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- De acuerdo con lo previsto en el artículo 13.2 LPH, tras la importante reforma operada en el régimen de la propiedad horizontal en el año 1999, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.3ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Así debe pues resaltarse, en primer lugar, que la ley prevé como sistema subsidiario al de elección, el sistema de nombramiento del presidente mediante turno rotatorio.
Para que este acuerdo pueda considerarse válido se ha de convocar la junta de acuerdo con los requisitos y condiciones establecidas a tal efecto en la LPH. Así pues, la convocatoria se ha de realizar por el presidente o los propietarios que representen la cuarta parte de los mismos o el 25% de las cuotas de participación. Si no se hiciera, el acuerdo sería nulo al contravenir la ley. En este sentido, a título de ejemplo, puede citarse la sentencia de la Audiencia provincial de Sevilla de 9 octubre 1997
Así las cosas, el propietario designado está obligado a asumir el cargo y desempeñarlo. Por lo demás, sólo un propietario puede desempeñar el cargo ?nunca un hijo o un arrendatario?, dado que nos encontramos ante una obligación en que esta circunstancia personal es fundamental (la de ser titular del inmueble). Por lo demás, debe recordarse que el acuerdo por el que se nombre presidente a quien no es propietario se ha considerado nulo de pleno derecho, en la medida en que el artículo 13.2 LPH es una disposición de derecho imperativo o necesario, criterio confirmado por una abundante jurisprudencia, tales como, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2003, de 30 de marzo de 1994, y de 30 abril de 1994.
COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID
Así debe pues resaltarse, en primer lugar, que la ley prevé como sistema subsidiario al de elección, el sistema de nombramiento del presidente mediante turno rotatorio.
Para que este acuerdo pueda considerarse válido se ha de convocar la junta de acuerdo con los requisitos y condiciones establecidas a tal efecto en la LPH. Así pues, la convocatoria se ha de realizar por el presidente o los propietarios que representen la cuarta parte de los mismos o el 25% de las cuotas de participación. Si no se hiciera, el acuerdo sería nulo al contravenir la ley. En este sentido, a título de ejemplo, puede citarse la sentencia de la Audiencia provincial de Sevilla de 9 octubre 1997
Así las cosas, el propietario designado está obligado a asumir el cargo y desempeñarlo. Por lo demás, sólo un propietario puede desempeñar el cargo ?nunca un hijo o un arrendatario?, dado que nos encontramos ante una obligación en que esta circunstancia personal es fundamental (la de ser titular del inmueble). Por lo demás, debe recordarse que el acuerdo por el que se nombre presidente a quien no es propietario se ha considerado nulo de pleno derecho, en la medida en que el artículo 13.2 LPH es una disposición de derecho imperativo o necesario, criterio confirmado por una abundante jurisprudencia, tales como, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2003, de 30 de marzo de 1994, y de 30 abril de 1994.
COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID
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2006 (Comentarios) . Nulidad de nombramiento de presidente de Comunidad de propiedad horizontal. Nulidad de los acuerdos tomados bajo su presidencia
Sentencia TS 30 de junio de 2005
Silvia Gaspar Lera .Tabla de materias . La Sentencia
DOCTRINA . HECHOS . FUNDAMENTOS DE DERECHO . COMENTARIO
I. EN TORNO A LA CONDICIÓN DE COPROPIETARIO DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
CRITERIOS JURISPRUDENCIALES SOBRE LA CLASE DE INVALIDEZ DEL ACUERDO POR EL QUE SE NOMBRA PRESIDENTE A PERSONA AJENA A LA COMUNIDAD
1. Estado de la cuestión
2. Nulidad radical del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
3. Anulabilidad del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
III. OPINIÓN QUE AQUÍ SE SOSTIENE
La Sentencia
Sentencia 30 de junio de 2005
OBJETO: Propiedad horizontal. Acuerdo por el que se nombra presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de copropietario: nulidad de pleno derecho del citado nombramiento.
PARTES: Don Félix, presidente de la Comunidad de propietarios “Las Abejas” (recurrente) contra don Arturo.
PONENTE: Excmo. Sr. D. Alfonso VILLAGÓMEZ RODIL.
FALLO: No ha lugar al recurso.
DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS:
Artículos 12 y 16.4ª LPH (redacción anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio) y artículo 6.3 Cc.
DOCTRINA
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe norma de obligado cumplimiento (…).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de la elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el artículo 16.4, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
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2006 (Comentarios) . Nulidad de nombramiento de presidente de Comunidad de propiedad horizontal. Nulidad de los acuerdos tomados bajo su presidencia
Sentencia TS 30 de junio de 2005
Silvia Gaspar Lera .Tabla de materias . La Sentencia
DOCTRINA . HECHOS . FUNDAMENTOS DE DERECHO . COMENTARIO
I. EN TORNO A LA CONDICIÓN DE COPROPIETARIO DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
CRITERIOS JURISPRUDENCIALES SOBRE LA CLASE DE INVALIDEZ DEL ACUERDO POR EL QUE SE NOMBRA PRESIDENTE A PERSONA AJENA A LA COMUNIDAD
1. Estado de la cuestión
2. Nulidad radical del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
3. Anulabilidad del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
III. OPINIÓN QUE AQUÍ SE SOSTIENE
La Sentencia
Sentencia 30 de junio de 2005
OBJETO: Propiedad horizontal. Acuerdo por el que se nombra presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de copropietario: nulidad de pleno derecho del citado nombramiento.
PARTES: Don Félix, presidente de la Comunidad de propietarios “Las Abejas” (recurrente) contra don Arturo.
PONENTE: Excmo. Sr. D. Alfonso VILLAGÓMEZ RODIL.
FALLO: No ha lugar al recurso.
DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS:
Artículos 12 y 16.4ª LPH (redacción anterior a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio) y artículo 6.3 Cc.
DOCTRINA
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe norma de obligado cumplimiento (…).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de la elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el artículo 16.4, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
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HECHOS
Don Arturo formuló demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Puerto del Rosario número uno, en la que solicitaba la declaración de nulidad de todos los puntos del orden del día de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y, en consecuencia, la nulidad de los acuerdos que se vienen ejecutando por la vía de hecho. Fundamenta la pretensión en el hecho de haberse adoptado los acuerdos impugnados bajo la representación de quien carecía de la condición de propietario, necesaria a tenor del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, para desempeñar el cargo de presidente en una Comunidad de propietarios. Admitida a trámite la demanda, la sentencia de primera instancia la desestima (no sabemos exactamente la motivación), absolviendo a la Comunidad demandada.
Contra dicho pronunciamiento se interpuso por don Arturo recurso de apelación. Sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Las Palmas apreció las peticiones formuladas por la parte actora, revocando la sentencia de primera instancia y declarando la plena nulidad de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y de los acuerdos adoptados en ella. Lo anterior, sobre la base de sentar como hecho probado la ausencia en el presidente de la condición de propietario, vulnerando lo prescrito en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En representación de la Comunidad de propietarios promueve recurso de casación su presidente, don Félix, aduciendo infracción de la jurisprudencia que aporta en el recurso –sentencias del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1974 y de 9 de diciembre de 1996– relativas al carácter anulable –ex art. 16.4ª de la Ley de Propiedad Horizontal– de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal; esto es: aquellos en los que se designa como presidente a quien no es titular de alguno de los pisos o locales del edificio.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.– La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado –que accede firme a casación–, que el designado presidente don Félix no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
Denuncia el motivo infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 21 de los Estatutos comunitarios.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
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HECHOS
Don Arturo formuló demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de Puerto del Rosario número uno, en la que solicitaba la declaración de nulidad de todos los puntos del orden del día de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y, en consecuencia, la nulidad de los acuerdos que se vienen ejecutando por la vía de hecho. Fundamenta la pretensión en el hecho de haberse adoptado los acuerdos impugnados bajo la representación de quien carecía de la condición de propietario, necesaria a tenor del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, para desempeñar el cargo de presidente en una Comunidad de propietarios. Admitida a trámite la demanda, la sentencia de primera instancia la desestima (no sabemos exactamente la motivación), absolviendo a la Comunidad demandada.
Contra dicho pronunciamiento se interpuso por don Arturo recurso de apelación. Sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Las Palmas apreció las peticiones formuladas por la parte actora, revocando la sentencia de primera instancia y declarando la plena nulidad de la Junta general ordinaria celebrada el 20 de noviembre de 1993 y de los acuerdos adoptados en ella. Lo anterior, sobre la base de sentar como hecho probado la ausencia en el presidente de la condición de propietario, vulnerando lo prescrito en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En representación de la Comunidad de propietarios promueve recurso de casación su presidente, don Félix, aduciendo infracción de la jurisprudencia que aporta en el recurso –sentencias del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 1974 y de 9 de diciembre de 1996– relativas al carácter anulable –ex art. 16.4ª de la Ley de Propiedad Horizontal– de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal; esto es: aquellos en los que se designa como presidente a quien no es titular de alguno de los pisos o locales del edificio.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.– La sentencia recurrida declaró la plena nulidad de la Junta de Propietarios celebrada el 20 de noviembre de 1993, toda vez que sentó como hecho probado –que accede firme a casación–, que el designado presidente don Félix no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad.
