelo rústico no existe en la Comunidad Valenciana.
Por lo tanto habrá que verificar en el PGOU de Godolleta, la posibilidad de que en esa finca de suelo no urbanizable es autorizable la construcción de viviendas aisladas y en que condiciones, en su caso.
Artículo 9 Clases de suelo
Los instrumentos de planeamiento - es decir, los PGOU - clasifican el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable.
La clasificación urbanística de suelo rústico no existe en la Comunidad Valenciana.
Por lo tanto habrá que verificar en el PGOU de Godolleta, la posibilidad de que en esa finca de suelo no urbanizable es autorizable la construcción de viviendas aisladas y en que condiciones, en su caso.
Alga... solo puedo darte las gracias por tu ayuda altruista...
Ese "PGOU"... que supongo que será "Plan General... de algo"... solo estará disponible y para consulta en el propio ayuntamiento de Godelleta... ¿no? o eso es información pública y se pude consultar en algún sitio? Pues si no existe el suelo rústico el Catastro lo cataloga como tal... si entonces hablamos de "no urbanizable"... tendré que volver a "hacer polvo google" a ver si me aclaro algo...
Nuevamente Gracias!!
Ese "PGOU"... que supongo que será "Plan General... de algo"... solo estará disponible y para consulta en el propio ayuntamiento de Godelleta... ¿no? o eso es información pública y se pude consultar en algún sitio? Pues si no existe el suelo rústico el Catastro lo cataloga como tal... si entonces hablamos de "no urbanizable"... tendré que volver a "hacer polvo google" a ver si me aclaro algo...
Nuevamente Gracias!!
Gracias Veo por el aporte... pero no es Godella el pueblo si no Godelleta... es obligatorio por ley que el banco (vendedor) me entregue la cedula de habitabilidad? Si no lo hiciese incurriría en algún tipo de delito? He leido por alguna web las condiciones y requisitos de la cedula de habitabilidad y creo que el chalet incumple en que se hizo una construcción ilegal y el tema del pozo ciego... he leido también que si se convierte el pozo ciego en una depuradora con no se qué de oxidación (parece que venden "kits") podría solicitar la cédula... donde miro los documentos que especifiquen o que hablen de la ley en cuanto al tratamiento de las aguas residuales de un chalet y donde hay que acudir para hacer esas gestiones y papeles en caso necesario...
estoy demasiado lejos y, si a ello unimos un cierto grado de despiste, podrás entender que no haya distinguido entre Godella y Godelleta
empieza entonces por aquí:
http://www.cma.gva.es/web/indice.aspx?nodo=68662&idioma=C
realmente es el documento de Aprobación Provisional de la Revisión del PGOU, lo que significa que todavía no está en vigor, pero puede darte una idea y, además, no he encontrado el otro. Respecto a tu parcela, puedes darlo por bueno ... ya que no es previsible, aunque existe esa posibilidad, que ahora propongan como rústico lo que hasta ahora era urbano
respecto a la Cédula y el banco, la verdad es que sí, que tendrían que conseguirla ellos ... ya que en otro caso te estarían vendiendo una construcción y no una vivienda. Es habitual que no se exija en el caso de viviendas usadas, con cierta antigüedad, pero lo normal en esas viviendas no es que carezcan de suministros.
el problema es que el banco suele ser un mar gestor inmobiliario (la crisis también demostró que es muy mal gestor del dinero ajeno), y en este estado de inutilidad lo normal es que te digan que ésta es la casa y éste es el precio, que si quieres pueden elevar una propuesta con otro precio, pero no van a comprometerse a realizar gestiones ni van a gastar ni un euro en obras
hasta podrías comprar así, como vivienda, y pensar en demandarlos si existiesen problemas ... pero yo nunca recomiendo comprar problemas, porque me bastan con lo que siempre llegan sin haberlos buscado
empieza entonces por aquí:
http://www.cma.gva.es/web/indice.aspx?nodo=68662&idioma=C
realmente es el documento de Aprobación Provisional de la Revisión del PGOU, lo que significa que todavía no está en vigor, pero puede darte una idea y, además, no he encontrado el otro. Respecto a tu parcela, puedes darlo por bueno ... ya que no es previsible, aunque existe esa posibilidad, que ahora propongan como rústico lo que hasta ahora era urbano
respecto a la Cédula y el banco, la verdad es que sí, que tendrían que conseguirla ellos ... ya que en otro caso te estarían vendiendo una construcción y no una vivienda. Es habitual que no se exija en el caso de viviendas usadas, con cierta antigüedad, pero lo normal en esas viviendas no es que carezcan de suministros.
