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Me parece muy interesante este caso. Yo espero a los entendidos. Justa te toca, en tu web no viene dada de esto y no la puedo recomendar.
Lo lamentable de todo esto es que ese certificado lo haya emitido un admnistrador (entiendo colegiado) que cobra por eso, administrar. Sobre el presidente sólo puedo decir que seguramente ha confiado en el administrador al cual paga para que haga este trabajo y con su firma sólo ha querido dar legalidad al asunto, quedando al margen sobre el estado de cuentas ¿cómo negarse a firmar un documento el cual ha firmado el administrador que es el que lleva las cuentas de la comunidad?.
Mi opinión es que si a usted este administrador le certificó que todo estaba al día, el responsable debería ser él, pero como usted sabe, las leyes en este pais no dicen blanco ni negro, sino que en ocasiones dicen arco iris.
Me gustaría conocer la opiniones de los entendidos.
Lo lamentable de todo esto es que ese certificado lo haya emitido un admnistrador (entiendo colegiado) que cobra por eso, administrar. Sobre el presidente sólo puedo decir que seguramente ha confiado en el administrador al cual paga para que haga este trabajo y con su firma sólo ha querido dar legalidad al asunto, quedando al margen sobre el estado de cuentas ¿cómo negarse a firmar un documento el cual ha firmado el administrador que es el que lleva las cuentas de la comunidad?.
Mi opinión es que si a usted este administrador le certificó que todo estaba al día, el responsable debería ser él, pero como usted sabe, las leyes en este pais no dicen blanco ni negro, sino que en ocasiones dicen arco iris.
Me gustaría conocer la opiniones de los entendidos.
Le he encontrado esto en una web, espero que le sea útil.
Certificado del estado de deudas de la comunidad.
Normalmente la persona que adquiere un piso comienza a pagar los recibos de la comunidad a partir de la fecha de compra. Pero, si existen deudas del anterior propietario, la comunidad puede reclamar legalmente los pagos correspondientes al año anterior y al año en curso.
Una de las obligaciones del propietario de una vivienda, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Además, hay que especificar que las deudas a favor de la comunidad derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales "correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior" tienen la condición de preferentes.
Por ello, quien compra una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de aquellos que resultan imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará "legalmente afecto" o sujeto al cumplimiento de esta obligación. Es decir, el nuevo propietario ha de responder ante la comunidad de las cantidades correspondientes al año anterior y las que correspondan al año en curso.
Esto es así porque en el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda o local el vendedor deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios, o expresar los que adeude, y deberá aportar en ese momento la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse la escritura, salvo que fuese expresamente liberado de esta obligación por el comprador.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en el misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Este documento será requerido por el notario a la hora de celebrar la escritura de compraventa, es decir será uno más de los que habrá que aportar par llevar a efecto la compraventa.
Para salvaguardar la responsabilidad del secretario de la comunidad en esta certificación, ante la más mínima duda es habitual añadir un apunte en el mismo certificado que diga: con los datos obrantes en poder del mismo a fecha X; por ejemplo la última fecha de puesta al día de la contabilidad... O por ejemplo añadir, la frase "salvo error u omisión".
Certificado del estado de deudas de la comunidad.
Normalmente la persona que adquiere un piso comienza a pagar los recibos de la comunidad a partir de la fecha de compra. Pero, si existen deudas del anterior propietario, la comunidad puede reclamar legalmente los pagos correspondientes al año anterior y al año en curso.
Una de las obligaciones del propietario de una vivienda, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, es la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Además, hay que especificar que las deudas a favor de la comunidad derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales "correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior" tienen la condición de preferentes.
Por ello, quien compra una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de aquellos que resultan imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará "legalmente afecto" o sujeto al cumplimiento de esta obligación. Es decir, el nuevo propietario ha de responder ante la comunidad de las cantidades correspondientes al año anterior y las que correspondan al año en curso.
Esto es así porque en el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda o local el vendedor deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios, o expresar los que adeude, y deberá aportar en ese momento la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse la escritura, salvo que fuese expresamente liberado de esta obligación por el comprador.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en el misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Este documento será requerido por el notario a la hora de celebrar la escritura de compraventa, es decir será uno más de los que habrá que aportar par llevar a efecto la compraventa.
