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¿aumento del alquiler por rescisión anterior y nuevo alquiler al mismo inquilino?
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¿aumento del alquiler por rescisión anterior y nuevo alquiler al mismo inquilino?
Tengo una pregunta sobre el alquiler de un piso pequeño (el alquiler es muy barato, muy por debajo del precio habitual).
Nos gustaría aumentar el alquiler en 50 euros después de 7 años, también porque el inquilino tiene un buen ingreso recientemente.
El alquiler seguirá siendo muy razonable.
Hay un límite del 3% para este año.
Creo que podemos rescindir el contrato de alquiler con un preaviso de 30 días. Por supuesto, tendría que averiguarlo exactamente en el contrato de alquiler actual.
¿Es posible rescindir el contrato y volver a alquilar al mismo inquilino a partir del día siguiente (o, por ejemplo, con una fecha una semana posterior...)?
¿O es abusivo = el inquilino podría simplemente aceptar fingir - y sólo pagar el alquiler anterior - y obtener justicia en los tribunales?
Somos gente amistosa - y en realidad no queremos tener que quitarle el piso al inquilino sólo por esta situación socialista legal, pero también no queremos renunciar al aumento del alquiler.
Según el contrato, él es el único inquilino.
Sin embargo, vive con su pareja (que también paga el alquiler la mayor parte del tiempo), ¿podríamos firmar alternativamente un nuevo contrato de alquiler con él sin problemas más adelante?
¿Existe otra posibilidad?
Muchas gracias de antemano por cualquier ayuda.
Nos gustaría aumentar el alquiler en 50 euros después de 7 años, también porque el inquilino tiene un buen ingreso recientemente.
El alquiler seguirá siendo muy razonable.
Hay un límite del 3% para este año.
Creo que podemos rescindir el contrato de alquiler con un preaviso de 30 días. Por supuesto, tendría que averiguarlo exactamente en el contrato de alquiler actual.
¿Es posible rescindir el contrato y volver a alquilar al mismo inquilino a partir del día siguiente (o, por ejemplo, con una fecha una semana posterior...)?
¿O es abusivo = el inquilino podría simplemente aceptar fingir - y sólo pagar el alquiler anterior - y obtener justicia en los tribunales?
Somos gente amistosa - y en realidad no queremos tener que quitarle el piso al inquilino sólo por esta situación socialista legal, pero también no queremos renunciar al aumento del alquiler.
Según el contrato, él es el único inquilino.
Sin embargo, vive con su pareja (que también paga el alquiler la mayor parte del tiempo), ¿podríamos firmar alternativamente un nuevo contrato de alquiler con él sin problemas más adelante?
¿Existe otra posibilidad?
Muchas gracias de antemano por cualquier ayuda.
Su contrato ha terminado por lo que puede firmar un nuevo contrato por el precio que usted determine (tenga en cuenta la nueva ley, si está en zona tensionada no puede aumentar el precio en contrato nuevo más del 2%, esto está dependiendo de cada CCAA. En mi caso, Andalucia, no se está aplicando, por lo que podría pactarse libremente el precio)
En cuanto al contrato, le recomiendo firmar nuevo contrato, con nueva renta y poniendo, además, a su pareja como arrendataria también
En cuanto al contrato, le recomiendo firmar nuevo contrato, con nueva renta y poniendo, además, a su pareja como arrendataria también
Yo creo que aún no hay zonas tensionadas, porque para eso hace falta una declaración de la CCAA de la que se trate y aún no habrá dado tiempo material para que se produzcan esas declaraciones de zona tensionada.
El PP ya ha dicho que no va a hacer ninguna declaración de zona tensionada en ninguna de las CCAA en las que esté gobernando.
El PP ya ha dicho que no va a hacer ninguna declaración de zona tensionada en ninguna de las CCAA en las que esté gobernando.
¡Muchas gracias, leonjbr!
Ahora que he mirado las (más reciente) leyes de alquiler, no tiene buena pinta. Tal vez deberíamos renunciar al aumento del alquiler para no necesitar un nuevo contrato ...
Es posible que queremos vender el piso dentro de un año o dos = es imposible cancelar el contrato de arrendamiento antes de la venta, sólo después de 5 años ...
Un alquiler a corto plazo por ejemplo por 6 meses y siempre renovando seguramente también es imposible ... ¿sí?
Un aumento del alquiler superior al 2% en el contrato actual es probablemente también imposible, salvo voluntariamente.
Si al final estas leyes benefician realmente a los inquilinos, cuando ningún propietario quiere tener un piso para alquilar ...