Denuncia el motivo infracción del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y el 21 de los Estatutos comunitarios.
El motivo no sostiene que al presidente mencionado le asista la condición de efectivo comunero dominical por haber adquirido el bungalow número 23, como se dice en el escrito de contestación a la demanda por parte de la Comunidad. En el acta de la Junta impugnada se hace constar que compareció en la misma como representante del propietario Sr. Juan Miguel, advirtiendo con acierto el Tribunal de Instancia contradicción manifiesta y relevante, así como que el fax que se dice contiene contrato de compraventa se refiere al bungalow número uno y no al 23, no habiendo concedido la sentencia que se recurre valor alguno a dicho documento.
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El recurso más bien parte del hecho de que el Presidente controvertido no resulta ser copropietario, cambiando la alegación de la instancia, para centrar la impugnación casacional, en que, no obstante a ello, debía de reputarse válido su nombramiento, para lo que se aporta como infringidas las sentencias de 28 de octubre de 1974 y 9 de diciembre de 1996, ya que el demandante nunca había impugnado la elección.
La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo "ipso iure" o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
Se trata de una sola sentencia, con lo que no se respeta la doctrina de esta Sala de Casación Civil que exige como mínimo la aportación de dos sentencias relacionadas con la cuestión del debate procesal (Sentencias de 15-2-1982, 24-3-1995, 20-3-1997 y 28-2-2002).
La sentencia de 9 de noviembre de 1996 lo que declara es que, acreditado el cargo de presidente por certificación del Acta de la Junta, no es preciso otra demostración, si bien deja a salvo la carga de la prueba al que, pese a tal certificación, se negase que concurren los requisitos para su nombramiento, es decir que cabe destruir por prueba en contrario la procedencia de tal designación y con ello postular la nulidad del acuerdo comunal correspondiente.
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir al previsto en el artículo 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
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El recurso más bien parte del hecho de que el Presidente controvertido no resulta ser copropietario, cambiando la alegación de la instancia, para centrar la impugnación casacional, en que, no obstante a ello, debía de reputarse válido su nombramiento, para lo que se aporta como infringidas las sentencias de 28 de octubre de 1974 y 9 de diciembre de 1996, ya que el demandante nunca había impugnado la elección.
La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo "ipso iure" o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
Se trata de una sola sentencia, con lo que no se respeta la doctrina de esta Sala de Casación Civil que exige como mínimo la aportación de dos sentencias relacionadas con la cuestión del debate procesal (Sentencias de 15-2-1982, 24-3-1995, 20-3-1997 y 28-2-2002).
La sentencia de 9 de noviembre de 1996 lo que declara es que, acreditado el cargo de presidente por certificación del Acta de la Junta, no es preciso otra demostración, si bien deja a salvo la carga de la prueba al que, pese a tal certificación, se negase que concurren los requisitos para su nombramiento, es decir que cabe destruir por prueba en contrario la procedencia de tal designación y con ello postular la nulidad del acuerdo comunal correspondiente.
Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil. Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994, que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, decidiendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del "ius cogens" con la consecuente nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el artículo 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento (Sentencias de 10-3-1965, 7-2 y 27-4-1976, 11-12-1982 y 10-10-1985 citadas, a los que cabe agregar las de 2-3-1992 y 29-10-1993).
No se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir al previsto en el artículo 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables.
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El motivo se desestima y a mayores razones no cabe confundir la posición del representante del propietario con la de éste, ya que sólo al mismo se le autoriza a acceder al cargo de presidente y no a quien le represente para actuar en una junta determinada.
SEGUNDO.– Al no prosperar el recurso procede imponer las costas de casación a la parte recurrente, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
COMENTARIO
I. EN TORNO A LA CONDICIÓN DE COPROPIETARIO DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
En la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551) objeto del presente comentario, se discute sobre la clase de invalidez del acuerdo adoptado en Junta de propietarios, por el que se designa presidente de la comunidad a una persona que no reúne las condiciones establecidas al respecto en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
Con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, el párrafo primero del artículo 12 LPH –aplicable todavía al caso que nos ocupa– establecía que “los propietarios elegirán de entre ellos un presidente, que representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que le afecten”. La misma regla se ha mantenido esencialmente en el vigente artículo 13.2 LPH, que dispone que el presidente “será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”.
Sin perjuicio de las mejoras que desde una perspectiva técnica se han señalado a la redacción del art. 13.2 LPH respecto de su precedente (señaladamente, la consideración de la Junta de propietarios como órgano diferenciado del colectivo al que se imputan los actos realizados por aquélla y el procedimiento de nombramiento y remoción del cargo de presidente), lo cierto es que nada aporta el nuevo precepto sobre la cuestión que se debate en la sentencia que aquí examinamos; a saber: la clase de invalidez del acuerdo por el que se designa presidente de la Comunidad a quien no es propietario de piso o local alguno en el edificio y, en consecuencia, la eficacia de los ulteriores acuerdos adoptados bajo su representación.
La respuesta a la cuestión planteada exige considerar, a falta de una solución expresa al respecto, el régimen general de invalidez de las decisiones comunitarias contra legem. Sobre este particular, antes de la reforma de 1999, el art. 16.4ª LPH establecía que “los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes”, a lo que se añadía que la acción debía .../...
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El motivo se desestima y a mayores razones no cabe confundir la posición del representante del propietario con la de éste, ya que sólo al mismo se le autoriza a acceder al cargo de presidente y no a quien le represente para actuar en una junta determinada.
SEGUNDO.– Al no prosperar el recurso procede imponer las costas de casación a la parte recurrente, de conformidad al artículo 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
COMENTARIO
I. EN TORNO A LA CONDICIÓN DE COPROPIETARIO DEL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD
En la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551) objeto del presente comentario, se discute sobre la clase de invalidez del acuerdo adoptado en Junta de propietarios, por el que se designa presidente de la comunidad a una persona que no reúne las condiciones establecidas al respecto en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
Con anterioridad a la reforma de la Ley 8/1999, de 6 de abril, el párrafo primero del artículo 12 LPH –aplicable todavía al caso que nos ocupa– establecía que “los propietarios elegirán de entre ellos un presidente, que representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que le afecten”. La misma regla se ha mantenido esencialmente en el vigente artículo 13.2 LPH, que dispone que el presidente “será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”.
Sin perjuicio de las mejoras que desde una perspectiva técnica se han señalado a la redacción del art. 13.2 LPH respecto de su precedente (señaladamente, la consideración de la Junta de propietarios como órgano diferenciado del colectivo al que se imputan los actos realizados por aquélla y el procedimiento de nombramiento y remoción del cargo de presidente), lo cierto es que nada aporta el nuevo precepto sobre la cuestión que se debate en la sentencia que aquí examinamos; a saber: la clase de invalidez del acuerdo por el que se designa presidente de la Comunidad a quien no es propietario de piso o local alguno en el edificio y, en consecuencia, la eficacia de los ulteriores acuerdos adoptados bajo su representación.
La respuesta a la cuestión planteada exige considerar, a falta de una solución expresa al respecto, el régimen general de invalidez de las decisiones comunitarias contra legem. Sobre este particular, antes de la reforma de 1999, el art. 16.4ª LPH establecía que “los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos serán impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes”, a lo que se añadía que la acción debía .../...
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.../...ejercitarse “dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne”. Como puede advertirse, no concretaba el legislador el fundamento de la impugnación; ello no obstante, la restricción de la legitimación activa por un lado, y el plazo de caducidad por otro, permitían afirmar que era la anulabilidad el tipo de invalidez que afectaba a los acuerdos contrarios a las normas que integran el régimen de la propiedad horizontal. La misma conclusión cabe sostener en el momento presente a la luz del vigente art. 18 LPH que, en lo que aquí importa, reproduce el sistema de impugnación del anterior art. 16.4ª LPH, con la diferencia relativa al plazo de la acción, que se ha ampliado de treinta días a un año.
Lo cierto es que la jurisprudencia, lejos de pronunciarse de forma unívoca sobre la clase de ineficacia que corresponde a los acuerdos que vulneran las reglas de la propiedad horizontal –la anulabilidad, en principio, según las razones que acaban de ser expuestas– se ha mostrado a este respecto vacilante y contradictoria. En algunas sentencias, se afirma que las decisiones comunitarias que contrarían las reglas de la LPH son “nulas de pleno derecho” en función de ser ésta la sanción que con carácter general prevé el artículo 6.3 Cc. respecto de los actos contrarios a normas imperativas y prohibitivas. En otras resoluciones, sin embargo, sostienen los tribunales que rige la regla de la “anulabilidad” de los acuerdos contra legem; ello sobre la base de considerar que el art. 16.4ª LPH –ahora art. 18.1.a)– constituye una de las salvedades posibles a la consecuencia más grave de la nulidad radical que el propio art. 6.3 Cc. admite respecto de los actos a que se refiere. Y, en fin, también se ha declarado en sede jurisprudencial –aunque en este caso las sentencias son más escasas– la “inexistencia” de las determinaciones que adolecen de alguno de los requisitos formales que se contienen en las normas de la LPH que regulan el proceso de formación de los acuerdos comunitarios (sin perjuicio de lo que se dirá más adelante a este respecto, conviene advertir que la inexistencia –como ponen de relieve DELGADO ECHEVERRÍA, J. y PARRA LUCÁN, M.A.– no es una categoría de ineficacia o invalidez, sino “un simple instrumento dialéctico, útil en algún caso para forzar los límites de una regulación dada sobre nulidad”, cfr. Las nulidades de los contratos. En la teoría y en la práctica, Madrid, Dykinson, 2005, pg. 44).
