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Alquiler renta antigua venta del edificio
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No, porque obviamente si la constructora no dice nada ni se opone ni saca a colacion que el arrendamiento es posterior a mayo del 85 no sere yo quien lo planteé, solo quiero un planteamiento jurídico por si la cosa se vuelve o si es necesario y por explicarle al cliente laa situación real legal en el peor de los casos para ellos.
Ya entiendo.
Es que aunque me alegro mucho de que la cosa se haya puesto a tu favor, me extraña que la constructora se aparezca como tan "pacífica".
Imagino que os harán una oferta muy, muy mala y si no aceptáis, pues entonces se pondrán más "jurídicos" y "exquisitos".
Pero es interesante este hilo. Por favor: cuando vayas sabiendo más métete en este hilo y nos vas contando como va el asunto si no te importa.
Es que aunque me alegro mucho de que la cosa se haya puesto a tu favor, me extraña que la constructora se aparezca como tan "pacífica".
Imagino que os harán una oferta muy, muy mala y si no aceptáis, pues entonces se pondrán más "jurídicos" y "exquisitos".
Pero es interesante este hilo. Por favor: cuando vayas sabiendo más métete en este hilo y nos vas contando como va el asunto si no te importa.
D. Crane, mi afirmación de que esos inquilinos han sido tratados como de "renta antigua" se basa en el hecho innegable de que los caseros durante veinte años no han hecho uso de la Disposición transitoria primera de la LAU1994 que les permitía desahuciar a partir de tres años a esos inquilinos, con lo cual "sensu contrario" cabe interpretar que consideraron ese contrato verbal sujeto a la prórroga forzosa del TRLAU1964.
Incluso, como he dicho, cambiar ahora ese criterio podría estimarse como ejercicio desleal del derecho.
Llanos en cualquier caso a la constructora puede no interesarle entrar en un pleito sobre lo anterior, que en las cisrcunstancias actuales, sería interminable, por eso a mi no me extraña que estén tan "pacificos".
Incluso, como he dicho, cambiar ahora ese criterio podría estimarse como ejercicio desleal del derecho.
Llanos en cualquier caso a la constructora puede no interesarle entrar en un pleito sobre lo anterior, que en las cisrcunstancias actuales, sería interminable, por eso a mi no me extraña que estén tan "pacificos".
D. Crane lleva totalmente la razón: alegar prorroga forzosa en base a un pacto verbal es, aventurado no, lo siguiente.
Ya lo he dicho en un post anterior: una cosa es un pacto implícito y otra cosa es un pacto tácito. En el caso de un contrato verbal la única manera sería intentar demostrar que hay un pacto tácito, y eso, precísamente por la sentencia que indicó el forero Jan no parece posible.
Está claro que el forero Pholmo no distingue con claridad los conceptos de IMPLÍCITO Y TÁCITO.
Ya lo he dicho en un post anterior: una cosa es un pacto implícito y otra cosa es un pacto tácito. En el caso de un contrato verbal la única manera sería intentar demostrar que hay un pacto tácito, y eso, precísamente por la sentencia que indicó el forero Jan no parece posible.
Está claro que el forero Pholmo no distingue con claridad los conceptos de IMPLÍCITO Y TÁCITO.
Además resulta que la última intervención del forero Pholmo contiene un claro error y es afirmar que el pleito sería interminable.
¿Interminable?
Pero si sería UN VERBAL ¿como va a ser interminable? En 6 meses tendrías una sentencia ejecutiva.
Así es: ex art. 250.1.1ª LEC:
1. Se decidirán en JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
"1º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, O EN LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO FIJADO CONTRACTUAL O LEGALMENTE, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca."
De interminable nada. Eso está en tácita reconducción desde hace 35 años, así que el mes que viene pueden meter la demanda. Otra cosa es lo que diga el Juez.
¿Interminable?
Pero si sería UN VERBAL ¿como va a ser interminable? En 6 meses tendrías una sentencia ejecutiva.
Así es: ex art. 250.1.1ª LEC:
1. Se decidirán en JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
"1º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, O EN LA EXPIRACIÓN DEL PLAZO FIJADO CONTRACTUAL O LEGALMENTE, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca."