Ahora que he mirado las (más reciente) leyes de alquiler, no tiene buena pinta. Tal vez deberíamos renunciar al aumento del alquiler para no necesitar un nuevo contrato ...
Es posible que queremos vender el piso dentro de un año o dos = es imposible cancelar el contrato de arrendamiento antes de la venta, sólo después de 5 años ...
Un alquiler a corto plazo por ejemplo por 6 meses y siempre renovando seguramente también es imposible ... ¿sí?
Un aumento del alquiler superior al 2% en el contrato actual es probablemente también imposible, salvo voluntariamente.
Si al final estas leyes benefician realmente a los inquilinos, cuando ningún propietario quiere tener un piso para alquilar ...
1.- Las limitaciones que impone la nueva Ley de Vivienda son aplicables desde ya y por tanto afecta a los contratos anteriores a su promulgación, como por ejemplo en su caso.
Por tanto da igual hacer un nuevo contrato o no porque eso no le librará de la aplicación de la nueva ley.
2.- En cuanto a cancelar el contrato dentro de dos años para poder vender: en eso no hay problema porque lo más probable es que su contrato se encuentre en lo que en Derecho denominamos “tácita reconducción”, que es la situación en la que se encuentra un contrato cuando ya ha vencido el plazo inicial (en su caso 3 años) y las prórrogas legales (en su caso 1) pero el inquilino sigue viviendo en la misma vivienda. En ese caso el contrato de alquiler se prorroga tácitamente durante plazos que suelen ser bien mensuales bien anuales dependiendo de la forma en que se pactó el cómputo de la renta en el contrato inicial. Si por ejemplo en el contrato inicial se dijo que la renta era de 500 euros mensuales el plazo de tácita reconducción será mensual. Pero si se dijo que eran 6.000 euros anuales, entonces el plazo de tácita reconducción será anual.
Por tanto, incluso en el caso de que sea anual, todo lo que tiene que hacer es esperar al momento adecuado y decirle al inquilino que ya no se le renueva más el contrato, y luego vender.
3.- El contrato de 6 meses y que luego se vaya renovando no es imposible, pero es que además, según lo dicho en el punto anterior, es que ni siquiera le hace falta recurrir a ese “truquillo”.
4.- Efectivamente el aumento superior al 2% es imposible salvo que hubiera acuerdo.
5.- Estas leyes a quienes menos benefician es, justamente, a los inquilinos, pero tanto estos como los políticos están absorbidos por el corto plazo y no va a haber quien les saque de ahí.
Por tanto da igual hacer un nuevo contrato o no porque eso no le librará de la aplicación de la nueva ley.
2.- En cuanto a cancelar el contrato dentro de dos años para poder vender: en eso no hay problema porque lo más probable es que su contrato se encuentre en lo que en Derecho denominamos “tácita reconducción”, que es la situación en la que se encuentra un contrato cuando ya ha vencido el plazo inicial (en su caso 3 años) y las prórrogas legales (en su caso 1) pero el inquilino sigue viviendo en la misma vivienda. En ese caso el contrato de alquiler se prorroga tácitamente durante plazos que suelen ser bien mensuales bien anuales dependiendo de la forma en que se pactó el cómputo de la renta en el contrato inicial. Si por ejemplo en el contrato inicial se dijo que la renta era de 500 euros mensuales el plazo de tácita reconducción será mensual. Pero si se dijo que eran 6.000 euros anuales, entonces el plazo de tácita reconducción será anual.
Por tanto, incluso en el caso de que sea anual, todo lo que tiene que hacer es esperar al momento adecuado y decirle al inquilino que ya no se le renueva más el contrato, y luego vender.
3.- El contrato de 6 meses y que luego se vaya renovando no es imposible, pero es que además, según lo dicho en el punto anterior, es que ni siquiera le hace falta recurrir a ese “truquillo”.
4.- Efectivamente el aumento superior al 2% es imposible salvo que hubiera acuerdo.
5.- Estas leyes a quienes menos benefician es, justamente, a los inquilinos, pero tanto estos como los políticos están absorbidos por el corto plazo y no va a haber quien les saque de ahí.
Muchas gracias, leonjbr, por tu larga respuesta y la información tan útil.
El contrato existente tiene ya 6 años.
No me había dejado lo suficientemente claro:
"Es posible que queremos vender el piso dentro de un año o dos = es imposible cancelar u n contrato n u e v o de arrendamiento antes de la venta, sólo después de 5 años ..."
Por lo tanto, me parece desafortunado cancelar el contrato anterior y firmar uno nuevo sin el "truquillo”.