Para salvaguardar la responsabilidad del secretario de la comunidad en esta certificación, ante la más mínima duda es habitual añadir un apunte en el mismo certificado que diga: con los datos obrantes en poder del mismo a fecha X; por ejemplo la última fecha de puesta al día de la contabilidad... O por ejemplo añadir, la frase "salvo error u omisión".
Si le han colocado salvo error u omisión lo tiene usted mal, según veo. De todas forma no logro entender un certificado con errores tan graves, es decir de tanta cuantía.
Al final es posible que el pobre presidente sin comerlo ni beberlo sea el paganini de todo esto, y el administrador que ha venido cobranini no le digan nada. Ten administrador y te sacará los ojos.
Al final es posible que el pobre presidente sin comerlo ni beberlo sea el paganini de todo esto, y el administrador que ha venido cobranini no le digan nada. Ten administrador y te sacará los ojos.
Perdone si le abrumo con mis contestaciones pero es que como ya le he dicho, es un tema interesante. Le he conseguido otra contestación de profesionales:
¿Quién paga las derramas en la compra de un piso?
Cuando es necesario, las comunidades de propietarios, además de su presupuesto, suelen aprobar desembolsos extraordinarios para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble.
Es muy habitual que las comunidades de propietarios acuerden el pago de derramas para así poder afrontar los gastos derivados de mejoras del inmueble, ya que la cuota, normalmente mensual, de la comunidad no prevé estos gastos.
En sí la derrama no tiene mayor complejidad, ya que de los presupuestos presentados para emprender la obra en la Junta Vecinal se aprobará uno por mayoría y ésta se realizará de acuerdo a las condiciones pactadas.
El problema surge cuando desde la aprobación de las derramas y el pago de las mismas hasta la realización de la obra o mejora se produce la compraventa de un piso del inmueble.
La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su articulo 11.4 que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras."
El comprador de una vivienda de segunda mano siempre tiene que tener en cuenta esta posibilidad. Se puede encontrar con el caso de que la derrama ya esté aprobada y todavía no se haya iniciado el pago, y se dé la situación de que además del precio de compraventa tenga que hacer frente a las derramas, que muchas veces suelen ser elevadas. Por ello se suele pactar con el vendedor la rebaja del precio de compraventa en la cuantía de la derrama que hay que pagar por el piso.
En el caso de que el vendedor ya se encontrara pagando las derramas, éste deberá advertir de su existencia a los compradores. Una vez vendido el piso, como ya ha cambiado su titularidad, será el nuevo propietario quien tenga que continuar con el pago de las mismas.
No obstante, pueden aparecer complicaciones. Por ejemplo, cuando una vez aprobadas y pagadas las derramas la obra no llega a realizarse. Otro caso muy habitual sucede en las instalaciones de gas natural en las que sólo han participado algunos propietarios y más tarde se conectan otros. Entonces, ¿a quién le corresponde la devolución de la derrama?, ¿a quién hay que devolverle parte o todos los pagos? Atendiendo a la numerosa jurisprudencia existente, las cantidades deberán devolverse a quien las pagó en su momento y no al nuevo propietario.
¿Quién paga las derramas en la compra de un piso?
Cuando es necesario, las comunidades de propietarios, además de su presupuesto, suelen aprobar desembolsos extraordinarios para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble.
Es muy habitual que las comunidades de propietarios acuerden el pago de derramas para así poder afrontar los gastos derivados de mejoras del inmueble, ya que la cuota, normalmente mensual, de la comunidad no prevé estos gastos.
En sí la derrama no tiene mayor complejidad, ya que de los presupuestos presentados para emprender la obra en la Junta Vecinal se aprobará uno por mayoría y ésta se realizará de acuerdo a las condiciones pactadas.
El problema surge cuando desde la aprobación de las derramas y el pago de las mismas hasta la realización de la obra o mejora se produce la compraventa de un piso del inmueble.
La Ley de Propiedad Horizontal prevé en su articulo 11.4 que "las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras."
El comprador de una vivienda de segunda mano siempre tiene que tener en cuenta esta posibilidad. Se puede encontrar con el caso de que la derrama ya esté aprobada y todavía no se haya iniciado el pago, y se dé la situación de que además del precio de compraventa tenga que hacer frente a las derramas, que muchas veces suelen ser elevadas. Por ello se suele pactar con el vendedor la rebaja del precio de compraventa en la cuantía de la derrama que hay que pagar por el piso.
