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impuesto de basura
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Cuidado AbogadoVic: en Derecho las cosas hay que argumentarlas porque de lo contrario se corre el riesgo de emitir una opinión que no se ajuste a la Ley.
Me reitero una vez más en que la tasa de basura la paga el inquilino. Y para argumentarlo os cito una sentencia de 28-9-2006 de la AP de Barcelona (Ref. El Derecho 2006/426964) en la que se estima el DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO de un inquilino que no paga la tasa de basura A PESAR DE QUE EN EL CONTRATO NO SE PACTÓ QUE EL INQUILINO TENÍA QUE PAGAR DICHA TASA. Es justo el caso que nos ocupa y deja bien claro que NO es el arrendador quien tiene que pagar dicha tasa, sino el inquilino.
Los principales párrafos de dicha sentencia son los siguientes:
TERCERO.- Apela además la demandada (la inquilina) la sentencia de primera instancia alegando la vulneración del artículo 20,1, párrafo cuarto, y 20,4 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por no constar en el pacto, por el que los gastos en cuya inefectividad se sustenta la demanda serían a cargo del arrendatario, el importe anual de dichos gastos; [...]”.
[...], siendo doctrina comúnmente admitida que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, habiéndose copiado literalmente la dicción de éste último precepto, [...].
En consecuencia los conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.
Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos NO INCLUYE CONCEPTOS COMO EL DE LA TASA DE BASURAS, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de Malgrat de Mar, para la vivienda de la C/ CALLE000 núm. NUM000, NUM001, NUM002 (docs 6 y 7 de la demanda), y su pago por la demandada en el ejercicio del 2003, HABIENDO DEJADO IMPAGADOS LOS RECIBOS DE LOS EJERCICIOS DE 2004 Y 2005, LO CUAL, POR SÍ SÓLO, CONSTITUYE FUNDAMENTO BASTANTE PARA QUE PUEDA PROSPERAR LA PRETENSIÓN RESOLUTORIA DE LA DEMANDA.
O sea: que no puede aplicarse el art. 20.1 LAU a la tasa de basuras. Por eso desahucian a la inquilina por no pagar la tasa de basuras Y ELLO A PESAR DE QUE DICHO PAGO NO ESTABA INCLUIDO EN EL CONTRATO.
Por tanto NO corresponde al arrendador sino al inquilino.
Me reitero una vez más en que la tasa de basura la paga el inquilino. Y para argumentarlo os cito una sentencia de 28-9-2006 de la AP de Barcelona (Ref. El Derecho 2006/426964) en la que se estima el DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO de un inquilino que no paga la tasa de basura A PESAR DE QUE EN EL CONTRATO NO SE PACTÓ QUE EL INQUILINO TENÍA QUE PAGAR DICHA TASA. Es justo el caso que nos ocupa y deja bien claro que NO es el arrendador quien tiene que pagar dicha tasa, sino el inquilino.
Los principales párrafos de dicha sentencia son los siguientes:
TERCERO.- Apela además la demandada (la inquilina) la sentencia de primera instancia alegando la vulneración del artículo 20,1, párrafo cuarto, y 20,4 de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por no constar en el pacto, por el que los gastos en cuya inefectividad se sustenta la demanda serían a cargo del arrendatario, el importe anual de dichos gastos; [...]”.
[...], siendo doctrina comúnmente admitida que los gastos generales a los que se refiere este artículo son los conocidos como gastos de comunidad, a los que se refería el artículo 9, regla 5ª de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal EDL 1960/55, habiéndose copiado literalmente la dicción de éste último precepto, [...].
En consecuencia los conceptos contemplados en este artículo incluyen gastos tales como los de calefacción central, luz de la escalera, servicios de limpieza de las zonas comunes, agua, o mantenimiento del ascensor.
Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos NO INCLUYE CONCEPTOS COMO EL DE LA TASA DE BASURAS, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de Malgrat de Mar, para la vivienda de la C/ CALLE000 núm. NUM000, NUM001, NUM002 (docs 6 y 7 de la demanda), y su pago por la demandada en el ejercicio del 2003, HABIENDO DEJADO IMPAGADOS LOS RECIBOS DE LOS EJERCICIOS DE 2004 Y 2005, LO CUAL, POR SÍ SÓLO, CONSTITUYE FUNDAMENTO BASTANTE PARA QUE PUEDA PROSPERAR LA PRETENSIÓN RESOLUTORIA DE LA DEMANDA.
O sea: que no puede aplicarse el art. 20.1 LAU a la tasa de basuras. Por eso desahucian a la inquilina por no pagar la tasa de basuras Y ELLO A PESAR DE QUE DICHO PAGO NO ESTABA INCLUIDO EN EL CONTRATO.
