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Posible subarriendo parcial con cointrato mercantil
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Posible subarriendo parcial con cointrato mercantil
Hola, dos autónomos independientes y con actividades profesionales distintas, hemos alquilado un local comercial, siendo arrendatarios al 50%. En el contrato hay una cláusula donde se prohíbe expresamente que no es posible ceder ni subarrendar el local.
Uno de los arrendatarios, por su cuenta y sin la autorización del propietario y la del otro arrendatario, quiere realizar con un tercero (también autónomo) un contrato mercantil para que trabaje en el despacho del primero cuando esté no esté, realizando una actividad profesional distinta a la del arrendatario y recibiendo como remuneración un porcentaje por cada cliente que recibaa el tercer autónomo.
Mis dudas son:
1.¿Se considera un subarriendo parcial esta relación contractual de uno de los arrendatarios con el tercer autónomo? El arrendatario dice que no y el propietario dice que sí y amenaza con demandar solicitando la resolución del contrato por incumplimiento del mismo.
2.¿Es necesario comunicar al arrendador y al otro arrendatario de manera fehaciente esta nueva relación contractual?
3.Al margen de que se considere o no un subarrendamiento parcial, ¿se necesitaría la autorización expresa del propietario y del otro arrendatario para que pudiera llevarse a cabo esta nueva relación contractual?
4. ¿En qué afecta todo al segundo arrendatario que está al margen?
Agradecería vuestra ayuda.
Uno de los arrendatarios, por su cuenta y sin la autorización del propietario y la del otro arrendatario, quiere realizar con un tercero (también autónomo) un contrato mercantil para que trabaje en el despacho del primero cuando esté no esté, realizando una actividad profesional distinta a la del arrendatario y recibiendo como remuneración un porcentaje por cada cliente que recibaa el tercer autónomo.
Mis dudas son:
1.¿Se considera un subarriendo parcial esta relación contractual de uno de los arrendatarios con el tercer autónomo? El arrendatario dice que no y el propietario dice que sí y amenaza con demandar solicitando la resolución del contrato por incumplimiento del mismo.
2.¿Es necesario comunicar al arrendador y al otro arrendatario de manera fehaciente esta nueva relación contractual?
3.Al margen de que se considere o no un subarrendamiento parcial, ¿se necesitaría la autorización expresa del propietario y del otro arrendatario para que pudiera llevarse a cabo esta nueva relación contractual?
4. ¿En qué afecta todo al segundo arrendatario que está al margen?
Agradecería vuestra ayuda.
Ahora que se acerca el fin de curso, casi parece una pregunta de examen; espero sacar aprobado. :)
1- Concepto de subarriendo: contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a la otra (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto. Por todas, la STS 18-4-95. Vid. art. 1543 CC. Lo que usted describe en su relato no es un subarriendo.
2- No es necesario, pero ellos -al menos el arrendador- ya lo saben, porque según su exposición ya han manifestado posturas al respecto ("el arrendatario dice que no y el propietario dice que sí"). Su relato me provoca algunas dudas, afirma en primer lugar que "...quiere realizar con un tercero..." y a renglón seguido manifiesta que el propietario amenaza con demandar, lo cual carece de sentido salvo que sea un preaviso frente a un hecho futuro y no acaecido.
3- No, no hace falta, porque no es subarriendo.
4- No hay elementos de juicio en su relato que permitan afirmar que el segundo arrendatario sufre algún perjuicio, porque no se le priva del uso del local que venía haciendo hasta ahora.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
1- Concepto de subarriendo: contrato por el que una de las partes (arrendatario) se obliga a dar a la otra (subarrendatario) el uso o goce de todo o parte de una cosa arrendada, por tiempo determinado y precio cierto. Por todas, la STS 18-4-95. Vid. art. 1543 CC. Lo que usted describe en su relato no es un subarriendo.
2- No es necesario, pero ellos -al menos el arrendador- ya lo saben, porque según su exposición ya han manifestado posturas al respecto ("el arrendatario dice que no y el propietario dice que sí"). Su relato me provoca algunas dudas, afirma en primer lugar que "...quiere realizar con un tercero..." y a renglón seguido manifiesta que el propietario amenaza con demandar, lo cual carece de sentido salvo que sea un preaviso frente a un hecho futuro y no acaecido.
3- No, no hace falta, porque no es subarriendo.