En el caso de que el vendedor ya se encontrara pagando las derramas, éste deberá advertir de su existencia a los compradores. Una vez vendido el piso, como ya ha cambiado su titularidad, será el nuevo propietario quien tenga que continuar con el pago de las mismas.
No obstante, pueden aparecer complicaciones. Por ejemplo, cuando una vez aprobadas y pagadas las derramas la obra no llega a realizarse. Otro caso muy habitual sucede en las instalaciones de gas natural en las que sólo han participado algunos propietarios y más tarde se conectan otros. Entonces, ¿a quién le corresponde la devolución de la derrama?, ¿a quién hay que devolverle parte o todos los pagos? Atendiendo a la numerosa jurisprudencia existente, las cantidades deberán devolverse a quien las pagó en su momento y no al nuevo propietario.
Buenas:
Agradezco todos tus comentarios y demás fuentes sobre el tema,pero a ver ya todo esto(son cuatro años casi cinco),lo sé y no te lo tomes a mal.
No obstante agradezco tu interés,y por ello te comento y contesto tus preguntas.
-En primer lugar,el adminitrador de fincas es colegiado y tiene una administración de fincas con unos lacayos lamar de leales.
-El certficado que me he emitieron(bueno al que me vendió de la casa y se adjunto a mi escritura)no sólo no contemplan lo de error u omisión(que faltaría sólo eso,sería ya lo último,pagas a un administrador de fincas colegiado que lleva años en esa comunidad,y para colmo en un certificado -no de su puño y letra sólo,sino con el papel oficial del colegio de administradores de fincas,incluída firma del colegio,para colmo,incluyera una frase así de garantía total,pero si la pagan para eso,y a mi que me den(qué es lo único que me "garantiza"y ni eso que mi piso está libre cargas o gravámenes ordianrias-extraordinarias),me parece que esa "claúsula""salvo error u omisión"sólo debería estar permitida en escasos casos.....no sé para mí,en ningún caso pues este certificado no tiene valor publicitario,al art.9.3 lo deja bien clarito.Tú lo has descrito.
-añado....este certificado cuesta 15 € cada vez que lo emiten(en concreto esta administración).....................vaya estafa......para que veas.
Y bueno decirte que esto lo que me ha pasado y ya llevo dos juicios pues aún se ha complicado más esta historia.
-la administración de fincas directamente me reclama a mi esta derrama,cuando debería reclamársela al antiguo propietario con el cual estaba compinchado.
-Mis vecinos,son gente mayor y otros jóvenes pero para ellos soy una morosa engañadora qu tengo que pagar.
La administración convenció a la comunidad que me demandara,cuando yo previamente había interpuesto un acto de conciliación con la administración-que al final se hizo con la comunidad..........no se consiguió nada.
-he tenido que cambiar de abogado,pues estaba o compinchado con la administración o desde luego me debió coger manía,porque me ha puesto trabas para este juicio,y ha hecho todo lo contrario que yo le he dicho,cosas inexplicables.
Ej.:en el primer juicio no quería presentar el certificado como prueba,peor sei era"lo único que tenía"y me respaldaba ante tal derrama e injusticia,le tuve que obligar,y lo gané,aunque en la audiencia lo he perdido y he cambiado de abogado.......
Bueno es tan largo toda esta historia,imagínate mi situación,y yo soy la víctima del asunto.................................Y TODO POR UN "CERTIFICADO"...............................
saludos.
Agradezco todos tus comentarios y demás fuentes sobre el tema,pero a ver ya todo esto(son cuatro años casi cinco),lo sé y no te lo tomes a mal.
No obstante agradezco tu interés,y por ello te comento y contesto tus preguntas.
-En primer lugar,el adminitrador de fincas es colegiado y tiene una administración de fincas con unos lacayos lamar de leales.
-El certficado que me he emitieron(bueno al que me vendió de la casa y se adjunto a mi escritura)no sólo no contemplan lo de error u omisión(que faltaría sólo eso,sería ya lo último,pagas a un administrador de fincas colegiado que lleva años en esa comunidad,y para colmo en un certificado -no de su puño y letra sólo,sino con el papel oficial del colegio de administradores de fincas,incluída firma del colegio,para colmo,incluyera una frase así de garantía total,pero si la pagan para eso,y a mi que me den(qué es lo único que me "garantiza"y ni eso que mi piso está libre cargas o gravámenes ordianrias-extraordinarias),me parece que esa "claúsula""salvo error u omisión"sólo debería estar permitida en escasos casos.....no sé para mí,en ningún caso pues este certificado no tiene valor publicitario,al art.9.3 lo deja bien clarito.Tú lo has descrito.
