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Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
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Viendo 21 - 40 de 487 comentarios
En realidad, y, pensándolo bien, María Rosa, el Acta
es un acto (objeto) formal.
Piensa en las comunidades que están sin constituir y no tienen ni libro de actas ¿cómo aplican los acuerdos? ¿A ojo de buen cubero?
Aunque la comunidad no está constituida existe comunidad, pues aunque no exista acta, existe acuerdo. Esa es la cuestión.
Estoy muy contenta de "ver" a todos/as por el foro.
es un acto (objeto) formal.
Piensa en las comunidades que están sin constituir y no tienen ni libro de actas ¿cómo aplican los acuerdos? ¿A ojo de buen cubero?
Aunque la comunidad no está constituida existe comunidad, pues aunque no exista acta, existe acuerdo. Esa es la cuestión.
Estoy muy contenta de "ver" a todos/as por el foro.
Entonces, Scarlett, si quieres impugnar un acuerdo, ¿cómo lo haces?. Yo creo que NO pueser; ¿como le comunican los acuerdos a los ausentes?, y las subidas de cuotas?. Entiendo que "aunque la comunidad NO esté constituida exista comunidad" peero que NO haya constancia de las convocatorias, Juntas y acuerdos.... ¡¡NO puedo “de” creermelo!!.
Hola díscolo, creí haberte mandado un mensaje, en contestación a tuyo (en este tema) y NO lo veo, lo mismo lo he mandao donde NO debí, ¡¡por favor, si alguien se lo encuentra (en otro tema) que lo devuelva. Gracias.
Saludos a tod@s.
P.D. Se pueden grabar las ponencias en el Disco duro?
Hola díscolo, creí haberte mandado un mensaje, en contestación a tuyo (en este tema) y NO lo veo, lo mismo lo he mandao donde NO debí, ¡¡por favor, si alguien se lo encuentra (en otro tema) que lo devuelva. Gracias.
Saludos a tod@s.
P.D. Se pueden grabar las ponencias en el Disco duro?
Hola vecina.
Mira esto:
Artículo 19 de la Ley de propiedad horizontal.
…….
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. fin.
Según esto, se entiende que el Acta ha de remitirse inmediatamente después de ser cerrada con las firmas del Presidente y el Secretario, para informar a los comuneros de los acuerdos que han sido adoptados en la Junta, y que serán ejecutivos a partir del cierre, peero ,si NO se informa a los comuneros ,como pues van a saberlo?.
Saludos.
Mira esto:
Artículo 19 de la Ley de propiedad horizontal.
…….
3. El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. fin.
Según esto, se entiende que el Acta ha de remitirse inmediatamente después de ser cerrada con las firmas del Presidente y el Secretario, para informar a los comuneros de los acuerdos que han sido adoptados en la Junta, y que serán ejecutivos a partir del cierre, peero ,si NO se informa a los comuneros ,como pues van a saberlo?.
Saludos.
¡Qué razón tienes , Discolo!
Pero se puede poner todavía la cosa peor. En mi comunidad no es que se entreguen tarde las actas, es que no se cierran ni siquiera a los 10 días.
El otro día me encontré con el presidente y le pregunté:
-¿Qué pasa con las actas de las DOS juntas realizadas (la primera de esas dos fue en diciembre del año pasado y la segunda hace más de un mes; exactamente ,por carnavales). Y me contesta:
-Todavía no me ha dado el administrador las actas para firmar.
¡Toma ya!
Tú fíjate que se las dará a firmar. Después discutirán, o no, eso espero, para terminar cuanto antes y DESPUÉS se écharán al buzón. Y te aseguro, que como siempre, pondrá la fecha en la cual se realizó la reunión.
Discolo, no hay solución. Sólo queda ser pasota porque yo borrega ni por el forro. Y es que lo de echarlo, en el fondo, a mi no me agrada, prefiero que vaya subsanando errores. ES VECINO.
