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Hacer escritura 40 años después
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Hacer escritura 40 años después
Hace 40 años mi padre, ya fallecido, vendió un piso con contrato privado de c/v. Ahora aparece el comprador diciendome que no tiene escritura y que probablemente no se hizo, dice que el piso sigue en el Registro a nombre de mi padre. El IBI y los servicios están a nombre del comprador. Me pide que le acompañe a un notario para que, como heredero, formalice la escritura.
Ni mis hermanos ni yo hemos hecho la declaración de herederos ni mi padre hizo testamento, por lo que supongo no tenemos capacidad legal para dicho acto.
¿Puede el comprador obligarnos a hacer la declaración de herederos o a cualquier otra acción para solucionar su problema? (En principio tiene derecho a que el vendedor le facilite la posibilidad de formalizar la escritura). Nos inquietan las posibles consecuencias legales, impositivas, plusvalias, etc. que entendemos no tener que asumir por la dejadez del comprador. ¿Que podria suceder si nos desentendemos del asunto?.
Muchas gracias por cualquier respuesta fundamentada y perdonad por el tocho.
Saludos
Ni mis hermanos ni yo hemos hecho la declaración de herederos ni mi padre hizo testamento, por lo que supongo no tenemos capacidad legal para dicho acto.
¿Puede el comprador obligarnos a hacer la declaración de herederos o a cualquier otra acción para solucionar su problema? (En principio tiene derecho a que el vendedor le facilite la posibilidad de formalizar la escritura). Nos inquietan las posibles consecuencias legales, impositivas, plusvalias, etc. que entendemos no tener que asumir por la dejadez del comprador. ¿Que podria suceder si nos desentendemos del asunto?.
Muchas gracias por cualquier respuesta fundamentada y perdonad por el tocho.
Saludos
El comprador está en su derecho, aunque podría haberle prescrito (básicamente es lo que ya apuntas tú). No obstante, no le veo inconveniente a hacer una escritura de elevación a público del contrato privado, pues al heredar se hizo con todos los derechos y obligaciones, y el de otorgar escritura fue una de ellas. Si no lo hacéis, lo más que puede pasar es que os demande para que consintáis la escritura, en cuyo caso os podéis allanar y el juez lo haría por vosotros, para que pueda inscribir. La verdad es que le haríais un favor y sería justo, porque si no va a tener que hacer un expediente de dominio que le puede traer muchos inconvenientes y además pagar el impuesto de transmisiones (7%). Por eso, si yo fuera su abogado y no estuviera prescrito (que tengo dudas) le recomendaría demandaros. A vosotros no os importa mucho.
Muchas gracias, satanete, por su opinión.
Pero tenia entendido que el expediente de dominio se requiere cuando se desconoce el titular de la propiedad o se rompe la cadena de titulos de propiedad (creo que se denomina 'tracto sucesivo').
En este caso se conocen tanto al vendedor registrado (fallecido pero con herederos localizables) y al comprador aún vivo.
En fin, la verdad es que aún sigo confuso y procupado.
Muchas gracias de cualquier forma.
Saludos
Pero tenia entendido que el expediente de dominio se requiere cuando se desconoce el titular de la propiedad o se rompe la cadena de titulos de propiedad (creo que se denomina 'tracto sucesivo').
En este caso se conocen tanto al vendedor registrado (fallecido pero con herederos localizables) y al comprador aún vivo.
En fin, la verdad es que aún sigo confuso y procupado.
Muchas gracias de cualquier forma.
Saludos
Muchas gracias, ABQ, por su opinión.
Una de las cuestiones que nos preocupa son las posibles incidencias fiscales e impositivas. Creo que si aceptamos hacer la escritura se tendria que pagar, entre otras cosas, la plusvalia, que, después de 40 años puede ser temible. Supongo que esta plusvalia debe liquidarse en el momento en el que se hace la transmisión del bien, por lo que no habrá prescrito y nos la reclamarian a nosotros como vendedores (todo esto sin comerlo ni beberlo).
Reitero mi agradecimiento por su opinión.
Saludos.
Una de las cuestiones que nos preocupa son las posibles incidencias fiscales e impositivas. Creo que si aceptamos hacer la escritura se tendria que pagar, entre otras cosas, la plusvalia, que, después de 40 años puede ser temible. Supongo que esta plusvalia debe liquidarse en el momento en el que se hace la transmisión del bien, por lo que no habrá prescrito y nos la reclamarian a nosotros como vendedores (todo esto sin comerlo ni beberlo).
Reitero mi agradecimiento por su opinión.
Saludos.
Entiendo perfectamente las reticencias fiscales. Sería defendible la inexistencia de plusvalía porque ésta se produjo al vender, no al elevar a público el contrato, pero habría que tener mucho ojo al hacerlo. Ahora bien, si el comprador os demanda y os allanais (una pantomima de pleito) no se hará escritura, sino que el juez dicta una resolución que es directamente inscribible, con lo cual noadie se entera de ninguna plusvalía.