De interminable nada. Eso está en tácita reconducción desde hace 35 años, así que el mes que viene pueden meter la demanda. Otra cosa es lo que diga el Juez.
Por supuesto, Pholmo, que cabe interpretar lo que tú afirmas. La cuestión es que en mi opinión, dadas las circunstancias, es una interpretación sumamente forzada y muy difícilmente sostenible. Para mí están en una tácita reconducción clarísima. A partir de ahí, desde luego, no veo el ejercicio desleal por ninguna parte. En fin que respeto tu opinión, pero no la comparto en absoluto.
Si D. Crane, claro que la postura del forero Pholmo es muy forzada, veras: no quiero ni mucho menos meterte en una polémica indeseada, pero es que a Pholmo ya le conozco desde hace algún tiempo y creo que sé cual es su patrón de comportamiento.
A mi me parece que su verdadero interés es reenviar a las personas que consultan a su página web http://www.pedrohernandezabogado.com/ (que es un simple blog donde las materias no están realmente ordenadas) donde aparece un teléfono de esos que facturan por minuto. Yo creo que ese es su verdadero interés e incluso en algunos posts ha escrito el número de teléfono directamente. Hasta ahí ningún problema: esa es su forma de intentar ganarse la vida y a mí me parece perfecto. Incluso alguna vez he pensado en darme de alta en uno de esos números y probar suerte.
El problema viene porque para provocar llamadas Pholmo hace una de estas cosas:
1.- introducr cuestiones que no vienen al caso, como por ejemplo falta de legitimación pasiva, usufructos que no existen, etc.
2.- forzar o retorcer la interpretación de las palabras y sus consecuencias jurídicas (por ejemplo la "diferencia" entre traspaso de la LAU del 64 y cesión de la LAU del 94).
3.- Tomar un argumento y forzarlo (es el caso que ha ocurrido en este hilo, tú mismo lo dices D. Crane: "[...] es una interpretación sumamente forzada y muy difícilmente sostenible[...]").
Yo creo que lo único que pretende con todo eso es aparecer como alguien más perspicaz que los que han intervenido antes, para de esa forma provocar visitas a su página y que la gente le llame.
Insisto en que a mí me parece muy bien que intente que la gente le llame. Pero que para lograr eso se "invente" cuestiones que no vienen al caso o forzar interpretaciones super raras para liar a quienes consultan, es que me parece inadmisible.
Y por supuesto, la inmensa mayoría de las veces sin respaldo de la Jurisprudencia. Por eso le he pedido a él y a Jan que digan sentencias concretas. Ya verás como no las ponen.
A mi me parece que su verdadero interés es reenviar a las personas que consultan a su página web http://www.pedrohernandezabogado.com/ (que es un simple blog donde las materias no están realmente ordenadas) donde aparece un teléfono de esos que facturan por minuto. Yo creo que ese es su verdadero interés e incluso en algunos posts ha escrito el número de teléfono directamente. Hasta ahí ningún problema: esa es su forma de intentar ganarse la vida y a mí me parece perfecto. Incluso alguna vez he pensado en darme de alta en uno de esos números y probar suerte.
El problema viene porque para provocar llamadas Pholmo hace una de estas cosas:
1.- introducr cuestiones que no vienen al caso, como por ejemplo falta de legitimación pasiva, usufructos que no existen, etc.
2.- forzar o retorcer la interpretación de las palabras y sus consecuencias jurídicas (por ejemplo la "diferencia" entre traspaso de la LAU del 64 y cesión de la LAU del 94).
3.- Tomar un argumento y forzarlo (es el caso que ha ocurrido en este hilo, tú mismo lo dices D. Crane: "[...] es una interpretación sumamente forzada y muy difícilmente sostenible[...]").
Yo creo que lo único que pretende con todo eso es aparecer como alguien más perspicaz que los que han intervenido antes, para de esa forma provocar visitas a su página y que la gente le llame.
Insisto en que a mí me parece muy bien que intente que la gente le llame. Pero que para lograr eso se "invente" cuestiones que no vienen al caso o forzar interpretaciones super raras para liar a quienes consultan, es que me parece inadmisible.
Y por supuesto, la inmensa mayoría de las veces sin respaldo de la Jurisprudencia. Por eso le he pedido a él y a Jan que digan sentencias concretas. Ya verás como no las ponen.
