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Futuro inquilino quiere pagar un año por adelantado.
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Futuro inquilino quiere pagar un año por adelantado.
Hola, tengo unos posibles inquilinos que tienen nóminas muy justas para pagar el alquiler. Y pondrían de fiador o avalista a un familiar. El familiar quiere pagar un año por adelantado.. Creo que eso puede dar problemas. Lo plntean ellos, yo prefiero mes a mes. Si yo aceptara,¿ que claúsulas tendría que añadir en el contrato?
¿ Alguien ha tenido un caso similar?
Gracias
¿ Alguien ha tenido un caso similar?
Gracias
Cuestión peliaguda:
Por un lado la STS n.º 180/2014, de 27 de marzo, nos dice: "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo ..." Y por tanto, parece que el Supremo admite este pacto.
Pero por otra parte, el Artículo 17. 2 LAU dice taxativamente:
"2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta."
"Salvo pacto en contrario" y a la vez "En ningún caso": pero también dice que el arrendador no puede exigirlo, y eso no significa que el arrendatario no pueda ofrecerlo. Y además, si es el primer pago y se hace a la firma del contrato, no es una exigencia sino una aceptación voluntaria: habría que dar a la cláusula esta redacción, mas o menos:
"Plazo contractual: un año. Forma de pago de la renta, anual, a la firma de este contrato. En caso de acogerse el inquilino a la prórroga legal prevista en el art. 9 LAU, el pago de la renta en sucesivas anualidades será de periodicidad mensual".
A mi me gusta evitar los problemas, por lo que le ofrezco una posible solución: que el familiar que se ofrece a pagar ese año anticipado, si es solvente, firme el contrato como coarrendatario y se comprometa a cumplirlo igual que los inquilinos.
Para ello es muy importante que al redactar el contrato lo incluya usted junto a los otros inquilinos, como uno más.
Y ahora una nota importante:
Hay una estafa muy común, sobre todo en zonas del litoral: nos ofrecen el pago anticipado de un año, pero ello conlleva unos gastos (mil euros, por ejemplo), que nos piden pero dicen que no pasa nada porque nos los incluyen en el pago, y nos hacen la transferencia... y después revocan la transferencia y se quedan con los mil euros.
Si, las tranferencias se pueden revocar, por si no lo sabía.
Hace varios años, cuando los cajeros automáticos cogían el dinero en sobres, se metía un sobre vacío, se tecleaban los datos del ingreso, se obtenía el resguardo, y a la mañana siguiente (o un lunes si se hacía el viernes tarde) el cajero, al cuadrar la caja, se encontraba con el sobre vacío.
Añada usted a esto al prohibición reciente (Ley 11/2021, de 9 de julio) de hacer pagos en metálico de más de mil euros, cuando uno de los intervinientes actúa como profesional.
Dadas las limitaciones que forzosamente tiene una consulta en un foro, y la relativa complejidad del asunto que expone, tal vez lo mejor sea que un abogado le asesore personalmente en esta gestión. De todos modos, si tiene más dudas pregúntelas.
Por un lado la STS n.º 180/2014, de 27 de marzo, nos dice: "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo ..." Y por tanto, parece que el Supremo admite este pacto.
Pero por otra parte, el Artículo 17. 2 LAU dice taxativamente:
"2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta."
"Salvo pacto en contrario" y a la vez "En ningún caso": pero también dice que el arrendador no puede exigirlo, y eso no significa que el arrendatario no pueda ofrecerlo. Y además, si es el primer pago y se hace a la firma del contrato, no es una exigencia sino una aceptación voluntaria: habría que dar a la cláusula esta redacción, mas o menos:
"Plazo contractual: un año. Forma de pago de la renta, anual, a la firma de este contrato. En caso de acogerse el inquilino a la prórroga legal prevista en el art. 9 LAU, el pago de la renta en sucesivas anualidades será de periodicidad mensual".
