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Cesión no consentida de contrato renta antigua: Prueba.
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- Tema: Cesión no consentida de contrato renta antigua: prueba.
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Hola Sr. leonjbr, según sus propios argumentos en el tema que inicia este chat, , "a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece: “Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).” Ello significa que el propietario arrendador sólo debe probar la ocupación de un tercero ajeno al contrato de la vivienda por cualquier medio válido en derecho (testificales, documentales….), correspondiendo al arrendatario probar con los mismos medios que tal ocupación está amparada bien en la legalidad vigente por haber obtenido consentimiento del arrendador, o bien por hallarse encuadrada en alguno de los tres supuestos anteriormente mencionados.
Ya le dije a Hoplon desde un principio que debía acumular acciones, de manera que si demostramos que hay un tercero (lo cual, como digo, es muy fácil) sería la parte actora quien tendría que oponer alguna expcecion, PERO entonces tendría que justificar el título que legitima dicha posesión excepcional, y entonces la parte actora se "ahorcaría a sí misma" por alegar una subrogación para la que no tiene prueba alguna"
Podría ser que en mi caso particular teniendo las pruebas de que la inquilina es la que se hace cargo del pago del alquiler y gastos agua luz y gas, ( teléfono fijo e Internet no) y que no tenemos solvencia económica para pagar un alquiler, estamos en riesgo de exclusión social y tenemos certificados que lo prueban. Podrían estos argumentos justificar dependencia economica de la inquilina?
Ya le dije a Hoplon desde un principio que debía acumular acciones, de manera que si demostramos que hay un tercero (lo cual, como digo, es muy fácil) sería la parte actora quien tendría que oponer alguna expcecion, PERO entonces tendría que justificar el título que legitima dicha posesión excepcional, y entonces la parte actora se "ahorcaría a sí misma" por alegar una subrogación para la que no tiene prueba alguna"
Podría ser que en mi caso particular teniendo las pruebas de que la inquilina es la que se hace cargo del pago del alquiler y gastos agua luz y gas, ( teléfono fijo e Internet no) y que no tenemos solvencia económica para pagar un alquiler, estamos en riesgo de exclusión social y tenemos certificados que lo prueban. Podrían estos argumentos justificar dependencia economica de la inquilina?
Este hilo es ya muy largo por lo que ahora mismo no estoy demasiado seguro de la respuesta que voy a darle, pero me parece que está ud. equivocado en el argumento que usa en su segundo párrafo.
Dice ud. "Ya le dije a Hoplon desde un principio que debía acumular acciones, de manera que si demostramos que hay un tercero (lo cual, como digo, es muy fácil) sería la parte actora quien tendría que oponer alguna expcecion, (...)."
Me temo que es justo al revés. Quien demanda es el actor que al hacerlo ya ha probado que existe un tercero dentro. De lo contrario ¿como iba a alegar subrogación no notificada? Y entonces quien tiene que oponer alguna excepcion es ud. no el actor.
Dicho esto: no creo que pueda alegar con éxito que como ud. depende economicamente de la inquilina que le subarrienda no se le puede echar. Y dicho que no lo creo por dos motivos:
1.- en primer lugar no va a poder demostrar que depende economicamente de la inquilina. Una cosa es que a ud. le venga bien un alquiler bajo y otra que eso implique que la subarrendataria le esta "ayudando" y por tanto que ud. depende economicamente de ella. Máxime cuando el precio que paga es el tasado por la LAU del 64 y no un precio que de forma deliberadamente baja pudiera estar cobrándole la inquilina subarrendadora.
2.- y en segundo lugar porque las excepciones que figuran en la jurisprudencia lo son por parentesco o por necesidad (persona que cuida al inquilino) y no veo que esté ud. ni en un supuesto ni en otro.
Yo creo que ese caso lo tiene perdido.
Dice ud. "Ya le dije a Hoplon desde un principio que debía acumular acciones, de manera que si demostramos que hay un tercero (lo cual, como digo, es muy fácil) sería la parte actora quien tendría que oponer alguna expcecion, (...)."
Me temo que es justo al revés. Quien demanda es el actor que al hacerlo ya ha probado que existe un tercero dentro. De lo contrario ¿como iba a alegar subrogación no notificada? Y entonces quien tiene que oponer alguna excepcion es ud. no el actor.