Saludos
Pero se puede poner todavía la cosa peor. En mi comunidad no es que se entreguen tarde las actas, es que no se cierran ni siquiera a los 10 días.
El otro día me encontré con el presidente y le pregunté:
-¿Qué pasa con las actas de las DOS juntas realizadas (la primera de esas dos fue en diciembre del año pasado y la segunda hace más de un mes; exactamente ,por carnavales). Y me contesta:
-Todavía no me ha dado el administrador las actas para firmar.
¡Toma ya!
Tú fíjate que se las dará a firmar. Después discutirán, o no, eso espero, para terminar cuanto antes y DESPUÉS se écharán al buzón. Y te aseguro, que como siempre, pondrá la fecha en la cual se realizó la reunión.
Discolo, no hay solución. Sólo queda ser pasota porque yo borrega ni por el forro. Y es que lo de echarlo, en el fondo, a mi no me agrada, prefiero que vaya subsanando errores. ES VECINO.
Saludos
Hola a tod@s:
Hay otro tema que me llamó la atención bastante y es lo que comenta el ponente sobre quién otorga el título,y, cuando esto se hace por el propietario único hay jurisprudencia contradictoria respecto a si el promotor ha hecho la Escritura de División Horizontal cuando ya ha vendido pisos.
Según su criterio,y, parece ser el más extendido, hasta que no se tiene la Escritura o hasta que no se entrega la casa, la venta no se ha perfeccionado tal como dice el artículo 1462 del Cc:
"Se entenderá la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario"
Hay alguna jurisprudencia que dice que habiendo contratos privados de compra-venta, el dueño "único" (según esta interpretación ya no sería único) ya no podría hacer las escrituras unilateralmente.
Pero éste no es el criterio general. Y, según él, afortunadamente porque es que si no luego sería casi imposible conseguir la unanimidad. Ya que cada uno iría a lo suyo y uno de los problemas de la mayoría de las comunidades es, precisamente, la falta de sentido comunitario.
Muchas veces se protesta en las comunidades haciendo referencia a esto. Dicen que por qué fue el dueño único el que otorgó la escritura y que no están de acuerdo con lo que hizo.
La respuesta parece ser sencilla : "modificarlo por unanimiodad, la ley lo permite, igual que se ha constituido, igual se modifica por el mismo sistema: dueño único, QUE YA NO EXISTE, acuerdo unánime o resolución judicial"
Mi opinión es que es cierto que si no otorgara el Título el propietario único, después sería más difícil porque el título incluye muchos temas. Además esa escritura vale un dinerito, que se ahorra la comunidad.
Pero, pero, pero, otro tema es que tengan que incluir estatutos con ciertas exclusiones que pueden beneficiarles.
Claro que se pueden modificar los estatutos por unanimidad pero es que ese propietario único no sólo no existe, sino que permanece durante laaaaaargo tiempo en la comunidad y resulta imposible modificar algo que no le interese modificar, porque está, SIGUE EXISTIENDO.
Saludos
Hay otro tema que me llamó la atención bastante y es lo que comenta el ponente sobre quién otorga el título,y, cuando esto se hace por el propietario único hay jurisprudencia contradictoria respecto a si el promotor ha hecho la Escritura de División Horizontal cuando ya ha vendido pisos.
Según su criterio,y, parece ser el más extendido, hasta que no se tiene la Escritura o hasta que no se entrega la casa, la venta no se ha perfeccionado tal como dice el artículo 1462 del Cc:
"Se entenderá la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario"
Hay alguna jurisprudencia que dice que habiendo contratos privados de compra-venta, el dueño "único" (según esta interpretación ya no sería único) ya no podría hacer las escrituras unilateralmente.
Pero éste no es el criterio general. Y, según él, afortunadamente porque es que si no luego sería casi imposible conseguir la unanimidad. Ya que cada uno iría a lo suyo y uno de los problemas de la mayoría de las comunidades es, precisamente, la falta de sentido comunitario.
