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Escarles, ¡has dado en el clavo!, cuando dices:
"Lo que se consigue con esto, cumpliendo con el cuarto párrafo de la LPH (y suponiendo que todos los ausentes fueran favorables) es demostrar que el propietario que se opuso está solo/a".
Eso es lo que pretende el mal administrador, hacer creer que tod@s están conformes, y que (yo), tienes mala tengo mala fe.
Entonces, sería menester, que el abogado del disidente, hiciera incapié en lo que recoge el primer Acta (¡no hay unanimidad, entre los presentes, hay varios que se abstienen!), y que ha habido mala fe, por parte del Admi., al haber dado como positivos el voto de los ausentes y abtémicos, haciendo creer que el disidente está solo.
Y la realidad es, que muchos ausentes, según dicen, no se han enterado de nada; porque, nada se les ha notificado. Y yo me lo creo, pues, en mi comunidad hay varios morosos porque no están de acuerdo con algo que, según Acta, sí lo estaban, y, la Comunidad (el Admi.) no les reclama la deuda. ¿Por qué pueser?, porque no puede justificar la “NOTIFICACIÓN FEHACIENTE”, del acuerdo adoptado.
Te podría decir muchas más cosas, pero no quiero dar pistas a F. ni a sus informadores (hailos y, ya sé quienes son)
Saludos.
Si la comunidad es dependiente de Cataluña Sí.
Si no es dependiente debe de existir el 51% de votos y coeficientes como aceptación de mayoría."
(dice Luis 25)
Y digo yo:
¿Por qué?
¿Modificaría esa plataforma el Título Constitutivo?
Si es que no ¿por qué, entonces, debe ser mayoría absoluta o cualificada (si es que es lo mismo) en lugar de mayoría simple de la norma 3ª?
¿Por qué un columpio se puede poner por mayoría simple y una plataforma para minusválidos va a requerir mayoría del total de propietarios precisando la notificación fehaciente y los votos favorables hasta el 51% del total de la Comunidad?
Viendo 81 - 100 de 122 comentarios
Y ¿qué pasa con "el sentido propio de sus palabras"?
Código Civil
CAPITULO II
Aplicación de las normas jurídicas
3.º 1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.
ausente
Me sumo a tu argumentación y, anoche estuve cavilando acerca de todo esto tras la respuesta a Petrus desde el Centro Jurídico.
Y para ello recurrí al texto original de la Ley intentando buscar el origen de la expresión pues a veces con tantas modificaciones se transforman las palabras incluso el sentido propio de éstas.
Y sigo sin estar de acuerdo con el Centro Jurídico. Después argumentaré MI porqué.
Código Civil
CAPITULO II
Aplicación de las normas jurídicas
3.º 1. Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.
ausente
Me sumo a tu argumentación y, anoche estuve cavilando acerca de todo esto tras la respuesta a Petrus desde el Centro Jurídico.
Y para ello recurrí al texto original de la Ley intentando buscar el origen de la expresión pues a veces con tantas modificaciones se transforman las palabras incluso el sentido propio de éstas.
Y sigo sin estar de acuerdo con el Centro Jurídico. Después argumentaré MI porqué.
Hola Petrus, ausente y demás:
Decía Petrus:
"Partamos de que si una Junta propone un tema en el Orden del Dia, será por acordar algo diferente de la situación actual; la situación actual es que no tienen ascensor y la propuesta sometida a votación seria para instalarlo, por tanto el SI en la votación, seria forzosamente para acordar la instalación del ascensor. Seria absurdo orientar la pregunta por pasiva."
Y lo contrasto con lo siguiente:
"Alude a "informados del acuerdo adoptado..." sin matizar si el acuerdo ha de ser positivo o negativo."
Y esto me ha hecho reflexionar sobre este asunto.
No acabo yo de entender lo de los acuerdos positivos y negativos.
Sólo veo dos opciones: ha habido acuerdo y no ha habido acuerdo.
Acuerdo es consentimiento = Acción de consentir
Acuerdo es asenso = Acción de asentir
Es convenio, conformidad entre personas que litigan = convención
Es un pacto = Convenio entre dos o más personas.
La LPH prevé todas las posibilidades posibles para llegar a acuerdos, acuerdos entendidos siempre como mayor número de votos favorables a una propuesta incluso la posibilidad de acudir al Juez.
"Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores..."
No creo yo que lo que se pretenda con este párrafo es conseguir una mayoría de votos negativos o en contra de una propuesta y es que es verdad lo que dice Petrus cuando se plantea algo a votación es para modificar el punto de partida a favor de lo planteado. (si no le he entendido mal)
Entonces, según esto que digo, existe acuerdo cuando se adopta, con las mayorías requeridas según el caso, una mayoría de votos favorables a una propuesta, lo contrario, es decir, no conseguirse esa mayoría, no sería un "acuerdo" negativo, sencilla y llanamente no sería un acuerdo.
Por esto sigo pensando que cuando la norma establece: "... quienes una vez informados del acuerdo adoptado" lo más lógico sería pensar que según la mayoría que se requiera, el acuerdo ya ha debido ser previamente adoptado entre los presentes en la Junta.
Aquí estaría el caso que plantea ausente:
En los acuerdos que se precisa unanimidad (modificación del título o estatutos, excepto las excepciones que marca la Ley) primeramente habrá tenido que haber esa unanimidad entre los presentes en la Junta si no ¿qué sentido tiene todo lo demás si con un no en la reunión, el resto está de sobra?