Dicho esto: no creo que pueda alegar con éxito que como ud. depende economicamente de la inquilina que le subarrienda no se le puede echar. Y dicho que no lo creo por dos motivos:
1.- en primer lugar no va a poder demostrar que depende economicamente de la inquilina. Una cosa es que a ud. le venga bien un alquiler bajo y otra que eso implique que la subarrendataria le esta "ayudando" y por tanto que ud. depende economicamente de ella. Máxime cuando el precio que paga es el tasado por la LAU del 64 y no un precio que de forma deliberadamente baja pudiera estar cobrándole la inquilina subarrendadora.
2.- y en segundo lugar porque las excepciones que figuran en la jurisprudencia lo son por parentesco o por necesidad (persona que cuida al inquilino) y no veo que esté ud. ni en un supuesto ni en otro.
Yo creo que ese caso lo tiene perdido.
Estimado Unid3:
Veré si puedo buscarle la sentencia, pero creo que para un lego en la materia su lectura puede llevarle a error o a interpretar que tiene medios de defensa de los que en realidad carece.
Le encarezco que se ponga en contacto cuanto antes con el Colegio de Abogados que corresponda a su localidad, su situación lo justifica. Ellos, sin duda, van a ayudarle y orientarle: no tema, las consultas son gratuitas para las personas que carecen de recursos.
Un saludo.
Veré si puedo buscarle la sentencia, pero creo que para un lego en la materia su lectura puede llevarle a error o a interpretar que tiene medios de defensa de los que en realidad carece.
Le encarezco que se ponga en contacto cuanto antes con el Colegio de Abogados que corresponda a su localidad, su situación lo justifica. Ellos, sin duda, van a ayudarle y orientarle: no tema, las consultas son gratuitas para las personas que carecen de recursos.
Un saludo.
Muchas gracias,
ya estoy en contacto con servicios sociales y abogado gratuito, pero ambos me dicen lo mismo que vosotros, que lo mejor es intentar negociar alquiler bajo, y en caso que no lo quiera ir a juicio para ganar tiempo. Eso ya lo tengo, pero ya que voy a juicio es lo que me temo, pues basándome en pruebas intentaré, enseñar mi situación real para ganar tiempo, para parar un desahucio ( que la ley 4/2015 Catalunya lo contempla, pudiendo llegar a estar 1 año más( por ser un propietario de mas de 17 viviendas) hasta que me atribuyan un piso de pdirección oficial, e porque no si la ley me protege intentar quedarme subarrendada legalmente o subrrogarme legalmente. Y por este motivo según la sentencia de subarriendo inconsentido el de la audiencia Provincial de Valencia sec.7, 11/09/2009, el propietario gana la demanda pero en un momento dado se mencionan los casos en los que serían justificados pero no es este el caso. Y dice así:
En primer lugar, que doña Melisa reside en la vivienda de forma permanente y constante, hallándose
empadronada en la misma.
En segundo lugar, que no está unida al señor Adrian por vínculos de parentesco, dependencia laboral o
económica que justifiquen dicha ocupación.
Estas dos circunstancias, como sostiene la parte apelante, son suficientes para considerar que nos hallamos
ante una cesión o subarriendo de la vivienda.
Por lo que veo distingue lo que es dependencia laboral de la dependencia economica. Que pruebas serían válidas para demostrar dependencia económica?
Si a las pruebas me remito, la inquilina es la que paga todo, como se puede deducir o demostrar lo contrario? Y además encaja porque acreditamos que no lo podríamos pagar y además comer.