Muchas veces se protesta en las comunidades haciendo referencia a esto. Dicen que por qué fue el dueño único el que otorgó la escritura y que no están de acuerdo con lo que hizo.
La respuesta parece ser sencilla : "modificarlo por unanimiodad, la ley lo permite, igual que se ha constituido, igual se modifica por el mismo sistema: dueño único, QUE YA NO EXISTE, acuerdo unánime o resolución judicial"
Mi opinión es que es cierto que si no otorgara el Título el propietario único, después sería más difícil porque el título incluye muchos temas. Además esa escritura vale un dinerito, que se ahorra la comunidad.
Pero, pero, pero, otro tema es que tengan que incluir estatutos con ciertas exclusiones que pueden beneficiarles.
Claro que se pueden modificar los estatutos por unanimidad pero es que ese propietario único no sólo no existe, sino que permanece durante laaaaaargo tiempo en la comunidad y resulta imposible modificar algo que no le interese modificar, porque está, SIGUE EXISTIENDO.
Saludos
Otro tema muy interesante y que ha introducido anteriormente María Rosa, el de los despachos de abogados y administradores en viviendas.
Como la ley permite modificar los destinos, puede ocurrir que ya venga determinado en el Estatuto esta posibilidad de modificación de destino. Pero puede ocurrir que no diga nada.
En este último caso, refiere el ponente, que la interpretación de las prohibiciones debe ser siempre muy restrictiva, es decir que, todo aquello que sea restrictivo para el derecho dominical tiene que tener una interpretación restrictiva.
Se menciona el ejemplo de los despachos en los pisos.
Dice que no se debe interpretar la palabra "vivienda" única y exclusivamente como residencia familiar. Es decir, que si no hay prohibición expresa, el piso, sin ningún problema, se puede dedicar a poner un despacho profesional.
Aunque después si la actividad resultare dañosa, molesta, o insalubre eso es harina de otro costal.
En principio, eso es así y además hasta viene bien tener un despacho profesional próximo por lo que pueda suceder, pero siendo la ley igual para todos,y, no existiendo prohibición, se puede poner en el piso: una peluquería, un gimnasio, una casa de citas...
Otra cosa es que después estas actividades resulten molestas y haya que proceder en consecuencia.
Respecto a los despachos, yo misma he conocido un caso de éstos en un edificio no muy lejano al nuestro.
Los copropietarios se quejaban porque había excesivo trasiego de personas,el timbre no paraba de sonar. Era un primero, pero, utilizaban continuamente el ascensor, lo que suponía un incremento considerable en el gasto. Hubo bastantes quejas al respecto.
No sé más, sólo que al final el despacho aquel se cerró.
Como la ley permite modificar los destinos, puede ocurrir que ya venga determinado en el Estatuto esta posibilidad de modificación de destino. Pero puede ocurrir que no diga nada.
En este último caso, refiere el ponente, que la interpretación de las prohibiciones debe ser siempre muy restrictiva, es decir que, todo aquello que sea restrictivo para el derecho dominical tiene que tener una interpretación restrictiva.
Se menciona el ejemplo de los despachos en los pisos.
Dice que no se debe interpretar la palabra "vivienda" única y exclusivamente como residencia familiar. Es decir, que si no hay prohibición expresa, el piso, sin ningún problema, se puede dedicar a poner un despacho profesional.
Aunque después si la actividad resultare dañosa, molesta, o insalubre eso es harina de otro costal.
En principio, eso es así y además hasta viene bien tener un despacho profesional próximo por lo que pueda suceder, pero siendo la ley igual para todos,y, no existiendo prohibición, se puede poner en el piso: una peluquería, un gimnasio, una casa de citas...
Otra cosa es que después estas actividades resulten molestas y haya que proceder en consecuencia.
