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Administrador no entrega contratos
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Administrador no entrega contratos
Hola, vivimos en un edificio con varios portales, con varias empresas proveedoras de servicio, algunas con un contrato por cada portal. Varios vecinos le hemos pedido acceso a los contratos al administrador y él se niega alegando protección de datos. Hemos precisado que no queremos listados del personal empleado, sino ver y tener copia de nuestros contratos, de los que somos parte como propietarios, clientes y pagadores. Aparte de la reclamación ante la autoridad de consumo ¿qué más acciones existen y en base a qué normativa? Gracias
No hay problema para entregar una copia de los contratos, los propietarios no son terceros en su comunidad. Lo mismo que si se la piden a las empresas que tienen uds contratadas.Por ejemplo el seguro, no hay problema si le solicitan un duplicado del su contrato.
Unicamente le pedirán una nota simple de su vivienda y cuando comprueben quien es el titular, se lo facilitaran.
Unicamente le pedirán una nota simple de su vivienda y cuando comprueben quien es el titular, se lo facilitaran.
Pedírselo vía burofax, tanto a él como al Presidente, dándoles un plazo para entregar los contratos.
Si se niegan, demanda judicial de exhibición de documentos. El Administrador y el Presidente, si pierden el juicio, tendrán que pagar las costas de su bolsillo, así como al abogado y procurador de la Comunidad.
Si se niegan, demanda judicial de exhibición de documentos. El Administrador y el Presidente, si pierden el juicio, tendrán que pagar las costas de su bolsillo, así como al abogado y procurador de la Comunidad.
Las autoridades de consumo no aceptan quejas de propietarios contra su administrador. En todo caso aceptarian una queja de la comunidad representada por el presidente y despues de haberse aprobado en junta, o sea exactamente igual que en los colegios de administradores. Salvo en el juzgado, un propietario solo `poco puede hacer frente a un administrador (de eso se valen algunos para negarnos nuestros derechos a la informacion)
Acriton, ¿que significa demanda judicial de exhibición de documentos? ¿Como se tramita? Quiero pedir todos los contratos de mi comunidad, porque es una comunidad donde además de hacerse el reparto de gastos caprichosamente y sin ningun criterio legal, los contratos están algunos bastante engordados, y se pueden tener presupuestos en el mercado bastante mas baratos. Yo creo que alguno está recibiendo comisiones y regalitos. Tambien sé que si pido los contratos me van a poner todas la pegas posibles, asi que si la via de pedirlos judicialmente no es muy complicada tiraré por esa vía.
Buenos días.
Tras la exposición Axels pregunta: "Aparte de la reclamación ante la autoridad de consumo ¿qué más acciones existen y en base a qué normativa?"
RESPUESTA.-
1.- La Comunidad como tal, no tiene posibilidad de hacer reclamación alguna a la autoridad de consumo. Únicamente podrán hacerlo propietarios a título individual y tendrán que alegar y fundamentar la reclamación JURÍDICAMENTE.
2.- Desde un punto de vista estrictamente JURÍDICO, el Administrador cumplirá su misión presentando en la Junta las cuentas y presupuestos, con los oportunos justificantes para comprobación de cualquier propietario, a los que es normal se les facilite relación previa de gastos e ingresos. Nada más, salvo que la Junta acuerde otros sistemas.
Si no existe acuerdo expreso a favor de entregar copias de contratos, extractos bancarios, etc. a cualquier propietario que los pida, no tiene la menor obligación al respecto y, desde luego, no figura en el art. 20 de la LPH.
En consecuencia, puede perfectamente negarse a estas peticiones e indicar al propietario que eleve su solicitud a la Junta para que esta acuerde lo que corresponda en su momento.
Un saludo.
Tras la exposición Axels pregunta: "Aparte de la reclamación ante la autoridad de consumo ¿qué más acciones existen y en base a qué normativa?"