De nuevo muchas gracias ABQ.
Me resulta interesante la apreciación de que la resolución del juez sirva para hacer directamente la inscripción, aunque no se si el comprador se avendrá a no hacer escritura.
También habia pensado que podria hacer la escritura ante notario, en ausencia de herederos (ya que no hemos hecho tal declaración y podriamos ser ilocalizables), y aportando certificado de actos de última voluntad del vendedor fallecido, en el que se verifica que no existe testamento. No se si esto seria factible.
Cuanto mas vueltas le doy al asunto, mas liado termino.
Saludos.
Me resulta interesante la apreciación de que la resolución del juez sirva para hacer directamente la inscripción, aunque no se si el comprador se avendrá a no hacer escritura.
También habia pensado que podria hacer la escritura ante notario, en ausencia de herederos (ya que no hemos hecho tal declaración y podriamos ser ilocalizables), y aportando certificado de actos de última voluntad del vendedor fallecido, en el que se verifica que no existe testamento. No se si esto seria factible.
Cuanto mas vueltas le doy al asunto, mas liado termino.
Saludos.
Supongo que la intención del comprador es elevar a público el contrato privado, por lo que habiendo transcurrido 40 años los impuestos están prescritos; ¿porque no hablas con el notario que vaya a hacer la escritura y le preguntas que responsabilidades (si alguna) asumes al firmar? Creo que es mejor que, en la medida de lo posible y sin asumir ninguna responsabilidad ni coste que ayudes al comprador y no que el tema termine en en un juzgado donde, además, tendrás que contratar un abogado y procurador.
Muchas gracias, x-aaa, por el aporte.
Desde un principio nuestra intención ha sido ayudar al comprador. Es mejor hacer las cosas por las buenas que por las malas. Pero justamente para no tener que asumir ninguna responsabilidad ni coste, queremos intentar controlar todas las posibilidades, y si se puede evitar firmar algo, supongo que seria mejor. Lo de acudir al notario también parece una buena opción. Se lo puedo plantear al comprador y confiar en que el notario se muestre neutral.
Gracias de nuevo.
Saludos.
Desde un principio nuestra intención ha sido ayudar al comprador. Es mejor hacer las cosas por las buenas que por las malas. Pero justamente para no tener que asumir ninguna responsabilidad ni coste, queremos intentar controlar todas las posibilidades, y si se puede evitar firmar algo, supongo que seria mejor. Lo de acudir al notario también parece una buena opción. Se lo puedo plantear al comprador y confiar en que el notario se muestre neutral.
Gracias de nuevo.
Saludos.
Insisto en que hay que tener ojito con los impuestos. A ver: el impuesto de transmisiones puede no haber prescrito porque para la administración "sale a la luz" ahora el contrato de hace 20 años (art. 1.227 cc). Pero ése lo paga el comprador. En cuanto a la herencia, evidentemente habría que hacer la declaración de herederos (coste aprox. 150-250 € ) y sería una aceptación en cualquier caso como bien dice ac37, pero ése impuesto sí que está prescrito. Ahora, la plusvalía (el impuesto muncipal) sí que lo va a pasar el ayuntamiento, pero se puede pactar con el comprador que corra con todos los gastos e impuestos los de la herencia y los de la compraventa (habría 2 plusvalías, aunque la primera estaría prescrita). La cuantía sobre 40 años es igual que sobre 20 porque éste es el límite máximo.
Muchas gracias x-aaa, ac37 y ABQ.
También yo entiendo que el otorgamiento de escritura equivaldria a la aceptación tácita de la herencia. Pero supongo que si no hay declaración de herederos, no podemos actuar como tales y otorgar escritura, por lo que previamente habria que hacer esa declaración.
En cuanto a impuestos, si parece que lo que está en el aire es la plusvalia. Puedo pactar con el comprador que la asuma él, pero tengo entendido que si después no lo abona, el Ayuntamiento actua contra la parte vendedora, independientemente de pactos y aunque este aparezca en la escritura.
Tendria que ver la posibilidad de que el notario haga un 'acta de notoriedad' en ausencia de herederos, con el contrato, los justificantes de pago y el certificado de últimas voluntades del vendedor. Supongo que si no aparecen herederos en la operación, no vendrian a reclamarnos nada.
Muchas gracias de nuevo.
Saludos.
También yo entiendo que el otorgamiento de escritura equivaldria a la aceptación tácita de la herencia. Pero supongo que si no hay declaración de herederos, no podemos actuar como tales y otorgar escritura, por lo que previamente habria que hacer esa declaración.
En cuanto a impuestos, si parece que lo que está en el aire es la plusvalia. Puedo pactar con el comprador que la asuma él, pero tengo entendido que si después no lo abona, el Ayuntamiento actua contra la parte vendedora, independientemente de pactos y aunque este aparezca en la escritura.