-añado....este certificado cuesta 15 € cada vez que lo emiten(en concreto esta administración).....................vaya estafa......para que veas.
Y bueno decirte que esto lo que me ha pasado y ya llevo dos juicios pues aún se ha complicado más esta historia.
-la administración de fincas directamente me reclama a mi esta derrama,cuando debería reclamársela al antiguo propietario con el cual estaba compinchado.
-Mis vecinos,son gente mayor y otros jóvenes pero para ellos soy una morosa engañadora qu tengo que pagar.
La administración convenció a la comunidad que me demandara,cuando yo previamente había interpuesto un acto de conciliación con la administración-que al final se hizo con la comunidad..........no se consiguió nada.
-he tenido que cambiar de abogado,pues estaba o compinchado con la administración o desde luego me debió coger manía,porque me ha puesto trabas para este juicio,y ha hecho todo lo contrario que yo le he dicho,cosas inexplicables.
Ej.:en el primer juicio no quería presentar el certificado como prueba,peor sei era"lo único que tenía"y me respaldaba ante tal derrama e injusticia,le tuve que obligar,y lo gané,aunque en la audiencia lo he perdido y he cambiado de abogado.......
Bueno es tan largo toda esta historia,imagínate mi situación,y yo soy la víctima del asunto.................................Y TODO POR UN "CERTIFICADO"...............................
saludos.
Veo que lleva un largo proceso y considero que tiene usted razón, pero con la justicia (que no la iglesia) ha topado, y en nuestra querida España (como decía Cecilia en su canción) es tremenda. Vivimos en una sociedad egoísta en la que el vecino del 5º nos importa un pepino y cada uno va a lo suyo.
En lo del certificado tiene usted toda la razón sólo faltaría que le añadieran eso de "salvo error u omisión" pero tenga en cuenta que eso está tomado de una web de administradores, lo que significa que es práctica habitual dentro de esta profesión para no pillarse los dedos.
Un saludo y espero que tenga suerte en su litigio.
En lo del certificado tiene usted toda la razón sólo faltaría que le añadieran eso de "salvo error u omisión" pero tenga en cuenta que eso está tomado de una web de administradores, lo que significa que es práctica habitual dentro de esta profesión para no pillarse los dedos.
Un saludo y espero que tenga suerte en su litigio.
Muchas Gracias.
Con respeto a la famosa frase "salvo error u omisión" dónde ha encontrado eso??porque me parece el colmo de los colmos,es para denunciarles,es contraria a la ley,o usted ha entendido mal y esto se añade en otro tipo de escritos porque en un certificado no me parece posible......sinceramente.No es por no creérle pero me gustaría leerlo con mis ojitos porque me parece tremebundo,cada día que pasa me sorprendo más y más.
Sino le importa me podría dar el link??Se lo agradecería enormente.
Un saludo.
Elena López
Con respeto a la famosa frase "salvo error u omisión" dónde ha encontrado eso??porque me parece el colmo de los colmos,es para denunciarles,es contraria a la ley,o usted ha entendido mal y esto se añade en otro tipo de escritos porque en un certificado no me parece posible......sinceramente.No es por no creérle pero me gustaría leerlo con mis ojitos porque me parece tremebundo,cada día que pasa me sorprendo más y más.
Sino le importa me podría dar el link??Se lo agradecería enormente.
Un saludo.
Elena López
Gracias,ya lo había encontrado,y me reitero en lo que digo,es ilícito poner en un certifcado "salvo error u omisión",es más es un artículo,que el lo ha escrito simplemente copia la LPH,y al final añade algo tan poco recomendable como la frasecita comentada.......
No se ofenda por mis comentarios,pero me parecía tan increíble pues usted ha dicho que lo había encontrado en una web de administradores,y por eso mi curiosidad,no obstante le agradezco el detalle de preocuparse por el tema.
saludos elena
No se ofenda por mis comentarios,pero me parecía tan increíble pues usted ha dicho que lo había encontrado en una web de administradores,y por eso mi curiosidad,no obstante le agradezco el detalle de preocuparse por el tema.
saludos elena
Luís, ¿cuantos administradores conoces que pongan esa frase? Seguro que colegiado ni uno
Esa página no esta realizada por un administrador de fincas.