Así las cosas, de lo que se trata en el presente comentario es de examinar con mayor detalle –tomando como referente el supuesto de hecho que se enjuicia en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551)– cada uno de los criterios jurisprudenciales que se acaban de relacionar sobre el régimen de invalidez de los acuerdos contra legem. Más en concreto, lo que se pretende es determinar si el nombramiento de una persona que no reúne los presupuestos de elegibilidad exigidos a tal fin en la LPH (ser propietario) para desempeñar el cargo de presidente de una Comunidad, y los posteriores acuerdos adoptados bajo su representación, son nulos de pleno derecho, o si resulta más convincente la sanción de la anulabilidad, o si cabe invocar con éxito el expediente de la inexistencia.
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.../...ejercitarse “dentro de los treinta días siguientes al acuerdo o a la notificación si hubiere estado ausente el que impugne”. Como puede advertirse, no concretaba el legislador el fundamento de la impugnación; ello no obstante, la restricción de la legitimación activa por un lado, y el plazo de caducidad por otro, permitían afirmar que era la anulabilidad el tipo de invalidez que afectaba a los acuerdos contrarios a las normas que integran el régimen de la propiedad horizontal. La misma conclusión cabe sostener en el momento presente a la luz del vigente art. 18 LPH que, en lo que aquí importa, reproduce el sistema de impugnación del anterior art. 16.4ª LPH, con la diferencia relativa al plazo de la acción, que se ha ampliado de treinta días a un año.
Lo cierto es que la jurisprudencia, lejos de pronunciarse de forma unívoca sobre la clase de ineficacia que corresponde a los acuerdos que vulneran las reglas de la propiedad horizontal –la anulabilidad, en principio, según las razones que acaban de ser expuestas– se ha mostrado a este respecto vacilante y contradictoria. En algunas sentencias, se afirma que las decisiones comunitarias que contrarían las reglas de la LPH son “nulas de pleno derecho” en función de ser ésta la sanción que con carácter general prevé el artículo 6.3 Cc. respecto de los actos contrarios a normas imperativas y prohibitivas. En otras resoluciones, sin embargo, sostienen los tribunales que rige la regla de la “anulabilidad” de los acuerdos contra legem; ello sobre la base de considerar que el art. 16.4ª LPH –ahora art. 18.1.a)– constituye una de las salvedades posibles a la consecuencia más grave de la nulidad radical que el propio art. 6.3 Cc. admite respecto de los actos a que se refiere. Y, en fin, también se ha declarado en sede jurisprudencial –aunque en este caso las sentencias son más escasas– la “inexistencia” de las determinaciones que adolecen de alguno de los requisitos formales que se contienen en las normas de la LPH que regulan el proceso de formación de los acuerdos comunitarios (sin perjuicio de lo que se dirá más adelante a este respecto, conviene advertir que la inexistencia –como ponen de relieve DELGADO ECHEVERRÍA, J. y PARRA LUCÁN, M.A.– no es una categoría de ineficacia o invalidez, sino “un simple instrumento dialéctico, útil en algún caso para forzar los límites de una regulación dada sobre nulidad”, cfr. Las nulidades de los contratos. En la teoría y en la práctica, Madrid, Dykinson, 2005, pg. 44).
Así las cosas, de lo que se trata en el presente comentario es de examinar con mayor detalle –tomando como referente el supuesto de hecho que se enjuicia en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551)– cada uno de los criterios jurisprudenciales que se acaban de relacionar sobre el régimen de invalidez de los acuerdos contra legem. Más en concreto, lo que se pretende es determinar si el nombramiento de una persona que no reúne los presupuestos de elegibilidad exigidos a tal fin en la LPH (ser propietario) para desempeñar el cargo de presidente de una Comunidad, y los posteriores acuerdos adoptados bajo su representación, son nulos de pleno derecho, o si resulta más convincente la sanción de la anulabilidad, o si cabe invocar con éxito el expediente de la inexistencia.
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Pero antes de entrar en el fondo de la cuestión planteada, conviene hacer algunas observaciones en orden a una correcta delimitación del supuesto del que se parte:
En primer lugar, interesa llamar la atención sobre el carácter imperativo, tanto del anterior art. 12 LPH como del vigente art. 13.2 de la misma disposición legal. Ello en la medida en que la invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios a la LPH presupone la vulneración de las normas imperativas o prohibitivas que la conforman. Y es que respecto de las normas dispositivas no cabe hablar propiamente de contravención ni, por tanto, de nulidad o anulabilidad en cuanto que pueden ser desplazadas por la autonomía de la voluntad. Pues bien, como he adelantado, aunque en alguna ocasión se ha llegado a afirmar la naturaleza dispositiva del art. 12 LPH –hasta donde conozco, únicamente la SAP de Santa Cruz de Tenerife de 5 de mayo de 1998 (AC 1998, 1016)–, entiendo con la jurisprudencia más asentada al respecto que el contenido del citado precepto –por tanto, también el del vigente art. 13.2 LPH– es ius cogens [en este sentido, entre otras, las SSTS de 13 de marzo de 1990 (RJ 1990, 1691), 30 de abril de 1994 (RJ 1994, ), 18 de marzo de 2003 (RJ 2003, 2753) y 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551)].
En opinión de GONZÁLEZ CARRASCO, M.C., la regla que limita la elegibilidad de los titulares de los órganos de representación exclusivamente a los propietarios está justificada en el principio de protección de los intereses de los comuneros: si los miembros permanecen en la propiedad de sus pisos y locales y responden ilimitadamente por las obligaciones contraídas por el presidente, lo más beneficioso para ellos –explica la citada autora– es que la gestión de sus propios intereses quede bajo el control directo de uno de los propietarios (cfr. Representación de la comunidad de propietarios y legitimación del comunero en la Propiedad Horizontal, Barcelona, Bosch, pgs. 52-53 y “Artículo 13 LPH” en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, coordinados por R. Bercovitz, 2.ª edición, revisada y puesta al día, Pamplona, Aranzadi, 2002, pg. 375).
En segundo lugar, también conviene señalar que se excluyen de las reflexiones del presente comentario aquellos casos en que resultare designado presidente una persona no titular de piso o local alguno del edificio, cuando dicha designación tuviera por objeto sustituir provisionalmente al representante de la comunidad nombrado legalmente, en razón de concurrir alguna circunstancia que le impidiera actuar (la hipótesis planteada únicamente tiene sentido en el supuesto de que la comunidad no contara con un vicepresidente, cargo facultativo –introducido en el art. 13.2 LPH con ocasión de la reforma de 1999–, reservado también a los propietarios, que precisamente tiene por función sustituir al presidente en situaciones de ausencia, vacante o imposibilidad).
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Pero antes de entrar en el fondo de la cuestión planteada, conviene hacer algunas observaciones en orden a una correcta delimitación del supuesto del que se parte:
En primer lugar, interesa llamar la atención sobre el carácter imperativo, tanto del anterior art. 12 LPH como del vigente art. 13.2 de la misma disposición legal. Ello en la medida en que la invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios a la LPH presupone la vulneración de las normas imperativas o prohibitivas que la conforman. Y es que respecto de las normas dispositivas no cabe hablar propiamente de contravención ni, por tanto, de nulidad o anulabilidad en cuanto que pueden ser desplazadas por la autonomía de la voluntad. Pues bien, como he adelantado, aunque en alguna ocasión se ha llegado a afirmar la naturaleza dispositiva del art. 12 LPH –hasta donde conozco, únicamente la SAP de Santa Cruz de Tenerife de 5 de mayo de 1998 (AC 1998, 1016)–, entiendo con la jurisprudencia más asentada al respecto que el contenido del citado precepto –por tanto, también el del vigente art. 13.2 LPH– es ius cogens [en este sentido, entre otras, las SSTS de 13 de marzo de 1990 (RJ 1990, 1691), 30 de abril de 1994 (RJ 1994, ), 18 de marzo de 2003 (RJ 2003, 2753) y 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551)].