el problema es que el banco suele ser un mar gestor inmobiliario (la crisis también demostró que es muy mal gestor del dinero ajeno), y en este estado de inutilidad lo normal es que te digan que ésta es la casa y éste es el precio, que si quieres pueden elevar una propuesta con otro precio, pero no van a comprometerse a realizar gestiones ni van a gastar ni un euro en obras
hasta podrías comprar así, como vivienda, y pensar en demandarlos si existiesen problemas ... pero yo nunca recomiendo comprar problemas, porque me bastan con lo que siempre llegan sin haberlos buscado
Buenas tardes Veo, entiendo perfectamente el mal entendido y de todos modos lo agradezco muchísimo...
El carecer de suministros supongo que será debido a que se vendió en la "burbuja" y le ha sido embargada al anterior dueño por impago... entre licitaciones, juicios y demás... evidentemente el banco o el anterior propietario dejaría de pagar o pediría que cortasen los suministros...
El problema lo tengo ahora mismo en mi tejado pues firmé el documento de arras con el consiguiente pago del 10% del valor de venta...
Sí que son malos gestores... pero entiendo que sí que son buenos "a su favor".
Creo que mi pareja y yo hemos comprado un problema como muy bien dices, solo quedaría la opción de la retirada y perdida de las arras... estamos hablando de un valor de venta de 27.000€ por un terreno de 1972 m2 (vaya, casualidad coincide con el año de construcción... XD) y una vivienda declarada de 70m2 con un porche y cobertizo de 28m2 y piscina de 38m2... suelo "rústico" o "no urbanizable" pero la vivienda está catalogada en catastro y en escritura como "urbana" y vivienda unifamiliar aislada...
La verdad que por desconocimiento y viendo el precio nos hemos cegado pues será la primera compra que realizaremos... quizás la última... lo malo que creo que nos hemos metido en algo que no es "una vivienda" con el consiguiente problema burocrático que conllevará... que nos podremos quedar sin suministro electrico, seguro que no nos podemos empadronar, ni buzón de correos...
Solo espero que exista un "hecha la ley hecha la trampa"... ya que de lo contrario un sueño se va a convertir en "pesadilla"
A esto hay que sumar que no entiendo "ni papa" de lo del PGOU ni si el terreno está o no está allí... me huele a que no...
Infinidad de gracias a todos por la colaboración y la ayuda... de verdad gracias!
El carecer de suministros supongo que será debido a que se vendió en la "burbuja" y le ha sido embargada al anterior dueño por impago... entre licitaciones, juicios y demás... evidentemente el banco o el anterior propietario dejaría de pagar o pediría que cortasen los suministros...
El problema lo tengo ahora mismo en mi tejado pues firmé el documento de arras con el consiguiente pago del 10% del valor de venta...
Sí que son malos gestores... pero entiendo que sí que son buenos "a su favor".
Creo que mi pareja y yo hemos comprado un problema como muy bien dices, solo quedaría la opción de la retirada y perdida de las arras... estamos hablando de un valor de venta de 27.000€ por un terreno de 1972 m2 (vaya, casualidad coincide con el año de construcción... XD) y una vivienda declarada de 70m2 con un porche y cobertizo de 28m2 y piscina de 38m2... suelo "rústico" o "no urbanizable" pero la vivienda está catalogada en catastro y en escritura como "urbana" y vivienda unifamiliar aislada...
La verdad que por desconocimiento y viendo el precio nos hemos cegado pues será la primera compra que realizaremos... quizás la última... lo malo que creo que nos hemos metido en algo que no es "una vivienda" con el consiguiente problema burocrático que conllevará... que nos podremos quedar sin suministro electrico, seguro que no nos podemos empadronar, ni buzón de correos...
Solo espero que exista un "hecha la ley hecha la trampa"... ya que de lo contrario un sueño se va a convertir en "pesadilla"
A esto hay que sumar que no entiendo "ni papa" de lo del PGOU ni si el terreno está o no está allí... me huele a que no...