RESPUESTA.-
1.- La Comunidad como tal, no tiene posibilidad de hacer reclamación alguna a la autoridad de consumo. Únicamente podrán hacerlo propietarios a título individual y tendrán que alegar y fundamentar la reclamación JURÍDICAMENTE.
2.- Desde un punto de vista estrictamente JURÍDICO, el Administrador cumplirá su misión presentando en la Junta las cuentas y presupuestos, con los oportunos justificantes para comprobación de cualquier propietario, a los que es normal se les facilite relación previa de gastos e ingresos. Nada más, salvo que la Junta acuerde otros sistemas.
Si no existe acuerdo expreso a favor de entregar copias de contratos, extractos bancarios, etc. a cualquier propietario que los pida, no tiene la menor obligación al respecto y, desde luego, no figura en el art. 20 de la LPH.
En consecuencia, puede perfectamente negarse a estas peticiones e indicar al propietario que eleve su solicitud a la Junta para que esta acuerde lo que corresponda en su momento.
Un saludo.
Gracias. El administrador ha mostrado los contratos tras el visto bueno del presidente. La argumentación utilizada es que los contratos son de la comunidad, es decir de todos los propietarios, y no se nos puede impedir a ninguno el tener acceso a un documento que es indiviso en base al cual tenemos derechos y obligaciones . De hecho, en el contrato existe una obligación de la que hemos podido tener conocimiento sólo al leer el contrato.
Faltaria mas Axels,
ya la ley está tan mal hecha para facilitar la tiranía de la masa borreguil, que algún derecho se tendrá siendo miembro de una pequeña mafia desorganizada, ¿no?
De todas formas el hecho de que su administrador se haya hecho tanto de rogar ya dice que en su comunidad, como en tantas otras, si pueden se la van a colar, y si lo hacen con no querer enseñarle algo a lo que usted tiene derecho, mas lo harán en lo que es en sí la administración de los fondos de su comunidad. Cada día entiendo menos como la L.P.H deja casi todo el poder en manos de analfabetos (e.g. masa borreguil) o listillos (e .g administrador) y margina tanto los derechos de disidentes que tienen muchisima razón, y a los que nadie escucha.
ya la ley está tan mal hecha para facilitar la tiranía de la masa borreguil, que algún derecho se tendrá siendo miembro de una pequeña mafia desorganizada, ¿no?
De todas formas el hecho de que su administrador se haya hecho tanto de rogar ya dice que en su comunidad, como en tantas otras, si pueden se la van a colar, y si lo hacen con no querer enseñarle algo a lo que usted tiene derecho, mas lo harán en lo que es en sí la administración de los fondos de su comunidad. Cada día entiendo menos como la L.P.H deja casi todo el poder en manos de analfabetos (e.g. masa borreguil) o listillos (e .g administrador) y margina tanto los derechos de disidentes que tienen muchisima razón, y a los que nadie escucha.
A base de golpes también se aprende, y cuando te ha pasado una vez, en la próxima puedes pactar con el próximo administrador la condición por escrito de que cualquier vecino pueda tener acceso a la consulta de cualquier documentación. si se redacta bien un pacto con esa norma, al administrador no le quedará otra -si quiere llevar la comunidad- que aceptarlo y firmarlo. Y si dice que no, se lleva a otro administrador y punto. Eso se puede acordar entre los vecinos antes de contratar a nadie y evita muchos males de cabeza.
ainase,
el problema de hecho de estas comunidades mafiosas, es que la masa borreguil suele ser tan analfabeta que es imposible reunir quorum para cambiar al administrador. Una comunidad en la que lo que usted propone pusiese llevarse a cabo, sería suficientemente inteligente y transparente como para que no hubiese problema en consultar contrato alguno. La verdad que no veo la utilidad de pactar nada en ese sentido con el administrador, si después la masa borreguil va a respaldar la cazicadas e ilegalidades que cometa el administrador, en caso de ser una comunidad mafiosilla, y que no respeta la legalidad.
el problema de hecho de estas comunidades mafiosas, es que la masa borreguil suele ser tan analfabeta que es imposible reunir quorum para cambiar al administrador. Una comunidad en la que lo que usted propone pusiese llevarse a cabo, sería suficientemente inteligente y transparente como para que no hubiese problema en consultar contrato alguno. La verdad que no veo la utilidad de pactar nada en ese sentido con el administrador, si después la masa borreguil va a respaldar la cazicadas e ilegalidades que cometa el administrador, en caso de ser una comunidad mafiosilla, y que no respeta la legalidad.