Por otro lado si se considerase el tema de los votos favorables( en la antigua ley decía "se entenderá vinculado con el acuerdo") de la manera que se ha planteado aquí, las asambleas que se realizasen para adoptar acuerdos que precisan mayorías cualificadas, si lo que se hace en esta Junta es simplemente una "toma de contacto" sin llegar absolutamente a nada concreto, esto dejaría a la propia Junta vacía de contenido y bastaría, sin Junta tan siquiera, presentar fehacientemente el voto sí o el voto no para lograr la mayoría cualificada prevista y, digo yo, que la Junta estará para algo ¿no?.
Decía Petrus:
"Partamos de que si una Junta propone un tema en el Orden del Dia, será por acordar algo diferente de la situación actual; la situación actual es que no tienen ascensor y la propuesta sometida a votación seria para instalarlo, por tanto el SI en la votación, seria forzosamente para acordar la instalación del ascensor. Seria absurdo orientar la pregunta por pasiva."
Y lo contrasto con lo siguiente:
"Alude a "informados del acuerdo adoptado..." sin matizar si el acuerdo ha de ser positivo o negativo."
Y esto me ha hecho reflexionar sobre este asunto.
No acabo yo de entender lo de los acuerdos positivos y negativos.
Sólo veo dos opciones: ha habido acuerdo y no ha habido acuerdo.
Acuerdo es consentimiento = Acción de consentir
Acuerdo es asenso = Acción de asentir
Es convenio, conformidad entre personas que litigan = convención
Es un pacto = Convenio entre dos o más personas.
La LPH prevé todas las posibilidades posibles para llegar a acuerdos, acuerdos entendidos siempre como mayor número de votos favorables a una propuesta incluso la posibilidad de acudir al Juez.
"Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores..."
No creo yo que lo que se pretenda con este párrafo es conseguir una mayoría de votos negativos o en contra de una propuesta y es que es verdad lo que dice Petrus cuando se plantea algo a votación es para modificar el punto de partida a favor de lo planteado. (si no le he entendido mal)
Entonces, según esto que digo, existe acuerdo cuando se adopta, con las mayorías requeridas según el caso, una mayoría de votos favorables a una propuesta, lo contrario, es decir, no conseguirse esa mayoría, no sería un "acuerdo" negativo, sencilla y llanamente no sería un acuerdo.
Por esto sigo pensando que cuando la norma establece: "... quienes una vez informados del acuerdo adoptado" lo más lógico sería pensar que según la mayoría que se requiera, el acuerdo ya ha debido ser previamente adoptado entre los presentes en la Junta.
Aquí estaría el caso que plantea ausente:
En los acuerdos que se precisa unanimidad (modificación del título o estatutos, excepto las excepciones que marca la Ley) primeramente habrá tenido que haber esa unanimidad entre los presentes en la Junta si no ¿qué sentido tiene todo lo demás si con un no en la reunión, el resto está de sobra?
Por otro lado si se considerase el tema de los votos favorables( en la antigua ley decía "se entenderá vinculado con el acuerdo") de la manera que se ha planteado aquí, las asambleas que se realizasen para adoptar acuerdos que precisan mayorías cualificadas, si lo que se hace en esta Junta es simplemente una "toma de contacto" sin llegar absolutamente a nada concreto, esto dejaría a la propia Junta vacía de contenido y bastaría, sin Junta tan siquiera, presentar fehacientemente el voto sí o el voto no para lograr la mayoría cualificada prevista y, digo yo, que la Junta estará para algo ¿no?.
No hay que olvidar tampoco que el tema del cómputo de votos favorables sólo se aplicaba en el texto original para los acuerdos para los cuales era exigible unanimidad, es decir, aquellos que suponían una modificación del título y estatutos, todos los demás acuerdos que no estuvieran en este supuesto se adoptaban por mayoría (la normal)
Era para el primer caso para el que establecía la obligatoriedad de informar FEHACIENTEMENTE del acuerdo adoptado (que es tomado ya en Junta entre los presentes según entiendo yo) a los ausentes y si éstos no discrepaban de modo FEHACIENTE también se entendían vinculados al acuerdo y así se obtenía la unanimidad.
Pero tenían que quedar muy claramente acreditadas esas comunicaciones por ambas partes para no encontrarse después con problemas en el Registro si fuera el caso de una modificación del título o estatutos.
Después con las posteriores modificaciones se flexibilizó el tema de la unanimidad para el caso de acuerdos que implicaban modificación del título y eran, y son, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (3/5) pero la exigencia de 3/5 es para cuando suponen modificación del título.
En la LPH de 1960, el servicio de vigilancia ¿se establecía por unanimidad o por mayoría?
Yo entiendo que por mayoría porque no suponía ninguna modificación del título y, ahora ¿por qué iba a ser por 3/5? ¿retrocedemos o qué?
Por eso, yo entiendo que el servicio de portería, por ejemplo, antiguamnete, en los estatutos venía ya fijado este servicio, entonces el suprimirlo, primeramente requería unanimidad, por eso se flexibilizó este tema cuando empezó a introducirse la INNOVACIÓN del portero automático y se incluyó en la modificación en el segundo párrafo de la norma 1ª del artículo 17.º para poder suprimirlo por 3/5, pero, desde luego, yo entiendo que para establecerlo, no modificando el título, se puede adoptar el acuerdo por mayoría ¿o no?
Pasa lo mismo con el tercer párrafo cuando las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas (CUANDO SUPONGAN MODIFICACIÓN DE TÍTULO) o sea, aunque suponga la modificación del título mayoría absoluta, para el resto de los casos, el mismo establecimiento pero sin modificación del título, mayoría simple.
Entonces habrá que mirarse bien el título siempre para ver si es una mayoría o la otra.
