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gastos de comunidad ¿ por partes iguales o por cuota?
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Gastos de comunidad ¿ por partes iguales o por cuota?
Hola a todos, quisiera hacer una consulta sobre los gastos generales de comunidad, soy propietaria de un local ubicado en la planta entresuelo de un edificio que consta de 8 viviendas, dos locales en planta entresuelo y dos locales comerciales con entrada desde la calle, hasta el momento hemos estado pagando los gastos generales de mantenimiento de escalera las 8 viviendas y los dos locales de la planta entresuelo por partes iguales, en la escritura de propiedad se define claramente la cuota de participación que supone mi local frente a la totalidad del edificio y en los estatutos pone “los titulares de los locales comerciales en planta baja, quedarán libres de contribuir a los gastos generales de escalera y ascensor, que serán satisfechos por los titulares de las viviendas y departamentos situados en planta entresuelo...” el mismo articulo sigue diciendo que si en un futuro los locales comerciales que tienen acceso desde la calle abrieran un acceso al zaguan contribuirían en la parte proporcional que les corresponda a los gastos de mantenimiento y limpieza , esto supone que aunque el local en entresuelo tenga 50m2 y una vivienda tenga 100m2 tengo que pagar lo mismo o por el contrario puedo pedir que se cambie el régimen de contribución a los gastos generales y pagar por cuota, la comunidad se constituyó hace 10 años y no hay ninguna junta que explique el porque se paga lo mismo, quiero decir que no se propuso y se acepto, sino se empezó así y hasta hoy nadie ha solicitado lo contrario .
Muchas gracias de antemano, y un saludo a todos
Celia
Muchas gracias de antemano, y un saludo a todos
Celia
Los gastos generales (indivisibles) se pagan por cuota de participación en la propiedad, por Ley.
Eso es inapelable.
La Ley permite la excepción que se establezca otro reparto, lo que debe ser mediante unanimidad al 100% de la comunidad, con inscripción en el Registro, para que prodizca efectos ante futuros adquirientes.
Si no se hizo así, exiga la distribución por coeficientes, e impugne si es preciso.
Además los locales están exentos de escalera y ascensor por el titulo constitutivo
Eso es inapelable.
La Ley permite la excepción que se establezca otro reparto, lo que debe ser mediante unanimidad al 100% de la comunidad, con inscripción en el Registro, para que prodizca efectos ante futuros adquirientes.
Si no se hizo así, exiga la distribución por coeficientes, e impugne si es preciso.
Además los locales están exentos de escalera y ascensor por el titulo constitutivo
muchas gracias Sidi por tu respuesta, la verdad es que este tema me esta llevando de cabeza, pero he hablado con el presidente para que me diera una copia de todas las actas, que solo hay dos la de constitucion y otra ( en la cual no estoy yo) que celebran para separse de una escalera, y en ésta misma se menciona segun un informe de un administrador de fincas (que no es imparcial porque es familiar de un vecino y solo se le contrato para separar las dos escaleras) que "estudiados los estatuto se deduce que los gastos se tienen que pagar por partes iguales tanto de las viviendas como de los locales en entresuelo", los estatutos ponen lo que mencione en el otro escrito, no dicen nada mas,
No quedandome conforme he hablado tambien con el admnistrador que redactó el informe y me dice que los gastos que no sean susceptibles de individualizacion se pagan por igual porque así lo establece la jurisprudencia, le he dicho que me remita esa jurisprudencia pero por su actitud me temo que no va a ser así.
Entonces los pasos a seguir seriaN:
1.-Carta al presidente solicitando que en la proxima junta se incluya en el orden del dia el cambio de contribuir a las cargas de mantenimiento de escalera.
2.- Se votará que No porque como le interesa a la mayoria van a decir que se siga pagando por partes iguales
3.- ¿ Como impugno el acta?
es que como se va a celebrar la junta a finales del mes que viene quiero tenerlo claro para que después no me digan que no tenia razón.
muchas gracias de nuevo
No quedandome conforme he hablado tambien con el admnistrador que redactó el informe y me dice que los gastos que no sean susceptibles de individualizacion se pagan por igual porque así lo establece la jurisprudencia, le he dicho que me remita esa jurisprudencia pero por su actitud me temo que no va a ser así.
Entonces los pasos a seguir seriaN:
1.-Carta al presidente solicitando que en la proxima junta se incluya en el orden del dia el cambio de contribuir a las cargas de mantenimiento de escalera.
2.- Se votará que No porque como le interesa a la mayoria van a decir que se siga pagando por partes iguales
3.- ¿ Como impugno el acta?
es que como se va a celebrar la junta a finales del mes que viene quiero tenerlo claro para que después no me digan que no tenia razón.
muchas gracias de nuevo
Este es un tema demasiado tratado en este foro, en estos 30 o 40 mensajes recientes encontrará suficiente argumentación sobre el tema.