Infinidad de gracias a todos por la colaboración y la ayuda... de verdad gracias!
podemos ayudarte a interpretar esos planos, pero para ello hemos de saber qué zona hemos de interpretar
si, por ejemplo, indicas las referencia catastral, ya podremos ubicarla
27.000 euros es poco dinero, y has de pensar que la comprobación de valores a efectos de ITP te va a subir la cuenta, por lo que para eso has de reservar del orden de 7.000 euros a mayores
si el contrato de arras indica que te venden una parcela con una vivienda, no veo causa para perder las arras, y si acaso lo contrario ... para ganarlas
quizá no tengas tanto problema para restablecer ese suministro ... y hasta es posible que la vivienda sea totalmente legal por serlo en la fecha en la que se construyó, sin que ahora puedan imponerte nuevas exigencias (depuradora y demás). Habla con la compañía eléctrica y diles que vas a escriturar ya, por lo que quieres saber qué has de hacer para restablecer el suministro.
piensa que aquí, en el foro, lo habitual es obtener respuesta en la medida en que se entienden las preguntas y en la medida en que cada cual tiene la convicción de que lo que expresa puede ser útil (aunque solo sea para ayudar a pensar). Así, en tus preguntas, nadie opinó sobre si la vivienda es legal o ilegal ... porque no podemos saberlo, porque solo conocemos lo que tú nos has indicado. Y así el tema derivó hacia otras preguntas que también has planteado, sobre la naturaleza rústica o urbana de la parcela ... indicándote cuál es el documento determinante, y sobre quién debiera de responsabilizarse de obtener la cédula de habitabilidad, en el caso de que resultase necesaria.
si, por ejemplo, indicas las referencia catastral, ya podremos ubicarla
27.000 euros es poco dinero, y has de pensar que la comprobación de valores a efectos de ITP te va a subir la cuenta, por lo que para eso has de reservar del orden de 7.000 euros a mayores
si el contrato de arras indica que te venden una parcela con una vivienda, no veo causa para perder las arras, y si acaso lo contrario ... para ganarlas
quizá no tengas tanto problema para restablecer ese suministro ... y hasta es posible que la vivienda sea totalmente legal por serlo en la fecha en la que se construyó, sin que ahora puedan imponerte nuevas exigencias (depuradora y demás). Habla con la compañía eléctrica y diles que vas a escriturar ya, por lo que quieres saber qué has de hacer para restablecer el suministro.
piensa que aquí, en el foro, lo habitual es obtener respuesta en la medida en que se entienden las preguntas y en la medida en que cada cual tiene la convicción de que lo que expresa puede ser útil (aunque solo sea para ayudar a pensar). Así, en tus preguntas, nadie opinó sobre si la vivienda es legal o ilegal ... porque no podemos saberlo, porque solo conocemos lo que tú nos has indicado. Y así el tema derivó hacia otras preguntas que también has planteado, sobre la naturaleza rústica o urbana de la parcela ... indicándote cuál es el documento determinante, y sobre quién debiera de responsabilizarse de obtener la cédula de habitabilidad, en el caso de que resultase necesaria.
Hola Veo, gracias por tus respuestas... te comento... la Ref. Catastral es la 001701300yj06g0001mx
En cuanto a lo que comentas de los 7000€ y del ITP... eso me ha dejado "patidifuso"... yo no se nada de eso... pensaba que en la compra venta ya se pagaban todos los impuestos asociados al cambio de nombre, escritura... etc. De hecho voy a pagar del orden de 4500€ de gastos más 500€ de tasación...
Espero que os ayude la referencia catastral a indagar algo más al respecto... que quieres decir con eso de "hasta es posible que la vivienda sea totalmente legar por serlo en la fecha en la que se contruyó"... creo que el de urbanismo del ayuntamiento me dijo que la vivienda estaba "fuera de ordenación"... creo que eso significa que ha prescrito el delito de construcción ilegal y que ni pueden tirarla ni puedo legalizarla... creo porque es muuuuy confusa la información en estos temas para la gente que no está puesta como yo...
Espero de verdad que lo que me comentas de los suministros pueda ser así y los consiguiese sin cédula.. pues es lo que me quita el sueño...
En cuanto a lo que comentas de los 7000€ y del ITP... eso me ha dejado "patidifuso"... yo no se nada de eso... pensaba que en la compra venta ya se pagaban todos los impuestos asociados al cambio de nombre, escritura... etc. De hecho voy a pagar del orden de 4500€ de gastos más 500€ de tasación...
Espero que os ayude la referencia catastral a indagar algo más al respecto... que quieres decir con eso de "hasta es posible que la vivienda sea totalmente legar por serlo en la fecha en la que se contruyó"... creo que el de urbanismo del ayuntamiento me dijo que la vivienda estaba "fuera de ordenación"... creo que eso significa que ha prescrito el delito de construcción ilegal y que ni pueden tirarla ni puedo legalizarla... creo porque es muuuuy confusa la información en estos temas para la gente que no está puesta como yo...