Según lo veo, toda la primera norma es un bloque aunque en un párrafo se exija unanimidad, en otro 3/5 y en otro mayoría cualificada pero en los tres casos cuando se modifique el título. Y que conste que si la Junta se realiza en primera convocatoria porque hay un 90% de los propietarios de la comunidad, y en ésta se obtiene ya la mayoría exigida de los 3/5, ¿para que se necesita ya ningún voto favorable si ya se tiene la conformidad de 3/5 que es la exigencia para adoptar el acuerdo? ¿habría que informar igualmente a los ausentes que estarían vinculados si no se pronuncian en contra? ¿para qué se van a pronunciar en contra si ya ven que el resultado se ha obtenido?
En las normas 2ª y 3ª no se sigue el sistema de votos favorables y se adopta los acuerdos por simple mayoría de propietarios y cuotas (simple mayoría que es la mitad más uno del total de propietarios en primera convocatoria y más de la mitad de cuotas y, en segunda, mayoría de los asistentes siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes)
Digo esto último porque hay quien interpreta que mayoría simple es mayor número de votos, es decir hay 20 asistentes en la reunión y votan tres que sí y dos que no pues ya hay mayoría y ¡hala todos contentos!" Eso no dice la Ley y por lo tanto no se considera acuerdo.. ¿Por qué no se interpreta siempre el sentido propio de las palabras? ¿o hay tantos sentidos propios de la palabra como individuos?
Creo que me he liado un poco pero esta es mi opinión.
Una pregunta: instalar un ascensor ¿en todos los casos supone una modificación del Título Contitutivo?
Era para el primer caso para el que establecía la obligatoriedad de informar FEHACIENTEMENTE del acuerdo adoptado (que es tomado ya en Junta entre los presentes según entiendo yo) a los ausentes y si éstos no discrepaban de modo FEHACIENTE también se entendían vinculados al acuerdo y así se obtenía la unanimidad.
Pero tenían que quedar muy claramente acreditadas esas comunicaciones por ambas partes para no encontrarse después con problemas en el Registro si fuera el caso de una modificación del título o estatutos.
Después con las posteriores modificaciones se flexibilizó el tema de la unanimidad para el caso de acuerdos que implicaban modificación del título y eran, y son, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (3/5) pero la exigencia de 3/5 es para cuando suponen modificación del título.
En la LPH de 1960, el servicio de vigilancia ¿se establecía por unanimidad o por mayoría?
Yo entiendo que por mayoría porque no suponía ninguna modificación del título y, ahora ¿por qué iba a ser por 3/5? ¿retrocedemos o qué?
Por eso, yo entiendo que el servicio de portería, por ejemplo, antiguamnete, en los estatutos venía ya fijado este servicio, entonces el suprimirlo, primeramente requería unanimidad, por eso se flexibilizó este tema cuando empezó a introducirse la INNOVACIÓN del portero automático y se incluyó en la modificación en el segundo párrafo de la norma 1ª del artículo 17.º para poder suprimirlo por 3/5, pero, desde luego, yo entiendo que para establecerlo, no modificando el título, se puede adoptar el acuerdo por mayoría ¿o no?
Pasa lo mismo con el tercer párrafo cuando las obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas (CUANDO SUPONGAN MODIFICACIÓN DE TÍTULO) o sea, aunque suponga la modificación del título mayoría absoluta, para el resto de los casos, el mismo establecimiento pero sin modificación del título, mayoría simple.
Entonces habrá que mirarse bien el título siempre para ver si es una mayoría o la otra.
Según lo veo, toda la primera norma es un bloque aunque en un párrafo se exija unanimidad, en otro 3/5 y en otro mayoría cualificada pero en los tres casos cuando se modifique el título. Y que conste que si la Junta se realiza en primera convocatoria porque hay un 90% de los propietarios de la comunidad, y en ésta se obtiene ya la mayoría exigida de los 3/5, ¿para que se necesita ya ningún voto favorable si ya se tiene la conformidad de 3/5 que es la exigencia para adoptar el acuerdo? ¿habría que informar igualmente a los ausentes que estarían vinculados si no se pronuncian en contra? ¿para qué se van a pronunciar en contra si ya ven que el resultado se ha obtenido?
En las normas 2ª y 3ª no se sigue el sistema de votos favorables y se adopta los acuerdos por simple mayoría de propietarios y cuotas (simple mayoría que es la mitad más uno del total de propietarios en primera convocatoria y más de la mitad de cuotas y, en segunda, mayoría de los asistentes siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes)
Digo esto último porque hay quien interpreta que mayoría simple es mayor número de votos, es decir hay 20 asistentes en la reunión y votan tres que sí y dos que no pues ya hay mayoría y ¡hala todos contentos!" Eso no dice la Ley y por lo tanto no se considera acuerdo.. ¿Por qué no se interpreta siempre el sentido propio de las palabras? ¿o hay tantos sentidos propios de la palabra como individuos?
Creo que me he liado un poco pero esta es mi opinión.
Una pregunta: instalar un ascensor ¿en todos los casos supone una modificación del Título Contitutivo?
Ejemplo: Instalación de ascensor.
Total de propietarios de la Comunidad 20
Se les cita DEBIDAMENTE y acuden 12.
Para que exista quórum y poder realizar la reunión en primera convocatoria se tienen que dar los dos requisitos de mayoría del total de propietarios y mayoría de cuotas
Supongamos que exite quórum y que, por lo tanto, se realiza la votación en primera.
Pues votan los 12 a favor del acuerdo. En realidad la mayoría exigida para la aprobación de esta propuesta ya está conseguida en esta Junta y en primera convocatoria.