Tendria que ver la posibilidad de que el notario haga un 'acta de notoriedad' en ausencia de herederos, con el contrato, los justificantes de pago y el certificado de últimas voluntades del vendedor. Supongo que si no aparecen herederos en la operación, no vendrian a reclamarnos nada.
Muchas gracias de nuevo.
Saludos.
a ver, varias opciones muy bien argumentadas por mis compañeros:
a.- si no aceptas la herencia, el no puede llevarte a un procedimiento, porque tu no serias parte legitima.
b.- si la aceptas, es solo para ayudar al comprador, y tendrias que pagar la plusvalia municipal, ya que el imp de sucesiones está prescrito mas impuestos por la venta (comprador y tu).
c.- lo mejor es que el vaya a un procedimiento para elevacion de contrato privado a publico, y el juez resuelva en favor.
salvo mejor derecho
a.- si no aceptas la herencia, el no puede llevarte a un procedimiento, porque tu no serias parte legitima.
b.- si la aceptas, es solo para ayudar al comprador, y tendrias que pagar la plusvalia municipal, ya que el imp de sucesiones está prescrito mas impuestos por la venta (comprador y tu).
c.- lo mejor es que el vaya a un procedimiento para elevacion de contrato privado a publico, y el juez resuelva en favor.
salvo mejor derecho
Muchas gracia rula66 por el claro cuadro sinóptico del abanico de posibilidades.
Respecto a la plusvalia, esta mañana he ido a una oficina municipal de gestión de impuestos. He expuesto el caso a un funcionario encargado especificamente de las plusvalias en casos de herencias. Para mi sorpresa, me ha dicho que, salvo que en la documentación (contrato, etc.)exista alguna anomalia, el impuesto ha prescrito. Le he comentado que tenia entendido que este impuesto de plusvalia nunca prescribia, y me ha contestado que eso no es cierto, que prescribe como cualquier otro (¿¡!?).
Mañana acudiré a otra oficina y plantearé lo mismo a otro funcionario distinto para confirmar.
Lo malo de que el comprador acuda a un juez, es que tendria gastos de abogado, procurador, etc. (que yo no le deseo), y yo también para defenderme (esto lo deseo aún menos).
Muchas gracias de nuevo, y un cordial saludo.
Respecto a la plusvalia, esta mañana he ido a una oficina municipal de gestión de impuestos. He expuesto el caso a un funcionario encargado especificamente de las plusvalias en casos de herencias. Para mi sorpresa, me ha dicho que, salvo que en la documentación (contrato, etc.)exista alguna anomalia, el impuesto ha prescrito. Le he comentado que tenia entendido que este impuesto de plusvalia nunca prescribia, y me ha contestado que eso no es cierto, que prescribe como cualquier otro (¿¡!?).
Mañana acudiré a otra oficina y plantearé lo mismo a otro funcionario distinto para confirmar.
Lo malo de que el comprador acuda a un juez, es que tendria gastos de abogado, procurador, etc. (que yo no le deseo), y yo también para defenderme (esto lo deseo aún menos).
Muchas gracias de nuevo, y un cordial saludo.
Gracias x-aaa y rula66 por los últimos mensajes.
Efectivamente, los impuestos atribuibles al vendedor han prescrito, pues el contrato de compra-venta (que cumple con todos los requisitos legales), queda perfeccionado en la fecha de fallecimiento de cualquiera de los firmantes (en este caso hace mas de 20 años), aunque se eleve a documento público a dia de hoy. Otra cosa serán los asumibles por el comprador, que es otro asunto.
Por otra parte no merece la pena inferirle al comprador el castigo de que acuda a los tribunales.
El notario puede elevar a público el contrato comprobando que el vendedor ha fallecido y no existe testamento. También el hijo del vendedor, aún sin tener la declaración de heredero, podria firmar, no como heredero pero si como hijo del vendedor, acreditando esta condición.
Muchas gracias a todos por vuestras opiniones, que me han sido de gran utilidad.
Un cordial saludo.
Efectivamente, los impuestos atribuibles al vendedor han prescrito, pues el contrato de compra-venta (que cumple con todos los requisitos legales), queda perfeccionado en la fecha de fallecimiento de cualquiera de los firmantes (en este caso hace mas de 20 años), aunque se eleve a documento público a dia de hoy. Otra cosa serán los asumibles por el comprador, que es otro asunto.
Por otra parte no merece la pena inferirle al comprador el castigo de que acuda a los tribunales.
El notario puede elevar a público el contrato comprobando que el vendedor ha fallecido y no existe testamento. También el hijo del vendedor, aún sin tener la declaración de heredero, podria firmar, no como heredero pero si como hijo del vendedor, acreditando esta condición.
Muchas gracias a todos por vuestras opiniones, que me han sido de gran utilidad.
Un cordial saludo.
