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gastos de comunidad ¿ por partes iguales o por cuota?
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Según lo que dicen nuestros estatutos, ¿ podemos establecernos en subcomunidades cada una con su cuenta bancaria aunque después contribuyamos a los gastos de la comunidad General? Y si es así, decidir dentro del portal la cuota con la que pagar los gastos? ¿ha de existir unanimidad para implantar esta cuota o la que proponéis con la regla de tres?
Para responder correctamente tendriamos que leer detenidamente los estatutos registrdos en el Registro Mercantil. Si no se dispone de esa información fidedigna todo lo que apostillenos es aventurarnos a equivocarnos.
De la lectura de los estatutos se desprenderá si podeis formar subcomunidades dentro de una mancomunidad..
Sobre lo que dices de la cuota, esta tiene que venir definida en los estatutos y para variarla hace falta la uninimidad de todos los que componen la comunidad.
ademas CONSIDERO, CON TODOS LOS RESPETOS, QUE EL TEMA ESTÁ MÁS QUE COMENTADO Y QUE SI NO NOS PONES LOS estatutos EN EL FORO NO PODREMOS RESPONDERTE CORRECTAMENTE.
De la lectura de los estatutos se desprenderá si podeis formar subcomunidades dentro de una mancomunidad..
Sobre lo que dices de la cuota, esta tiene que venir definida en los estatutos y para variarla hace falta la uninimidad de todos los que componen la comunidad.
ademas CONSIDERO, CON TODOS LOS RESPETOS, QUE EL TEMA ESTÁ MÁS QUE COMENTADO Y QUE SI NO NOS PONES LOS estatutos EN EL FORO NO PODREMOS RESPONDERTE CORRECTAMENTE.
Lo que dicen nuestros Estatutos en los puntos que estoy preguntando lo he transcrito en más de una ocasión y en más de una intervención. Concretamente en este apartado en la intervención del día 7 lo he transcrito literal (para la pregunta que estoy haciendo). Las cuotas de propiedad que tenemos del valor del inmueble en su totalidad hacen referencia a Todos los propietarios, garajes, locales, pisos pero es la única cuota que disponemos. Cuando habla para el portal de "por cuota" no nos dice cuál por lo que entendemos que tendremos que fijar una en el portal para los gastos que impliquen sólo a estos. ¿Cómo fijarla? Me han explicado algunos en el foro que se hace una regla de tres de la cuota de propiedad general, con lo que no estamos de acuerdo. ¿No hay otra forma? No se puede decidir esa cuota entre las personas implicadas en el pago?
Vuelvo a escribir parte de las normas especiales que están integradas en el Título:
La comunidad de la total finca constituida,..........., en régimen de propiedad horizontal, se regirá por la LPH y por las siguientes normas especiales:
1. Regirá enlas liquidaciones de gastos el principio de individualización del costo para cada elemento componente de la Comunidad siempre que fuere posible su determinación particular. En los supuestos contrarios se prorrateará entre los elementos que disfrutaren el servicio concreto en función de sus porcentajes de participación en la Comunidad.
2. Los gastos de conservación, reparación y energia eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas bajo cubierta, inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio.
El servicio de ascensores se dedica en principio al servicio exclusivo de viviendas. En el futuro, la Comunidad General de Propietarios del Edificio podrá variar el plan de usos suprimiendo la exclusividad y modificar la contribución a soportar por cada elemento beneficiario en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
En la planta de sótano serán de uso común para las plazas de garaje, la rampa y puerta de acceso rodado, los pasillos de circulación, las salidas de emergencia y las instalaciones de iluminación, contraincendios, motores de ventilación, chimeneas de evacuación de gases hasta tejado o cubierta completas, debiendo contribuir a los gastos de su limpieza, conservación y reposición todos los propietarios de las plantas de sótano, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
La promotora de la edificación, así como los futuros propietarios de locales comerciales en planta baja, podrán conectar acometidas a la red general de saneamiento o a cualquier otra instalación general actualmente existente o que en el futuro pueda crearse, aún cuando las tuberías discurran por el techo de los garajes de las plantas de sótano, tanto vertical como horizontalmente y todo ello sin necesidad de previa autorización de los propietarios de la misma.