Según el cuarto párrafo hay que informar del acuerdo a los ausentes y esto en el plazo de 30 días, si no discrepan quedan vinculados y si discrepan no quedan vinculados (pero no les sirve de nada discrepar, ¡ojito!) Lo que sí añadía el artículo "antiguo" era "que no será ejecutivo (el acuerdo) hasta que transcurra tal plazo, SALVO QUE ANTES MANIFESTAREN SU CONFORMIDAD.
Y esto estaba muy bien porque si los ocho que no fueron muestran su conformidad (mejor por escrito) el acuerdo se podría ejecutar antes.
Pero puede haber otras posibilidades:
Por ejemplo que de esos 12 que han asistido que, asimismo, tienen mayoría de cuotas (y por tanto se celebre la Junta en 1ª) voten:
8 a favor
4 en contra
Los 8, a su vez, tienen mayoría de cuotas con lo cual el acuerdo se ha adoptado por los propietarios que estaban en esta primera Junta y se ha aprobado por 3/5 pero, claro aunque el acuerdo esté ADOPTADO en la Junta por los que han ido, no alcanza los 3/5 (12) del total de propietarios (20) por lo cual, el requisito de la notificación del acuerdo adoptado por los presentes es indispensable para contar con los ausentes que se vinculen al no haber discrepado. (Faltan 4 a favor)
Si discrepan todos los que no fueron (8) el acuerdo a la m.
Si discrepan sólo 4 y los otros cuatro no dicen nada y los doce tienen 3/5 de las cuotas, EXISTE acuerdo
y se instala.
Otro: que asistan sólo 10. Como no hay quórum se realiza en segunda en segunda. Vale. En segunda serán válidos los acuerdos adoptados por las mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
O sea, 6 a favor, 4 en contra y los 6 con mayoría de cuotas, se informa a los ausentes.
Según mi opinión, 4 a favor 6 en contra, no hay acuerdo por no existir mayoría según establece la LPH y, por lo tanto no puede haber vinculación al acuerdo porque éste ( el acuerdo no se ha producido) Lo normal sería volverlo a votar bien en esa misma Junta si todos están de acuerdo por si pudiese modificarse el sentido del voto o sencillamente informar al resto a través de acta que no ha habido acuerdo en la Junta, recomendándoles que para la siguiente convocatoria o asistan o deleguen el voto si están interesados en que se instale el ascensor de lo contrario no se conseguirá la mayoría necesaria para su instalación.
Yo lo veo así.
No creáis que me agrada contradecir a los expertos/as pero mi visión puede tener tanta lógica como la contraria y lo del "acuerdo adoptado" es adoptado.
Y
ADOPTAR: Tratándose de resoluciones o acuerdos, TOMARLOS con previa deliberación
Saludos al foro
Total de propietarios de la Comunidad 20
Se les cita DEBIDAMENTE y acuden 12.
Para que exista quórum y poder realizar la reunión en primera convocatoria se tienen que dar los dos requisitos de mayoría del total de propietarios y mayoría de cuotas
Supongamos que exite quórum y que, por lo tanto, se realiza la votación en primera.
Pues votan los 12 a favor del acuerdo. En realidad la mayoría exigida para la aprobación de esta propuesta ya está conseguida en esta Junta y en primera convocatoria.
Según el cuarto párrafo hay que informar del acuerdo a los ausentes y esto en el plazo de 30 días, si no discrepan quedan vinculados y si discrepan no quedan vinculados (pero no les sirve de nada discrepar, ¡ojito!) Lo que sí añadía el artículo "antiguo" era "que no será ejecutivo (el acuerdo) hasta que transcurra tal plazo, SALVO QUE ANTES MANIFESTAREN SU CONFORMIDAD.
Y esto estaba muy bien porque si los ocho que no fueron muestran su conformidad (mejor por escrito) el acuerdo se podría ejecutar antes.
Pero puede haber otras posibilidades:
Por ejemplo que de esos 12 que han asistido que, asimismo, tienen mayoría de cuotas (y por tanto se celebre la Junta en 1ª) voten:
8 a favor
4 en contra
Los 8, a su vez, tienen mayoría de cuotas con lo cual el acuerdo se ha adoptado por los propietarios que estaban en esta primera Junta y se ha aprobado por 3/5 pero, claro aunque el acuerdo esté ADOPTADO en la Junta por los que han ido, no alcanza los 3/5 (12) del total de propietarios (20) por lo cual, el requisito de la notificación del acuerdo adoptado por los presentes es indispensable para contar con los ausentes que se vinculen al no haber discrepado. (Faltan 4 a favor)
Si discrepan todos los que no fueron (8) el acuerdo a la m.
Si discrepan sólo 4 y los otros cuatro no dicen nada y los doce tienen 3/5 de las cuotas, EXISTE acuerdo
y se instala.
Otro: que asistan sólo 10. Como no hay quórum se realiza en segunda en segunda. Vale. En segunda serán válidos los acuerdos adoptados por las mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
O sea, 6 a favor, 4 en contra y los 6 con mayoría de cuotas, se informa a los ausentes.
Según mi opinión, 4 a favor 6 en contra, no hay acuerdo por no existir mayoría según establece la LPH y, por lo tanto no puede haber vinculación al acuerdo porque éste ( el acuerdo no se ha producido) Lo normal sería volverlo a votar bien en esa misma Junta si todos están de acuerdo por si pudiese modificarse el sentido del voto o sencillamente informar al resto a través de acta que no ha habido acuerdo en la Junta, recomendándoles que para la siguiente convocatoria o asistan o deleguen el voto si están interesados en que se instale el ascensor de lo contrario no se conseguirá la mayoría necesaria para su instalación.
Yo lo veo así.
No creáis que me agrada contradecir a los expertos/as pero mi visión puede tener tanta lógica como la contraria y lo del "acuerdo adoptado" es adoptado.
