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Jornada sobre propiedad horizontal por video-conferencias.
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En la 2ª ponencia, en las preguntas finales que hace Carmen dice ésta:
"Existen varias preguntas respecto a la falta de notificación para una reunión, en el caso por ejemplo de entidades mercantiles que están fuera de la finca, localizadas aunque tengan un domicilio social etc.
Existen preguntas en este sentido , en la forma de hacer la convocatoria de Junta"
Respuesta de Mª José Polo:
"En cuanto a la impugnación del acuerdo por falta de notificaciones, efectivamente si se ha incumplido esta notificación, se podrá impugnar el acuerdo, y siempre que se demuestre que no ha llegado a nuestro destino pues podrá hacerse, debiendo tener en cuenta que, claro, ¿dónde se ha notificado? porque el artículo 9.º 1. h establece que el propietario nos debe notificar a la comunidad dónde han de hacerse las notificaciones, por lo tanto, si la comunidad, ha incumplido esa notificación, pues evidentemente se podrá hacer; teniendo en cuenta que, si no ha notificado nada, el domicilio de notificaciones es el propio piso o local de la comunidad y que la comunidad cumple si no ha habido esa notificación, insertándolo en el tablón de anuncios. Por lo tanto, hay que tener cuidado y hay que ser diligente aquellas empresas que no residan en la comunidad a notificar un domicilio a los efectos de que me pueda la comunidad convocar, o, posteriormente notificar el Acta. Pero desde luego si no lo ha hecho, y EXISTE POSIBILIDAD DE PROBARLO que así ha sido se podrá impugnar con posibilidad de éxito, efectivamente"
¿Te refieres a esto María Rosa? ¿Tampoco? ¿Andandará lo que tú dices?
"Existen varias preguntas respecto a la falta de notificación para una reunión, en el caso por ejemplo de entidades mercantiles que están fuera de la finca, localizadas aunque tengan un domicilio social etc.
Existen preguntas en este sentido , en la forma de hacer la convocatoria de Junta"
Respuesta de Mª José Polo:
"En cuanto a la impugnación del acuerdo por falta de notificaciones, efectivamente si se ha incumplido esta notificación, se podrá impugnar el acuerdo, y siempre que se demuestre que no ha llegado a nuestro destino pues podrá hacerse, debiendo tener en cuenta que, claro, ¿dónde se ha notificado? porque el artículo 9.º 1. h establece que el propietario nos debe notificar a la comunidad dónde han de hacerse las notificaciones, por lo tanto, si la comunidad, ha incumplido esa notificación, pues evidentemente se podrá hacer; teniendo en cuenta que, si no ha notificado nada, el domicilio de notificaciones es el propio piso o local de la comunidad y que la comunidad cumple si no ha habido esa notificación, insertándolo en el tablón de anuncios. Por lo tanto, hay que tener cuidado y hay que ser diligente aquellas empresas que no residan en la comunidad a notificar un domicilio a los efectos de que me pueda la comunidad convocar, o, posteriormente notificar el Acta. Pero desde luego si no lo ha hecho, y EXISTE POSIBILIDAD DE PROBARLO que así ha sido se podrá impugnar con posibilidad de éxito, efectivamente"
¿Te refieres a esto María Rosa? ¿Tampoco? ¿Andandará lo que tú dices?
Hola Scartell.
He visto la 1ª ponencia y NO aparece nada sobre impugnaciones ni plazos de cierre de Actas. Ya te dije que sólo había visto las ponencias de Loscertales (1ª sólo 18 min. y 4ª completa), y me he dicho: “Soñar NO lo has soñado”, si NO lo has visto en la 1ª lo has tenido que ver en la 4ª”.
La he visto de nuevo y esto es, de lo que a dicho Loscertales, lo que se me ha quedado:
- Los juicios pueden ser monitorio, verbal y ordinario.
- Se va a nosequé de Equidad, sólo cuando NO se consigue la doble mayoría (aunque lo que se acuerde NO es sentencia….¿?).
- Cuando se pretende demandar a un comunero por qué ha colocado unas persiana, o toldos….., hay que tener en cuenta que sólo se le puede reclamar 1/3 de los 200€ (valoración estimada) de costas. Entonces NO merece la pena demandar, pues se pierde dinero.
- cuando el disidente NO está conforme con un acuerdo, porque sobrepasa las tres mensualidades, NO basta con que diga que es un lujo (subjetivo), tiene que demostrarlo.