Lo cierto es que, aunque la ley lo define claramente, que el pago de los gastos suceptibles de división, que son la mayoría, deben de ser pagados con arreglo al indice o coeficiente de propiedad, todavía hay muchas comunidades que sirviendose de la conveniencia de varias personas, se ha venido haciendo mal en años, ese es el problema; intente convencer a los propietarios para la proxima reunión y con un poco de suerte se puede enderezar el asunto; si se ve necesitado a requerirlo judicialmente, tiene demasiados riesgos ;como el juez vea que es una sola persona la interesada, no se verá favorecido; recientes sentencias están teniendo respuestas diversificadas y parece que se va a llevar a efecto un criterio que rompa con esa tradición tan conveniente para algunos, QUE PRECISAMENTE NO LO HICIERON AL AZAR....
Lo cierto es que, aunque la ley lo define claramente, que el pago de los gastos suceptibles de división, que son la mayoría, deben de ser pagados con arreglo al indice o coeficiente de propiedad, todavía hay muchas comunidades que sirviendose de la conveniencia de varias personas, se ha venido haciendo mal en años, ese es el problema; intente convencer a los propietarios para la proxima reunión y con un poco de suerte se puede enderezar el asunto; si se ve necesitado a requerirlo judicialmente, tiene demasiados riesgos ;como el juez vea que es una sola persona la interesada, no se verá favorecido; recientes sentencias están teniendo respuestas diversificadas y parece que se va a llevar a efecto un criterio que rompa con esa tradición tan conveniente para algunos, QUE PRECISAMENTE NO LO HICIERON AL AZAR....
No comparto la respuesta de sidi.
El problema es que han venido durante diez años distribuyendo el gasto por partes iguales, lo que implica un acuerdo tácito y unánime, pues no existe ni votos en contra ni impugnaciones, lo que implca que para modificar dicho sistema de reparto, necesitará adoptar el acuerdo por unanimidad.
El problema es que han venido durante diez años distribuyendo el gasto por partes iguales, lo que implica un acuerdo tácito y unánime, pues no existe ni votos en contra ni impugnaciones, lo que implca que para modificar dicho sistema de reparto, necesitará adoptar el acuerdo por unanimidad.
Para distribuir por cuotas de propiedad no hace falta ni acuerdos ni nada. Es un mandato legal.
La Audiencia de Madrid en S. de 4-2-2004 levantó un reparto a partes iguales que, para mas Inri ,se habia inscrito en el Registro desde 1964 , o sea 40 añitos, por el "listo" del promotor.
Para modficar el reparto por cuotas de propiedad es para lo que requiere unanimidad.
Para reestablecerlo, según Ley, no se require nada más que hacerlo, y si alguien trata de impugnar contra Ley.....
La Audiencia de Madrid en S. de 4-2-2004 levantó un reparto a partes iguales que, para mas Inri ,se habia inscrito en el Registro desde 1964 , o sea 40 añitos, por el "listo" del promotor.
Para modficar el reparto por cuotas de propiedad es para lo que requiere unanimidad.
Para reestablecerlo, según Ley, no se require nada más que hacerlo, y si alguien trata de impugnar contra Ley.....
El hecho de durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la comunidad de propietarios conforme a un sistema de reparto igualitario de los gastos en modo alguno significa la existencia de un acuerdo inequívoco de los copropietarios para modificar los estatutos, en que se establecía el sistema de coeficientes, constituyendo únicamente la tolerancia respecto a una práctica inadecuada.
El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
Respuesta a Celiavi:
Debe encargar a un abogado ya el asunto.
Prepare certificación del Registro de la división horizontal y titulo constitutivo.
Impugne en el juzgado la negativa a distribución por cuotas de participación según Ley.
La práctica de partes iguales, aunque sea consentida es indebida.
A Jueces y Magistrados en gral. ( hablando fuera de las Sedes), les repugna el enriquecimiento ílicito de los mayoritarios a costa de los minoritarios.
Debe encargar a un abogado ya el asunto.
Prepare certificación del Registro de la división horizontal y titulo constitutivo.
Impugne en el juzgado la negativa a distribución por cuotas de participación según Ley.
La práctica de partes iguales, aunque sea consentida es indebida.
A Jueces y Magistrados en gral. ( hablando fuera de las Sedes), les repugna el enriquecimiento ílicito de los mayoritarios a costa de los minoritarios.
Fecha: 16 de noviembre de 2004
Órgano: Tribunal Supremo
Sentencia: 1094 / 2004
Recurso: 3146 / 1998
Resumen:
El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
............
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Doña Magdalena formuló demanda contra la DIRECCION000 de Barcelona interesando se declarase: a) la invalidez e ineficacia del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de dicha Comunidad, celebrado el 3 de octubre de 1994 por el que se acordaba el reparto de derramas por coeficientes al no existir la necesaria unanimidad de los copropietarios.- b) Que tampoco era válida la aprobación del presupuesto de obras, realizada en la misma Junta, ya que en él se comprendían partidas de mero lujo -a cuyo pago se había opuesto la actora- junto a otras realmente necesarias, por lo que se solicitaba se precisase cuales eran unas y otras.
El Juzgado de Primera Instancia estimó solamente la primera de las peticiones mencionadas y no hizo declaración en cuanto a costas.