En opinión de GONZÁLEZ CARRASCO, M.C., la regla que limita la elegibilidad de los titulares de los órganos de representación exclusivamente a los propietarios está justificada en el principio de protección de los intereses de los comuneros: si los miembros permanecen en la propiedad de sus pisos y locales y responden ilimitadamente por las obligaciones contraídas por el presidente, lo más beneficioso para ellos –explica la citada autora– es que la gestión de sus propios intereses quede bajo el control directo de uno de los propietarios (cfr. Representación de la comunidad de propietarios y legitimación del comunero en la Propiedad Horizontal, Barcelona, Bosch, pgs. 52-53 y “Artículo 13 LPH” en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, coordinados por R. Bercovitz, 2.ª edición, revisada y puesta al día, Pamplona, Aranzadi, 2002, pg. 375).
En segundo lugar, también conviene señalar que se excluyen de las reflexiones del presente comentario aquellos casos en que resultare designado presidente una persona no titular de piso o local alguno del edificio, cuando dicha designación tuviera por objeto sustituir provisionalmente al representante de la comunidad nombrado legalmente, en razón de concurrir alguna circunstancia que le impidiera actuar (la hipótesis planteada únicamente tiene sentido en el supuesto de que la comunidad no contara con un vicepresidente, cargo facultativo –introducido en el art. 13.2 LPH con ocasión de la reforma de 1999–, reservado también a los propietarios, que precisamente tiene por función sustituir al presidente en situaciones de ausencia, vacante o imposibilidad).
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Aunque no lo prevé de forma expresa la LPH, ha declarado la jurisprudencia que el interés de no paralizar la vida de la comunidad justifica la eficacia de las referidas decisiones, no obstante resultar contrarias a lo exigido al respecto en la LPH (a este respecto, cabe citar la STS de 4 de mayo de 1998 [RJ 1998, 3229] en la que se desestima la pretensión de nulidad del acuerdo por el que se determinaba que en caso de imposibilidad del nombrado presidente de conformidad con el art. 12 LPH, presidiera las Juntas su hijo, no propietario).
Por último, no está de más advertir que si bien los comuneros pueden asistir a Junta y votar los acuerdos propuestos en ella por medio de otra persona, la referida facultad de representación no alcanza a la cualidad de elegible para el cargo de presidente. Ello por cuanto que dicha cualidad no pertenece –a diferencia de lo que ocurre con el voto, declaración de voluntad no personalísima– a la esfera de disposición del representado (en este sentido, cfr. GONZÁLEZ CARRASCO, M.C., “Artículo 13 LPH”, cit., pg. 374, nota 32). Esta observación adquiere particular interés en relación con el caso que comentamos. Y es que en el escrito de contestación a la demanda de apelación, la Comunidad de propietarios demandada sostiene que la persona designada presidente cumplía la exigencia del art. 12 LPH en la medida en que actuaba en representación de uno de los copropietarios de la comunidad. La Audiencia, con buen criterio, rechaza el argumento sobre la base de considerar que “no cabe confundir la posición del representante del propietario con la de éste, ya que solo al mismo se le autoriza a acceder al cargo de presidente y no a quien le representa para actuar en una Junta determinada” (téngase en cuenta, por lo demás, que si el propietario representado revoca el mandato, ex art. 1733 Cc., vendría a ocurrir que el extraño designado para presidente por acuerdo de la Junta, sería despojado por virtud de un acuerdo unilateral de uno solo de los comuneros de un cargo del que únicamente puede ser removido merced a otro acuerdo de la propia Junta; en este sentido, CABALLERO GEA, J., Comunidades de propietarios. Complejos inmobiliarios, Madrid, Dykinson, 1999, pgs. 354 y 355)
CRITERIOS JURISPRUDENCIALES SOBRE LA CLASE DE INVALIDEZ DEL ACUERDO POR EL QUE SE NOMBRA PRESIDENTE A PERSONA AJENA A LA COMUNIDAD
1. Estado de la cuestión
Como ya se ha adelantado, la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551) objeto del presente comentario, confirma el pronunciamiento de la Audiencia del que trae causa, en el que se había declarado la nulidad radical de los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios que tuvo lugar bajo la presidencia de don Félix, toda vez que sentó como hecho probado –que accede firme a casación–, que aquél no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad “Las Abejas” a la que vino a representar.
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Aunque no lo prevé de forma expresa la LPH, ha declarado la jurisprudencia que el interés de no paralizar la vida de la comunidad justifica la eficacia de las referidas decisiones, no obstante resultar contrarias a lo exigido al respecto en la LPH (a este respecto, cabe citar la STS de 4 de mayo de 1998 [RJ 1998, 3229] en la que se desestima la pretensión de nulidad del acuerdo por el que se determinaba que en caso de imposibilidad del nombrado presidente de conformidad con el art. 12 LPH, presidiera las Juntas su hijo, no propietario).
Por último, no está de más advertir que si bien los comuneros pueden asistir a Junta y votar los acuerdos propuestos en ella por medio de otra persona, la referida facultad de representación no alcanza a la cualidad de elegible para el cargo de presidente. Ello por cuanto que dicha cualidad no pertenece –a diferencia de lo que ocurre con el voto, declaración de voluntad no personalísima– a la esfera de disposición del representado (en este sentido, cfr. GONZÁLEZ CARRASCO, M.C., “Artículo 13 LPH”, cit., pg. 374, nota 32). Esta observación adquiere particular interés en relación con el caso que comentamos. Y es que en el escrito de contestación a la demanda de apelación, la Comunidad de propietarios demandada sostiene que la persona designada presidente cumplía la exigencia del art. 12 LPH en la medida en que actuaba en representación de uno de los copropietarios de la comunidad. La Audiencia, con buen criterio, rechaza el argumento sobre la base de considerar que “no cabe confundir la posición del representante del propietario con la de éste, ya que solo al mismo se le autoriza a acceder al cargo de presidente y no a quien le representa para actuar en una Junta determinada” (téngase en cuenta, por lo demás, que si el propietario representado revoca el mandato, ex art. 1733 Cc., vendría a ocurrir que el extraño designado para presidente por acuerdo de la Junta, sería despojado por virtud de un acuerdo unilateral de uno solo de los comuneros de un cargo del que únicamente puede ser removido merced a otro acuerdo de la propia Junta; en este sentido, CABALLERO GEA, J., Comunidades de propietarios. Complejos inmobiliarios, Madrid, Dykinson, 1999, pgs. 354 y 355)
CRITERIOS JURISPRUDENCIALES SOBRE LA CLASE DE INVALIDEZ DEL ACUERDO POR EL QUE SE NOMBRA PRESIDENTE A PERSONA AJENA A LA COMUNIDAD
1. Estado de la cuestión
Como ya se ha adelantado, la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551) objeto del presente comentario, confirma el pronunciamiento de la Audiencia del que trae causa, en el que se había declarado la nulidad radical de los acuerdos adoptados en la Junta de propietarios que tuvo lugar bajo la presidencia de don Félix, toda vez que sentó como hecho probado –que accede firme a casación–, que aquél no ostentaba la condición de copropietario de finca alguna integrada en la Comunidad “Las Abejas” a la que vino a representar.
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El Tribunal Supremo, sin perjuicio de las razones de fondo en las que basa su fallo –sobre las que me detendré más adelante–, justifica su decisión aduciendo la insuficiencia de la sentencia de 28 de octubre de 1974 (RJ 1974, 4041) invocada por el recurrente en casación –don Félix– para fundamentar la anulabilidad del acuerdo contrario al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Lo cierto es que, no obstante aducirse en el recurso únicamente la referida sentencia de 1974 –también se alega la de 9 de diciembre de 1996 (RJ 1996, 8946), si bien ésta, como acertadamente señala el Tribunal Supremo, no se ajusta a la cuestión de fondo puesto que en ella, propiamente, se discute sobre la carga de la prueba de la ausencia en el representante de la comunidad de los requisitos que se precisan a tal fin–, sobre la anulabilidad de los acuerdos relativos a la designación de presidente en contra de lo exigido al respecto en el art. 12 LPH ya se había manifestado la jurisprudencia en otras ocasiones, al tiempo de enjuiciarse el caso que nos ocupa. En concreto, cabe citar los siguientes pronunciamientos: STS de 26 de abril de 1980 –sala 3.ª– (RJ 1980, 3108); SAP de Madrid de 31 de mayo de 1993 (RGD 1993, núm. 588, pg. 8805), SAP de Madrid de 21 de enero 1997 (RGD 1997, núm. 632, pg. 6298), SAP de Tarragona de 22 enero de 1998 (AC 1998, 207), SAP de Santa Cruz de Tenerife de 5 de mayo de 1998 (AC 1998, 1016), SAP de Burgos de 30 de noviembre de 1998 (AC 1998, 7767) y SAP de Granada de 16 de diciembre de 1998 (AC 1998, 8688).
De lo anterior se sigue que la cuestión relativa al tipo de invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios al anterior art. 12 LPH (hoy art. 13.2 LPH), lejos de contar en sede jurisprudencial con una solución uniforme ha estado sometida tradicionalmente a una doctrina vacilante, que es la misma que se ha elaborado con carácter general en torno a la invalidez de los acuerdos contrarios al régimen de propiedad horizontal.