Por tanto NO corresponde al arrendador sino al inquilino.
leonjbr, como arrendador me gustaría compartir tu planteamiento, pero justamente la sentencia que citas viene a decir lo que sostenemos otros en el foro, que sin el pacto (expreso o tácito) no se puede se exigir al arrendataria el cobro de la tasa de basura. Lo dice expresamente la sentencia en el F. TERCERO que citas, el arrendatario pagó la tasa en 2003 y dejó de pagarla en 2004 y 2005, por eso la sentencia profundiza en la doctrina de los actos propios: ""Por el contrario, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no incluye conceptos como el dela tasa de basuras, o la tasa de alcantarillado, en cuanto gastos que son susceptibles de individualización, y que en este caso se encontraban perfectamente individualizados, constando la emisión de los recibos individualizados por el Ayuntamiento de Malgrat de Mar, para la vivienda de la C/ CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 (docs 6 y 7 de la demanda), y su pago por la demandada en el ejercicio del 2003, habiendo dejado impagados los recibos de los ejercicios de 2004 y 2005, lo cual, por sí sólo, constituye fundamento bastante para que pueda prosperar la pretensión resolutoria de la demanda"".
El criterio de no exigencia sin pacto de la tasa de basura y similares viene claramente recogido en la CENDOJ SAP B 10975/2006 (“”Y, en relación con el arrendamiento de viviendas, el artículo 20.1. párrafo cuarto, de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato””). Así mismo se manifiesta la CENDOJ SAP M 3895/2012 (""por ello, y a modo de conclusión, es plenamente factible y ajustado a derecho la posibilidad de que las partes, dentro de la esfera arrendaticia, pacten estos extremos atinentes al pago de los tributos, independientemente del sujeto pasivo a quien legal o reglamentariamente se gire el tributo o impuesto correspondiente."".
El criterio de no exigencia sin pacto de la tasa de basura y similares viene claramente recogido en la CENDOJ SAP B 10975/2006 (“”Y, en relación con el arrendamiento de viviendas, el artículo 20.1. párrafo cuarto, de la Ley 24/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , requiere para la validez del pacto por el que los gastos generales del inmueble se ponen a cargo del arrendatario, que el pacto conste por escrito, y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato””). Así mismo se manifiesta la CENDOJ SAP M 3895/2012 (""por ello, y a modo de conclusión, es plenamente factible y ajustado a derecho la posibilidad de que las partes, dentro de la esfera arrendaticia, pacten estos extremos atinentes al pago de los tributos, independientemente del sujeto pasivo a quien legal o reglamentariamente se gire el tributo o impuesto correspondiente."".
dati:
1.- la sentencia dice meridianamente claro que NO estaba pactado. No sé qué más decir al respecto porque la claridad es total.
2.- Las sentencias que citas no contradicen la mía: la primera porque los tributos NO entran en el ámbito de aplicación del art. 20.1. Lo dice claramente la sentencia que os he colgado (y tengo 4 mas). No puede aplicarse el art. 20.1 a los tributos porque los tributos están individualizados en tanto que el art. 20.1 es para gastos que NO se pueden individulizar (los gastos de la comunidad). La segunda tampoco contradice la mía, porque yo no digo que no pueda pactarse. Claro que se puede. Lo que yo digo es que NO tiene por qué pactarse (que es otra cosa). Y es más: en línea con la sentencia transcrita, si no se pacta corresponde al arrendatario. ¿Por qué? Porque es quien se beneficia del servicio. Es que no hace falta que lo diga ninguna Ley. Se trata simplemente de evitar el enriquecimiento injusto. Si una persona se beneficia de un servicio es de cajón que lo paga esa persona (el inquilino) aunque la Administración se lo esté cobrando al casero.
abogado@leonbendayan.com
1.- la sentencia dice meridianamente claro que NO estaba pactado. No sé qué más decir al respecto porque la claridad es total.
2.- Las sentencias que citas no contradicen la mía: la primera porque los tributos NO entran en el ámbito de aplicación del art. 20.1. Lo dice claramente la sentencia que os he colgado (y tengo 4 mas). No puede aplicarse el art. 20.1 a los tributos porque los tributos están individualizados en tanto que el art. 20.1 es para gastos que NO se pueden individulizar (los gastos de la comunidad). La segunda tampoco contradice la mía, porque yo no digo que no pueda pactarse. Claro que se puede. Lo que yo digo es que NO tiene por qué pactarse (que es otra cosa). Y es más: en línea con la sentencia transcrita, si no se pacta corresponde al arrendatario. ¿Por qué? Porque es quien se beneficia del servicio. Es que no hace falta que lo diga ninguna Ley. Se trata simplemente de evitar el enriquecimiento injusto. Si una persona se beneficia de un servicio es de cajón que lo paga esa persona (el inquilino) aunque la Administración se lo esté cobrando al casero.
abogado@leonbendayan.com