La sentencia de la audiencia Provincial de Cádiz, sec.5 , 17/11/2005 no la logré encontrar en el cenoj. Si tienes la posibilidad de tener dicha sentencia, dime como la puedo conseguir.
ya estoy en contacto con servicios sociales y abogado gratuito, pero ambos me dicen lo mismo que vosotros, que lo mejor es intentar negociar alquiler bajo, y en caso que no lo quiera ir a juicio para ganar tiempo. Eso ya lo tengo, pero ya que voy a juicio es lo que me temo, pues basándome en pruebas intentaré, enseñar mi situación real para ganar tiempo, para parar un desahucio ( que la ley 4/2015 Catalunya lo contempla, pudiendo llegar a estar 1 año más( por ser un propietario de mas de 17 viviendas) hasta que me atribuyan un piso de pdirección oficial, e porque no si la ley me protege intentar quedarme subarrendada legalmente o subrrogarme legalmente. Y por este motivo según la sentencia de subarriendo inconsentido el de la audiencia Provincial de Valencia sec.7, 11/09/2009, el propietario gana la demanda pero en un momento dado se mencionan los casos en los que serían justificados pero no es este el caso. Y dice así:
En primer lugar, que doña Melisa reside en la vivienda de forma permanente y constante, hallándose
empadronada en la misma.
En segundo lugar, que no está unida al señor Adrian por vínculos de parentesco, dependencia laboral o
económica que justifiquen dicha ocupación.
Estas dos circunstancias, como sostiene la parte apelante, son suficientes para considerar que nos hallamos
ante una cesión o subarriendo de la vivienda.
Por lo que veo distingue lo que es dependencia laboral de la dependencia economica. Que pruebas serían válidas para demostrar dependencia económica?
Si a las pruebas me remito, la inquilina es la que paga todo, como se puede deducir o demostrar lo contrario? Y además encaja porque acreditamos que no lo podríamos pagar y además comer.
La sentencia de la audiencia Provincial de Cádiz, sec.5 , 17/11/2005 no la logré encontrar en el cenoj. Si tienes la posibilidad de tener dicha sentencia, dime como la puedo conseguir.
Hola Sr Hoplon, el abogado que consegui para consultar es el de servicios sociales y tambien el abogado de la inquilina que en este caso la defiende a ella y ella no quiere ir a juicio, aquí en Catalunya no se en otras comunidades el abogado de oficio sólo lo tendré con la demanda en mano, así que tendré que esperar. Entiendo que al leer otras sentencias puedo hacer interpretaciones que me lleven a error, pero ya me voy aclarando.
Le pregunto si es cierto o no que la sentencia de Valencia deja la posibilidad de que al ser demostrable la dependencia economica del inquilino habria una justificación legal para dicho subarriendo inconsentido? Otra cosa es que usted crea que un juez no lo vea así o que no nos haga ni caso.
Pero me gustaría saber si también podría darse lo contrario si mi situación así lo justifica.
Debe usted entender que no voy a inventar precariedad desde hace por lo menos 3 años si no tengo pruebas. Pero si las Tengo y la ley de alguna manera me ampara, me gustaría saberlo. Ya le digo que si el propietario nos hace un precio que podamos pagar lo prefiero, ya que espero poder mejorar mi situación económica, pero ahora es lo que tengo.
Otra cosa, si un juez dicta sentencia de lanzamiento, pero con la ley catalana 4/2015 lo impide, por motivos de necesidad economica y lo aplaza por tiempo determinado, no me estará valorando mi argumentación, de que en caso de que somos dependientes economicamente de alguna manera que se pueda probar ( es una prueba o no lo es? Que la inquilina paga el alquiler y los gastos?) Y que no nos podemos marchar porque tenemos necesidad?
Otra cosa es que un juez deduzca que le pagamos a la inquilina y al ser el caso y por ser un alquiler tan bajo, no dejamos de depender de ella ya que de igual modo no tenemos medios económicos para hacer frente a un alquiler superior.
Si consigue usted dicha sentencia audiencia Nacional Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 le estaré sumamente agradecido.
Ya sé que me dais por perdido, pero todos los argumentos que consiga también los haré servir para poder negociar con el propietario.
Les estoy sumamente agradecido a usted y al Sr leonjbr, por contestarme.
Gracias de nuevo
Le pregunto si es cierto o no que la sentencia de Valencia deja la posibilidad de que al ser demostrable la dependencia economica del inquilino habria una justificación legal para dicho subarriendo inconsentido? Otra cosa es que usted crea que un juez no lo vea así o que no nos haga ni caso.
Pero me gustaría saber si también podría darse lo contrario si mi situación así lo justifica.