Respecto a los despachos, yo misma he conocido un caso de éstos en un edificio no muy lejano al nuestro.
Los copropietarios se quejaban porque había excesivo trasiego de personas,el timbre no paraba de sonar. Era un primero, pero, utilizaban continuamente el ascensor, lo que suponía un incremento considerable en el gasto. Hubo bastantes quejas al respecto.
No sé más, sólo que al final el despacho aquel se cerró.
Mª Rosa:
En efecto, defiende a los Administradores pero tiene razones para ello:
1º. Colabora con el Consejo General de Administradores de Fincas.
2º. Los Administradores de Fincas con los que habitualmente "se codea" están preparadísimos (al menos los que yo veo en las fotos, junto a él)
^
Partiuclarmente no me recuerda a R. M ... Z, pero me aburre y sus libros son de los que menos me gustan, aunque los compro y leo.
En efecto, defiende a los Administradores pero tiene razones para ello:
1º. Colabora con el Consejo General de Administradores de Fincas.
2º. Los Administradores de Fincas con los que habitualmente "se codea" están preparadísimos (al menos los que yo veo en las fotos, junto a él)
^
Partiuclarmente no me recuerda a R. M ... Z, pero me aburre y sus libros son de los que menos me gustan, aunque los compro y leo.
La escritura de constitución de una finca en Propiedad Horizontal debe expresar:
a) La declaración de voluntad de configura el derecho de propiedad de un modo especial (como propiedad horizontal)
b) La parcelación cúbica del inmueble, que implica la delimitación de los elementos privativos y su coexistencia con los elementos comunes inseparables de aquellos
c) Aquellas normas especiales de convivencia por razón de utilización de elementos comunes o por especiales relaciones de vecindad (normas de comunidad, estatutos, reglamentos), si no se prefiere simplemente el sometimiento a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, sin especialidad alguna.
La legislación vigente exige, en la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, una declaración de voluntad del titular o titulares únicos del inmueble, dirigida específicamente a configurar la casa en este régimen especial.
Pero esta declaración de voluntad puede ser expresa o tácita.
Expresa cuando con anterioridad al inicio de las enajenaciones, el propietario o propietarios únicos del inmueble otorgan la correspondiente escritura pública de constitución del régimen. Declaración de voluntad que para su plena efectividad precisa la enajenación posterior de alguno o algunos de los pisos o locales del edificio.
También cuando los propietarios del edificio en comunidad ordinaria deciden dividirlo en propiedad horizontal o cuando los coherederos así lo establecen para facilitar la partición horizontal.
Tácita, cuando simplemente el propietario único procede a la enajenación e alguno o algunos de los pisos o locales, constituyendo de facto la propiedad horizontal del inmueble.
En este sentido y tanto si es expresa, como tácita,, puede decirse que el sujeto constituyente de la propiedad horizontal es siempre el propietario o propietarios únicos del inmueble, que en uso de sus facultades dominicales, prestará su consentimiento a la transformación de la propiedad en propiedad horizontal.
Cuestión distinta es quién debe otorgar el título formal constitutivo de la propiedad horizontal, o sea, la escritura pública de constitución de este régimen, exigencia legal para que el Registro de la Propiedad publique la nueva situación operada con plena eficacia de cara a terceros.
La escritura pública o título formal constitutivo de la propiedad horizontal tiene dos contenidos fundamentales. Uno que afecta a la finca y otro que afecta a la constitución del régimen y su regulación.
Contenido importante del primer aspecto, son: la descripción completa del inmueble en su conjunto, con detalles de sus características; la descripción de cada uno de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, la cuota correspondiente a cada piso, ...
En definitiva, lo que hace es determinar claramente las zonas del inmueble que serán objeto de propiedad privativa; las que serán objeto de propiedad común, con expresión de los servicios e instalaciones de que está dotado el inmueble, y el valor proporcional de la parte privativa. Todo ello con el fin de configurar y delimitar exactamente el soporte físico sobre el que han de recaer los derechos de los diferentes copropietarios.