En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las viviendas, serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada una de ellas en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de reparto de costos fijos de estos servicios o que no fueren determinables por medio de lecturas de contador, se prorratearán entre los elementos en función de su porcentaje de participaión en la Comunidad. Serán de cuenta y cargo exclusivo de los beneficiarios, el mantenimiento, consumos y reposición de todos los equipos, la acometida y las chimeneas.
Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, segregarlas,... sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de propietarios.
La comunidad de propietarios, periódicamente realizará en el inmueble y en sus elementos e instalaciones comunes, las obras de mantenimiento necesarias para evitar un envejecimiento de los elementos que las componen.
Los gastos de reparación, sustitución, conservación y mantenimiento de las ventanas tipo Velux situadas sobre la cubierta del inmueble para facilitar el acceso a la misma desde elemento común serán de cuenta y cargo de la Comunidad General del Edificio.
Etc.
La comunidad de la total finca constituida,..........., en régimen de propiedad horizontal, se regirá por la LPH y por las siguientes normas especiales:
1. Regirá enlas liquidaciones de gastos el principio de individualización del costo para cada elemento componente de la Comunidad siempre que fuere posible su determinación particular. En los supuestos contrarios se prorrateará entre los elementos que disfrutaren el servicio concreto en función de sus porcentajes de participación en la Comunidad.
2. Los gastos de conservación, reparación y energia eléctrica del portal, ascensor, escalera de la casa, pasillos distribuidores de plantas bajo cubierta, inclusive la sustitución del ascensor y demás instalaciones del portal y escalera, se satisfarán exclusivamente por los propietarios de las viviendas en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio.
El servicio de ascensores se dedica en principio al servicio exclusivo de viviendas. En el futuro, la Comunidad General de Propietarios del Edificio podrá variar el plan de usos suprimiendo la exclusividad y modificar la contribución a soportar por cada elemento beneficiario en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
En la planta de sótano serán de uso común para las plazas de garaje, la rampa y puerta de acceso rodado, los pasillos de circulación, las salidas de emergencia y las instalaciones de iluminación, contraincendios, motores de ventilación, chimeneas de evacuación de gases hasta tejado o cubierta completas, debiendo contribuir a los gastos de su limpieza, conservación y reposición todos los propietarios de las plantas de sótano, en proporción a sus respectivas cuotas de participación.
La promotora de la edificación, así como los futuros propietarios de locales comerciales en planta baja, podrán conectar acometidas a la red general de saneamiento o a cualquier otra instalación general actualmente existente o que en el futuro pueda crearse, aún cuando las tuberías discurran por el techo de los garajes de las plantas de sótano, tanto vertical como horizontalmente y todo ello sin necesidad de previa autorización de los propietarios de la misma.
En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las viviendas, serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada una de ellas en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de reparto de costos fijos de estos servicios o que no fueren determinables por medio de lecturas de contador, se prorratearán entre los elementos en función de su porcentaje de participaión en la Comunidad. Serán de cuenta y cargo exclusivo de los beneficiarios, el mantenimiento, consumos y reposición de todos los equipos, la acometida y las chimeneas.
Los propietarios de las viviendas podrán dividirlas, segregarlas,... sin necesidad de acuerdo alguno de la Junta de propietarios.
La comunidad de propietarios, periódicamente realizará en el inmueble y en sus elementos e instalaciones comunes, las obras de mantenimiento necesarias para evitar un envejecimiento de los elementos que las componen.
Los gastos de reparación, sustitución, conservación y mantenimiento de las ventanas tipo Velux situadas sobre la cubierta del inmueble para facilitar el acceso a la misma desde elemento común serán de cuenta y cargo de la Comunidad General del Edificio.
Etc.
El edificio se compone de cuatro portales (cada uno con diferente superficie de planta solar dentro de la total) y de sótano dedicado a garajes.
División en régimen de PH.-
Elemento nº uno el sótano con parcelas numeradas del 1 al ... y su descripción.