Espero de verdad que lo que me comentas de los suministros pueda ser así y los consiguiese sin cédula.. pues es lo que me quita el sueño...
Por cierto... en cuanto a los planos provisionales del PGOU... ya me he ubicado y he localizado la parcela del chalet y está fuera de todos los colorcitos de la leyenda... está en blanco... y eso creo que significa o que está declarado como no urbanizable o como industrial... ya que usan el blanco para ambos términos...
en este momento estoy liado, pero quizá pueda mirarlo esta tarde.
Aparentemente, no encuentro motivos para pensar en graves problemas. No hay duda de que estará en fuera de ordenación si es rústico, pero eso no condiciona la posibilidad de reenganchar la electricidad o incluso de conseguir la cédula. ¿Cuánto tiempo hace que está abandonada?
Aparentemente, no encuentro motivos para pensar en graves problemas. No hay duda de que estará en fuera de ordenación si es rústico, pero eso no condiciona la posibilidad de reenganchar la electricidad o incluso de conseguir la cédula. ¿Cuánto tiempo hace que está abandonada?
Hola Veo, no me cansaré de darte las gracias... el no estar solo en esto me está ayudando ya que llevo un estado de nervios increible...
Pues el tiempo que lleva abandonado... la verdad que el vecino de enfrente me dice que no llegará a los 2 años que no vive el anterior inquilino... en los papeles de la nota simple indica que el embargo en el juzgado se produjo el 29/4/2013... con lo que hace aproximadamente 1 año que es propiedad del banco... lo que desconozco es si hace 2 años que se quitó la luz... o se quedó conectada hasta que el banco se hizo con ella... ¿influye?
¿Crees que se podría conseguir la cédula en estas condiciones?
Un saludo!
Pues el tiempo que lleva abandonado... la verdad que el vecino de enfrente me dice que no llegará a los 2 años que no vive el anterior inquilino... en los papeles de la nota simple indica que el embargo en el juzgado se produjo el 29/4/2013... con lo que hace aproximadamente 1 año que es propiedad del banco... lo que desconozco es si hace 2 años que se quitó la luz... o se quedó conectada hasta que el banco se hizo con ella... ¿influye?
¿Crees que se podría conseguir la cédula en estas condiciones?
Un saludo!
sí que influye ... y tanto que, en general, cada compañía tiene marcado un plazo en el que puede dar el reenganche con un contrato telefónico, digamos que dar continuidad al contrato anterior con un nuevo titular. Y es lógico, ya que los pisos de alquiler pueden estar varios meses desocupados y habiendo causado baja contractual el último inquilino. Esta posibilidad, que no exige presentación de boletines ni realización de inspecciones, te quitaría de un plumazo una gran incertidumbre
respecto al ayuntamiento, una desocupación de dos años no debiera de poner en tela de juicio el uso continuado como vivienda, al menos si ha seguido pagando el ibi y las basuras o, aunque no se haya pagado, el ayuntamiento lo considera una deuda
voy a mirar el planeamiento, y más tarde te digo algo
respecto al ayuntamiento, una desocupación de dos años no debiera de poner en tela de juicio el uso continuado como vivienda, al menos si ha seguido pagando el ibi y las basuras o, aunque no se haya pagado, el ayuntamiento lo considera una deuda
voy a mirar el planeamiento, y más tarde te digo algo
Ahora solo habría que averiguar cual es ese plazo para proceder al reenganche sin que me exigan boletines ni inspecciones... sería un tremendísimo alivio... obviando de este modo el tema famoso de la cédula.
Vamos que con un pelín de suerte (mucha...) pudiera pedir el alta de luz a Iberdrola y tener la suerte de que solo me pidiesen datos bancarios y personales sin hacer referencia a la propia vivienda... ojalá!
En cuanto a lo del ayuntamiento... pues veremos a ver que nos dicen una vez estemos escriturados... supongo que querrán cobrar sea como sea...
Vamos que con un pelín de suerte (mucha...) pudiera pedir el alta de luz a Iberdrola y tener la suerte de que solo me pidiesen datos bancarios y personales sin hacer referencia a la propia vivienda... ojalá!
En cuanto a lo del ayuntamiento... pues veremos a ver que nos dicen una vez estemos escriturados... supongo que querrán cobrar sea como sea...