Contenido importante del segundo aspecto es la regulación y acoplamiento, a cada edificio en concreto de los derechos y obligaciones que la ley impone a cada copropietario, en esta especial configuración de la propiedad.
Pues bien, todo ello debe o debería ser determinado por el propietario o propietarios del inmueble antes de que se inicie la propiedad horizontal, con el fin de que ésta surja con un contenido definido y claro. Que el adquirente sepa: qué adquiere en propiedad privativa, que adquiere en propiedad común, que servicios puede exigir a la comunidad, que derechos y obligaciones asume.
a) La declaración de voluntad de configura el derecho de propiedad de un modo especial (como propiedad horizontal)
b) La parcelación cúbica del inmueble, que implica la delimitación de los elementos privativos y su coexistencia con los elementos comunes inseparables de aquellos
c) Aquellas normas especiales de convivencia por razón de utilización de elementos comunes o por especiales relaciones de vecindad (normas de comunidad, estatutos, reglamentos), si no se prefiere simplemente el sometimiento a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, sin especialidad alguna.
La legislación vigente exige, en la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal, una declaración de voluntad del titular o titulares únicos del inmueble, dirigida específicamente a configurar la casa en este régimen especial.
Pero esta declaración de voluntad puede ser expresa o tácita.
Expresa cuando con anterioridad al inicio de las enajenaciones, el propietario o propietarios únicos del inmueble otorgan la correspondiente escritura pública de constitución del régimen. Declaración de voluntad que para su plena efectividad precisa la enajenación posterior de alguno o algunos de los pisos o locales del edificio.
También cuando los propietarios del edificio en comunidad ordinaria deciden dividirlo en propiedad horizontal o cuando los coherederos así lo establecen para facilitar la partición horizontal.
Tácita, cuando simplemente el propietario único procede a la enajenación e alguno o algunos de los pisos o locales, constituyendo de facto la propiedad horizontal del inmueble.
En este sentido y tanto si es expresa, como tácita,, puede decirse que el sujeto constituyente de la propiedad horizontal es siempre el propietario o propietarios únicos del inmueble, que en uso de sus facultades dominicales, prestará su consentimiento a la transformación de la propiedad en propiedad horizontal.
Cuestión distinta es quién debe otorgar el título formal constitutivo de la propiedad horizontal, o sea, la escritura pública de constitución de este régimen, exigencia legal para que el Registro de la Propiedad publique la nueva situación operada con plena eficacia de cara a terceros.
La escritura pública o título formal constitutivo de la propiedad horizontal tiene dos contenidos fundamentales. Uno que afecta a la finca y otro que afecta a la constitución del régimen y su regulación.
Contenido importante del primer aspecto, son: la descripción completa del inmueble en su conjunto, con detalles de sus características; la descripción de cada uno de los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, la cuota correspondiente a cada piso, ...
En definitiva, lo que hace es determinar claramente las zonas del inmueble que serán objeto de propiedad privativa; las que serán objeto de propiedad común, con expresión de los servicios e instalaciones de que está dotado el inmueble, y el valor proporcional de la parte privativa. Todo ello con el fin de configurar y delimitar exactamente el soporte físico sobre el que han de recaer los derechos de los diferentes copropietarios.
Contenido importante del segundo aspecto es la regulación y acoplamiento, a cada edificio en concreto de los derechos y obligaciones que la ley impone a cada copropietario, en esta especial configuración de la propiedad.
Pues bien, todo ello debe o debería ser determinado por el propietario o propietarios del inmueble antes de que se inicie la propiedad horizontal, con el fin de que ésta surja con un contenido definido y claro. Que el adquirente sepa: qué adquiere en propiedad privativa, que adquiere en propiedad común, que servicios puede exigir a la comunidad, que derechos y obligaciones asume.