Elemento nº2 ,3,4 y cinco locales situados en el portal 1 más las viviendas correspondientes a este portal como elementos diferenciados.
Así con el resto de pisos y locales de cada portal.
Dependencias comunes del edificio: cuatro cuartos de máquinas de ascensores, dos cuartos con maquinaria de ventilación del garaje, R.I.T.I, escaleras y salidas de emergencia, cuarto de instalaciones de calderas un trastero comunitario.
Los portales uno y dos disponen además de un patio de la edificación al que solo se accede desde el primer portal. En el dos tambien hay un R.I.T.I superior.
¿Podéis responder ahora a mis dudas?
División en régimen de PH.-
Elemento nº uno el sótano con parcelas numeradas del 1 al ... y su descripción.
Elemento nº2 ,3,4 y cinco locales situados en el portal 1 más las viviendas correspondientes a este portal como elementos diferenciados.
Así con el resto de pisos y locales de cada portal.
Dependencias comunes del edificio: cuatro cuartos de máquinas de ascensores, dos cuartos con maquinaria de ventilación del garaje, R.I.T.I, escaleras y salidas de emergencia, cuarto de instalaciones de calderas un trastero comunitario.
Los portales uno y dos disponen además de un patio de la edificación al que solo se accede desde el primer portal. En el dos tambien hay un R.I.T.I superior.
¿Podéis responder ahora a mis dudas?
Teniendo en cuenta que nos regimos por la LPH y por las normas arriba mencionadas. ¿Cómo deberíamos funcionar de forma correcta? ¿Cómo debieran hacerse los presupuestos, uno para todo el edificio o diferentes presupuestos para cada portal y garaje aparte y una Comunidad General para los gastos generales?
Cuando dice que se satisfarán la sustitución de ascensor y todos los gastos del portal por los propietarios de vivienda en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio. ¿Está dando la posibilidad de individualización del portal y por consiguiente a la fijación de una cuota de participación en lo que les afecta a dichos propietarios? Ya que haciendo la regla de tres partiendo de las cuotas de propiedad, intervienen los otros portales, locales y parcelas de garaje.
Para suprimir la exclusividad del servicio de ascensores (actualmente de las viviendas), ¿se hace sin más o hay que votar?¿Quiénes y cómo?
Si algún mayor de edad (de los propietarios de parcela) decidiera usar el ascensor, ¿hemos de facilitarle la utilización simplemente con su petición? Si puede usarlo,¿cómo pagaría si tiene que acceder por los portales y salir por éstos?
Según está expuesto el punto de calefacción y agua caliente sanitaria, ¿cómo distribuiríais el gasto?
Cuando habla de las obras de mantenimiento necesarias en el inmueble e instalaciones comunes, ¿a qué se refiere?
Cualquier comentario nos sería de mucha utilidad.
Muchas gracias de antemano.
Cuando dice que se satisfarán la sustitución de ascensor y todos los gastos del portal por los propietarios de vivienda en proporción a sus respectivas cuotas de participación, considerando cada portal individualmente, sin tener relación a estos efectos con el resto de portales del Edificio. ¿Está dando la posibilidad de individualización del portal y por consiguiente a la fijación de una cuota de participación en lo que les afecta a dichos propietarios? Ya que haciendo la regla de tres partiendo de las cuotas de propiedad, intervienen los otros portales, locales y parcelas de garaje.
Para suprimir la exclusividad del servicio de ascensores (actualmente de las viviendas), ¿se hace sin más o hay que votar?¿Quiénes y cómo?
Si algún mayor de edad (de los propietarios de parcela) decidiera usar el ascensor, ¿hemos de facilitarle la utilización simplemente con su petición? Si puede usarlo,¿cómo pagaría si tiene que acceder por los portales y salir por éstos?
Según está expuesto el punto de calefacción y agua caliente sanitaria, ¿cómo distribuiríais el gasto?
Cuando habla de las obras de mantenimiento necesarias en el inmueble e instalaciones comunes, ¿a qué se refiere?
Cualquier comentario nos sería de mucha utilidad.