Hola leonj.
1º) "1.c.- Pero hay otra cuestión más de fondo y es que el sentido de la sentencia es justo el contrario del que esgrime Jan. La sentencia acuerda que ese contrato se rige por la DT 3.ª y no por la DT 1.ª justamente para que esa relación arrendaticia tenga un fin. Es decir para que termine por NO estar sujeta a prórroga forzosa." ¿ De verdad que no lo ves? Si el contrato se rigiera por la DT1ª evidentemente NO ESTARÍA SUJETO a la prórroga forzosa sino a la tácita reconducción y CUALQUIERA DE LAS PARTES PODRÍA DARLO POR FINALIZADO de forma anual o mensual(según el caso), de ahí que se regule por la DT3ª, es decir, la aplicable a los contratos anteriores al 9/5/85, sometidos por imperativo de la Ley a la prórroga forzosa y vigentes a la entrada en vigor de la LAU 1994.
2º) " Jan sólo transcribe un párrafo aislado lo cual es peligrosísimo". Lo sería si ese párrafo estuviera en los antecedentes de hecho, en las alegaciones de una de las partes o en un fundamento de derecho aislado, pero por si no te habías dado cuenta he transcrito el FALLO de la sentencia, que es donde se declara la DOCTRINA JURISPRUDENCIAL.
3º) " Para remate al final del FUNDAMENTO SEGUNDO se lee “Además se preveía un sistema de actualización de renta y las partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su estipulación octava.”. Es decir que las partes incluyen POR ESCRITO que el alquiler se sujeta a la LAU del 64 (el contrato es de 1990)." JA JA JA. Esta sí que es buena. Y según tu criterio siendo el contrato de 1990 ¿ POR QUÉ LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DEBERÍA REGIRSE?. Porque, no se, viendo tus respuestas, es evidente que piensas que a un contrato de 1.990 podría aplicársele una LAU distinta al TRLAU de 1964.
4º) "El contrato de tus clientes es verbal, y por lo tanto TODO ESTO NO SE DA EN EL CASO QUE NOS OCUPA de modo que la sentencia indica más bien lo contrario de lo que dice Jan: que tu contrato NO está sujeto a prórroga forzosa, PORQUE TU CONTRATO ES VERBAL." El único que has dicho que el contrato de Llanos está sometido a prórroga forzosa has sido tu. Yo, que soy bastante más prudente en el ámbito profesional, le he sugerido que estudiase la vida del contrato para determinar si, llegado el caso, pudiera demostrar que la voluntad de las partes fue someterlo a prórroga forzosa (recibos de pago de la renta para establecer la fecha, modo de actualizar la renta, modo de repercutir los servicios y suministros, si se le requirió pagar el IBI a partir de 1/1/1995,si ha habido obras si se las repercutió....etc...,. Leónj, no te preocupes, te lo voy a simplificar mucho para que lo puedas entender: si todas esas actuaciones se llevaron a cabo conforme a la DT2ª.
1º) "1.c.- Pero hay otra cuestión más de fondo y es que el sentido de la sentencia es justo el contrario del que esgrime Jan. La sentencia acuerda que ese contrato se rige por la DT 3.ª y no por la DT 1.ª justamente para que esa relación arrendaticia tenga un fin. Es decir para que termine por NO estar sujeta a prórroga forzosa." ¿ De verdad que no lo ves? Si el contrato se rigiera por la DT1ª evidentemente NO ESTARÍA SUJETO a la prórroga forzosa sino a la tácita reconducción y CUALQUIERA DE LAS PARTES PODRÍA DARLO POR FINALIZADO de forma anual o mensual(según el caso), de ahí que se regule por la DT3ª, es decir, la aplicable a los contratos anteriores al 9/5/85, sometidos por imperativo de la Ley a la prórroga forzosa y vigentes a la entrada en vigor de la LAU 1994.
2º) " Jan sólo transcribe un párrafo aislado lo cual es peligrosísimo". Lo sería si ese párrafo estuviera en los antecedentes de hecho, en las alegaciones de una de las partes o en un fundamento de derecho aislado, pero por si no te habías dado cuenta he transcrito el FALLO de la sentencia, que es donde se declara la DOCTRINA JURISPRUDENCIAL.