El poner "salvo error u omisión", no lo hace un profesional, pues tiene obligación de leerse y comprobar el certificado, antes de emitirlo.
Solo, y lo dejo bien claro, la responsabilidad es de él, pues el Presidente le da el Visto Bueno, a un documento que no puede comprobar, pues no tiene la documentación de la comunidad ante sí, la mayoría de las ocasiones.
Los modelos de certificados, que están en mi web, recogen todas las consideraciones posibles (teniendo en cuenta las peculiaridades de los diferentes edificios en los que he ejercido y ejerzo mi profesión), pero el administrador, para no tener alguna responsabilidad, tendrá que conocerse muy bien la comunidad, y por muchos modelos que se muestran cada comunidad tiene unas peculiaridades que las diferencias entresi.
Esa página no esta realizada por un administrador de fincas.
El poner "salvo error u omisión", no lo hace un profesional, pues tiene obligación de leerse y comprobar el certificado, antes de emitirlo.
Solo, y lo dejo bien claro, la responsabilidad es de él, pues el Presidente le da el Visto Bueno, a un documento que no puede comprobar, pues no tiene la documentación de la comunidad ante sí, la mayoría de las ocasiones.
Los modelos de certificados, que están en mi web, recogen todas las consideraciones posibles (teniendo en cuenta las peculiaridades de los diferentes edificios en los que he ejercido y ejerzo mi profesión), pero el administrador, para no tener alguna responsabilidad, tendrá que conocerse muy bien la comunidad, y por muchos modelos que se muestran cada comunidad tiene unas peculiaridades que las diferencias entresi.
Buenas tardes Justa, agradezco tu comparecencia en este foro y tu opinión que "casi siempre" son justas.
Yo no conozco ningún administrador que ponga eso, no suelo tener buenas relaciones con ellos, ya lo sabes. Todo esto viene en una web (está expuesta) que trata de comunidades de propietarios.
De todas forma y ya que estás presente y como profesional del sector podrías contestar al problema manifestado por la forera Elena López y su litigio por culpa de un administrador. Todos te lo agradeceremos.
Un saludo.
Yo no conozco ningún administrador que ponga eso, no suelo tener buenas relaciones con ellos, ya lo sabes. Todo esto viene en una web (está expuesta) que trata de comunidades de propietarios.
De todas forma y ya que estás presente y como profesional del sector podrías contestar al problema manifestado por la forera Elena López y su litigio por culpa de un administrador. Todos te lo agradeceremos.
Un saludo.
Te contesto poniendo esto que tengo en mi web
QUÉ ES LA RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL?
LEX ARTIS
La que atribuye al aquellas persona que, en el ejercicio de su profesión, incurren en una infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para una persona o empresa
Se incurre, en responsabilidad civil, cuando se infringe la lex artis de un buen profesional.
El administrador de fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su titulo, que le acredita para desempeñar las funciones que viene tipificadas en la LPH en el articulo 20. La conculcación de una actuación correcta, profesional, técnicamente adecuada y diligente implicaría un supuesto de responsabilidad civil.
La actuación de un administrador de fincas, se basa en un contrato de arrendamiento servicios, verbal o escrito, o un contrato de mandato. Por lo cual su responsabilidad la podemos enmarcar en la responsabilidad contractual.
Supuestos en que puede existir responsabilidad contractual
1.- Acción u omisión
Cuando en el ejercicio de sus funciones y según su forma de actuar se cause un perjuicio cuantificable e individualizable.
También darse la omisión de un encargo efectuado en el ejercicio de su función.
2.- Negligencia o culpabilidad
Cuando provoque un perjuicio determinado y cuantificado en el ejercicio de sus funciones. .
Ahora bien, cuando exista dolo por parte del administrador de fincas, es decir, cuando realice la acción a conciencia y con voluntad de provocar un resultado, no lo podríamos enmarcar en este punto, estaría excluido.
3.- Daño o perjuicio.
Cuando con su conducto u omisión lo ocasione.
4.- Relación de causalidad.
Si entre la conducta y el resultado dañoso, no queda ninguna duda de que por esa actuación se ha causado un perjuicio.
A la comunidad de propietarios le corresponde demostrar que se han dado los cuatro supuestos anteriores.
También existe responsabilidad como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida
de documentos, bajo su custodia o deposito por razón de su actividad profesional.