Dick, con tu contestación se te ve mucho el plumero.
""2.- Desde un punto de vista estrictamente JURÍDICO, el Administrador cumplirá su misión presentando en la Junta las cuentas y presupuestos, con los oportunos justificantes para comprobación de cualquier propietario, a los que es normal se les facilite relación previa de gastos e ingresos. Nada más, salvo que la Junta acuerde otros sistemas.""
Según tú, el administrador es el manda en la comunidad, y no los propietarios que quieren una copia de los contratos contraídos entre ellos y las empresas contratadas. Si no tiene nada que ocultar ese administrador, hubiera presentado los contratos nada más requerirlo los dueños de las propiedades, de lo contrario hay algo más que sospechas.
Lo dicho, se te ve mucho el plumero como administrador que eres.
""2.- Desde un punto de vista estrictamente JURÍDICO, el Administrador cumplirá su misión presentando en la Junta las cuentas y presupuestos, con los oportunos justificantes para comprobación de cualquier propietario, a los que es normal se les facilite relación previa de gastos e ingresos. Nada más, salvo que la Junta acuerde otros sistemas.""
Según tú, el administrador es el manda en la comunidad, y no los propietarios que quieren una copia de los contratos contraídos entre ellos y las empresas contratadas. Si no tiene nada que ocultar ese administrador, hubiera presentado los contratos nada más requerirlo los dueños de las propiedades, de lo contrario hay algo más que sospechas.
Lo dicho, se te ve mucho el plumero como administrador que eres.
Me limito a exponer lo que declara de forma reiterada y pacífica la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales y del Tribunal Supremo.
El plumero se te ve a ti, que te pasas el ordenamiento jurídico por los bemoles, siempre que se trata de Administradores de Fincas.
Ya he dicho en numerosas ocasiones cual es mi profesión.
Para ti la perra gorda Fontanero. Disfruta del verano.
El plumero se te ve a ti, que te pasas el ordenamiento jurídico por los bemoles, siempre que se trata de Administradores de Fincas.
Ya he dicho en numerosas ocasiones cual es mi profesión.
Para ti la perra gorda Fontanero. Disfruta del verano.
Dick,
la jurisprudencia que usted refiere versa sobre enseñar el detalle de las cuentas, y no sobre los contratos. No maree mas la perdiz porque son dos cosas diferentes. Aunque un administrador que se niega a dar algún detalle que un comunero le pida sobre alguna cuenta no ofrecería la transparencia deseada. Y para eso está el punto de "aprobación de las cuentas del ejercicio" en las juntas ordinarias, donde como usted bien dice cualquier comunero puede comprobar los justificantes. Todas la intervenciones de este post han justificado que se tiene derecho como comunero a examinar los contratos suscritos con los proveedores, y usted erre que erre hablando de otra cosa, lo cual entenderá que pueda dar qué pensar. Si usted encuentra jurisprudencia al respecto de los contratos, con gusto la leeremos y la tendremos en cuenta.
la jurisprudencia que usted refiere versa sobre enseñar el detalle de las cuentas, y no sobre los contratos. No maree mas la perdiz porque son dos cosas diferentes. Aunque un administrador que se niega a dar algún detalle que un comunero le pida sobre alguna cuenta no ofrecería la transparencia deseada. Y para eso está el punto de "aprobación de las cuentas del ejercicio" en las juntas ordinarias, donde como usted bien dice cualquier comunero puede comprobar los justificantes. Todas la intervenciones de este post han justificado que se tiene derecho como comunero a examinar los contratos suscritos con los proveedores, y usted erre que erre hablando de otra cosa, lo cual entenderá que pueda dar qué pensar. Si usted encuentra jurisprudencia al respecto de los contratos, con gusto la leeremos y la tendremos en cuenta.