Debe usted entender que no voy a inventar precariedad desde hace por lo menos 3 años si no tengo pruebas. Pero si las Tengo y la ley de alguna manera me ampara, me gustaría saberlo. Ya le digo que si el propietario nos hace un precio que podamos pagar lo prefiero, ya que espero poder mejorar mi situación económica, pero ahora es lo que tengo.
Otra cosa, si un juez dicta sentencia de lanzamiento, pero con la ley catalana 4/2015 lo impide, por motivos de necesidad economica y lo aplaza por tiempo determinado, no me estará valorando mi argumentación, de que en caso de que somos dependientes economicamente de alguna manera que se pueda probar ( es una prueba o no lo es? Que la inquilina paga el alquiler y los gastos?) Y que no nos podemos marchar porque tenemos necesidad?
Otra cosa es que un juez deduzca que le pagamos a la inquilina y al ser el caso y por ser un alquiler tan bajo, no dejamos de depender de ella ya que de igual modo no tenemos medios económicos para hacer frente a un alquiler superior.
Si consigue usted dicha sentencia audiencia Nacional Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 le estaré sumamente agradecido.
Ya sé que me dais por perdido, pero todos los argumentos que consiga también los haré servir para poder negociar con el propietario.
Les estoy sumamente agradecido a usted y al Sr leonjbr, por contestarme.
Gracias de nuevo
Hola de nuevo en las disposiones adicionales de la Lau 1965 disposicion 2a b 5o El gobierno podrá disponer quede sin efecto la acción impugnatoria regulada en el artículo 53 y la facultad prevista en el artículo 18 sobre subarriendos sin consentimiento del arrendador, cuando considere que las circunstancias así lo aconsejan.
Alguien me puede explicar si esto significa que el gobierno podría parar un desahucio en caso de subarriendo inconsentido, en lo que se refiere a una familia con niños en riesgo de exclusión social.
Si es así, esta en vigor si el contrato es de la Lau 1964. Como lo podría solicitar? Pasaría a ser un subarriendo consentido? O subrogación?
Alguien me puede explicar si esto significa que el gobierno podría parar un desahucio en caso de subarriendo inconsentido, en lo que se refiere a una familia con niños en riesgo de exclusión social.
Si es así, esta en vigor si el contrato es de la Lau 1964. Como lo podría solicitar? Pasaría a ser un subarriendo consentido? O subrogación?
Hola Sr. Leonjbr y se Hoplon,
Sigo con mi tema y llamé a varios bufetes de abogados por todo el país, con tal de ir aclarabdome y mis últimas consultas las he hecho al revés.
Hola
He recibido un burofax de una familia que vive subarrendada sin mi consentimiento desde hace 7 años en uno de mis 22 pisos en la misma finca. Este burofax dice que paga un subarriendo abusivo, y que la inquilina hace años que solo viene al piso a cobrar o sea que no vive alli. Creo que ante una demanda de desahucio por no ocupación y subarriendo inconsentido que ya ellos mismos se identifican y me dan pruebas en el burofax, creo que intentan acogerse al art. 114.3 y el 129 de la lau 1964. Estos artículos están vigentes si el contrato de 1964 no dice nada sobre el tema?
Pues mi sorpresa es que han dudado, incluso alguno dijo que podría tener problemas de recuperar la vivienda.
Nadie me sabe decir si estos art. Están derogados, donde lo pone?
Sigo con mi tema y llamé a varios bufetes de abogados por todo el país, con tal de ir aclarabdome y mis últimas consultas las he hecho al revés.
Hola
He recibido un burofax de una familia que vive subarrendada sin mi consentimiento desde hace 7 años en uno de mis 22 pisos en la misma finca. Este burofax dice que paga un subarriendo abusivo, y que la inquilina hace años que solo viene al piso a cobrar o sea que no vive alli. Creo que ante una demanda de desahucio por no ocupación y subarriendo inconsentido que ya ellos mismos se identifican y me dan pruebas en el burofax, creo que intentan acogerse al art. 114.3 y el 129 de la lau 1964. Estos artículos están vigentes si el contrato de 1964 no dice nada sobre el tema?
Pues mi sorpresa es que han dudado, incluso alguno dijo que podría tener problemas de recuperar la vivienda.
Nadie me sabe decir si estos art. Están derogados, donde lo pone?