- La impugnación tiene que ser judicial, NO basta con decir en la Junta, levantando el puño, ¡impugno!, ni con mandar 20 folios al secretario diciendo que NO estas de acuerdo, y vas a impugnar. Hay que impugnar judicialmente. “La mayoría de las veces se queda en palabras” (la impugnación).
- Las Actas sólo deben reflejar los acuerdos ….. NO es conveniente ni se debe, poner todo lo que se diga en la Junta, tampoco los comunicados de los NO asistentes (NO me queda claro si se deben poner las discrepancias con los acuerdos contrarios a la Ley y/o las CUENTAS, aprobadas por unanimidad de los presentes).
- “NO PASA NADA PORQUE LAS ACTAS NO SE CIERREN ANTES DE LOS 10 DÍAS, SE PUEDEN CERRAR A LOS 15, O AL MES Y ¡NO PASA NADA! todo lo más, que se le llame la atención al presidente-secretario, pero ¡NO PASA NADA!, puede decir que ha estado de viaje …” (También la empresa administradora?). Fin. (duración 20min.)
Segurísimo que me he dejado mucho en el tintero, y también me he equivocado, pues lo he escrito de memoria. Saludos.
He visto la 1ª ponencia y NO aparece nada sobre impugnaciones ni plazos de cierre de Actas. Ya te dije que sólo había visto las ponencias de Loscertales (1ª sólo 18 min. y 4ª completa), y me he dicho: “Soñar NO lo has soñado”, si NO lo has visto en la 1ª lo has tenido que ver en la 4ª”.
La he visto de nuevo y esto es, de lo que a dicho Loscertales, lo que se me ha quedado:
- Los juicios pueden ser monitorio, verbal y ordinario.
- Se va a nosequé de Equidad, sólo cuando NO se consigue la doble mayoría (aunque lo que se acuerde NO es sentencia….¿?).
- Cuando se pretende demandar a un comunero por qué ha colocado unas persiana, o toldos….., hay que tener en cuenta que sólo se le puede reclamar 1/3 de los 200€ (valoración estimada) de costas. Entonces NO merece la pena demandar, pues se pierde dinero.
- cuando el disidente NO está conforme con un acuerdo, porque sobrepasa las tres mensualidades, NO basta con que diga que es un lujo (subjetivo), tiene que demostrarlo.
- La impugnación tiene que ser judicial, NO basta con decir en la Junta, levantando el puño, ¡impugno!, ni con mandar 20 folios al secretario diciendo que NO estas de acuerdo, y vas a impugnar. Hay que impugnar judicialmente. “La mayoría de las veces se queda en palabras” (la impugnación).
- Las Actas sólo deben reflejar los acuerdos ….. NO es conveniente ni se debe, poner todo lo que se diga en la Junta, tampoco los comunicados de los NO asistentes (NO me queda claro si se deben poner las discrepancias con los acuerdos contrarios a la Ley y/o las CUENTAS, aprobadas por unanimidad de los presentes).
- “NO PASA NADA PORQUE LAS ACTAS NO SE CIERREN ANTES DE LOS 10 DÍAS, SE PUEDEN CERRAR A LOS 15, O AL MES Y ¡NO PASA NADA! todo lo más, que se le llame la atención al presidente-secretario, pero ¡NO PASA NADA!, puede decir que ha estado de viaje …” (También la empresa administradora?). Fin. (duración 20min.)
Segurísimo que me he dejado mucho en el tintero, y también me he equivocado, pues lo he escrito de memoria. Saludos.
Hubo una pregunta que me aclaro un tema que a mi especialmente me preocupaba,,,,le preguntaron si un solo comunero sin el apoyo de la comunidad puede demandar a otro por utilizacion de elementos comunes o con el uso privativo y dijo categoricamente que no,,que uno solo no se puede erigir en defensor de la patria,,si la comunidad le esta permitiendo usar un elemento comun ese comunero no puede denunciarlo,,,tendria primero que impugnar ese acuerdo comunitario y luego denunciar al comunero.
Pues yo no estoy de acuerdo con que se diga que qué más da que se entregue al mes.
Dices tú que se da por hecho que el Acta ha sido escrita en la Junta.
No lo des por hecho.
Mira, yo lo veo por nuestras Juntas.
El secretario-administrador está de oyente. Yo, a decir verdad, no le veo ni tomar notas ni nada.