Y
ADOPTAR: Tratándose de resoluciones o acuerdos, TOMARLOS con previa deliberación
Saludos al foro
Hola, Scarles. Te copio una pregunta que he hecho en otro foro, y la respuesta que me han dado.
MENSAJE [7/8/2006]:
"Junta Ordinaria, en una Comunidad de propietarios. (total 20 comuneros).
Uno de los puntos del día: Modificación, si procede, de la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, (para lo que hace falta UNANIMIDAD, creo). Resultado: 9 votos a favor 1 en contra (ya no es posible la UNANIMIDAD, por mucho que se empeñen los no asistentes).
Pregunta: Que pasa con el voto de los no asistentes que no se pronuncian ni a favor ni en contra?. Gracias.
RESPUESTA (ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL .Dentici & Asociados. Abogados .San Sebastián ):
Han de tener en cuenta el artículo 17.2. de la ley de la propiedad horizontal que establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. "
Y digo yo (ausente), ante esto una de dos: O impugnas judicialmente (con muchas posibilidades de ganar, creo) o te j---s.
Y yo se de unos que no solamente suman el voto de los ausentes que no se pronuncian (aun sabiendo que la unanimidad ya no pueser, a haber habido un disidente en Junta), sino que también suma el voto de los asistentes que se abstuvieron. Pues eso.
Saludos cordiales.
MENSAJE [7/8/2006]:
"Junta Ordinaria, en una Comunidad de propietarios. (total 20 comuneros).
Uno de los puntos del día: Modificación, si procede, de la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, (para lo que hace falta UNANIMIDAD, creo). Resultado: 9 votos a favor 1 en contra (ya no es posible la UNANIMIDAD, por mucho que se empeñen los no asistentes).
Pregunta: Que pasa con el voto de los no asistentes que no se pronuncian ni a favor ni en contra?. Gracias.
RESPUESTA (ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL .Dentici & Asociados. Abogados .San Sebastián ):
Han de tener en cuenta el artículo 17.2. de la ley de la propiedad horizontal que establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. "
Y digo yo (ausente), ante esto una de dos: O impugnas judicialmente (con muchas posibilidades de ganar, creo) o te j---s.
Y yo se de unos que no solamente suman el voto de los ausentes que no se pronuncian (aun sabiendo que la unanimidad ya no pueser, a haber habido un disidente en Junta), sino que también suma el voto de los asistentes que se abstuvieron. Pues eso.
Saludos cordiales.
"Han de tener en cuenta el artículo 17.2. de la ley de la propiedad horizontal que establece que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. "
Correcto, ya sabemos que tenemos que tener en cuenta los votos favorables de los ausentes; pero, una vez tenidos, aunque la verdad de poco van a servir, si ya no puede haber unanimidad, aunque fueran todos favorables; al cabo de los 30 días cuando se redacte el acta con el resultado final el que la redacte no puede poner que ha habido unanimidad porque sería falso; luego el requisito de la unanimidad para ese punto ya se veía claramente que no se iba a cumplir desde la primera Junta.
Lo único que puede pasar es que el secretario redacte el acta diciendo que hay unanimidad para ir al Registro el Presidente a modificar el título o los estatutos; si no ya me contarás tú cómo lo hacen.
¿O van a admitir una modificación del Título que requiere unanimidad con un voto en contra?.
Lo que se consigue con esto, cumpliendo con el cuarto párrafo de la LPH ( y suponiendo que todos los ausentes fueran favorables) es demostrar que el propietario que se opuso está solo/a.
En ese caso ¿Qué tendrían que hacer los otros 19?
Pues visto el resultado quizá impugnar pero ¡a ver que alegan! porque ese propietario está en su legítimo derecho de no querer modificar las cuotas a no ser que hubiera errores en las cuotas y, en ese caso, podrían impugnar el acuerdo vía artículo 18.º b): Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. ¿Podría ser que la cuota errónea fuera la de ese propietario, menor que la que le correspondería y por eso no quisiera cambiarla? Pero, en todo caso, esto lo tiene que solucionar el Juez.
Salvo opinión en contra , que podría ser.
Correcto, ya sabemos que tenemos que tener en cuenta los votos favorables de los ausentes; pero, una vez tenidos, aunque la verdad de poco van a servir, si ya no puede haber unanimidad, aunque fueran todos favorables; al cabo de los 30 días cuando se redacte el acta con el resultado final el que la redacte no puede poner que ha habido unanimidad porque sería falso; luego el requisito de la unanimidad para ese punto ya se veía claramente que no se iba a cumplir desde la primera Junta.
Lo único que puede pasar es que el secretario redacte el acta diciendo que hay unanimidad para ir al Registro el Presidente a modificar el título o los estatutos; si no ya me contarás tú cómo lo hacen.
¿O van a admitir una modificación del Título que requiere unanimidad con un voto en contra?.
Lo que se consigue con esto, cumpliendo con el cuarto párrafo de la LPH ( y suponiendo que todos los ausentes fueran favorables) es demostrar que el propietario que se opuso está solo/a.
En ese caso ¿Qué tendrían que hacer los otros 19?
Pues visto el resultado quizá impugnar pero ¡a ver que alegan! porque ese propietario está en su legítimo derecho de no querer modificar las cuotas a no ser que hubiera errores en las cuotas y, en ese caso, podrían impugnar el acuerdo vía artículo 18.º b): Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. ¿Podría ser que la cuota errónea fuera la de ese propietario, menor que la que le correspondería y por eso no quisiera cambiarla? Pero, en todo caso, esto lo tiene que solucionar el Juez.
Salvo opinión en contra , que podría ser.