Muchas gracias de antemano.
Han pasado seis meses.
Hola, he retrocedido un poco al pasado...
Como veis, por muy tratado que estuviera el tema, no es fácil tomar decisiones cuando se tienen tantas dudas y tan diversos criterios.
Trueno
No hace falta ir al Registro MERCANTIL, ya los transcribo aquí. ¿No? (en otro post)
Un cordial saludo. L
Hola, he retrocedido un poco al pasado...
Como veis, por muy tratado que estuviera el tema, no es fácil tomar decisiones cuando se tienen tantas dudas y tan diversos criterios.
Trueno
No hace falta ir al Registro MERCANTIL, ya los transcribo aquí. ¿No? (en otro post)
Un cordial saludo. L
Pues buenos días.
A ver quién sabe esto.
Los estatutos dicen que de los ascensores tienen el uso exclusivo las viviendas y exonera del pago de la sustitución a locales pero nada dice de que no puedan votar.
Bueno llega el día de la sustitución, ¿vale?
Se pide presupuesto e imaginemos, supongamos, que asciende a 8000 €.
Hay cuatro portales y en cada uno cuatro pisos. Coeficientes/cuotas de propiedad/participación del 1º al 4º.
Portal 1: 2-3-4-5 Total 14%
Portal 2: 2-3-4-5 Total 14%
Portal 3: 2-3-4-5 Total 14%
Portal 4: 2-3-4-5 Total 14%
Coeficiente portales : 56
Dos locales: 22% coeficiente cada uno . Total 44%
No hay constituidas comunidades ni nada por el estilo. Entonces:
1) Se vota dicha SUSTITUCIÓN dentro de cada portal y sería 3/5 del 14% y no votan lo locales.
2) Se vota entre las 16 viviendas 3/5 del 56% y tampoco votan lo locales
3) Se vota entre todos, viviendas y locales 3/5 del 100%
El ascensor es un elemento común y se va a hacer una sustitución/variación de uno de los ascensores, no de todos a la vez.
Si se vota en Junta de la Comunidad General, sale que se aprueba.
Solo las viviendas pagarían porque así queda reflejado en los Estatutos y ¿qué sucede?
Pues que el ascensor lo tienen que pagar entre los propietarios que tienen el 56% de las cuotas por su coeficiente. Claro, dicen los propietarios, yo tengo el 2 en mi Escritura y yo el 3 etc. y sumados éstos 56% no se paga todo el ascensor con eso.
El 44% restante, lo tienen que pagar entre las viviendas pero ¿cómo? ¿acaso la parte que correspondería pagar a los locales por el hecho de estar exonerados la tienen que pagar el resto por coeficiente de propiedad sin ser su propiedad?Porque tu propiedad, según he entendido es la que marca tu coeficiente/cuota.
Una cosa es que se les haya "perdonado" el pagar en algo que les correspondería de no haberles "perdonado" y otra diferente es que unos carguen con lo de otro en mayor medida que otros.
O sea de la parte que correspondería a los locales unos van a pagar por el 5% y otros por el 2%.
No sé si me he explicado.
Que la situación es la misma si se decide votar dentro del portal (como dice Loscertales) y hay locales adjuntos que también están exonerados.
Creo que estoy en la séptima de mis vidas.
A ver quién sabe esto.
Los estatutos dicen que de los ascensores tienen el uso exclusivo las viviendas y exonera del pago de la sustitución a locales pero nada dice de que no puedan votar.
Bueno llega el día de la sustitución, ¿vale?
Se pide presupuesto e imaginemos, supongamos, que asciende a 8000 €.
Hay cuatro portales y en cada uno cuatro pisos. Coeficientes/cuotas de propiedad/participación del 1º al 4º.
Portal 1: 2-3-4-5 Total 14%
Portal 2: 2-3-4-5 Total 14%
Portal 3: 2-3-4-5 Total 14%
Portal 4: 2-3-4-5 Total 14%
Coeficiente portales : 56
Dos locales: 22% coeficiente cada uno . Total 44%
No hay constituidas comunidades ni nada por el estilo. Entonces:
1) Se vota dicha SUSTITUCIÓN dentro de cada portal y sería 3/5 del 14% y no votan lo locales.