Después al cabo de un mes, ¿tú crees que se va a acordar de lo que se acordó en la Junta? Aunque se acordara, los acuerdos ya no aparecerían tal cual porque ha pasado mucho tiempo y, aunque memoria prodigiosa tener, no poder. (Ni dientes blancos, ni toros sentados, plumas rojas ser)
No queda más remedio que, tomar notas en la reunión, redactar un borrador y leerlo antes de salir del lugar donde se haya realizado la Junta y en ese momento hacer las correciones y/o modificaciones pertinentes aunque después, por el motivo de estar en sucio, no se firme hasta que se haya pasado a limpio. Pero, habiéndolo hecho así, ¿a quién se le iba a ocurrir tergiversar lo dicho, si todos los copropietarios oyeron el día de la Junta el contenido de la futura Acta?
Yo tengo en la memoria, no recuerdo si fue Lexis, Sidi o Iris, que comentaban que sería interesante, tanto para introducir en el Orden del Día una cuestión, y sería aplicable a esta situación la misma táctica, redactarlo en un papel y en la propia Junta que el Presidente te firme antes de salir el contenido, bien de la petición, bien en este caso de los acuerdos adoptados. De esta manera, habiendo tomado nota cualquier copropietario del resultado de la votación y acuerdo adoptado añadiendo fecha y todo lo que sea relevante, y el presidente lo firmase, aunque pasaran los días que pasaran, no se podrán después retractar de lo dicho porque ha quedado por escrito.
Otra cosa que se me está ocurriendo para solucionar el problemas de que te echen al buzón el acta tres o cuatro meses después (con la fecha en la cual se llevó a cabo la Junta) es proceder de la misma manera, te vas en busca del presidente y que te firme ese acta una vez hecha la corrección escribiendo a continuación de la primera la fecha la fecha en la que realmente se ha recibido.
Otra cosa es que quiera firmar.
Pues si no quiere él, en busca del secretario-administrador. Y si ya no quiere pues sólo queda el burofax cuyo contenido debería contener, valga la redundancia, algo así:
Sr. Presidente, habiendo acudido a su presencia con el objeto de subsanar la fecha que consta referente a la recepción del Acta, y no habiendo sido atendida mi petición,
Procedo a enviarle dicha petición por escrito al objeto de que quede constancia de su negación y de mi solicitud.
O algo así.
Felicidades a todas las madres.
Dices tú que se da por hecho que el Acta ha sido escrita en la Junta.
No lo des por hecho.
Mira, yo lo veo por nuestras Juntas.
El secretario-administrador está de oyente. Yo, a decir verdad, no le veo ni tomar notas ni nada.
Después al cabo de un mes, ¿tú crees que se va a acordar de lo que se acordó en la Junta? Aunque se acordara, los acuerdos ya no aparecerían tal cual porque ha pasado mucho tiempo y, aunque memoria prodigiosa tener, no poder. (Ni dientes blancos, ni toros sentados, plumas rojas ser)
No queda más remedio que, tomar notas en la reunión, redactar un borrador y leerlo antes de salir del lugar donde se haya realizado la Junta y en ese momento hacer las correciones y/o modificaciones pertinentes aunque después, por el motivo de estar en sucio, no se firme hasta que se haya pasado a limpio. Pero, habiéndolo hecho así, ¿a quién se le iba a ocurrir tergiversar lo dicho, si todos los copropietarios oyeron el día de la Junta el contenido de la futura Acta?
Yo tengo en la memoria, no recuerdo si fue Lexis, Sidi o Iris, que comentaban que sería interesante, tanto para introducir en el Orden del Día una cuestión, y sería aplicable a esta situación la misma táctica, redactarlo en un papel y en la propia Junta que el Presidente te firme antes de salir el contenido, bien de la petición, bien en este caso de los acuerdos adoptados. De esta manera, habiendo tomado nota cualquier copropietario del resultado de la votación y acuerdo adoptado añadiendo fecha y todo lo que sea relevante, y el presidente lo firmase, aunque pasaran los días que pasaran, no se podrán después retractar de lo dicho porque ha quedado por escrito.
Otra cosa que se me está ocurriendo para solucionar el problemas de que te echen al buzón el acta tres o cuatro meses después (con la fecha en la cual se llevó a cabo la Junta) es proceder de la misma manera, te vas en busca del presidente y que te firme ese acta una vez hecha la corrección escribiendo a continuación de la primera la fecha la fecha en la que realmente se ha recibido.