A ver Engañado. No se equivoque usted, que va mal encaminado.
Usted dice:
1. la jurisprudencia que usted refiere versa sobre enseñar el detalle de las cuentas, y no sobre los contratos.
RESPUESTA.- INCIERTO. LA EXHIBICIÓN DE LOS CONTRATOS FORMA PARTE DE LA RENDICIÓN DE CUENTAS. SI ALGO QUIEREN LOS PROPIETARIOS, QUE LO SOLICITEN AL PRESIDENTE Y ÉSTE DE INSTRUCCIONES AL ADMINISTRADOR. PERO ÉSTE NO TIENE OBLIGACIÓN ALGUNA DE EXHIBIRLOS, DIGA LO QUE DIGA USTED Y MIL FOREROS COMO USTED.
2. Todas la intervenciones de este post han justificado que se tiene derecho como comunero a examinar los contratos suscritos con los proveedores.
RESPUESTA.- No acreditan absolutamente nada. Las respuestas provienen de legos en Derecho. El único profesional que ha intervenido en este post, soy yo, y aunque pueda parecer feo que lo diga, soy el único que domina la materia.
3.- Si usted encuentra jurisprudencia al respecto de los contratos, con gusto la leeremos y la tendremos en cuenta.
RESPUESTA.- A mí me trae sin cuidado si usted lee jurisprudencia de los contratos y si la tiene o no en cuenta. No obstante le diré lo siguiente:
• Las obligaciones de los Administradores respecto de las Comunidades que administran se recogen en el art. 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y dicho precepto se debe interpretar en el sentido de que el Administrador debe presentar, explicar y entregar toda la información de la Comunidad (en ello consiste la rendición de cuentas), en su caso, a la JUNTA DE PROPIETARIOS o a los representantes legales, especialmente al Presidente y no de forma individualizada a los propietarios que así lo soliciten.
JURISPRUDENCIA.
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 114/2007, de 27 de febrero
Recurso 961/2006. Ponente: MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ.
EXTRACTO.
El Administrador NO ESTÁ OBLIGADO a rendir cuentas a un comunero individual QUE SOLICITA INFORMACIÓN, sino únicamente a la Junta.
Eso incluye los dichosos contratos, por si usted no se ha dado cuenta.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 286/2006, de 13 de junio
Recurso 509/2004. Ponente: ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.
EXTRACTO.
La ley no autoriza a un comunero a reclamar una rendición de cuentas al Administrador. Dichas facultades corresponden a la comunidad.
• AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 110/2010, de 6 de abril Recurso 18/2010. Ponente: MATIAS MANUEL SORIA FERNANDEZ-MAYORALAS.
EXTRACTO.
El propietario no está legitimado para reclamar directamente a la empresa Administradora el cumplimiento del contrato de administración suscrito por la Comunidad, pues no es parte del mismo.
Ello implica que carece de legitmación para exigir al Administrador la exhibición de contratos y demás documentación, así como una rendición de cuentas individualizada. Dicha rendición deberá realizarse, en todo caso, en la Junta de Propietarios que se celebre al efecto.
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 19/2006, de 19 de enero
Recurso 372/2005. Ponente: JOSE LUIS UBEDA MULERO.
EXTRACTO.
No existe derecho a recibir COPIA DE DOCUMENTACIÓN CONTABLE o de cualquier otro tipo, ni siquiera con la convocatoria a Junta, siendo la misma el momento legalmente establecido para efectuar la correspondiente rendición de cuentas y exhibir, en su caso, la documentación de la comunidad.
El TS se manifiesta en análogo sentido, SI BIEN ES TAN LARGA Y CONTUNDENTE SU DOCTRINA, QUE NO LA EXPONGO POR FALTA DE ESPACIO.