¿Pago el vendedor el cerficado?¿tiene la factura? ¿le ha entregado esa factura a su abogado?Pues que siga adelante con la demanda.
QUÉ ES LA RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL?
LEX ARTIS
La que atribuye al aquellas persona que, en el ejercicio de su profesión, incurren en una infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para una persona o empresa
Se incurre, en responsabilidad civil, cuando se infringe la lex artis de un buen profesional.
El administrador de fincas colegiado está dotado de unos conocimientos respaldados por su titulo, que le acredita para desempeñar las funciones que viene tipificadas en la LPH en el articulo 20. La conculcación de una actuación correcta, profesional, técnicamente adecuada y diligente implicaría un supuesto de responsabilidad civil.
La actuación de un administrador de fincas, se basa en un contrato de arrendamiento servicios, verbal o escrito, o un contrato de mandato. Por lo cual su responsabilidad la podemos enmarcar en la responsabilidad contractual.
Supuestos en que puede existir responsabilidad contractual
1.- Acción u omisión
Cuando en el ejercicio de sus funciones y según su forma de actuar se cause un perjuicio cuantificable e individualizable.
También darse la omisión de un encargo efectuado en el ejercicio de su función.
2.- Negligencia o culpabilidad
Cuando provoque un perjuicio determinado y cuantificado en el ejercicio de sus funciones. .
Ahora bien, cuando exista dolo por parte del administrador de fincas, es decir, cuando realice la acción a conciencia y con voluntad de provocar un resultado, no lo podríamos enmarcar en este punto, estaría excluido.
3.- Daño o perjuicio.
Cuando con su conducto u omisión lo ocasione.
4.- Relación de causalidad.
Si entre la conducta y el resultado dañoso, no queda ninguna duda de que por esa actuación se ha causado un perjuicio.
A la comunidad de propietarios le corresponde demostrar que se han dado los cuatro supuestos anteriores.
También existe responsabilidad como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida
de documentos, bajo su custodia o deposito por razón de su actividad profesional.
¿Pago el vendedor el cerficado?¿tiene la factura? ¿le ha entregado esa factura a su abogado?Pues que siga adelante con la demanda.
Buenas de nuevo,agradezo una vez más a Luis25 su preocupación por el caso,a pesar del tema "salvo error u omisión",no pretendía poner en duda tus fuentes,pero a estas alturas.................cualquier mínima información que no me cuadre..........pues como que me altera un poco.No obstante,gracias a usted y a la colaboración de los presentes,he conseguido,que en este caso un administrador-a de fncas colegiado conteste a mi pregunta de la responsabilidad civil,que ni siquiera mis abogados me han aclarado nunca.
Partiendo de esto,y contestando a Justa(Gracias por lo anterior-Y Por cierto esto de la responsabilidad civil de los administradores anteriormente descrita está tal cual regulada en las funciones de una dministrador-cuando ejerce como secretario??,en cualquier colegio y su reglamento de administradores aparece esto tal cual usted lo ha redactado??...es que llevaba tiempo averiguando cual era la responsibilidad civil de un administrador colegiado con respecto aun certificado,y nunca encontré algo tan claro como lo que usted ha descrito),comento lo siguiente:
1.-El certificado que tengo en mi posesión,está expedido por la administración de fincas,con el papel del colegio de administradores de mi ciudad(como usted sabrá,ese papel lo facilitan en el colegio de administradores de fincas ),con su firma(la del colegio de administradores-garantía de validez de 6 meses desde la expedición del mismo),con la firma del Administrador-Secretario y el Vº Bº del Presidente,para más inri................En el mismo papel,en la parte inferior de abajo,aparte de la claúsula en la que la administración hace Hincapié en cuanto al cambio de titularidad en caso de venta del inmueble y la responsabilidad que implica el no cambiar la titularidad,está consignado el importe pagado por ese certificado.........15€ exactamente,es decir,sólo te dan el certificado si pagas previamente los 15 € que hacen constar en el certificado ......................más factura que eso..........:).
En cuanto a los puntos descrito creo que cumplo todos y con creces,sólo hay una salvedad:
.-el famoso dolo:
En cuanto a este punto, a ver........bajo y estudiado punto de vista,si que hubo dolo por parte de ambos,no olvidemos que yo le compré la casa al antiguo propietario,al cual emitieron certificado para incluirlo en escritura,si os dáis cuenta aqui hay dos partes implicadas "casualmente" en un mismo engaño,fraude,ocultación................