3º) " Para remate al final del FUNDAMENTO SEGUNDO se lee “Además se preveía un sistema de actualización de renta y las partes se sometían a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su estipulación octava.”. Es decir que las partes incluyen POR ESCRITO que el alquiler se sujeta a la LAU del 64 (el contrato es de 1990)." JA JA JA. Esta sí que es buena. Y según tu criterio siendo el contrato de 1990 ¿ POR QUÉ LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DEBERÍA REGIRSE?. Porque, no se, viendo tus respuestas, es evidente que piensas que a un contrato de 1.990 podría aplicársele una LAU distinta al TRLAU de 1964.
4º) "El contrato de tus clientes es verbal, y por lo tanto TODO ESTO NO SE DA EN EL CASO QUE NOS OCUPA de modo que la sentencia indica más bien lo contrario de lo que dice Jan: que tu contrato NO está sujeto a prórroga forzosa, PORQUE TU CONTRATO ES VERBAL." El único que has dicho que el contrato de Llanos está sometido a prórroga forzosa has sido tu. Yo, que soy bastante más prudente en el ámbito profesional, le he sugerido que estudiase la vida del contrato para determinar si, llegado el caso, pudiera demostrar que la voluntad de las partes fue someterlo a prórroga forzosa (recibos de pago de la renta para establecer la fecha, modo de actualizar la renta, modo de repercutir los servicios y suministros, si se le requirió pagar el IBI a partir de 1/1/1995,si ha habido obras si se las repercutió....etc...,. Leónj, no te preocupes, te lo voy a simplificar mucho para que lo puedas entender: si todas esas actuaciones se llevaron a cabo conforme a la DT2ª.
5º) "Pero es que para colmo de los colmos, resulta que incluso en el caso de que el contrato fuera escrito en el año 60 y estuviera legalmente sujeto a prórroga forzosa, incluso así NO HABRÍA NINGUNA INDEMNIZACIÓN por vender la vivienda." Igual que en el punto 4º vuelves a poner en mi boca palabras que yo no he dicho. Lee atentamente para variar mi intervención y verás que yo no he mencionado indemnización alguna.
6º)" Cuando Jan habla de negociar ¿a qué se refiere? ¿a negociar qué? . Lee todos los post y comprobarás (aún tengo fe en ti) que eres el único que aún no ha entendido a qué me refiero. Alucinante, de verdad.
7º) "Y por supuesto, la inmensa mayoría de las veces sin respaldo de la Jurisprudencia. Por eso le he pedido a él y a Jan que digan sentencias concretas. Ya verás como no las ponen." Leonj, ya nos conocemos de antes, y sabes que no va conmigo esgrimir sentencias aisladas tipo "caso bombillas" en el tema de las reparaciones. Y, aunque lo fuera, para el tema que trata este post sería bastante absurdo, puesto que AL TRATARSE DE UN CONTRATO VERBAL hay que estar a las pruebas practicadas en cada caso concreto y a los actos coetáneos y posteriores de las partes.
Un saludo
6º)" Cuando Jan habla de negociar ¿a qué se refiere? ¿a negociar qué? . Lee todos los post y comprobarás (aún tengo fe en ti) que eres el único que aún no ha entendido a qué me refiero. Alucinante, de verdad.
7º) "Y por supuesto, la inmensa mayoría de las veces sin respaldo de la Jurisprudencia. Por eso le he pedido a él y a Jan que digan sentencias concretas. Ya verás como no las ponen." Leonj, ya nos conocemos de antes, y sabes que no va conmigo esgrimir sentencias aisladas tipo "caso bombillas" en el tema de las reparaciones. Y, aunque lo fuera, para el tema que trata este post sería bastante absurdo, puesto que AL TRATARSE DE UN CONTRATO VERBAL hay que estar a las pruebas practicadas en cada caso concreto y a los actos coetáneos y posteriores de las partes.
Un saludo
Vale: pues si no quieres poner una "aislada" pon 5.
Verás es que yo digo 5 porque son las que tengo yo a mi favor "clavadas" (y eso que deje de buscar más).