2) Se vota entre las 16 viviendas 3/5 del 56% y tampoco votan lo locales
3) Se vota entre todos, viviendas y locales 3/5 del 100%
El ascensor es un elemento común y se va a hacer una sustitución/variación de uno de los ascensores, no de todos a la vez.
Si se vota en Junta de la Comunidad General, sale que se aprueba.
Solo las viviendas pagarían porque así queda reflejado en los Estatutos y ¿qué sucede?
Pues que el ascensor lo tienen que pagar entre los propietarios que tienen el 56% de las cuotas por su coeficiente. Claro, dicen los propietarios, yo tengo el 2 en mi Escritura y yo el 3 etc. y sumados éstos 56% no se paga todo el ascensor con eso.
El 44% restante, lo tienen que pagar entre las viviendas pero ¿cómo? ¿acaso la parte que correspondería pagar a los locales por el hecho de estar exonerados la tienen que pagar el resto por coeficiente de propiedad sin ser su propiedad?Porque tu propiedad, según he entendido es la que marca tu coeficiente/cuota.
Una cosa es que se les haya "perdonado" el pagar en algo que les correspondería de no haberles "perdonado" y otra diferente es que unos carguen con lo de otro en mayor medida que otros.
O sea de la parte que correspondería a los locales unos van a pagar por el 5% y otros por el 2%.
No sé si me he explicado.
Que la situación es la misma si se decide votar dentro del portal (como dice Loscertales) y hay locales adjuntos que también están exonerados.
Creo que estoy en la séptima de mis vidas.
Se equivoca justa, un portal se crea en subcomunidad, obligatoriamente con los locales que forma ese edificio. Sumando los coef de las vvdas mas el local nos da ej 17.258 sobre el conjunto.
Para saber ahora como queda el coef de una vvda, o de un local respecto a esa subcomunidad.
Pues se hace de este modo, comprueben y luego argumenten:
Multiplicamos el coef de escritura por 100 y dividimos entre la suma de los coeficientes de esa subcomunidad, osea 17.258
Nos dará nuestro nuevo coef del 100% dentro de nuestra subcomunidad.
Para saber ahora como queda el coef de una vvda, o de un local respecto a esa subcomunidad.
Pues se hace de este modo, comprueben y luego argumenten:
Multiplicamos el coef de escritura por 100 y dividimos entre la suma de los coeficientes de esa subcomunidad, osea 17.258
Nos dará nuestro nuevo coef del 100% dentro de nuestra subcomunidad.
O sea en un portal con tres locales adjuntos, el coeficiente de estos también cuenta.
Claro, es que si no ¿qué se hace con ellos? En algún sitio hay que ubicarlos para pagar.
Aunque en mi comunidad, pp, como están exonerados absolutamente de todo gasto relativo al portal, incluso de la sustitución del ascensor pues su coeficiente en la subcomunidad va a estar de adorno. Bueno para votar les servirá, digo yo.
Por mucho que a una vivienda le salga 9% por ejemplo y a los tres locales 7%, 6%, 12% respectivamente, este 25% de gastos que los locales no pagan porque están exonerados recae sobre las viviendas, ¿Qué pasa con el 9% de esa vivienda? Se modifica otra vez porque los gastos no los va a pagar por el 9% sino por una cuota superior. ¿o no?
El 7%,6% y 12% les servirá para gastos como seguro, si hubiera, o gastos relativos a arreglos de fachada, etc.
¿O la fachada sería gasto de la comunidad general y no de la subcomunidad por ser un gasto indivisible?
¡Qué lío pp!
Claro, es que si no ¿qué se hace con ellos? En algún sitio hay que ubicarlos para pagar.
Aunque en mi comunidad, pp, como están exonerados absolutamente de todo gasto relativo al portal, incluso de la sustitución del ascensor pues su coeficiente en la subcomunidad va a estar de adorno. Bueno para votar les servirá, digo yo.