4- No hay elementos de juicio en su relato que permitan afirmar que el segundo arrendatario sufre algún perjuicio, porque no se le priva del uso del local que venía haciendo hasta ahora.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Gracias por la respuesta. Entonces el que un tercero (autónomo) entre a ejercer una actividad laboral distinta (Psicología) a la del arrendatario Podología, con el que pretende realizar un contrato mercantil de prestación de servicios entre autónomos a porcentaje no se considera una sesión ni un subarriendo a pesar de que el arrendatario que ejerce la Podología ceda el uso de su consulta, cuando no la use, al nuevo autónomo para que este ejerza la Psicología a cambio de un precio cierto fijado en un contrato mercantil de prestación de servicios a modo de porcentaje por paciente visitado.
Bajo mi punto de vista es una cesión en general. No subarrendamiento, pero si una cesión y por tanto contraria a la LAU.
Se lo voy a poner muy fácil: imagine que el arrendatario le cede al subarrendatario un "trocito" de local para ejercer la psicología y que lo hace gratis, sin cobrarle nada. Es evidente que no es un subarrendamiento, pero ¿no es igualmente evidente que es una cesión? ¿No está claro que se le está permitiendo disfrutar de un trozo de local sea como fuere el modo en que se le permite y sea como sea el nombre que le demos a la relación jurídica entre el arrendatario y el subarrendatario?
Yo creo que a eso se refiere el art. 8.1 LAU94 a cuyo tenor:
"Artículo 8 Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador."
El artículo habla de "ceder" no de subarrendar ni entra en si es a cambio de precio o no, por tiempo parcial o no o si la superficie cedida es toda o no. Habla simplemente de cesión.
En el caso que nos consulta es evidente que hay una cesión y por tanto sea cual sea el nombre que se le quiera dar y sean cuales sean las condiciones pactadas es una cesión y por tanto, en principio, no permitida por la LAU salvo que lo permitiera el contrato, cosa que en su caso no parece ser cierta.
En conclusión: no es un subarrendamiento pero no está permitido por la Ley salvo que el arrendador consienta.
Se lo voy a poner muy fácil: imagine que el arrendatario le cede al subarrendatario un "trocito" de local para ejercer la psicología y que lo hace gratis, sin cobrarle nada. Es evidente que no es un subarrendamiento, pero ¿no es igualmente evidente que es una cesión? ¿No está claro que se le está permitiendo disfrutar de un trozo de local sea como fuere el modo en que se le permite y sea como sea el nombre que le demos a la relación jurídica entre el arrendatario y el subarrendatario?
Yo creo que a eso se refiere el art. 8.1 LAU94 a cuyo tenor:
"Artículo 8 Cesión del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador."
El artículo habla de "ceder" no de subarrendar ni entra en si es a cambio de precio o no, por tiempo parcial o no o si la superficie cedida es toda o no. Habla simplemente de cesión.
En el caso que nos consulta es evidente que hay una cesión y por tanto sea cual sea el nombre que se le quiera dar y sean cuales sean las condiciones pactadas es una cesión y por tanto, en principio, no permitida por la LAU salvo que lo permitiera el contrato, cosa que en su caso no parece ser cierta.
En conclusión: no es un subarrendamiento pero no está permitido por la Ley salvo que el arrendador consienta.
Hay colaboración, y todo indica que cesión, como bien apunta Leonjbr.
Me planteo: ¿cesión si un agente comercial autónomo viene dos horas al día a captar clientes para nuestro negocio? y sobre todo: ¿cesión prohibida?
Me gustaría saber qué horario tiene esa actividad "...cuando este no esté...". Por su relato, parece más bien que el primer arrendatario ha contratado a un agente comercial autónomo para que le capte clientes: "...un porcentaje por cada cliente...".
Defina esa actividad, si es profesional, como usted afirma, o si es comercial.
Sería útil saber si estamos hablando de una agencia de seguros, una agencia de telefonía, o una inmobiliaria.
Me planteo: ¿cesión si un agente comercial autónomo viene dos horas al día a captar clientes para nuestro negocio? y sobre todo: ¿cesión prohibida?
Me gustaría saber qué horario tiene esa actividad "...cuando este no esté...". Por su relato, parece más bien que el primer arrendatario ha contratado a un agente comercial autónomo para que le capte clientes: "...un porcentaje por cada cliente...".
Defina esa actividad, si es profesional, como usted afirma, o si es comercial.
Sería útil saber si estamos hablando de una agencia de seguros, una agencia de telefonía, o una inmobiliaria.
Un momento, que me he acelerado, como siempre.
Podologo y psicólogo, bien, y un porcentaje por cada visitante.
Hay cesión del art. 32 LAU.
"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada."
Y hay una cláusula contractual que lo prohibe, luego hay causa de resolución del contrato.
Podologo y psicólogo, bien, y un porcentaje por cada visitante.
Hay cesión del art. 32 LAU.
"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada."