Escarles, ¡has dado en el clavo!, cuando dices:
"Lo que se consigue con esto, cumpliendo con el cuarto párrafo de la LPH (y suponiendo que todos los ausentes fueran favorables) es demostrar que el propietario que se opuso está solo/a".
Eso es lo que pretende el mal administrador, hacer creer que tod@s están conformes, y que (yo), tienes mala tengo mala fe.
Entonces, sería menester, que el abogado del disidente, hiciera incapié en lo que recoge el primer Acta (¡no hay unanimidad, entre los presentes, hay varios que se abstienen!), y que ha habido mala fe, por parte del Admi., al haber dado como positivos el voto de los ausentes y abtémicos, haciendo creer que el disidente está solo.
Y la realidad es, que muchos ausentes, según dicen, no se han enterado de nada; porque, nada se les ha notificado. Y yo me lo creo, pues, en mi comunidad hay varios morosos porque no están de acuerdo con algo que, según Acta, sí lo estaban, y, la Comunidad (el Admi.) no les reclama la deuda. ¿Por qué pueser?, porque no puede justificar la “NOTIFICACIÓN FEHACIENTE”, del acuerdo adoptado.
Te podría decir muchas más cosas, pero no quiero dar pistas a F. ni a sus informadores (hailos y, ya sé quienes son)
Saludos.
Todavía estoy esperando el Acta de la última junta ordinaria (hace mes y medio, saben (lo he dicho en el foro) que voy a mostrar mi discrepancia … para, posteriormente impugnar.
Espero que, cuando contesten a mi demanda, no digan que estoy fuera de plazo para impugnar……, que me dejaron el Acta en el buzón, y, también la colocaron en el tablón de anuncios, y no mostré discrepancia, en el plazo de 30 días.
Me estoy planteando reclamarla (el Acta) Notarialmente.
Saludos.
Espero que, cuando contesten a mi demanda, no digan que estoy fuera de plazo para impugnar……, que me dejaron el Acta en el buzón, y, también la colocaron en el tablón de anuncios, y no mostré discrepancia, en el plazo de 30 días.
Me estoy planteando reclamarla (el Acta) Notarialmente.
Saludos.
Es posible que el Acta no la manden porque el presi que convocó y presidió la ultima junta no pueda firmarla, pues está de vacaciones. No sé si en estos casos pudiera o pudiese firmar el vicepresidente, alegando ausencia del presidente. Y por supuesto, dejando claro que es él (vicepresidente) quien ha firmado.
Digo esto porque una vez, en mi Comunidad, se eligió a un presidente NO propietario, y, curiosamente, siempre firmaba el vicepresidente, alegando ausencia del presidente (que era mentira), incluso la convocatoria presidida por el NO propietario que sí estuvo presente, pues según Acta, se cerró ese mismo día. Pasa que en este caso (firma del Acta) la firmó el vicepresidente haciéndose pasar por presidente. ¿Esto pueser?. ¡Se puede considera como falsificación o mala fe?. O, quizá, esto se puede considerar como “lo especialmente establecido”, por acuerdo unánime.
Digo esto porque una vez, en mi Comunidad, se eligió a un presidente NO propietario, y, curiosamente, siempre firmaba el vicepresidente, alegando ausencia del presidente (que era mentira), incluso la convocatoria presidida por el NO propietario que sí estuvo presente, pues según Acta, se cerró ese mismo día. Pasa que en este caso (firma del Acta) la firmó el vicepresidente haciéndose pasar por presidente. ¿Esto pueser?. ¡Se puede considera como falsificación o mala fe?. O, quizá, esto se puede considerar como “lo especialmente establecido”, por acuerdo unánime.
De las funciones del Vice-Presidente,
" Artículo 13 de la Ley P.H.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
.../...
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, SUSTITUIR al Presidente en los casos de AUSENCIA , vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios. "
Por lo que se deduce que ,en una verdadera ausencia del Presidente el Vice-Presidente,puede y yo creo que deberia para no retrasar el trámite del Acta, firmarla junto con la del administrador.
La triquiñuela que nos explicas quedó pués bien disfrazada,con este recurso legal del Vice-Presidente.
" Artículo 13 de la Ley P.H.
1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
.../...
4. La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden, SUSTITUIR al Presidente en los casos de AUSENCIA , vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios. "
Por lo que se deduce que ,en una verdadera ausencia del Presidente el Vice-Presidente,puede y yo creo que deberia para no retrasar el trámite del Acta, firmarla junto con la del administrador.
La triquiñuela que nos explicas quedó pués bien disfrazada,con este recurso legal del Vice-Presidente.
Hola, Scarles. En cuanto a lo de las 3 mensualidades....Tú dijiste (5/8/2006):
"De la forma que explica Petrus lo de las tres mensualidades me parece más lógico. Ya que si se tiene en cuenta la cuota personal de cada uno como decía Osada, no me cuadraba".
Pues yo (Osada) te digo que es la mejor forma de cuadrarlo. Pues si la suma del coeficiente de todos los comuneros suma 100 y ese 100% paga mensualmente 1.000€ (3.000 € trimestrales), ya sabes que si el gasto extraordinario supera los 3.000€, el disidente NO está obligado a pagar. Pues se sobre entiende que ese gasto al ser repartido entre cada comunero según su cuota de participación va a superar la suma de tres mensualidades ordinarias.
No obstante, si por acuerdo unánime, se dijera de repartir ese “hipotético” gasto, no por cuota sino por iguales, la forma de saber si sobre pasa las tres mensualidades es la misma (se reparte por coeficiente o se reparta por iguales), si el presupuesto del gasto extra es superior a 3.000€ el disidente no queda obligado….. y los que estén de acuerdo con asumir esos gastos que se lo repartan como quieran. Creo.
No sé si me he explicado.
Saludos cordiales.