A tu punto 1. :
Así que creo que sí importa si firmo un nuevo contrato. Porque sólo puedo cancelar este nuevo contrato después de 5 años como mínimo (sin el "truquillo”), ¿verdad?
A tu punto 2.:
En nuestro caso es parecido como tu escribiste.
"El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día ... octubre dos mil diecisiete.
De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, el arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario notificase por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.
Una vez finalizado el plazo máximo de tres años, y siempre que no haya sido denunciado el contrato por cualquiera de las partes, este se prorrogará por un periodo de u n a ñ o ."
La renta es m e n s u a l .
A tu punto 4.:
Vamos a hablar con el inquilino y tratar de llegar a un acuerdo, tal vez él está de acuerdo, si él sabe en el fondo que de lo contrario podríamos tener que terminar ...
En caso de su negación el “truquillo” sería interesante = si el punto 1. es cierto = nuevo contrato sólo posible rescindir después de 5 años.
Leonjbr ya nos ha ayudado mucho en esto, para el “truquillo” nos podría asesorar en su despacho previo pago, no queremos aprovecharnos de nadie :-)
Si se hace un acuerdo con el inquilino, ¿puede escribirlo en un papel y tomarlo como una adición al contrato anterior = sin que se cree un nuevo contrato como resultado?
Saludos cordiales
El contrato existente tiene ya 6 años.
No me había dejado lo suficientemente claro:
"Es posible que queremos vender el piso dentro de un año o dos = es imposible cancelar u n contrato n u e v o de arrendamiento antes de la venta, sólo después de 5 años ..."
Por lo tanto, me parece desafortunado cancelar el contrato anterior y firmar uno nuevo sin el "truquillo”.
A tu punto 1. :
Así que creo que sí importa si firmo un nuevo contrato. Porque sólo puedo cancelar este nuevo contrato después de 5 años como mínimo (sin el "truquillo”), ¿verdad?
A tu punto 2.:
En nuestro caso es parecido como tu escribiste.
"El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día ... octubre dos mil diecisiete.
De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, el arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario notificase por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.
Una vez finalizado el plazo máximo de tres años, y siempre que no haya sido denunciado el contrato por cualquiera de las partes, este se prorrogará por un periodo de u n a ñ o ."
La renta es m e n s u a l .
A tu punto 4.:
Vamos a hablar con el inquilino y tratar de llegar a un acuerdo, tal vez él está de acuerdo, si él sabe en el fondo que de lo contrario podríamos tener que terminar ...
En caso de su negación el “truquillo” sería interesante = si el punto 1. es cierto = nuevo contrato sólo posible rescindir después de 5 años.
Leonjbr ya nos ha ayudado mucho en esto, para el “truquillo” nos podría asesorar en su despacho previo pago, no queremos aprovecharnos de nadie :-)
Si se hace un acuerdo con el inquilino, ¿puede escribirlo en un papel y tomarlo como una adición al contrato anterior = sin que se cree un nuevo contrato como resultado?
Saludos cordiales
1.- Así es: de hecho lo que le conviene es no firmar nada.
2.- Si la renta es mensual, entonces la tácita reconducción es mensual, la mejor de las situaciones posibles para usted, y por lo tanto puede resolver el contrato cualquier mes, de un mes para otro.
3.- No: si precisamente lo que le digo es que no hace falta ningún truquillo. No tiene que hacer nada.
4.- En cuanto a escribir en papel una adición al contrato anterior: no creo que sea buena solución porque (una vez firmado) el inquilino puede “echarse atrás” y sostener que en realidad se ha hecho para intentar no respetar el plazo de 5 años.
Veo que lo que posiblemente está ocurriendo es que el inquilino quiere firmar un nuevo contrato y lo que realmente quiere usted es hacerlo de forma que no haya que cumplir el plazo de 5 años. Siento decirle que eso no es posible, porque la LAU está hecha para que haya que respetar esos 5 años.
2.- Si la renta es mensual, entonces la tácita reconducción es mensual, la mejor de las situaciones posibles para usted, y por lo tanto puede resolver el contrato cualquier mes, de un mes para otro.
3.- No: si precisamente lo que le digo es que no hace falta ningún truquillo. No tiene que hacer nada.
4.- En cuanto a escribir en papel una adición al contrato anterior: no creo que sea buena solución porque (una vez firmado) el inquilino puede “echarse atrás” y sostener que en realidad se ha hecho para intentar no respetar el plazo de 5 años.