Estimado Unid3:
Al igual que yo estoy capacitado plenamente para leer un texto de medicina, pero no considero que fuera buena idea ponerme a curar a un enfermo basándome en la lectura del mismo, me parece que su intento de interpretar textos legales tal vez no le conduzca al éxito que sin duda desea.
Todo el mundo sabe qué artículos de la LAU del 64 siguen vigentes y en qué medida, porque ello viene recogido en las disposiciones transitorias de la LAU del 94. Otra cosa es que no se lo sepan confimar en consulta telefónica, porque aunque parezca extraño, muchos abogados (y yo el primero) no se saben de memoria todos los textos legales.
Vuelvo a recomendarle, encarecidamente, que ponga sus problemas en manos de un abogado; si no puede pagar uno, acuda a cualquiera de las muchas entidades que prestan asesoramiento juridico gratuito, tanto privadas como públicas.
Un atento saludo.
Al igual que yo estoy capacitado plenamente para leer un texto de medicina, pero no considero que fuera buena idea ponerme a curar a un enfermo basándome en la lectura del mismo, me parece que su intento de interpretar textos legales tal vez no le conduzca al éxito que sin duda desea.
Todo el mundo sabe qué artículos de la LAU del 64 siguen vigentes y en qué medida, porque ello viene recogido en las disposiciones transitorias de la LAU del 94. Otra cosa es que no se lo sepan confimar en consulta telefónica, porque aunque parezca extraño, muchos abogados (y yo el primero) no se saben de memoria todos los textos legales.
Vuelvo a recomendarle, encarecidamente, que ponga sus problemas en manos de un abogado; si no puede pagar uno, acuda a cualquiera de las muchas entidades que prestan asesoramiento juridico gratuito, tanto privadas como públicas.
Un atento saludo.
Claro que si Hoplon, perfecto. Así es como se hace. Enhorabuena.
En este tipo de pleitos es clave la intervención del detectiva. Precisamente el otro día un cliente me consultó un tema idéntico y lo primero que le dije es que hacía falta detective si o si o si. No terminó de creerme (supongo que en parte porque eso del detective lleva un coste), pero yo creo que terminará entrando en razon.
De nuevo enhorabuena Hoplon.
En este tipo de pleitos es clave la intervención del detectiva. Precisamente el otro día un cliente me consultó un tema idéntico y lo primero que le dije es que hacía falta detective si o si o si. No terminó de creerme (supongo que en parte porque eso del detective lleva un coste), pero yo creo que terminará entrando en razon.
De nuevo enhorabuena Hoplon.
Hola Srs Hoplon y leon, finalmente ayer fui a una consulta particular, en teoría experto en la Lau de 1964, y me dijo que estos art. 114.3 y 129 no están derogados, otra cosa es que un juez acepte aplicarlas sin un consentimiento escrito del arrendador para el subarriendo, pero también dudó de la palabra "aunque" del art. 114.3 que dice, aunque tuviese el consentimiento escrito del arrendador.
También me dijo que al llevar ya 7 años puedo argumentar conocimiento tácito del arrendador.
Os paso un Word que encontré en Internet sobre el art 114.3
https://www.sepin.es/administrador-de-finques/verDoc.asp?referencia=SP%2FFORM%2F22&cod=0JQ01h1jA0Fv0Le1jG0I101f01a0E%2D0FU01f0Ha2MN1ze0FQ07v1S%5F0E%5F2JP1Dg0Ha1T10XU09P1%2Fv0GL07a1yB0HL05u17P0mv0Ha1hn1zr0Fa1vk1Di0Fk1%2DK01o
También me dijo que al llevar ya 7 años puedo argumentar conocimiento tácito del arrendador.
Os paso un Word que encontré en Internet sobre el art 114.3
https://www.sepin.es/administrador-de-finques/verDoc.asp?referencia=SP%2FFORM%2F22&cod=0JQ01h1jA0Fv0Le1jG0I101f01a0E%2D0FU01f0Ha2MN1ze0FQ07v1S%5F0E%5F2JP1Dg0Ha1T10XU09P1%2Fv0GL07a1yB0HL05u17P0mv0Ha1hn1zr0Fa1vk1Di0Fk1%2DK01o