Apelada su resolución por las dos partes litigantes, la Audiencia Provincial acogió únicamente el recurso de la Comunidad de Propietarios, lo que determinaba la íntegra desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas de primera instancia y de las de su propio recurso.
Dª Magdalena ha interpuesto el presente recurso de casación, que contiene un solo motivo, fundado en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
SEGUNDO.- El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
.......
Órgano: Tribunal Supremo
Sentencia: 1094 / 2004
Recurso: 3146 / 1998
Resumen:
El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
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FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Doña Magdalena formuló demanda contra la DIRECCION000 de Barcelona interesando se declarase: a) la invalidez e ineficacia del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de dicha Comunidad, celebrado el 3 de octubre de 1994 por el que se acordaba el reparto de derramas por coeficientes al no existir la necesaria unanimidad de los copropietarios.- b) Que tampoco era válida la aprobación del presupuesto de obras, realizada en la misma Junta, ya que en él se comprendían partidas de mero lujo -a cuyo pago se había opuesto la actora- junto a otras realmente necesarias, por lo que se solicitaba se precisase cuales eran unas y otras.
El Juzgado de Primera Instancia estimó solamente la primera de las peticiones mencionadas y no hizo declaración en cuanto a costas.
Apelada su resolución por las dos partes litigantes, la Audiencia Provincial acogió únicamente el recurso de la Comunidad de Propietarios, lo que determinaba la íntegra desestimación de la demanda, con imposición a la actora de las costas de primera instancia y de las de su propio recurso.
Dª Magdalena ha interpuesto el presente recurso de casación, que contiene un solo motivo, fundado en el apartado 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
SEGUNDO.- El referido motivo denuncia la infracción, por aplicación errónea de la doctrina de los actos propios, y de los artículos 16-4º de la Ley de Propiedad Horizontal y 1255 del Código Civil.
Se señala que la Comunidad demandada venía utilizando el sistema de reparto igualitario de gastos desde 1987 hasta 1994 lo que supone un acto propio, aceptado por todos, que ha causado estado, pues ninguno de los miembros de aquella lo ha impugnado. Por ello, se añade, para volver al sistema de reparto establecido en los Estatutos -por coeficiente- o al seguido anteriormente por la Comunidad, en el que parte de los gastos se distribuían conforme a coeficiente, y otra parte, igualitariamente, sería necesaria la unanimidad, y esta no se ha conseguido, al haber impugnado la ahora recurrente el acuerdo que pretendía la vuelta al sistema de contribución a los gastos comunes previsto en los Estatutos.
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La argumentación que acaba de resumirse no puede ser compartida, por cuanto, como pone de manifiesto la Audiencia Provincial, no ha existido ningún acuerdo de la Junta de Propietarios en que se estableciese la modificación de lo prevenido en los Estatutos sobre distribución de los gastos comunes.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
TERCERO.- A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenada la recurrente al pago de las costas.
FALLAMOS
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Magdalena contra la sentencia dictada el veintidós de junio de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 995/91 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y dos de los de Barcelona.
Se condena a la recurrente al pago de las costas causadas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
Un saludo.
En efecto, el hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la administración de la Comunidad conforme a un sistema igualitario, en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos que, como acto propio, sería vinculante para todos los que lo hubiesen adoptado.
En el caso que nos ocupa, como alega la Comunidad demandada, solamente ha existido una tolerancia ante una práctica inadecuada, que, a lo sumo, únicamente puede determinar la pérdida del derecho a impugnar las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios a que aquella ha afectado, las cuales, a tenor del coeficiente de participación en los gastos comunes que corresponde a la finca de la actora (16,35%) han debido ser ciertamente favorables a la misma pues dicha cuota superaba ostensiblemente a las de cualquiera de los demás propietarios.
En atención a cuanto queda expuesto ha de calificarse de correcta la conclusión del Tribunal de apelación respecto a que el acuerdo que impugna la demandante se ajusta a lo prevenido en los Estatutos de la Comunidad en cuanto a distribución de gastos comunes, sistema que no puede entenderse dejado sin efecto por la práctica indebida a que nos hemos referido.
El único motivo del recurso, por ello, ha de ser desestimado.
TERCERO.- A tenor de lo prevenido en el artículo 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe ser condenada la recurrente al pago de las costas.
FALLAMOS
Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Magdalena contra la sentencia dictada el veintidós de junio de mil novecientos noventa y ocho por la Sección Decimocuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de menor cuantía número 995/91 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y dos de los de Barcelona.
Se condena a la recurrente al pago de las costas causadas. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día remitidos.
Un saludo.
Las opiniones y las Sentencias son bastante diversas incluso sobre el mismo tema. Un Juicio nunca se sabe como va a resultar porque si las cosas estuvieran claras no habría necesidad de recurrir a los abogados y a los Juzgados. Estos pueden tener diferentes interpretaciones o matizar de forma diferente los preceptos y las leyes.
Desconocía esa maldición del gitano pero está muy bien. Lo que ocurre es que opino que lo mejor sería no tener que llegar a ningún juicio y que fueramos capaces de pactar sin ir en contra de las leyes como dice ese artículo del Codigo Civil. Lo difícil es que todos conozcamos las leyes para no contradecirlas.