Debe usted tener claro que la rendición de cuentas no se refiere únicamente a los libros de contabilidad, que por otra parte, no son obligatorios, como usted bien sabrá.
Saludos.
Usted dice:
1. la jurisprudencia que usted refiere versa sobre enseñar el detalle de las cuentas, y no sobre los contratos.
RESPUESTA.- INCIERTO. LA EXHIBICIÓN DE LOS CONTRATOS FORMA PARTE DE LA RENDICIÓN DE CUENTAS. SI ALGO QUIEREN LOS PROPIETARIOS, QUE LO SOLICITEN AL PRESIDENTE Y ÉSTE DE INSTRUCCIONES AL ADMINISTRADOR. PERO ÉSTE NO TIENE OBLIGACIÓN ALGUNA DE EXHIBIRLOS, DIGA LO QUE DIGA USTED Y MIL FOREROS COMO USTED.
2. Todas la intervenciones de este post han justificado que se tiene derecho como comunero a examinar los contratos suscritos con los proveedores.
RESPUESTA.- No acreditan absolutamente nada. Las respuestas provienen de legos en Derecho. El único profesional que ha intervenido en este post, soy yo, y aunque pueda parecer feo que lo diga, soy el único que domina la materia.
3.- Si usted encuentra jurisprudencia al respecto de los contratos, con gusto la leeremos y la tendremos en cuenta.
RESPUESTA.- A mí me trae sin cuidado si usted lee jurisprudencia de los contratos y si la tiene o no en cuenta. No obstante le diré lo siguiente:
• Las obligaciones de los Administradores respecto de las Comunidades que administran se recogen en el art. 20.e) de la Ley de Propiedad Horizontal y dicho precepto se debe interpretar en el sentido de que el Administrador debe presentar, explicar y entregar toda la información de la Comunidad (en ello consiste la rendición de cuentas), en su caso, a la JUNTA DE PROPIETARIOS o a los representantes legales, especialmente al Presidente y no de forma individualizada a los propietarios que así lo soliciten.
JURISPRUDENCIA.
• AP Málaga, Sec. 5.ª, 114/2007, de 27 de febrero
Recurso 961/2006. Ponente: MARIA TERESA SAEZ MARTINEZ.
EXTRACTO.
El Administrador NO ESTÁ OBLIGADO a rendir cuentas a un comunero individual QUE SOLICITA INFORMACIÓN, sino únicamente a la Junta.
Eso incluye los dichosos contratos, por si usted no se ha dado cuenta.
• AP Madrid, Sec. 21.ª, 286/2006, de 13 de junio
Recurso 509/2004. Ponente: ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ.
EXTRACTO.
La ley no autoriza a un comunero a reclamar una rendición de cuentas al Administrador. Dichas facultades corresponden a la comunidad.
• AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 110/2010, de 6 de abril Recurso 18/2010. Ponente: MATIAS MANUEL SORIA FERNANDEZ-MAYORALAS.
EXTRACTO.
El propietario no está legitimado para reclamar directamente a la empresa Administradora el cumplimiento del contrato de administración suscrito por la Comunidad, pues no es parte del mismo.
Ello implica que carece de legitmación para exigir al Administrador la exhibición de contratos y demás documentación, así como una rendición de cuentas individualizada. Dicha rendición deberá realizarse, en todo caso, en la Junta de Propietarios que se celebre al efecto.
• AP Alicante, Sec. 5.ª, 19/2006, de 19 de enero
Recurso 372/2005. Ponente: JOSE LUIS UBEDA MULERO.
EXTRACTO.
No existe derecho a recibir COPIA DE DOCUMENTACIÓN CONTABLE o de cualquier otro tipo, ni siquiera con la convocatoria a Junta, siendo la misma el momento legalmente establecido para efectuar la correspondiente rendición de cuentas y exhibir, en su caso, la documentación de la comunidad.
El TS se manifiesta en análogo sentido, SI BIEN ES TAN LARGA Y CONTUNDENTE SU DOCTRINA, QUE NO LA EXPONGO POR FALTA DE ESPACIO.