Veo que lo que posiblemente está ocurriendo es que el inquilino quiere firmar un nuevo contrato y lo que realmente quiere usted es hacerlo de forma que no haya que cumplir el plazo de 5 años. Siento decirle que eso no es posible, porque la LAU está hecha para que haya que respetar esos 5 años.
Discúlpeme pero no entiendo que problema hay en firmar una prorroga anual acordando una nueva renta mensual. Una nueva prorroga con una mensualidad superior pero indicando que para todo lo demás rige el contrato antiguo no tendría porque considerarse un nuevo contrato con derecho a ser prorrogado por 5 años ¿no?
Gracias, leonjbr, de nuevo por tu tiempo y esfuerzo.
Su punto 2:
Así que nuestro contrato de arrendamiento (prórroga por 1 año) no es válido en este pasaje porque la ley dice lo contrario (prórroga por el período de pago de alquiler - 1 mes) ...
Entonces me parece que este planteamiento es correcto:
Hablar con el inquilino y pedirle su consentimiento para aumentar el alquiler, sin un acuerdo por escrito.
a) Si está de acuerdo y paga regularmente = El mejor caso :-)
b) Si está de acuerdo, pero sigue pagando sólo la cantidad antigua - o al principio la cantidad aumentada, pero al cabo de un tiempo sólo la cantidad antigua y baja otra vez = Entonces podemos rescindir el contrato en cualquier momento, con un mes de preaviso = tampoco está mal.
c) No está de acuerdo = Rescindimos el contrato inmediatamente y tiene que mudarse en el plazo de 1 ó 2 meses = tampoco está mal.
Mi preocupación:
Después de rescindir su contrato, podría demandarnos y alegar que hemos firmado tácitamente un nuevo contrato debido al aumento, que sería válido durante 5 años...
Su punto 2:
Así que nuestro contrato de arrendamiento (prórroga por 1 año) no es válido en este pasaje porque la ley dice lo contrario (prórroga por el período de pago de alquiler - 1 mes) ...
Entonces me parece que este planteamiento es correcto:
Hablar con el inquilino y pedirle su consentimiento para aumentar el alquiler, sin un acuerdo por escrito.
a) Si está de acuerdo y paga regularmente = El mejor caso :-)
b) Si está de acuerdo, pero sigue pagando sólo la cantidad antigua - o al principio la cantidad aumentada, pero al cabo de un tiempo sólo la cantidad antigua y baja otra vez = Entonces podemos rescindir el contrato en cualquier momento, con un mes de preaviso = tampoco está mal.
c) No está de acuerdo = Rescindimos el contrato inmediatamente y tiene que mudarse en el plazo de 1 ó 2 meses = tampoco está mal.
Mi preocupación:
Después de rescindir su contrato, podría demandarnos y alegar que hemos firmado tácitamente un nuevo contrato debido al aumento, que sería válido durante 5 años...
Jbill: 1.- el problema con subir la renta es que la legislación lo limita al 2%. Para romper ese limite la unica fora es concertar un nuevo contrato.
2:- Que pactar una prorroga anual no se interprete como una renovación por otros 5 años. Es posible, pero es peligroso porque puede interpretarse que en realidad se está concertando un nuevo contrato. No es que sea seguro, pero es muy posible. Depende del juez y lo veo peligroso, sobre todo porque el contrato ya está prorrogado y no se ve claro para que hay que firmar una prorroga si ya esta en ese estado. Lo menos malo es quedarse quieto.
2:- Que pactar una prorroga anual no se interprete como una renovación por otros 5 años. Es posible, pero es peligroso porque puede interpretarse que en realidad se está concertando un nuevo contrato. No es que sea seguro, pero es muy posible. Depende del juez y lo veo peligroso, sobre todo porque el contrato ya está prorrogado y no se ve claro para que hay que firmar una prorroga si ya esta en ese estado. Lo menos malo es quedarse quieto.
Las 3 opciones son correctas, pero yo creo que lo menos malo es no hacer nada, todo lo más pactar una subida renta y nada mas, y en todo caso la subida no podria ser superior al 2%.
2.- Lo de alegr un nuevo contrato: no es probable pero es un posible peligro, pero conlleva un riesgo. Insisto en que no le merece la pena, porque ya está en tácita reconducción mensual, que es la mejor situacion en la que se puede encontrar un casero.
2.- Lo de alegr un nuevo contrato: no es probable pero es un posible peligro, pero conlleva un riesgo. Insisto en que no le merece la pena, porque ya está en tácita reconducción mensual, que es la mejor situacion en la que se puede encontrar un casero.
¡Gracias, leonjbr!