1.-El que me vendió la casa.
2.-La Administración de Fincas.
Si a todo esto os añado:
La derrama (3000€) que a mí me reclama la Administración se acordó con urgencia y se realizaron las obras un año y medio ates de que yo adquiriera la casa,y se pagó un año antes esta reforma(mediante póliza bancaria con carencia de un año-para empezar a girar los recibos de un buen importe,-pero la empresa tenía que cobrar de ahí la póliza para pagar en cuanto terminaron las obras, y ahí es donde entro en juego yo,la vícitma de este asunto.
A ver voy más allá...................la reforma de esta derrama urgente se realizó un año y medio antes,y antes y durante hubo cuatro juntas de vecinos con la administración donde habla,se acuerda,todo este tema, en las cuales estaba presente el que me vendió la casa,y las actas las redactó la administración(tengo en mi poder todas las actas).
Bueno,ahora después de todo esto que me decís??.
Hubo Dolo??,por parte del administrador?'--o fue negligencia??,hubo dolo por parte del antiguo propietario o simplemente confío en la administración que para eso le paga,y al fin y al cabo ellos son los que llevan las cuentas??....y claro él no se va a acordar,que había una derrama de 3000 € de hace un año que en cuanto vendiera la casa pues al poco tiempo iban a girar los recibos....y por otra parte pues la administración pues tampoco debía incluirlo en el certificado pues esa derrama se empezaba a pagar un año después(esto no tiene sentido,las derramas con independiencia de cuando se giren los recibos,tiene carácter de líquidas,exigibles,y cuantificables,desde que se acuerdadn en junta)......Bueno en conclusión,para mí que ambos estaban conpinchados que cada día lo tengo más claro:)
Saludos,y siento si os he aburrido.
Elena.
Partiendo de esto,y contestando a Justa(Gracias por lo anterior-Y Por cierto esto de la responsabilidad civil de los administradores anteriormente descrita está tal cual regulada en las funciones de una dministrador-cuando ejerce como secretario??,en cualquier colegio y su reglamento de administradores aparece esto tal cual usted lo ha redactado??...es que llevaba tiempo averiguando cual era la responsibilidad civil de un administrador colegiado con respecto aun certificado,y nunca encontré algo tan claro como lo que usted ha descrito),comento lo siguiente:
1.-El certificado que tengo en mi posesión,está expedido por la administración de fincas,con el papel del colegio de administradores de mi ciudad(como usted sabrá,ese papel lo facilitan en el colegio de administradores de fincas ),con su firma(la del colegio de administradores-garantía de validez de 6 meses desde la expedición del mismo),con la firma del Administrador-Secretario y el Vº Bº del Presidente,para más inri................En el mismo papel,en la parte inferior de abajo,aparte de la claúsula en la que la administración hace Hincapié en cuanto al cambio de titularidad en caso de venta del inmueble y la responsabilidad que implica el no cambiar la titularidad,está consignado el importe pagado por ese certificado.........15€ exactamente,es decir,sólo te dan el certificado si pagas previamente los 15 € que hacen constar en el certificado ......................más factura que eso..........:).
En cuanto a los puntos descrito creo que cumplo todos y con creces,sólo hay una salvedad:
.-el famoso dolo:
En cuanto a este punto, a ver........bajo y estudiado punto de vista,si que hubo dolo por parte de ambos,no olvidemos que yo le compré la casa al antiguo propietario,al cual emitieron certificado para incluirlo en escritura,si os dáis cuenta aqui hay dos partes implicadas "casualmente" en un mismo engaño,fraude,ocultación................
1.-El que me vendió la casa.
2.-La Administración de Fincas.
Si a todo esto os añado:
La derrama (3000€) que a mí me reclama la Administración se acordó con urgencia y se realizaron las obras un año y medio ates de que yo adquiriera la casa,y se pagó un año antes esta reforma(mediante póliza bancaria con carencia de un año-para empezar a girar los recibos de un buen importe,-pero la empresa tenía que cobrar de ahí la póliza para pagar en cuanto terminaron las obras, y ahí es donde entro en juego yo,la vícitma de este asunto.
A ver voy más allá...................la reforma de esta derrama urgente se realizó un año y medio antes,y antes y durante hubo cuatro juntas de vecinos con la administración donde habla,se acuerda,todo este tema, en las cuales estaba presente el que me vendió la casa,y las actas las redactó la administración(tengo en mi poder todas las actas).