2. Nulidad radical del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
El Tribunal Supremo, en orden a justificar la nulidad radical del acuerdo por el que se había designado presidente de la Comunidad “Las Abejas” a un no propietario, vulnerando lo establecido al respecto en el art. 12 LPH, acoge en la sentencia que comentamos el razonamiento que para un caso similar se contiene en la de 30 de abril de 1994 (RJ 1994, 2951). En concreto, partiendo del carácter de ius cogens del precepto vulnerado, el Tribunal Supremo invoca el art. 6.3 Cc., que sanciona con carácter general la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a normas imperativas o .../...
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El Tribunal Supremo, sin perjuicio de las razones de fondo en las que basa su fallo –sobre las que me detendré más adelante–, justifica su decisión aduciendo la insuficiencia de la sentencia de 28 de octubre de 1974 (RJ 1974, 4041) invocada por el recurrente en casación –don Félix– para fundamentar la anulabilidad del acuerdo contrario al art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Lo cierto es que, no obstante aducirse en el recurso únicamente la referida sentencia de 1974 –también se alega la de 9 de diciembre de 1996 (RJ 1996, 8946), si bien ésta, como acertadamente señala el Tribunal Supremo, no se ajusta a la cuestión de fondo puesto que en ella, propiamente, se discute sobre la carga de la prueba de la ausencia en el representante de la comunidad de los requisitos que se precisan a tal fin–, sobre la anulabilidad de los acuerdos relativos a la designación de presidente en contra de lo exigido al respecto en el art. 12 LPH ya se había manifestado la jurisprudencia en otras ocasiones, al tiempo de enjuiciarse el caso que nos ocupa. En concreto, cabe citar los siguientes pronunciamientos: STS de 26 de abril de 1980 –sala 3.ª– (RJ 1980, 3108); SAP de Madrid de 31 de mayo de 1993 (RGD 1993, núm. 588, pg. 8805), SAP de Madrid de 21 de enero 1997 (RGD 1997, núm. 632, pg. 6298), SAP de Tarragona de 22 enero de 1998 (AC 1998, 207), SAP de Santa Cruz de Tenerife de 5 de mayo de 1998 (AC 1998, 1016), SAP de Burgos de 30 de noviembre de 1998 (AC 1998, 7767) y SAP de Granada de 16 de diciembre de 1998 (AC 1998, 8688).
De lo anterior se sigue que la cuestión relativa al tipo de invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios al anterior art. 12 LPH (hoy art. 13.2 LPH), lejos de contar en sede jurisprudencial con una solución uniforme ha estado sometida tradicionalmente a una doctrina vacilante, que es la misma que se ha elaborado con carácter general en torno a la invalidez de los acuerdos contrarios al régimen de propiedad horizontal.
2. Nulidad radical del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
El Tribunal Supremo, en orden a justificar la nulidad radical del acuerdo por el que se había designado presidente de la Comunidad “Las Abejas” a un no propietario, vulnerando lo establecido al respecto en el art. 12 LPH, acoge en la sentencia que comentamos el razonamiento que para un caso similar se contiene en la de 30 de abril de 1994 (RJ 1994, 2951). En concreto, partiendo del carácter de ius cogens del precepto vulnerado, el Tribunal Supremo invoca el art. 6.3 Cc., que sanciona con carácter general la nulidad de pleno derecho de los actos contrarios a normas imperativas o .../...
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.../...prohibitivas (en el mismo sentido se había pronunciado la sentencia de 16 enero de 1985 [RJ 1985, 178] y lo ha hecho asimismo con posterioridad la de 18 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2753]; también entre las Audiencias cabe citar algún pronunciamiento en la línea expuesta, así la SAP de Valencia de 12 de febrero de 1996 [RGD 1996, núm. 620, pg. 5895]).
Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal Supremo, como fundamento de la tesis que sostiene, menciona en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551) que nos ocupa, otros pronunciamientos de la misma sala en los que, enjuiciándose la eficacia de los acuerdos contrarios a normas imperativas de la LPH (según la redacción previa a la reforma de 1999) se llega a la misma conclusión; así, en particular: la STS de 10 de marzo de 1965 (RJ 1965, 2521), sobre alteración de los elementos comunes sin respetar la regla de la unanimidad (arts. 3 y 5 LPH); las SSTS de 7 de febrero de 1976 (RJ 1976, 611) y de 27 de abril de 1976 (RJ 1976, 1928), relativas a la modificación a instancia de algunos propietarios de las cuotas de participación (arts. 5 y 7 LPH); la STS de 11 de diciembre de 1982 (RJ 1982, 7696), en torno a una cláusula estatutaria por la que se excluía la regla de la unanimidad para la modificación de elementos comunes (art. 11 LPH); la STS de 10 de octubre de 1985 (RJ 1985, 4733), referida a un acuerdo comunitario que no se refleja en el correspondiente libro de actas (art. 17 LPH); y, en fin, la STS de 29 de octubre de 1993 (RJ 1993, 8165) que sanciona la nulidad absoluta de lo decidido en una Junta que se había convocado sin respetar el plazo señalado al efecto (art. 15 LPH).
También entre la doctrina han acogido algunos autores la argumentación precedente, esto es: tomando como presupuesto el carácter de ius cogens del art. 12 LPH, entienden que procede aplicar la consecuencia de la nulidad radical que para esta clase de normas prevé el art. 6.3 Cc. (cfr. LÓPEZ FRÍAS, M.J., El presidente de la comunidad de propietarios, Madrid, Edersa, 1995, pg. 79, y con referencia al actual art. 13.2 LPH, cfr. FUENTES LOJO, J.V., Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, tomo I, Barcelona, Bosch, 2002, pg. 465)
3. Anulabilidad del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
Como se ha puesto de manifiesto, a lo largo del procedimiento del que trae causa la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551), la Comunidad de propietarios “Las Abejas” pretende hacer valer, a través de su representante don Félix, la anulabilidad del acuerdo por el que se le había nombrado presidente, no obstante carecer de la condición de copropietario; en consecuencia, la anulabilidad también de las posteriores decisiones adoptadas bajo su representación.
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.../...prohibitivas (en el mismo sentido se había pronunciado la sentencia de 16 enero de 1985 [RJ 1985, 178] y lo ha hecho asimismo con posterioridad la de 18 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2753]; también entre las Audiencias cabe citar algún pronunciamiento en la línea expuesta, así la SAP de Valencia de 12 de febrero de 1996 [RGD 1996, núm. 620, pg. 5895]).
Sin perjuicio de lo anterior, el Tribunal Supremo, como fundamento de la tesis que sostiene, menciona en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551) que nos ocupa, otros pronunciamientos de la misma sala en los que, enjuiciándose la eficacia de los acuerdos contrarios a normas imperativas de la LPH (según la redacción previa a la reforma de 1999) se llega a la misma conclusión; así, en particular: la STS de 10 de marzo de 1965 (RJ 1965, 2521), sobre alteración de los elementos comunes sin respetar la regla de la unanimidad (arts. 3 y 5 LPH); las SSTS de 7 de febrero de 1976 (RJ 1976, 611) y de 27 de abril de 1976 (RJ 1976, 1928), relativas a la modificación a instancia de algunos propietarios de las cuotas de participación (arts. 5 y 7 LPH); la STS de 11 de diciembre de 1982 (RJ 1982, 7696), en torno a una cláusula estatutaria por la que se excluía la regla de la unanimidad para la modificación de elementos comunes (art. 11 LPH); la STS de 10 de octubre de 1985 (RJ 1985, 4733), referida a un acuerdo comunitario que no se refleja en el correspondiente libro de actas (art. 17 LPH); y, en fin, la STS de 29 de octubre de 1993 (RJ 1993, 8165) que sanciona la nulidad absoluta de lo decidido en una Junta que se había convocado sin respetar el plazo señalado al efecto (art. 15 LPH).
También entre la doctrina han acogido algunos autores la argumentación precedente, esto es: tomando como presupuesto el carácter de ius cogens del art. 12 LPH, entienden que procede aplicar la consecuencia de la nulidad radical que para esta clase de normas prevé el art. 6.3 Cc. (cfr. LÓPEZ FRÍAS, M.J., El presidente de la comunidad de propietarios, Madrid, Edersa, 1995, pg. 79, y con referencia al actual art. 13.2 LPH, cfr. FUENTES LOJO, J.V., Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, tomo I, Barcelona, Bosch, 2002, pg. 465)
3. Anulabilidad del acuerdo por el que se designa presidente de una Comunidad a persona que carece de la condición de propietario
Como se ha puesto de manifiesto, a lo largo del procedimiento del que trae causa la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551), la Comunidad de propietarios “Las Abejas” pretende hacer valer, a través de su representante don Félix, la anulabilidad del acuerdo por el que se le había nombrado presidente, no obstante carecer de la condición de copropietario; en consecuencia, la anulabilidad también de las posteriores decisiones adoptadas bajo su representación.