Debe usted tener claro que la rendición de cuentas no se refiere únicamente a los libros de contabilidad, que por otra parte, no son obligatorios, como usted bien sabrá.
Saludos.
No Te voy a quitar la razón en lo que índices a pesar de tu ego personalizado y tampoco en lo que dices de la contabilidad que es tan fácil de llevar que no precisa libro de contabilidad lo que ocurre es que cuando un propietario pide se le muestre un contrato y se le niega es por algo; ahí hay gato encerrado y tu lo sabes, no eres tonto
Vaya, pues que m...... de ley tenemos!!!
O sea que a pesar de que dice lo de es obligacion del administrador "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad"
lo que quiere decir, segun jurisprudencia, es que:
el presidente puede ver la documentacion y al resto de propietarios que le den, que solo en la junta debidamente reunida pueden verla,creo que solo falta añadir si el administrador tiene a bien enseñarla porque si no quiere tampoco pasa nada.
Esto es la leche!!!
He solicitado una factura hace 1 año, no por capricho, ni desconfianza sino porque era un arreglo en varias propiedades afectadas por una humedad de la fachada (daños a terceros) pues a pesar de que el presidente ha pedido que se entregue copia han pasado 6 meses hasta que, debido a mis reiteradas quejas, por fin el administrador se ha dignado a entregarla. Demasiado tarde porque mi seguro ya no se hace cargo por corresponder al ejercicio contable anterior.
Todavia va a ser que le tengo que dar las gracias a mi administrador por "cumplir" la ley en vez de pedirle daños y perjuicios......
¡Que pais!!!
Estoy con Fontanero, sera legal pero es injusto que se entorpezca asi el acceso a la informacion que mas nos afecta y mas en esta epoca en la que se habla tanto de TRANSPARENCIA, va a ser que en las "cosas de casa" no toca.
Pena de oportunidad perdida............
O sea que a pesar de que dice lo de es obligacion del administrador "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad"
lo que quiere decir, segun jurisprudencia, es que:
el presidente puede ver la documentacion y al resto de propietarios que le den, que solo en la junta debidamente reunida pueden verla,creo que solo falta añadir si el administrador tiene a bien enseñarla porque si no quiere tampoco pasa nada.
Esto es la leche!!!
He solicitado una factura hace 1 año, no por capricho, ni desconfianza sino porque era un arreglo en varias propiedades afectadas por una humedad de la fachada (daños a terceros) pues a pesar de que el presidente ha pedido que se entregue copia han pasado 6 meses hasta que, debido a mis reiteradas quejas, por fin el administrador se ha dignado a entregarla. Demasiado tarde porque mi seguro ya no se hace cargo por corresponder al ejercicio contable anterior.
Todavia va a ser que le tengo que dar las gracias a mi administrador por "cumplir" la ley en vez de pedirle daños y perjuicios......
¡Que pais!!!
Estoy con Fontanero, sera legal pero es injusto que se entorpezca asi el acceso a la informacion que mas nos afecta y mas en esta epoca en la que se habla tanto de TRANSPARENCIA, va a ser que en las "cosas de casa" no toca.
Pena de oportunidad perdida............
No termino de ver, la figura de un administrador externo en una comunidad. Administrar, es prácticamente sumar y restar, que eso lo sabemos hacer todos.
Una comunidad, lo que necesita es la guía profesional de un buen abogado. No administradores de fincas que juegan a saber o creer saber interpretar, temas de mucha complejidad.
Recientemente hay una doctrina, sobre salvar el voto, que hecha al traste todo lo que hasta ahora creíamos saber sobre esta cuestión.
Una comunidad, lo que necesita es la guía profesional de un buen abogado. No administradores de fincas que juegan a saber o creer saber interpretar, temas de mucha complejidad.
Recientemente hay una doctrina, sobre salvar el voto, que hecha al traste todo lo que hasta ahora creíamos saber sobre esta cuestión.