Bueno,ahora después de todo esto que me decís??.
Hubo Dolo??,por parte del administrador?'--o fue negligencia??,hubo dolo por parte del antiguo propietario o simplemente confío en la administración que para eso le paga,y al fin y al cabo ellos son los que llevan las cuentas??....y claro él no se va a acordar,que había una derrama de 3000 € de hace un año que en cuanto vendiera la casa pues al poco tiempo iban a girar los recibos....y por otra parte pues la administración pues tampoco debía incluirlo en el certificado pues esa derrama se empezaba a pagar un año después(esto no tiene sentido,las derramas con independiencia de cuando se giren los recibos,tiene carácter de líquidas,exigibles,y cuantificables,desde que se acuerdadn en junta)......Bueno en conclusión,para mí que ambos estaban conpinchados que cada día lo tengo más claro:)
Saludos,y siento si os he aburrido.
Elena.
Yo entiendo que el principal responsable es el vendedor, ya que no fuiste informada de que la casa tenía una "carga". (De haberlo conocido, podrías haber decidido asumirla y comprar la casa o haber pedido la rebaja correspondiente en el precio)
Es decir el vendedor de la casa deberá responder de esa carga.
El administrador, (o su seguro), deberá reponder de los daños y perjuicios que su omisión negligente ha causado. (El dolo habría que demostrarlo)
Pero tendrás que demandar a ambos.
Salvo mejor opinión.
Es decir el vendedor de la casa deberá responder de esa carga.
El administrador, (o su seguro), deberá reponder de los daños y perjuicios que su omisión negligente ha causado. (El dolo habría que demostrarlo)
Pero tendrás que demandar a ambos.
Salvo mejor opinión.
Efectivamente es así:)
Pero el dolo aunque pueda demostrarlo(tengo actas,facturas,presupuesto y póliza de la administración.......etc),pero no entiendo por qué he de demostralo pues se supone que el vendedor es el que ha ido de mala fe la admistración "supuestamente ha cometido un error-omisión o negligencia " no ha sido con intención "supuestamente".Si fuera como usted dice estaría culpando dolosamente a la administración con complicidad del anterior vendedor y esto sería complicar de mala manera la historia:)
Pero el dolo aunque pueda demostrarlo(tengo actas,facturas,presupuesto y póliza de la administración.......etc),pero no entiendo por qué he de demostralo pues se supone que el vendedor es el que ha ido de mala fe la admistración "supuestamente ha cometido un error-omisión o negligencia " no ha sido con intención "supuestamente".Si fuera como usted dice estaría culpando dolosamente a la administración con complicidad del anterior vendedor y esto sería complicar de mala manera la historia:)
Vamos a ver,no olvidemos que la administración llevaba y lleva las cuentas de esta comunidad durante cinco o seis años antes,que las cuatro juntas (3) ordinarias y (1) extraordinaria donde se certifica y se aclara toda la historia de esta derrama,se acuerda,se reforma,se tramita póliza.....etc etc(precisamente donde se acuerda con urgencia la reparación de los bajos-pilares con carácter urgente, derrama por importe de 50.000 €) fueron convocadas por la propia administración,y realizadas en la propia administración con actas redactadas por el propio administrador.........que la póliza con carencia de un año para esta derrama la tramitó la administración,y la empresa que la reformó era de la administración(para más remate),y la vivienda la apalabré tres meses antes de escriturarla bajo contrato privado,previamente había ido a la administración con el vendedor para presentarme a la administración y hacer cambio de titularidad,ya allí no me dijeron nada de nada con respecto a esta derrama,y que cuando voy a escriturar casualmente ese día se expide ese certificado por la administración al vendedor(callado en todo ese tiempo de la derrama),y se encuentra que su jugada ha sido redonda,es decir,la administración tb ha cometido el error de no inluir la derrama,vaya suerte he tenido debió pensar,no crees!!!..................................
pero esto sólo lo pienso yo,está claro que un juez no va a pensarlo..........lo demostrable es el dolo evidente del vendedor,y lo complicado aunque tb demostrable es el del administrador:)
saludos.
pero esto sólo lo pienso yo,está claro que un juez no va a pensarlo..........lo demostrable es el dolo evidente del vendedor,y lo complicado aunque tb demostrable es el del administrador:)
saludos.