"De la forma que explica Petrus lo de las tres mensualidades me parece más lógico. Ya que si se tiene en cuenta la cuota personal de cada uno como decía Osada, no me cuadraba".
Pues yo (Osada) te digo que es la mejor forma de cuadrarlo. Pues si la suma del coeficiente de todos los comuneros suma 100 y ese 100% paga mensualmente 1.000€ (3.000 € trimestrales), ya sabes que si el gasto extraordinario supera los 3.000€, el disidente NO está obligado a pagar. Pues se sobre entiende que ese gasto al ser repartido entre cada comunero según su cuota de participación va a superar la suma de tres mensualidades ordinarias.
No obstante, si por acuerdo unánime, se dijera de repartir ese “hipotético” gasto, no por cuota sino por iguales, la forma de saber si sobre pasa las tres mensualidades es la misma (se reparte por coeficiente o se reparta por iguales), si el presupuesto del gasto extra es superior a 3.000€ el disidente no queda obligado….. y los que estén de acuerdo con asumir esos gastos que se lo repartan como quieran. Creo.
No sé si me he explicado.
Saludos cordiales.
Sí, te has explicado perfectamente y el asunto no es que no lo entienda (yo) que entiendo todas las opciones que planteais.
Lo que quiero decir es que con la forma que dice Petrus aunque se tenga en cuenta lo del 25% para poner una cantidad a partir de la cual (tres mensualidades de gastos ordinarios) no pagan los disidentes y sería la misma cantidad para todos los disidentes, después a la hora de pagar ese gasto se paga como esté previsto en la comunidad, ¿por coeficiente? pues por coeficiente ¿por cuota lineal? pues me da igual , como se haya establecido y ahí no se vulnera el derecho de ningún propietario que pagará de ese gasto en función de su cuota de participación.
El que tenga más cuota pagará más y el que tenga menos cuota pagará menos.
El asunto es tener un punto de referencia para considerar una cantidad según lo que dice la Ley "importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes".
No olvidemos que lo mismo que los presupuestos se aprueban por mayoría también se podrá aprobar por mayoría qué cuota se pone para hacer frente a los gastos comunes. Repito, otra cosa es que una vez que se tengan todas las facturas se haga un reparto de gatos en función del coeficiente por lo que unos pagarán más que otros.
Pero es que sigo viendo diferencia entre cuota para hacer frente a los gastos y cuota de participación/coeficiente de participación (la que aparece en el título para el reparto de gastos)
Salvo mejor criterio
Lo que quiero decir es que con la forma que dice Petrus aunque se tenga en cuenta lo del 25% para poner una cantidad a partir de la cual (tres mensualidades de gastos ordinarios) no pagan los disidentes y sería la misma cantidad para todos los disidentes, después a la hora de pagar ese gasto se paga como esté previsto en la comunidad, ¿por coeficiente? pues por coeficiente ¿por cuota lineal? pues me da igual , como se haya establecido y ahí no se vulnera el derecho de ningún propietario que pagará de ese gasto en función de su cuota de participación.
El que tenga más cuota pagará más y el que tenga menos cuota pagará menos.
El asunto es tener un punto de referencia para considerar una cantidad según lo que dice la Ley "importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes".
No olvidemos que lo mismo que los presupuestos se aprueban por mayoría también se podrá aprobar por mayoría qué cuota se pone para hacer frente a los gastos comunes. Repito, otra cosa es que una vez que se tengan todas las facturas se haga un reparto de gatos en función del coeficiente por lo que unos pagarán más que otros.
Pero es que sigo viendo diferencia entre cuota para hacer frente a los gastos y cuota de participación/coeficiente de participación (la que aparece en el título para el reparto de gastos)
Salvo mejor criterio
Scarles. Yo pago mensualmente 50€ (supongamos que es el 5% de lo que pagamos todos y cada uno de los comuneros de mi comunidad) para hacer frente a los gastos generales; y se corresponde con mi cuota o coeficiente que es del 5% , Este es el punto de referencia. Y NO me pueden obligar a pagar más de 150€ ..... Creo.
Posiblemente, segurísimo, que en tu comunidad, al ser mas comuneros, y otros menesteres, lo tengáis más difícil, pero el tema es que si tú PAGAS/INGRESAS a tu comunidad 200 € mensuales ….. NO te pueden obligar a pagar más de 600€…., Creo.
Posiblemente, segurísimo, que en tu comunidad, al ser mas comuneros, y otros menesteres, lo tengáis más difícil, pero el tema es que si tú PAGAS/INGRESAS a tu comunidad 200 € mensuales ….. NO te pueden obligar a pagar más de 600€…., Creo.
Siguiendo con lo de la inscripción. Mira la siguiente página:
http://www.coaatc.es/pdf/Informativos/Notificacion Registro de Medina Sidonia.pdf
La resolución 16948. Resolución de 23 de julio de 2005 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la casa nº ... de la PLaza ........... frente a la negativa del Registrador de la propiedad de dicha ciudad a inscribir un acta de protocolización de los acuerdos adoptados en la Junta de la Comunidad.
Se suspende la inscripción del Acta por el defecto subsanable de que resultando del Registro la existencia de propietarios posteriores a la fecha de la Junta de 14 de Octubre de 1982 aprobatoria de los acuerdos de los que se certifica, no consta su consentimiento para que exista la unanimidad que exige el artículo 17.º de la LPH y que es necesaria para que la rectificación estatutaria pueda acceder al Registro...
Saludos
http://www.coaatc.es/pdf/Informativos/Notificacion Registro de Medina Sidonia.pdf
La resolución 16948. Resolución de 23 de julio de 2005 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la casa nº ... de la PLaza ........... frente a la negativa del Registrador de la propiedad de dicha ciudad a inscribir un acta de protocolización de los acuerdos adoptados en la Junta de la Comunidad.