A mi me gusta evitar los problemas, por lo que le ofrezco una posible solución: que el familiar que se ofrece a pagar ese año anticipado, si es solvente, firme el contrato como coarrendatario y se comprometa a cumplirlo igual que los inquilinos.
Para ello es muy importante que al redactar el contrato lo incluya usted junto a los otros inquilinos, como uno más.
Y ahora una nota importante:
Hay una estafa muy común, sobre todo en zonas del litoral: nos ofrecen el pago anticipado de un año, pero ello conlleva unos gastos (mil euros, por ejemplo), que nos piden pero dicen que no pasa nada porque nos los incluyen en el pago, y nos hacen la transferencia... y después revocan la transferencia y se quedan con los mil euros.
Si, las tranferencias se pueden revocar, por si no lo sabía.
Hace varios años, cuando los cajeros automáticos cogían el dinero en sobres, se metía un sobre vacío, se tecleaban los datos del ingreso, se obtenía el resguardo, y a la mañana siguiente (o un lunes si se hacía el viernes tarde) el cajero, al cuadrar la caja, se encontraba con el sobre vacío.
Añada usted a esto al prohibición reciente (Ley 11/2021, de 9 de julio) de hacer pagos en metálico de más de mil euros, cuando uno de los intervinientes actúa como profesional.
Dadas las limitaciones que forzosamente tiene una consulta en un foro, y la relativa complejidad del asunto que expone, tal vez lo mejor sea que un abogado le asesore personalmente en esta gestión. De todos modos, si tiene más dudas pregúntelas.
Muchas gracias por tu respuesta.
Yo quería un contrato mensual, pero ellos han ofrecido pagar el primer año por anticipado pero con un descuento. Quiero que los siguientes años sean mensuales. Es mi planteamiento de origen
No sé si nos puede dar problemas legales posteriormente el hacerles el favor y cómo se incluiría en el contrato de alquiler.
Un saludo
Yo quería un contrato mensual, pero ellos han ofrecido pagar el primer año por anticipado pero con un descuento. Quiero que los siguientes años sean mensuales. Es mi planteamiento de origen
No sé si nos puede dar problemas legales posteriormente el hacerles el favor y cómo se incluiría en el contrato de alquiler.
Un saludo
Es que a mi me parece que tenemos un caso muy especial, porque quien ofrece el pago adelantado no son los inquilinos, sino el avalista.
La LAU no prohibe que el avalista pague por adelantado. Pero claro, es avalista, no inquilino y por tanto eso que el avalista llama pago por adelantado no es mas que un depósito en garantía de un posible impago de los inquilinos.
Por tanto me da la sensacion de que estamos en un caso de garantía y no de pago adelantado.
Si estuviese en lo cierto sería de aplicación el art. 36.5 LAU94 a cuyo tenor:
"5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional NO PODRÁ EXCEDER DE DOS MENSUALIDADES DE RENTA."
Por tanto, más allá de la redacción más o menos afortunada de la cláusula, no veo que pueda darse una garantía de un año de renta, no digamos ya de pago por adelantado.
La LAU no prohibe que el avalista pague por adelantado. Pero claro, es avalista, no inquilino y por tanto eso que el avalista llama pago por adelantado no es mas que un depósito en garantía de un posible impago de los inquilinos.
Por tanto me da la sensacion de que estamos en un caso de garantía y no de pago adelantado.
Si estuviese en lo cierto sería de aplicación el art. 36.5 LAU94 a cuyo tenor:
"5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional NO PODRÁ EXCEDER DE DOS MENSUALIDADES DE RENTA."
Por tanto, más allá de la redacción más o menos afortunada de la cláusula, no veo que pueda darse una garantía de un año de renta, no digamos ya de pago por adelantado.
Entonces, si el que hace el pago del año por adelantado es el fiador solidario, ¿ no sería correcto?¿ Nos daría problemas?
¿ Tendrían que ser los inquilinos los que abonaran ese pago adelantado?
¿ O incluimos al fiador en el contrato como inquilino?
Esa cantidad por adelantado., ¿ cómo afecta al I.R.P.F ?