Yo además de todo eso a la entrega de las escrituras entregaría la LPH para que el adquiriente supiera tanto sus derechos y como sus deberes, aunque alguien me dirá que el hecho de no conocerla no le exime de su cumplimiento, pero mejor tenerla y hacerle la salvedad de "esta es la L.P.H. por la que a partir de ahora se va a regir su comunidad, léala e informese" No estaría de más.
Scarlett, lo que has escrito es justo lo que dijo. Estoy pensando que, como NO me apetece seguir viendo el “menester”, mejor me espero a que tú me lo cuentes. Si NO te importa…… Gracias.
Me llamó la atención que hablara tan clarito. Yo, también entendí lo que dijo (1ª 18 min. y 4ª), en realidad me recordaba a lo que, tantas veces, he leído en este foro.
También me llamó la atención su forma de hablar y lo mucho que se confundía. (Quien tiene boca se confunde).
En un primer momento pensé que hablaba así (como cualquier comunero campechano) porque quería “llegarnos”, más tarde note que hacia comentarios de comuneros que iban a su despacho, pero lo hacía de una forma despectiva. Entonces caí en la cuenta que hablaba para los administradores. Y, llegue a la conclusión que hablaba a sí, porque ÉL es así.
Cordiales saludos a tod@s.
Me llamó la atención que hablara tan clarito. Yo, también entendí lo que dijo (1ª 18 min. y 4ª), en realidad me recordaba a lo que, tantas veces, he leído en este foro.
También me llamó la atención su forma de hablar y lo mucho que se confundía. (Quien tiene boca se confunde).
En un primer momento pensé que hablaba así (como cualquier comunero campechano) porque quería “llegarnos”, más tarde note que hacia comentarios de comuneros que iban a su despacho, pero lo hacía de una forma despectiva. Entonces caí en la cuenta que hablaba para los administradores. Y, llegue a la conclusión que hablaba a sí, porque ÉL es así.
Cordiales saludos a tod@s.
Discolo 5G
Si es válido un contrato privado con el promotor para poder ser considerado el comprador también como propietario, ¿qué pasaría si por la razón que sea ese contrato privado se anula?
¿Pues que ya dejas de ser propietario?
Un escritura pública ante notario supone, efectivamente, que el contrato de compraventa, que antes era privado, se ha perfeccionado.
Ya no se puede anular. No hay manera posible de dejar de ser propietario, a no ser por enajenación.
Propietario es el que tiene derecho de propiedad sobre una cosa (el contrato privado no te da ese derecho, no la puedas enajenar- la propiedad-) y especialmente sobre bienes inmuebles.
De todas maneras, todo depende de cómo sean los promotores. Algunos, aún siendo propietarios únicos, antes de perfeccionar esa compraventa, muestran a los supuestos propietarios una copia de las normas que piensan incluir en el Título de tal forma que vayan conociendo sus intenciones.
Pero ¿es esto lo que normalmente sucede? No
Saludos
Si es válido un contrato privado con el promotor para poder ser considerado el comprador también como propietario, ¿qué pasaría si por la razón que sea ese contrato privado se anula?
¿Pues que ya dejas de ser propietario?
Un escritura pública ante notario supone, efectivamente, que el contrato de compraventa, que antes era privado, se ha perfeccionado.
Ya no se puede anular. No hay manera posible de dejar de ser propietario, a no ser por enajenación.
Propietario es el que tiene derecho de propiedad sobre una cosa (el contrato privado no te da ese derecho, no la puedas enajenar- la propiedad-) y especialmente sobre bienes inmuebles.
De todas maneras, todo depende de cómo sean los promotores. Algunos, aún siendo propietarios únicos, antes de perfeccionar esa compraventa, muestran a los supuestos propietarios una copia de las normas que piensan incluir en el Título de tal forma que vayan conociendo sus intenciones.
Pero ¿es esto lo que normalmente sucede? No
Saludos