Se suspende la inscripción del Acta por el defecto subsanable de que resultando del Registro la existencia de propietarios posteriores a la fecha de la Junta de 14 de Octubre de 1982 aprobatoria de los acuerdos de los que se certifica, no consta su consentimiento para que exista la unanimidad que exige el artículo 17.º de la LPH y que es necesaria para que la rectificación estatutaria pueda acceder al Registro...
Saludos
Si la comunidad es dependiente de Cataluña Sí.
Si no es dependiente debe de existir el 51% de votos y coeficientes como aceptación de mayoría."
(dice Luis 25)
Y digo yo:
¿Por qué?
¿Modificaría esa plataforma el Título Constitutivo?
Si es que no ¿por qué, entonces, debe ser mayoría absoluta o cualificada (si es que es lo mismo) en lugar de mayoría simple de la norma 3ª?
¿Por qué un columpio se puede poner por mayoría simple y una plataforma para minusválidos va a requerir mayoría del total de propietarios precisando la notificación fehaciente y los votos favorables hasta el 51% del total de la Comunidad?
¿Qué mayorías son necesarias en las Juntas de Propietarios?
( 10-02-2006 )
Autor/s:Jaume Guivernau Soler Abogado. José Mª Tovillas Moran. Doctor en Derecho
....
II.- ¿Cuándo se aplica la regla de la unanimidad?
La Ley dice que la regla de la unanimidad sólo será exigible en los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La modificación del título constitutivo supone básicamente la modificación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. La modificación de los estatutos de la comunidad consisten, en términos generales, en la fijación y modificación de las reglas sobre el uso de los locales, pisos, elementos comunes, gastos, administración, conservación o reparaciones.
La aplicación de la regla de la unanimidad supone, lógicamente, que es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo con la decisión que va a adoptarse. Basta con que uno solo de los propietarios se muestre en desacuerdo y vote en contra de la decisión que vaya a adoptarse para que no se pueda adoptar esta decisión.
La decisión puede haberse adoptado en la primera convocatoria de la Junta o en segunda convocatoria (transcurrida media hora desde la primera de las convocatorias).
Tratamiento de los propietarios ausentes
Una cuestión que había planteado muchos problemas era la del tratamiento que había de darse a aquellos propietarios ausentes de la Junta. ¿Su voto era a favor de la propuesta votada o en contra? ¿Podía la ausencia de uno solo de los propietarios “bloquear” la adopción de decisiones?
Para estos supuestos la ley prevé la siguiente solución:
1º. A todos los propietarios se les ha de notificar la convocatoria de la Junta de Propietarios en el domicilio que haya comunicado a estos efectos y si no fuera posible efectuarlo allí se efectuará mediante el tablón de anuncios de la comunidad.
2º. Una vez adoptada la decisión por la Junta de Propietarios a favor de efectuar los cambios o modificaciones que exigen la unanimidad y existiendo propietarios ausentes se comunicará a éstos la existencia de la decisión. Para comunicarse con estos propietarios ausentes se utilizarán los medios anteriormente descritos.
3º. Los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad comunicando tal discrepancia por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción de dicha discrepancia.
( 10-02-2006 )
Autor/s:Jaume Guivernau Soler Abogado. José Mª Tovillas Moran. Doctor en Derecho
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II.- ¿Cuándo se aplica la regla de la unanimidad?
La Ley dice que la regla de la unanimidad sólo será exigible en los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La modificación del título constitutivo supone básicamente la modificación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. La modificación de los estatutos de la comunidad consisten, en términos generales, en la fijación y modificación de las reglas sobre el uso de los locales, pisos, elementos comunes, gastos, administración, conservación o reparaciones.
La aplicación de la regla de la unanimidad supone, lógicamente, que es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo con la decisión que va a adoptarse. Basta con que uno solo de los propietarios se muestre en desacuerdo y vote en contra de la decisión que vaya a adoptarse para que no se pueda adoptar esta decisión.
La decisión puede haberse adoptado en la primera convocatoria de la Junta o en segunda convocatoria (transcurrida media hora desde la primera de las convocatorias).
Tratamiento de los propietarios ausentes
Una cuestión que había planteado muchos problemas era la del tratamiento que había de darse a aquellos propietarios ausentes de la Junta. ¿Su voto era a favor de la propuesta votada o en contra? ¿Podía la ausencia de uno solo de los propietarios “bloquear” la adopción de decisiones?
Para estos supuestos la ley prevé la siguiente solución:
1º. A todos los propietarios se les ha de notificar la convocatoria de la Junta de Propietarios en el domicilio que haya comunicado a estos efectos y si no fuera posible efectuarlo allí se efectuará mediante el tablón de anuncios de la comunidad.
2º. Una vez adoptada la decisión por la Junta de Propietarios a favor de efectuar los cambios o modificaciones que exigen la unanimidad y existiendo propietarios ausentes se comunicará a éstos la existencia de la decisión. Para comunicarse con estos propietarios ausentes se utilizarán los medios anteriormente descritos.
3º. Los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad comunicando tal discrepancia por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción de dicha discrepancia.
2º. Una vez adoptada la DECISIÓN POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS a favor de efectuar los cambios o modificaciones que exigen la unanimidad y EXISTIENDO PROPIETARIOS AUSENTES SE COMUNICARÁ A ÉSTOS LA EXISTENCIA DE LA DECISIÓN. Para comunicarse con estos propietarios ausentes se utilizarán los medios anteriormente descritos
¿Qué se deduce de este párrafo?
¿Qué se deduce de este párrafo?