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En particular, interpuesto recurso de casación por don Félix contra el fallo de la Audiencia –recuérdese que declara la nulidad radical del acuerdo– invoca el recurrente en apoyo de su pretensión el razonamiento que, para un caso similar, se formula en la sentencia de 28 de octubre de 1974 (RJ 1974, 4041). En concreto, afirma el Tribunal Supremo en este último pronunciamiento, que no obstante tratarse la decisión comunitaria objeto del litigio de un acto contrario a la ley (en particular, al anterior art. 12 LPH), no es nulo ipso iure o de pleno derecho, sino simplemente anulable a través de la oportuna impugnación ejercitada por los disidentes; ello, por cuanto que es ese el efecto que atribuye el art. 16.4ª LPH a la citada contravención. Como en el caso de autos no se había producido a tiempo dicha impugnación, se declararon ejecutivos los acuerdos adoptados bajo la presidencia del no propietario (en el mismo sentido se había manifestado el Tribunal Supremo –aunque no se tiene en cuenta por el recurrente– en la sentencia de 26 de abril de 1980 –sala 3.ª– [RJ 1980, 3108]).
Sin perjuicio de lo anterior, no debe desconocerse la doctrina de las Audiencias Provinciales, que en orden a fundamentar la anulabilidad de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 LPH resulta en ocasiones más explícita que el Tribunal Supremo. En particular, declaran la anulabilidad de las decisiones del indicado tenor la SAP de Madrid de 31 de mayo de 1993 (RGD 1993, núm. 588, p. 8805), la SAP de Madrid de 21 de enero de 1997 (RGD 1997, núm. 632, p. 6298) y la SAP de Granada de 16 de diciembre de 1998 (AC 1998, 8688). En los mencionados pronunciamientos viene a afirmarse que no cabe sostener que los actos contrarios a una norma imperativa son en todo caso radicalmente nulos de pleno derecho por aplicación del núm. 3 del art. 6 Cc.; lo anterior, porque este mismo precepto salva de esa máxima sanción jurídica aquellos supuestos en los que se establece un efecto distinto para el caso de contravención de norma imperativa. Y esto último es precisamente lo que ocurre en el asunto que nos ocupa, pues la norma 4.ª del art. 16 LPH (aplicable todavía a los casos enjuiciados en las sentencias de referencia) dispone que el acuerdo de la Junta de propietarios contrario a la ley (así la elección de un presidente no comunero) sólo puede ser impugnado por alguno de los propietarios asistentes a la citada Junta que hubieran disentido, o por aquellos que no hubieran acudido a ella, siempre que esa impugnación se ejercitare dentro de los 30 días siguientes (el vigente art. 18.3 LPH ha aumentado el plazo a un año) a la celebración de la Junta en el primer caso, y a la notificación del acuerdo en el segundo.
A la misma conclusión llega la SAP de Tarragona de 22 de enero de 1998 (AC 1998, 207) –anulabilidad de los acuerdos contrarios al art. 12 LPH–, que resuelve el caso aplicando el art. 16.4ª LPH y la regla –sin citarla– que prohíbe las conductas contrarias a los propios actos. En concreto, se desestima la pretensión relativa a la nulidad radical del nombramiento como presidente de quien no reúne la condición de propietario –y la de un acuerdo posterior adoptado bajo su representación–, sobre la base de considerar que los apelantes tuvieron conocimiento del ejercicio del cargo de presidente que cuestionan, sin que previamente protestaran en Junta alguna. De manera que se pone de manifiesto en el supuesto enjuiciado, que fue el hecho de no gustar a los apelantes el acuerdo en cuestión, lo que les llevó a formular la demanda de nulidad absoluta, actuando en contra de sus propios actos anteriores.
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En particular, interpuesto recurso de casación por don Félix contra el fallo de la Audiencia –recuérdese que declara la nulidad radical del acuerdo– invoca el recurrente en apoyo de su pretensión el razonamiento que, para un caso similar, se formula en la sentencia de 28 de octubre de 1974 (RJ 1974, 4041). En concreto, afirma el Tribunal Supremo en este último pronunciamiento, que no obstante tratarse la decisión comunitaria objeto del litigio de un acto contrario a la ley (en particular, al anterior art. 12 LPH), no es nulo ipso iure o de pleno derecho, sino simplemente anulable a través de la oportuna impugnación ejercitada por los disidentes; ello, por cuanto que es ese el efecto que atribuye el art. 16.4ª LPH a la citada contravención. Como en el caso de autos no se había producido a tiempo dicha impugnación, se declararon ejecutivos los acuerdos adoptados bajo la presidencia del no propietario (en el mismo sentido se había manifestado el Tribunal Supremo –aunque no se tiene en cuenta por el recurrente– en la sentencia de 26 de abril de 1980 –sala 3.ª– [RJ 1980, 3108]).
Sin perjuicio de lo anterior, no debe desconocerse la doctrina de las Audiencias Provinciales, que en orden a fundamentar la anulabilidad de los acuerdos comunitarios contrarios al art. 12 LPH resulta en ocasiones más explícita que el Tribunal Supremo. En particular, declaran la anulabilidad de las decisiones del indicado tenor la SAP de Madrid de 31 de mayo de 1993 (RGD 1993, núm. 588, p. 8805), la SAP de Madrid de 21 de enero de 1997 (RGD 1997, núm. 632, p. 6298) y la SAP de Granada de 16 de diciembre de 1998 (AC 1998, 8688). En los mencionados pronunciamientos viene a afirmarse que no cabe sostener que los actos contrarios a una norma imperativa son en todo caso radicalmente nulos de pleno derecho por aplicación del núm. 3 del art. 6 Cc.; lo anterior, porque este mismo precepto salva de esa máxima sanción jurídica aquellos supuestos en los que se establece un efecto distinto para el caso de contravención de norma imperativa. Y esto último es precisamente lo que ocurre en el asunto que nos ocupa, pues la norma 4.ª del art. 16 LPH (aplicable todavía a los casos enjuiciados en las sentencias de referencia) dispone que el acuerdo de la Junta de propietarios contrario a la ley (así la elección de un presidente no comunero) sólo puede ser impugnado por alguno de los propietarios asistentes a la citada Junta que hubieran disentido, o por aquellos que no hubieran acudido a ella, siempre que esa impugnación se ejercitare dentro de los 30 días siguientes (el vigente art. 18.3 LPH ha aumentado el plazo a un año) a la celebración de la Junta en el primer caso, y a la notificación del acuerdo en el segundo.
A la misma conclusión llega la SAP de Tarragona de 22 de enero de 1998 (AC 1998, 207) –anulabilidad de los acuerdos contrarios al art. 12 LPH–, que resuelve el caso aplicando el art. 16.4ª LPH y la regla –sin citarla– que prohíbe las conductas contrarias a los propios actos. En concreto, se desestima la pretensión relativa a la nulidad radical del nombramiento como presidente de quien no reúne la condición de propietario –y la de un acuerdo posterior adoptado bajo su representación–, sobre la base de considerar que los apelantes tuvieron conocimiento del ejercicio del cargo de presidente que cuestionan, sin que previamente protestaran en Junta alguna. De manera que se pone de manifiesto en el supuesto enjuiciado, que fue el hecho de no gustar a los apelantes el acuerdo en cuestión, lo que les llevó a formular la demanda de nulidad absoluta, actuando en contra de sus propios actos anteriores.
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Y, en fin, cabe citar también la SAP de Burgos de 30 de noviembre de 1998 (AC 1998, 7767) en la que, partiendo de la premisa de ser el nombramiento de un presidente no comunero un acto contrario a la ley, se declara que no lo es de pleno derecho, sino simplemente anulable a través del mecanismo de impugnación previsto para los propietarios disidentes o ausentes, de acuerdo “con la doctrina del Tribunal Constitucional relativa a la no exasperación de las exigencias formales hasta el punto de impedir la tutela efectiva de derechos e intereses legítimos”.
III. OPINIÓN QUE AQUÍ SE SOSTIENE
Expuestas las dos líneas jurisprudenciales que sobre el tipo de invalidez de los acuerdos comunitarios contra legem son objeto de consideración en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551), de lo que se trata a continuación es de exponer el criterio que aquí se sostiene.
De entrada, conviene poner de relieve que la jurisprudencia más reciente sobre la cuestión que examinamos parece inclinarse a la aplicación de los efectos propios de la anulabilidad respecto de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios con infracción de las normas imperativas o prohibitivas de la LPH (STS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], STS de 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152], STS de 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579], STS de 10 de julio de 2003 [RJ 2003, 4625], STS de 2 de noviembre de 2004 [RJ 2004, 6863], STS de 25 de enero de 2005 [RJ 2005, 1200]). Así las cosas, no deja de generar desconcierto la sentencia que comentamos en la medida en que, al declarar la nulidad radical de un acuerdo contrario al art. 12 LPH, viene a separarse de lo que parecía una plausible tendencia a la unificación de la doctrina sobre el régimen de invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios al régimen de la propiedad horizontal.