Y hay una cláusula contractual que lo prohibe, luego hay causa de resolución del contrato.
Me preocupa que en el subarriendo, a diferencia de la cesión, pervive la relación contractual entre arrendador y arrendatario-subarrendador, mientras que en la cesión el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente , el cual sale de la relación contractual.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
Me preocupa que en el subarriendo, a diferencia de la cesión, pervive la relación contractual entre arrendador y arrendatario-subarrendador, mientras que en la cesión el cesionario se subroga en los derechos y obligaciones del cedente , el cual sale de la relación contractual.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
La figura se va pareciendo a poner en un bar (en local alquilado) una máquina de tabaco o una tragaperras explotada por un tercero que paga una comisión al bar.
La STS de 21 de febrero de 1991 (ponente Luis Martínez Calcerrada) dice, reiterando doctrina sobre el subarriendo, que no basta acreditar que un tercero usa el local arrendado en provecho propio.
Lo que nos dice el TS en una sentencia posterior, de 10 de octubre de 1991 es que cuando esa actividad introducida deja de ser complementaria o accesoria, sino que más bien -por su rendimiento económico- pasa a ser principal, no hay tampoco subarriendo, pero sí cambio de destino del local, desnaturalizando el objeto y carácter del arrendamiento, lo que también puede tener consecuencias, según sea el contrato.
En ambas sentencias, por último, se alude a la realidad social del momento y a la justicia material y una aplicación de la ley flexible y razonable.
No es posible desconocer que en toda actividad empresarial se usan en mayor o menor medida medios aportados por terceros: una interpretación rigurosa supondría, por ejemplo, prohibir a un Banco tener comerciales a comisión captando tarjetas o préstamos o cuentas dentro del local.
¿Cabe una cesión parcial? la LAU del 64 llamaba traspaso a la cesión de local, y viendo el art. 32, 2 "in fine" me temo que no.
Si es una pregunta para un examen en la Facultad de Derecho, tiene miga la cosa.
Me gustaría que el consultante aclarase su posición ¿quién de los intervinientes es?
La figura se va pareciendo a poner en un bar (en local alquilado) una máquina de tabaco o una tragaperras explotada por un tercero que paga una comisión al bar.
La STS de 21 de febrero de 1991 (ponente Luis Martínez Calcerrada) dice, reiterando doctrina sobre el subarriendo, que no basta acreditar que un tercero usa el local arrendado en provecho propio.
Lo que nos dice el TS en una sentencia posterior, de 10 de octubre de 1991 es que cuando esa actividad introducida deja de ser complementaria o accesoria, sino que más bien -por su rendimiento económico- pasa a ser principal, no hay tampoco subarriendo, pero sí cambio de destino del local, desnaturalizando el objeto y carácter del arrendamiento, lo que también puede tener consecuencias, según sea el contrato.
En ambas sentencias, por último, se alude a la realidad social del momento y a la justicia material y una aplicación de la ley flexible y razonable.
No es posible desconocer que en toda actividad empresarial se usan en mayor o menor medida medios aportados por terceros: una interpretación rigurosa supondría, por ejemplo, prohibir a un Banco tener comerciales a comisión captando tarjetas o préstamos o cuentas dentro del local.
Sin perjuicio de las acertadas consideraciones de Hoplon, yo es que veo el asunto más directo: el arrendatario da un uso al local que no es el pactado. Por tanto procede la resolución del contrato. No puedo meter en el local "a quien me dé la gana" se llame como se llame la relación entre arrendatario e "intruso". El "intruso" no forma parte del contrato inicial y por lo tanto no puede estar allí. A mí sólo se me ocurre pensar que pudiera ser un trabajador o socio del inquilino, que ayudarse a dicho inquilino. Pero cualquier actividad independiente, como es el caso que nos ocupa, implicaría introducir a un tercero que no forma parte del contrato inicial lo cual es causa de resolución.
Yo soy el arrendatario que ejerce la Fisioterapia y es el el otro arrendatario Podólogo quien pretende realizar un contrato con un tercero Psicólogo, para que pase consulta cuando esté libre la consulta del Podólogo abonando el Psicólogo un porcentaje por cada paciente que vea el Psicólogo.
En el contrato no se especifica nada sobre si los arrendatarios actuamos con carácter solidario o mancomunado aunque por lo que he podido leer hay jurisprudencia estimando que si nada dice el contrato habrá solidaridad.
Mi preocupación es que el arrendador ponga una demanda solicitando la resolución del contrato por incumplimiento, ya que existe una cláusula en la que los dos arrendatarios que figuramos en el contrato renunciamos a los derechos de los artículos 31 y 32 de la L.A.U. Si hubiese una resolución a favor del arrendador yo también tendría que abandonar el local a pesar de estar al margen del contrato entre el Podólogo y la Psicóloga.
