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cambio de uso denegado
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Cambio de uso denegado
hola, tengo un local comercial, que cumple todos los requisitos en tema de habitabilidad para realizar el cambio de uso a vivienda, pero el ayuntamiento me lo deniega por, densidad del edificio, es decir que hay mas viviendas de las permitidas en le planeamiento urbanistico, y por mas que alego que para uso comercial o industrial, por la zona en la que se encuentra me lo deniegan, he leido en el decreto urbanistico de catalunya que se pueden hacer modificaciones puntuales pero no lo entiendo muy bien, mi pregunta es, legalmente existe alguna formula para consegirlo,?
Hola Toniscat, pues en Cataluña no te sabría decir, pero en Madrid por tema de Densidad no te deniegan el cambio de uso. Como abogado estoy llevando un tema de un clientesobre este tema. La normativa es dispersa, pero te mando un link que he encontrado por si te sirve de ayuda http://www.preserve.es/cambio-de-uso/
Saludos
Saludos
hola crack! gracias por la informacion, es muy buena, pero realmente se refiere a madrid, aqui enc atalunya el tema esta complicado, ya he acudido a dos arquitectos y me dicen q no, y un abogado especializados en estos temas, y me comenta que es practicamente imposile, y realmente por mas que miro no encuentro solucion, y me haze falta ya que mi nomina no me da para una vivienda, y la verdad que el link q me as pasado es interesante y muy coherente, pero por lo que se ve la coherencia en catalunya son los Euros, muchas gracias!
Hola Tonicast, como te decía la normativa es dispersa y difusa. Como siempre, la Administración es lenta, y sólo actúa cuando se forma "revuelo". Aquí en Madrid han sido tantas las peticiones que al final han tenido que levantar la mano. Los Aytos tiene miedo de lo que desconocen, por eso me han gustado las justificaciones de Política Social que viene en la Web de preserve.
Que te lo deniegen por causa de la densidad.... manda narices. La edificabilidad residencial pondera igual que la comercial en aprovechamiento. Las dotaciones públicas necesarias no se amplían con el cambio de uso... en fin, lo de siempre, que no se quieren complicar la vida. Cada Ayto hace lo que le da la gana. Aquí por ejemplo si pides el cambio para ejecutar dos viviendas anejas de la modalidad de 25m2u te piden dotar a esas viviendas de plazas de garaje, pero si las haces de la modalida de 38m2 no te lo piden.... lo único que pretenden es que no se hagan viviendas pequeñas, lo de las plazas es simplemente un excusa.
Te recomiendo que pidas por escrito la denegación, e interpongas un Recurso de Reposición, que no es muy complicado.
Saludos,
Que te lo deniegen por causa de la densidad.... manda narices. La edificabilidad residencial pondera igual que la comercial en aprovechamiento. Las dotaciones públicas necesarias no se amplían con el cambio de uso... en fin, lo de siempre, que no se quieren complicar la vida. Cada Ayto hace lo que le da la gana. Aquí por ejemplo si pides el cambio para ejecutar dos viviendas anejas de la modalidad de 25m2u te piden dotar a esas viviendas de plazas de garaje, pero si las haces de la modalida de 38m2 no te lo piden.... lo único que pretenden es que no se hagan viviendas pequeñas, lo de las plazas es simplemente un excusa.
Te recomiendo que pidas por escrito la denegación, e interpongas un Recurso de Reposición, que no es muy complicado.
Saludos,
Hola Tonicast, el recurso de reposición es un trámite relativamente sencillo que se interpone contra la Administración que ha dictado la resolución de la denegación del cambio de uso. Lo tienes que presentar en la oficina de registro del órgano correspondiente, o en alguna Administración que tenga servicio de ventanilla única. No necesitas asistencia letrada por lo que lo podrás presentar tú directamente, exponiendo la normativa que entiendes que te ampara (P.G.O.U normalmente). No te puedo reproducir aquí un modelo, pero busca en internet "modelo de recurso de reposición" y elige algún modelo que te encaje. Saludos,
Buenas noches crack:
Veo que estás informado en el tema de cambio de local a vivienda. Tengo un local a medias con mi hermano (era el local donde trabajaba nuestro padre) y llevamos con él cerrado mas de dos años y medio. Lo tenemos en venta pero sin resultados (ni siquiera visitas). Nos supone unos gastos al año que aunque no son mucho, no vemos la solución. He visto la web que dices, pero sabes donde podría mirar la normativa de Madrid? Gracias de antemano.
Veo que estás informado en el tema de cambio de local a vivienda. Tengo un local a medias con mi hermano (era el local donde trabajaba nuestro padre) y llevamos con él cerrado mas de dos años y medio. Lo tenemos en venta pero sin resultados (ni siquiera visitas). Nos supone unos gastos al año que aunque no son mucho, no vemos la solución. He visto la web que dices, pero sabes donde podría mirar la normativa de Madrid? Gracias de antemano.