Está bien dicho,"lo menos malo" ...
Por supuesto que no es agradable para nosotros, pero ¿qué se puede hacer - tales son las leyes - y nuestra situación podría ser mucho peor, otros propietarios no reciben el alquiler o el piso está ocupado.
Y el “truquillo” (el contrato de 6 meses y que luego se vaya renovando) es en última instancia también demasiado peligroso, arriesgado?
Está bien dicho,"lo menos malo" ...
Por supuesto que no es agradable para nosotros, pero ¿qué se puede hacer - tales son las leyes - y nuestra situación podría ser mucho peor, otros propietarios no reciben el alquiler o el piso está ocupado.
Y el “truquillo” (el contrato de 6 meses y que luego se vaya renovando) es en última instancia también demasiado peligroso, arriesgado?
Una razón muy habitual para prorrogar por escrito, aparte de para subir la renta por encima de lo pactado en el contrato inicial, es que de hacerlo de forma tacita la prorroga podría ser mensual y no anual lo que daría una mayor inseguridad al inquilino. Así que entiendo que hay casos en los que a ambas partes podría interesar firmar una prorroga por escrito. Lo que no sé es hasta que punto estos acuerdos pueden ser nulos y sus consecuencias.
Jbill:
1.- no: el limite del 2% es para todo desde ya. La declaracion de zona tensionada sirve para que cuando se acabe al contrato de 5 años la siguiente renta no pueda ser la que libremente estipulen las partes, sino una renta regulada por el gobierno.
2.- Lo del plazo de un año vs un mes: puede ser, pero yo no me arriesgaría, sobre todo siendo el casero, porque ya está en tácita reconduccion mensual. Entonces ¿que le aporta pactar un año? No tendría sentido. Pero aparte de eso es que puede interpretarse que se está renovanco el contrato y entonces serían 5 años. Lo mejor es estarse quieto.
1.- no: el limite del 2% es para todo desde ya. La declaracion de zona tensionada sirve para que cuando se acabe al contrato de 5 años la siguiente renta no pueda ser la que libremente estipulen las partes, sino una renta regulada por el gobierno.
2.- Lo del plazo de un año vs un mes: puede ser, pero yo no me arriesgaría, sobre todo siendo el casero, porque ya está en tácita reconduccion mensual. Entonces ¿que le aporta pactar un año? No tendría sentido. Pero aparte de eso es que puede interpretarse que se está renovanco el contrato y entonces serían 5 años. Lo mejor es estarse quieto.
¡Muchas gracias, leonjbr!
Lo había escrito arriba ("es posible)", el problema es (de lo contrario no hubiera preguntado más, eso sería realmente innecesario y grosero), que no es seguro que venderemos ... Tal vez sólo el 50% ...:
Pero si nunca podemos volver a aumentar el alquiler (excepto en un pequeño porcentaje, que en nuestro caso son sólo unos pocos euros) - como sabemos ahora - entonces la probabilidad es probablemente mayor.
También hemos contratado un seguro adicional a causa del volcán, supongo que ni siquiera podemos añadir eso al alquiler ...
Es una pena, pero ahora entiendo que no podemos hacer nada (excepto quejarnos del estado y del gobierno) = muchas gracias por tu respuesta, escribiste: "Yo lo veo arriesgado" (=el "truquillo").
Lo había escrito arriba ("es posible)", el problema es (de lo contrario no hubiera preguntado más, eso sería realmente innecesario y grosero), que no es seguro que venderemos ... Tal vez sólo el 50% ...:
Pero si nunca podemos volver a aumentar el alquiler (excepto en un pequeño porcentaje, que en nuestro caso son sólo unos pocos euros) - como sabemos ahora - entonces la probabilidad es probablemente mayor.
También hemos contratado un seguro adicional a causa del volcán, supongo que ni siquiera podemos añadir eso al alquiler ...
Es una pena, pero ahora entiendo que no podemos hacer nada (excepto quejarnos del estado y del gobierno) = muchas gracias por tu respuesta, escribiste: "Yo lo veo arriesgado" (=el "truquillo").
A partir de la nueva Ley de Vivienda hay que pensárselo 2 veces antes de alquilar. La Ley, no sólo no va a ser beneficiosa para los inquilinos, sino que va a ser claramente perjudicial, porque muy poca gente va a querer alquilar y se terminarán vendiendo esas casas. Teóricamente esto hará bajar el precio de la vivienda, pero ni será mucha bajada de precio ni durante demasiado tiempo.
Otro desastre más de nuestros queridos políticos.
Otro desastre más de nuestros queridos políticos.