Seguro que las encontraràs, porque si tu razonamiento es tan correcto habrá sentencias que como tú dices esten a las pruebas practicadas en cada caso concreto y a los actos coetáneos y posteriores de las partes y respalden tu opinión ¿no?
5: para que no estén "aisladas".
Por cierto: de las bombillas tengo otra, o sea que al menos son 2 con bombillas. De aislada nada. Y de otros elementos como persianas y enchufes. Y generales con frases lapidarias. De aislamiento nada.
5.
Verás es que yo digo 5 porque son las que tengo yo a mi favor "clavadas" (y eso que deje de buscar más).
Seguro que las encontraràs, porque si tu razonamiento es tan correcto habrá sentencias que como tú dices esten a las pruebas practicadas en cada caso concreto y a los actos coetáneos y posteriores de las partes y respalden tu opinión ¿no?
5: para que no estén "aisladas".
Por cierto: de las bombillas tengo otra, o sea que al menos son 2 con bombillas. De aislada nada. Y de otros elementos como persianas y enchufes. Y generales con frases lapidarias. De aislamiento nada.
5.
Buenas tarde a todos, hoy he tenido la reunión con la constructora y esta es la oferta que le han hecho a ambos inquilinos: 10.000 euros de indemnización y la exención del pago del alquiler hasta que tengan que abandonar el inmueble, lo cual nos han dicho que puede variar de entre el año y medio y los dos años.
¿Qué os parece?
Un saludo.
¿Qué os parece?
Un saludo.
Llanos: yo veo claro que la constructora no quiere entrar en pleitos porque incluso si tuviera razón (que yo creo que la tiene más de que de sobra) un pleito lleva un tiempo que no compensa. Es más el dinero que se deja de ganar por tardar en vender que el que se paga para que los inquilinos se vayan y poder empezar a construir, y ello independientemente de que los inquilinos puedan llevar razón.
Por tanto mi consejo es que le pidas un poco más alegando cualquier excusa sobre la renta antigua y tan pronto como accedan a esa contra oferta acéptela.
Jan: sigo esperando las 5 sentencias.
Por tanto mi consejo es que le pidas un poco más alegando cualquier excusa sobre la renta antigua y tan pronto como accedan a esa contra oferta acéptela.
Jan: sigo esperando las 5 sentencias.
Hola leonjbr.
" yo veo claro que la constructora no quiere entrar en pleitos porque incluso si tuviera razón (que yo creo que la tiene más de que de sobra) un pleito lleva un tiempo que no compensa. Es más el dinero que se deja de ganar por tardar en vender que el que se paga para que los inquilinos se vayan y poder empezar a construir, y ello independientemente de que los inquilinos puedan llevar razón."
Se ve que estás en racha. Sólo has tardado 5 días en ver lo que el resto de foreros habíamos visto desde el principio y, además, has contestado entre ayer y hoy correctamente a 5 preguntas - muy fáciles pero algo es algo - sobre arrendamientos.
Enhorabuena.
Un saludo
Un saludo
" yo veo claro que la constructora no quiere entrar en pleitos porque incluso si tuviera razón (que yo creo que la tiene más de que de sobra) un pleito lleva un tiempo que no compensa. Es más el dinero que se deja de ganar por tardar en vender que el que se paga para que los inquilinos se vayan y poder empezar a construir, y ello independientemente de que los inquilinos puedan llevar razón."
Se ve que estás en racha. Sólo has tardado 5 días en ver lo que el resto de foreros habíamos visto desde el principio y, además, has contestado entre ayer y hoy correctamente a 5 preguntas - muy fáciles pero algo es algo - sobre arrendamientos.
Enhorabuena.
Un saludo
Un saludo
Jan: podría contestarte con total solvencia a eso que has dicho, pero para no andarme por la tangente te repito que sigo esperando las 5 sentencias que apoyen tu respuesta.
Es que por si no lo has leído te he escrito antes que como no querías poner una sentencia aislada que pusieras 5. Es que lo contrario es poco profesional.
Sigo esperando tus 5 sentencias. Hazlo por Llanos25.
Es que por si no lo has leído te he escrito antes que como no querías poner una sentencia aislada que pusieras 5. Es que lo contrario es poco profesional.
Sigo esperando tus 5 sentencias. Hazlo por Llanos25.