Por mucho que a una vivienda le salga 9% por ejemplo y a los tres locales 7%, 6%, 12% respectivamente, este 25% de gastos que los locales no pagan porque están exonerados recae sobre las viviendas, ¿Qué pasa con el 9% de esa vivienda? Se modifica otra vez porque los gastos no los va a pagar por el 9% sino por una cuota superior. ¿o no?
El 7%,6% y 12% les servirá para gastos como seguro, si hubiera, o gastos relativos a arreglos de fachada, etc.
¿O la fachada sería gasto de la comunidad general y no de la subcomunidad por ser un gasto indivisible?
¡Qué lío pp!
Autor: pp Fecha: 28/06/2006
"Y dicha subcomunidad, aportará a la comunidad general en los gastos comunes por su 17.258%"
Esto que usted dice aquí se lo planteé yo a mi administrador hace un tiempo,que debíamos hacer una estructura organizativa similar a un árbol genealógico, partiendo de las subcomunidades hasta llegar al vértice que sería la Comunidad General y situar claramente qué gastos correspondían a cada uno y cómo pagarlos basándonos en los Estatutos y todas sus excepciones. ¡Qué mira que las hay!
Ha dicho Vicente Manuel que en qué revaloriza a un local que exista o no ascensor para que tenga que pagar su instalación.
Pues mira, no es lo mismo tener un local en un edificio con una categoría: dispone de ascensor, buenas instalaciones, etc., que tener un local en unedificio antiguo, y sin ningún tipo de instalaciones modernas. El local aumenta de valor inmediatamente que se hace una reforma en el edificio con ascensor y otras instalaciones.
Todo aquello que supone un incremento de valor para la finca en su totalidad, lo supone implícitamente para cada uno de sus elementos.
Otro tema diferente es que no paguen el consumo de luz energía, etc. porque lógicamente no toman parte en dicho consumo.
Bueno ya vale que soy muy cansina.
"Y dicha subcomunidad, aportará a la comunidad general en los gastos comunes por su 17.258%"
Esto que usted dice aquí se lo planteé yo a mi administrador hace un tiempo,que debíamos hacer una estructura organizativa similar a un árbol genealógico, partiendo de las subcomunidades hasta llegar al vértice que sería la Comunidad General y situar claramente qué gastos correspondían a cada uno y cómo pagarlos basándonos en los Estatutos y todas sus excepciones. ¡Qué mira que las hay!
Ha dicho Vicente Manuel que en qué revaloriza a un local que exista o no ascensor para que tenga que pagar su instalación.
Pues mira, no es lo mismo tener un local en un edificio con una categoría: dispone de ascensor, buenas instalaciones, etc., que tener un local en unedificio antiguo, y sin ningún tipo de instalaciones modernas. El local aumenta de valor inmediatamente que se hace una reforma en el edificio con ascensor y otras instalaciones.
Todo aquello que supone un incremento de valor para la finca en su totalidad, lo supone implícitamente para cada uno de sus elementos.
Otro tema diferente es que no paguen el consumo de luz energía, etc. porque lógicamente no toman parte en dicho consumo.
Bueno ya vale que soy muy cansina.
El local siempre tendrá un coef mayor y no es decorativo, ya que en el seguro, que corresponda pagar ese portal en subcomunidad, la mayor parte la paga el.
Y de la misma forma que expresé lo de la restructuración de coef en base a la comunidad general, deberá de hacerse en base a los gastos de quienes disfrute ciertos servicios.
No es ningún rollo, por eso hay administradores que cobran por ello, a no ser que usted lo sepa hacer y no pague administrador.
Anastasia, creo que ya es hora de que me pague por mis servicios, jejejejeje es broma
Y de la misma forma que expresé lo de la restructuración de coef en base a la comunidad general, deberá de hacerse en base a los gastos de quienes disfrute ciertos servicios.
No es ningún rollo, por eso hay administradores que cobran por ello, a no ser que usted lo sepa hacer y no pague administrador.
Anastasia, creo que ya es hora de que me pague por mis servicios, jejejejeje es broma