En el contrato no se especifica nada sobre si los arrendatarios actuamos con carácter solidario o mancomunado aunque por lo que he podido leer hay jurisprudencia estimando que si nada dice el contrato habrá solidaridad.
Mi preocupación es que el arrendador ponga una demanda solicitando la resolución del contrato por incumplimiento, ya que existe una cláusula en la que los dos arrendatarios que figuramos en el contrato renunciamos a los derechos de los artículos 31 y 32 de la L.A.U. Si hubiese una resolución a favor del arrendador yo también tendría que abandonar el local a pesar de estar al margen del contrato entre el Podólogo y la Psicóloga.
No, en el contrato no se especifica una zona concreta para cada arrendatario. Los arrendatarios nos hemos puesto de acuerdo entre nosotros para ocupar cada uno una consulta que siempre es ka misma.
El alquiler se paga al 50% de manera independiente al arrendador.
En el contrato no se especifica nada sobre la solidaridad o mancomunidad.
El alquiler se paga al 50% de manera independiente al arrendador.
En el contrato no se especifica nada sobre la solidaridad o mancomunidad.
Pues entonces me hace duda, porque el hecho de que no haya divisiones va en favor de la solidaridad pero el pago independiente va en contra. No sabría decirle. Dependerá del juez que pudiera tocarle.
Solo se me ocurre pensar que hable usted con el arrendador para avisarle y esperar que el otro inquilino no haga la cesion o que si la hace y el casero demanda no vaya contra usted.
Solo se me ocurre pensar que hable usted con el arrendador para avisarle y esperar que el otro inquilino no haga la cesion o que si la hace y el casero demanda no vaya contra usted.
Por vuestros comentarios, queda claro que se trata de una cesión y que esta está prohibida por contrato al renunciar los arrendatarios a los derechos de adquisición preferente, cesión del contrato y subarriendo a que se refieren los artículos 31 y 32 de la LAU. Si el otro inquilino no atiende a razones y continua con la cesión, por mucho que hable con el arrendador para que la demanda de resolución del contrato no vaya contra mí, sino contra el otro arrendatario, ¿serviría de algo? Si el juez estima que se tiene que resolver el contrato, por incumplimiento del mismo, tendríamos que dejar ambos arrendatarios el local y, en todo caso, después volver a negociar un nuevo contrato con el arrendador, si este quisiera.
No necesariamente porque el casero puede demandar solo al otro inquilino apoyándose en que como cada uno de ustedes paga la renta por separado la responsabilidad y las obligaciones no son solidarias.
Y si no se hace así siempre será mejor comentárselo ahora al casero para tenerlo a favor en caso de una futura negociación.
Y si no se hace así siempre será mejor comentárselo ahora al casero para tenerlo a favor en caso de una futura negociación.
¿Puede el consultante aclarar cuántas horas al día se abre el local al público, y cuántas horas al día se supone que el psicólogo va a pasar consulta en la habitación que no use el podologo?
En cuanto a la relación, si bien opino que como acertadamente expone Leonjbr hay elementos para defender que es mancomunada, no es menos cierto que el contrato es solamente uno, y que su resolución implicaría la salida del local de ambos coarrendatarios, ya sean solidarios o mancomunados.
En cuanto a la relación, si bien opino que como acertadamente expone Leonjbr hay elementos para defender que es mancomunada, no es menos cierto que el contrato es solamente uno, y que su resolución implicaría la salida del local de ambos coarrendatarios, ya sean solidarios o mancomunados.
Regla: mancomunidad.
"artículo 1137 del Código Civil: “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”.
Así, por ejemplo, en la STS, Sala 1ª, de 30 de julio de 2010: la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción. Se podría hablar de solidaridad tácita ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999) si hubiera: una íntima conexión entre los arrendatarios, con un solo recibo de renta y con una comunidad de objetivos, pero creo que este no es el caso.
"artículo 1137 del Código Civil: “La concurrencia de dos o más acreedores o de dos o más deudores en una sola obligación no implica que cada uno de aquéllos tenga derecho a pedir, ni cada uno de éstos deba prestar íntegramente, las cosas objeto de la misma. Sólo habrá lugar a esto cuando la obligación expresamente lo determine, constituyéndose con el carácter de solidaria.”.
Así, por ejemplo, en la STS, Sala 1ª, de 30 de julio de 2010: la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción. Se podría hablar de solidaridad tácita ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999) si hubiera: una íntima conexión entre los arrendatarios, con un solo recibo de renta y con una comunidad de objetivos, pero creo que este no es el caso.