Hola AOM, la normativa en este tipo de materia es de ámbito municipal. Te puedo hablar del caso de Madrid que es el que conozco. Aquí, la normativa fundamental viene recogida en el Título 7 del PGOU del 97. Además hay disposiciones de la Comisión de Seguimiento del PGOU, normas de aplicación del Código Técnico de Edificación, y sobre todo mucha jurisprudencia. Me hace gracia lo que me cuentas sobre tu local, porque al cliente que tengo le pasa exactamente lo mismo. De lo de la venta poco te puedo decir, pero parece que los de preserve controlan el tema y te asesoran gratis.
saludos,
saludos,
hola crack! gracias por la info! mañana llamare a los de preserve, aver por si casualidad tocan aqui en bcn, lla que parecen puestos al dia,, si no aver q encuentro aqui, rebuscare algo mas, hoy llame a urbanismo para solicitar la negativa por escrito, y primero devo ir en persona pagar los 40 eu de tasas y hacer una instanica,,,, aver si cojo un hueco y me paso! aom llo llevo con el local 9 años cerrado, aver si nos toca un poco de suerte
hola crack mirando la normativa municipal, en un punto pone . El número máximo de viviendas por parcela en las subzonas plurifamiliares, no podrá superar el que resulte de dividir la edificabilidad máxima permitida en la parcela por el módulo de cien metros cuadrados. si ago el calculo me resultan solo 5 viviendas, lla hay 20, lo tengo dificil no? o existe ahun alguna posibilidad?
Hola tonicast, lo que dice el p.g.o.u es aplicable para la construcción de nuevas promociones, no para edificios que llevan años construidos. Por lo que dices tu local está en un edificio que lleva tiempo construido. En la resolución por escrito que te de el Ayto, deberá contener la normativa aplicada que impide el cambio de uso. Es contra esa normativa contra la que deberás recurrir interponiendo el recurso de reposición. Saludos,
Creo que lo procedente sería solicitar la cédula urbanística del local. Ese certificado vinculará al ayuntamiento por el período en el indicado.
Si Tonicast considera que su pretensión está amparada por la cédula adelante con la tramitación del cambio de uso, si no, no le quedará otra alternativa que, mediante alegación, intentar que el criterio municipal sea mas flexible.
Entiendo que para presentar recurso de reposición será preciso que préviamente exista un acto administrativo que agote la vía administrativa denegando una solicitud, ese acto, entiendo, solo podrá dictarse si Tonicast solicita formalmente el cambio de uso.
Si Tonicast considera que su pretensión está amparada por la cédula adelante con la tramitación del cambio de uso, si no, no le quedará otra alternativa que, mediante alegación, intentar que el criterio municipal sea mas flexible.
Entiendo que para presentar recurso de reposición será preciso que préviamente exista un acto administrativo que agote la vía administrativa denegando una solicitud, ese acto, entiendo, solo podrá dictarse si Tonicast solicita formalmente el cambio de uso.
Buenas noches crackinmobiliario:
Ayer estuvieron en mi local tres personas de la empresa que me dijiste. Tomaron medidas y lo estuvieron mirando todo. Me han dicho que en principio, por las características del local, no debería tener problema para cambiar el uso. Han quedado en pasarme un presupuesto y hacerme unos planos o proyecto o no sé bien que dijeron. Me dijeron que lógicamente dependía de las calidades que yo quisiese poner. En fin, por lo menos me pareció que sabían de que estaban hablando. Si me pasan un presupuesto ajustado creo que me animaré, sobre todo porque no veo mucha mas salida para mi local. Gracias por todo.
PD- por cierto Tonicast, creo que solo trabajan en Madrid, no en Cataluña.
Saludos
Ayer estuvieron en mi local tres personas de la empresa que me dijiste. Tomaron medidas y lo estuvieron mirando todo. Me han dicho que en principio, por las características del local, no debería tener problema para cambiar el uso. Han quedado en pasarme un presupuesto y hacerme unos planos o proyecto o no sé bien que dijeron. Me dijeron que lógicamente dependía de las calidades que yo quisiese poner. En fin, por lo menos me pareció que sabían de que estaban hablando. Si me pasan un presupuesto ajustado creo que me animaré, sobre todo porque no veo mucha mas salida para mi local. Gracias por todo.
PD- por cierto Tonicast, creo que solo trabajan en Madrid, no en Cataluña.
Saludos
hola,, hoy por fin hable con el alcalde, pero personandose el con un tecnico y regidor de urbanismo,,, y me han dicho lo mismo que la normativa municipal no lo permite, por densidad, que no pondera ni na, y que no se puede hacer nada, tendre q recurir algun abogado pero con los q he hablado me dicen q si el ayuntamiento dice no es que no, solamente uno, que me ha pedido la licencia de obra q se concedio en su dia, para ver que edificabilidad se pondero, si por ahy no hay solucion, que no se puede hazer nada,,,
Para tonicast:
Lo importante, es comprobar si la Normativa Urbanística, admite el uso de vivienda en planta baja en esa zona.
De ser así, ni el arquitecto municipal, ni el concejal, ni el alcalde, tienen justificación para acceder al cambio de uso.
Lo de la densidad del edificio o de la zona, me parece poca justificación, tratándose de un edificio ya existente.
Creo que debe ponerse en manos de un técnico cualificado y de un letrado, que le enfoquen el tema para presentar en el Ayuntamiento.
Lo importante, es comprobar si la Normativa Urbanística, admite el uso de vivienda en planta baja en esa zona.
De ser así, ni el arquitecto municipal, ni el concejal, ni el alcalde, tienen justificación para acceder al cambio de uso.
Lo de la densidad del edificio o de la zona, me parece poca justificación, tratándose de un edificio ya existente.
Creo que debe ponerse en manos de un técnico cualificado y de un letrado, que le enfoquen el tema para presentar en el Ayuntamiento.