Gracias por vuestra respuesta
¿ Tendrían que ser los inquilinos los que abonaran ese pago adelantado?
¿ O incluimos al fiador en el contrato como inquilino?
Esa cantidad por adelantado., ¿ cómo afecta al I.R.P.F ?
Gracias por vuestra respuesta
Buenas tardes,
Teniendo en cuenta que el pago se realizará con un descuento, y como no es legal, la cláusula sería nula, qué consecuencias creen que tendría que un tribunal declarara nula una cláusula beneficiosa para el arrendatario? y que probabilidad creen que existiría de que el arrendatario solicitara esa nulidad?
Teniendo en cuenta que el pago se realizará con un descuento, y como no es legal, la cláusula sería nula, qué consecuencias creen que tendría que un tribunal declarara nula una cláusula beneficiosa para el arrendatario? y que probabilidad creen que existiría de que el arrendatario solicitara esa nulidad?
1.- La cláusula no es beneficiosa para el arrendatario porque conculca directamente dos preceptos de la LAU.
2.- La probabilidad de que el inquilino interponga demanda para anular la cláusula debe ser muy pequeña.
3.- La consecuencia sería simplemente que tendría que devolver el depósito de un años de renta.
En ese sentido todo parece indicar que a usted le beneficia que el inquilino le pague un año por adelantado porque a priori son todo ventajas y el único e improbable "peligro" es que simplemente tenga que devolver ese pago adelantado.
Pero creo que hay algo que no ha visto con claridad: ese depósito de un año no le sirve de mucho, porque el problema consistirá en que el año que viene corre el riesgo de que el inquilino no le pague, y entonces estaremos otra vez en las mismas.
Mi experiecia y mi consejo es el siguiente: si alguien no es lo suficientemente solvente para usted no le haga el contrato. Si para hacer un contrato necesita usted avalista es que no debe hacer ese contrato porque es señal de que el inquilino no puede pagar.
Yo conozco a gente que alquila a personas "insolventes" pero es porque le cuadra la situación de ese inquilino en su perfil de tolerancia del riesgo y le hace el contrato asumiendo el riesgo.
Pero hace cambalaches con unos inquilinos insolventes no parece lo mas inteligente.
2.- La probabilidad de que el inquilino interponga demanda para anular la cláusula debe ser muy pequeña.
3.- La consecuencia sería simplemente que tendría que devolver el depósito de un años de renta.
En ese sentido todo parece indicar que a usted le beneficia que el inquilino le pague un año por adelantado porque a priori son todo ventajas y el único e improbable "peligro" es que simplemente tenga que devolver ese pago adelantado.
Pero creo que hay algo que no ha visto con claridad: ese depósito de un año no le sirve de mucho, porque el problema consistirá en que el año que viene corre el riesgo de que el inquilino no le pague, y entonces estaremos otra vez en las mismas.
Mi experiecia y mi consejo es el siguiente: si alguien no es lo suficientemente solvente para usted no le haga el contrato. Si para hacer un contrato necesita usted avalista es que no debe hacer ese contrato porque es señal de que el inquilino no puede pagar.
Yo conozco a gente que alquila a personas "insolventes" pero es porque le cuadra la situación de ese inquilino en su perfil de tolerancia del riesgo y le hace el contrato asumiendo el riesgo.
Pero hace cambalaches con unos inquilinos insolventes no parece lo mas inteligente.
Estoy de acuerdo con Leonjbr en todo: evite problemas y discusiones, y si acaso meta al avalista como coarrendatario.
El mero hecho de que el asunto le preocupe ya es un indicativo de que su subconsciente está "dando la alarma". Indague sobre esas personas, busque referencias. Si los que los conocen dicen que son gente honrada e intachable, adelante.
El mero hecho de que el asunto le preocupe ya es un indicativo de que su subconsciente está "dando la alarma". Indague sobre esas personas, busque referencias. Si los que los conocen dicen que son gente honrada e intachable, adelante.