Ciertamente, un recto examen del contenido del anterior art. 16.4ª LPH (actual art. 18.1.a] LPH) en relación con el art. 6.3 Cc., conduce a la solución que se sustenta –con acierto– en las sentencias anteriormente citadas (con la excepción de la que nos ocupa). Y es que no debe ignorarse que el art. 6.3 Cc. sanciona con la nulidad radical todos los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas, salvo disposición legal divergente; y que precisamente la LPH establece un efecto distinto –la anulabilidad– para el caso de contravención de las reglas que la conforman (en este sentido, cfr. DELGADO ECHEVERRÍA, J. y PARRA LUCÁN, M.A., en Las nulidades de los contratos, cit., pgs. 25 a 27 y 61).
Sentado lo anterior, resulta que en esta sede la más grave calificación de nulidad radical queda reservada exclusivamente para aquellos acuerdos que entrañan infracción de algún precepto que no forma parte del régimen de la propiedad horizontal; acuerdos a los que añade la doctrina del Tribunal Supremo que aquí se acoge los que contrarían la moral o el orden público y los que suponen fraude de ley.
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Y, en fin, cabe citar también la SAP de Burgos de 30 de noviembre de 1998 (AC 1998, 7767) en la que, partiendo de la premisa de ser el nombramiento de un presidente no comunero un acto contrario a la ley, se declara que no lo es de pleno derecho, sino simplemente anulable a través del mecanismo de impugnación previsto para los propietarios disidentes o ausentes, de acuerdo “con la doctrina del Tribunal Constitucional relativa a la no exasperación de las exigencias formales hasta el punto de impedir la tutela efectiva de derechos e intereses legítimos”.
III. OPINIÓN QUE AQUÍ SE SOSTIENE
Expuestas las dos líneas jurisprudenciales que sobre el tipo de invalidez de los acuerdos comunitarios contra legem son objeto de consideración en la sentencia de 30 de junio de 2005 (RJ 2005, 6551), de lo que se trata a continuación es de exponer el criterio que aquí se sostiene.
De entrada, conviene poner de relieve que la jurisprudencia más reciente sobre la cuestión que examinamos parece inclinarse a la aplicación de los efectos propios de la anulabilidad respecto de los acuerdos adoptados en Junta de propietarios con infracción de las normas imperativas o prohibitivas de la LPH (STS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], STS de 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152], STS de 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579], STS de 10 de julio de 2003 [RJ 2003, 4625], STS de 2 de noviembre de 2004 [RJ 2004, 6863], STS de 25 de enero de 2005 [RJ 2005, 1200]). Así las cosas, no deja de generar desconcierto la sentencia que comentamos en la medida en que, al declarar la nulidad radical de un acuerdo contrario al art. 12 LPH, viene a separarse de lo que parecía una plausible tendencia a la unificación de la doctrina sobre el régimen de invalidez de los acuerdos comunitarios contrarios al régimen de la propiedad horizontal.
Ciertamente, un recto examen del contenido del anterior art. 16.4ª LPH (actual art. 18.1.a] LPH) en relación con el art. 6.3 Cc., conduce a la solución que se sustenta –con acierto– en las sentencias anteriormente citadas (con la excepción de la que nos ocupa). Y es que no debe ignorarse que el art. 6.3 Cc. sanciona con la nulidad radical todos los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas, salvo disposición legal divergente; y que precisamente la LPH establece un efecto distinto –la anulabilidad– para el caso de contravención de las reglas que la conforman (en este sentido, cfr. DELGADO ECHEVERRÍA, J. y PARRA LUCÁN, M.A., en Las nulidades de los contratos, cit., pgs. 25 a 27 y 61).
Sentado lo anterior, resulta que en esta sede la más grave calificación de nulidad radical queda reservada exclusivamente para aquellos acuerdos que entrañan infracción de algún precepto que no forma parte del régimen de la propiedad horizontal; acuerdos a los que añade la doctrina del Tribunal Supremo que aquí se acoge los que contrarían la moral o el orden público y los que suponen fraude de ley.
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Así las cosas, respecto de los acuerdos contrarios a las normas de la propiedad horizontal que no constituyen un atentado a la moral ni al orden público, ni hubieren sido adoptados en fraude de ley, la regla general de la anulabilidad únicamente podría excluirse aduciendo su inexistencia. Sobre este particular se ha pronunciado la doctrina –en menor medida la jurisprudencia– en el sentido de considerar que, propiamente, no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez –todo régimen de invalidez presupone la existencia del acuerdo impugnado– cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH (a este respecto, sostiene CARRASCO PERERA, A. el carácter necesario de las reglas relativas a la convocatoria de la Junta y citación de los propietarios, así como de las atinentes a las mayorías que se precisan en cada caso para la adopción de los acuerdos, cfr. “Artículo 18 LPH”, en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, coordinados por R. Bercovitz, segunda edición, revisada y puesta al día, Pamplona, Aranzadi, 2002, pgs. 602 a 604; entre la jurisprudencia, las SSTS de 6 de marzo de 2000 [RJ 2000, 1362] y de 21 de julio de 2003 [RJ 2003, 5846] declaran inexistentes sendas decisiones en razón de haberse adoptado sin cumplir las exigencias de la LPH que sobre mayoría y unanimidad se precisaban, respectivamente, en cada caso).
Sobre la base de lo expuesto, el comunero afectado por un acuerdo que sólo lo es en apariencia, por el que se designa presidente a persona ajena a la Comunidad a la que representa, podrá demandar en cualquier momento su inexistencia –evitando así la aplicación de la regla general de la anulabilidad y el eventual transcurso del plazo de la acción para hacerla valer– sin violentar la interpretación del sistema de invalidez de los acuerdos
comunitarios contra legem que aquí consideramos más correcta.
Ahora bien, no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía (téngase en cuenta que el Tribunal Supremo ha desestimado en no pocas ocasiones demandas tardías de nulidad radical –sin cuestionar la concurrencia de las razones que las justificaban–, precisamente sobre la base de la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los propios actos y las normas de la buena fe; en este sentido, entre otras, cfr. las SSTS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152] y 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579]).
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Así las cosas, respecto de los acuerdos contrarios a las normas de la propiedad horizontal que no constituyen un atentado a la moral ni al orden público, ni hubieren sido adoptados en fraude de ley, la regla general de la anulabilidad únicamente podría excluirse aduciendo su inexistencia. Sobre este particular se ha pronunciado la doctrina –en menor medida la jurisprudencia– en el sentido de considerar que, propiamente, no cabe hablar de acuerdo comunitario y, por tanto, no es posible aplicar las consecuencias de la invalidez –todo régimen de invalidez presupone la existencia del acuerdo impugnado– cuando en orden a su adopción se hubiera prescindido de alguno de los requisitos formales exigidos a tal fin en la LPH (a este respecto, sostiene CARRASCO PERERA, A. el carácter necesario de las reglas relativas a la convocatoria de la Junta y citación de los propietarios, así como de las atinentes a las mayorías que se precisan en cada caso para la adopción de los acuerdos, cfr. “Artículo 18 LPH”, en Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal, coordinados por R. Bercovitz, segunda edición, revisada y puesta al día, Pamplona, Aranzadi, 2002, pgs. 602 a 604; entre la jurisprudencia, las SSTS de 6 de marzo de 2000 [RJ 2000, 1362] y de 21 de julio de 2003 [RJ 2003, 5846] declaran inexistentes sendas decisiones en razón de haberse adoptado sin cumplir las exigencias de la LPH que sobre mayoría y unanimidad se precisaban, respectivamente, en cada caso).
Sobre la base de lo expuesto, el comunero afectado por un acuerdo que sólo lo es en apariencia, por el que se designa presidente a persona ajena a la Comunidad a la que representa, podrá demandar en cualquier momento su inexistencia –evitando así la aplicación de la regla general de la anulabilidad y el eventual transcurso del plazo de la acción para hacerla valer– sin violentar la interpretación del sistema de invalidez de los acuerdos
comunitarios contra legem que aquí consideramos más correcta.
Ahora bien, no debe ignorarse que con fundamento en la doctrina que prohíbe la conducta contra los propios actos, los acuerdos inexistentes también pueden llegar a obligar. Así, cuando la decisión por la que se nombra presidente a un no propietario, adoptada irregularmente desde una perspectiva formal, fue conocida por el impugnante, que calló y toleró durante un tiempo suficiente como para hacer creer a los demás que consentía (téngase en cuenta que el Tribunal Supremo ha desestimado en no pocas ocasiones demandas tardías de nulidad radical –sin cuestionar la concurrencia de las razones que las justificaban–, precisamente sobre la base de la exigencia de la seguridad del tráfico jurídico, la prohibición de ir en contra de los propios actos y las normas de la buena fe; en este sentido, entre otras, cfr. las SSTS de 5 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3990], 7 de marzo de 2002 [RJ 2002, 4152] y 13 de marzo de 2003 [RJ 2003, 2579]).
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De cuanto antecede cabe concluir que el acuerdo por el que, de conformidad con el procedimiento formal establecido al efecto, se designa presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de propietario, siendo contrario a la LPH debe situarse en el ámbito de la anulabilidad. Ello, por lo demás, no se opone al principio de protección de los propietarios que –como se advirtió al comienzo del presente comentario– inspira las normas de la LPH que exigen que el presidente sea elegido de entre los comuneros. En este sentido debe tenerse en cuenta que, sin perjuicio de la acción de impugnación, frente a una eventual gestión irregular del representante de la Comunidad, la LPH regula el recurso de la remoción que puede hacerse valer extrajudicialmente en cualquier momento incluso por aquellos que hubieren votado a favor del cargo (arts. 13.7 y 14 LPH).
Sentado todo lo anterior, se suscita la cuestión –aunque no se plantea en la sentencia de referencia, pero sí en primera instancia y en apelación– relativa a la suerte de los acuerdos adoptados bajo la presidencia del designado ilegalmente. Sobre este particular, ha sostenido el Tribunal Supremo en sede de asociaciones y de sociedades mercantiles, que la nulidad del nombramiento de los órganos de representación comporta la de las Juntas convocadas posteriormente por ellos, así como la de los acuerdos que en éstas se tomen (SSTS de 11 de marzo de 1988 [RJ 1988, 1956], 15 de junio de 1994 [RJ 1994, 4822] y 7 de junio de 1997 [RJ 1997, 4726]). Pues bien, siendo aplicable esta doctrina al ámbito de la propiedad horizontal, debe darse por sentado que la declaración de nulidad del acuerdo que es presupuesto causal de los posteriores se extiende a estos últimos siempre que ello hubiere sido pedido por el actor (cfr. CARRASCO PERERA, A., “Art. 18 LPH”, cit., pgs. 580 y 581). Por consiguiente, el plazo de la acción de impugnación –un año, ex art. 18.3 LPH– deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta.
Para citar este artículo:
Silvia Gaspar Lera. «Nulidad de nombramiento de presidente de Comunidad de propiedad horizontal. Nulidad de los acuerdos tomados bajo su presidencia». nulidad, NUL. Comentarios de SentenciasNulidad de los actos jurídicos. Fin.
Saludos Cordiales. OSADA
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De cuanto antecede cabe concluir que el acuerdo por el que, de conformidad con el procedimiento formal establecido al efecto, se designa presidente de una Comunidad a quien carece de la condición de propietario, siendo contrario a la LPH debe situarse en el ámbito de la anulabilidad. Ello, por lo demás, no se opone al principio de protección de los propietarios que –como se advirtió al comienzo del presente comentario– inspira las normas de la LPH que exigen que el presidente sea elegido de entre los comuneros. En este sentido debe tenerse en cuenta que, sin perjuicio de la acción de impugnación, frente a una eventual gestión irregular del representante de la Comunidad, la LPH regula el recurso de la remoción que puede hacerse valer extrajudicialmente en cualquier momento incluso por aquellos que hubieren votado a favor del cargo (arts. 13.7 y 14 LPH).
Sentado todo lo anterior, se suscita la cuestión –aunque no se plantea en la sentencia de referencia, pero sí en primera instancia y en apelación– relativa a la suerte de los acuerdos adoptados bajo la presidencia del designado ilegalmente. Sobre este particular, ha sostenido el Tribunal Supremo en sede de asociaciones y de sociedades mercantiles, que la nulidad del nombramiento de los órganos de representación comporta la de las Juntas convocadas posteriormente por ellos, así como la de los acuerdos que en éstas se tomen (SSTS de 11 de marzo de 1988 [RJ 1988, 1956], 15 de junio de 1994 [RJ 1994, 4822] y 7 de junio de 1997 [RJ 1997, 4726]). Pues bien, siendo aplicable esta doctrina al ámbito de la propiedad horizontal, debe darse por sentado que la declaración de nulidad del acuerdo que es presupuesto causal de los posteriores se extiende a estos últimos siempre que ello hubiere sido pedido por el actor (cfr. CARRASCO PERERA, A., “Art. 18 LPH”, cit., pgs. 580 y 581). Por consiguiente, el plazo de la acción de impugnación –un año, ex art. 18.3 LPH– deberá contarse respecto de cada acuerdo, desde su adopción si el disidente asistió a la Junta, o desde la fecha en que le hubiere sido notificado si no acudió a ésta.
Para citar este artículo:
Silvia Gaspar Lera. «Nulidad de nombramiento de presidente de Comunidad de propiedad horizontal. Nulidad de los acuerdos tomados bajo su presidencia». nulidad, NUL. Comentarios de SentenciasNulidad de los actos jurídicos. Fin.
Saludos Cordiales. OSADA
Porqué te muestran fan enfadad@ y tan dolid@?. Cualquiera diría que no tienes la conciencia tranquila y tienes miedo. Porqué no nos dices quien eres en realidad y que tienes que ver con este caso?. Eres administrador-manipulador?. Eres presidente NO propietario?.. Eres, acaso, un presidente que, "presuntamente" se ha apropiado de un dinero que no le pertenece, o se lo ha repartido con el administrador sin haberlo declarado (dinero negro), y sin contar con la Comunidad?. Pues si no tienes nada que ver en esta trama no entiendo porqué estas tan enfadado/irritado/agresivo. Si eres inocente no te preocupes. Y si tienes que ver y crees que no es cierto todo lo que dice esa “verdulera”, ¿porqué no la demandáis/denunciáis?. Los administradores no se andan con chiquitas (el dinero es de la Comunidad).
Tranquilízate y relajaté, chic@. (si es que tienes la conciencia tranquila, y si NO….. pues eso: no la hagas no la temas.
Por otra parte, creo que confundes el tocino con la velocidad. Los últimos mensajes son copia de lo que dicen los profesionales, no son acusaciones; si acaso lo que hacen ver es que, algún "presunto" profesional ha dado a entender que era de su cosecha algo que NO era; en realidad era copiado. Alguno se lo ha creído (que era de su cosecha), y ha llegado a pensar que era magistrad@. Yo nunca daría como de mi cosecha algo que no lo es, pues pienso (luego existo) que la mentira tiene las patas muy cortas y tarde o temprano se descubre. Por este motivo casi nunca miento (salvo alguna mentira piadosa). Esto (decir la verdad) es muy importante, sobre todo cuando se interponen demandas de impugnación, pues todo queda grabado. Yo no tengo miedo a contradecirme y eso me da cierta tranquilidad. Yo conozco a dos de mi Comunidad que se contradicen y se ponen muy nerviosos cuando mientes, por suerte para mí. A buen entendedor con pocas palabras basta.
Saludos relajados.
P.D. No ofende quien quiere sino quien puede.
Tranquilízate y relajaté, chic@. (si es que tienes la conciencia tranquila, y si NO….. pues eso: no la hagas no la temas.
Por otra parte, creo que confundes el tocino con la velocidad. Los últimos mensajes son copia de lo que dicen los profesionales, no son acusaciones; si acaso lo que hacen ver es que, algún "presunto" profesional ha dado a entender que era de su cosecha algo que NO era; en realidad era copiado. Alguno se lo ha creído (que era de su cosecha), y ha llegado a pensar que era magistrad@. Yo nunca daría como de mi cosecha algo que no lo es, pues pienso (luego existo) que la mentira tiene las patas muy cortas y tarde o temprano se descubre. Por este motivo casi nunca miento (salvo alguna mentira piadosa). Esto (decir la verdad) es muy importante, sobre todo cuando se interponen demandas de impugnación, pues todo queda grabado. Yo no tengo miedo a contradecirme y eso me da cierta tranquilidad. Yo conozco a dos de mi Comunidad que se contradicen y se ponen muy nerviosos cuando mientes, por suerte para mí. A buen entendedor con pocas palabras basta.
Saludos relajados.
P.D. No ofende quien quiere sino quien puede.
Respecto a esto que he copiado de otro mensaje:
“ el acuerdo por el que se nombre presidente a quien no es propietario se ha considerado NULO DE PLENO DERECHO, en la medida en que el artículo 13.2 LPH es una disposición de derecho imperativo o necesario, criterio confirmado por una abundante jurisprudencia, tales como, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2003, de 30 de marzo de 1994, y de 30 abril de 1994.
COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID”
Alguien podría decirme algo más?
De ser NULO DE PLENO DERECHO, o anulable, y, contando , mi comunidad, con los servicios de un administrador profesional, quien sería responsable de las consecuencias de una posible impugnación, teniendo en cuenta que el administrador a hecho creer, con falsificaciones y engaños, que el elegido presidente SÍ es propietario, cuando no lo es?. Gracias.
“ el acuerdo por el que se nombre presidente a quien no es propietario se ha considerado NULO DE PLENO DERECHO, en la medida en que el artículo 13.2 LPH es una disposición de derecho imperativo o necesario, criterio confirmado por una abundante jurisprudencia, tales como, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2003, de 30 de marzo de 1994, y de 30 abril de 1994.
COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID”
Alguien podría decirme algo más?
De ser NULO DE PLENO DERECHO, o anulable, y, contando , mi comunidad, con los servicios de un administrador profesional, quien sería responsable de las consecuencias de una posible impugnación, teniendo en cuenta que el administrador a hecho creer, con falsificaciones y engaños, que el elegido presidente SÍ es propietario, cuando no lo es?. Gracias.