Otra cosa es que quiera firmar.
Pues si no quiere él, en busca del secretario-administrador. Y si ya no quiere pues sólo queda el burofax cuyo contenido debería contener, valga la redundancia, algo así:
Sr. Presidente, habiendo acudido a su presencia con el objeto de subsanar la fecha que consta referente a la recepción del Acta, y no habiendo sido atendida mi petición,
Procedo a enviarle dicha petición por escrito al objeto de que quede constancia de su negación y de mi solicitud.
O algo así.
Felicidades a todas las madres.
Sólo se puede impugnar un acuerdo comunitario cuando existe acuerdo comunitario, si no existe acuerdo comunitario nada hay que impugnar.
Y estoy de acuerdo con marcelino en que primeramente para denunciar a otro copropietario que haga uso de un elemento común, es necesario primeramente el acuerdo mayoritario de la Junta. Pero añadió después, como muy bien establece el artículo 7.º1.:" El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, O PERJUDIQUE LOS DERECHOS DE OTRO PROPIETARIO, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad"
¿No está legitimado acaso un propietario de la última planta en la cual se instala una antena de esas que todos sabemos por ser directamente el perjudicado? Pues ya ves que hay casos que sin necesidad de acuerdo, en algunas ocasiones un solo propietario también podría tener legitimación para demandar a la comunidad o a otro propietario si se siente directamente perjudicado por la modificación, obra, instalación o lo que fuere.
En todo caso, deberá ser el Juez el que ante la demanda de ese solo propietario le diga si está o no está legitimado según el caso particular.
Salvo mejor criterio
Y estoy de acuerdo con marcelino en que primeramente para denunciar a otro copropietario que haga uso de un elemento común, es necesario primeramente el acuerdo mayoritario de la Junta. Pero añadió después, como muy bien establece el artículo 7.º1.:" El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, O PERJUDIQUE LOS DERECHOS DE OTRO PROPIETARIO, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad"
¿No está legitimado acaso un propietario de la última planta en la cual se instala una antena de esas que todos sabemos por ser directamente el perjudicado? Pues ya ves que hay casos que sin necesidad de acuerdo, en algunas ocasiones un solo propietario también podría tener legitimación para demandar a la comunidad o a otro propietario si se siente directamente perjudicado por la modificación, obra, instalación o lo que fuere.
En todo caso, deberá ser el Juez el que ante la demanda de ese solo propietario le diga si está o no está legitimado según el caso particular.
Salvo mejor criterio
marcelino
Dices que si la comunidad le está permitiendo usar un elemento común ese comunero no puede denunciarlo.
Para que ese comunero pueda usar ese elemento común como privativo, en principio, precisa la unanimidad.
En segundo lugar podría darse el caso de que lo venga usando durante tiemp. Bien, esto podría entenderse como consentimiento tácito.
Pero, únicamente sucede lo anterior si el elemento que se está utilizando está a la vista. Por ejemplo un patio o algo exterior que se ve desde fuera.
¿Pero qué me dices si el apropiamiento fuera o fuese de un bajo cubierta (supuestamente ha hecho un agujerito como dice Loscertales). Ha tenido que romper el forjado, pero esto se puede hacer desde el interior de la vivienda superior y el resto de propietarios no tienen visibilidad de esta obra a no ser que accedan al domicilio de dicho copropietario. Pero, ¿cómo vas a acceder al domicilio de esa persona, si el domicilio es inviolable y no podrías sin intervención judicial?
¿Y qué alegas para que dicha intervención se produzca? Que "yo creo", "me parece"
Pues mire, oiga, si a usted le parece, se aguanta, porque con suposiciones no basta.
Total, lo que quiero decir, que ese aprovechamiento de elemento común no está a la vista. Entonces, ¿se puede considerar, si llegado un momento, Dios sabe cuando, se supiera que se ha realizado dicha obra inconsentida que ha habido consentimiento tácito incluso sin poder haberla visto? (la obra)
No sé si me entiendes porque yo leo lo que he escrito y creo que está un poco lioso.
Dices que si la comunidad le está permitiendo usar un elemento común ese comunero no puede denunciarlo.
Para que ese comunero pueda usar ese elemento común como privativo, en principio, precisa la unanimidad.
En segundo lugar podría darse el caso de que lo venga usando durante tiemp. Bien, esto podría entenderse como consentimiento tácito.
Pero, únicamente sucede lo anterior si el elemento que se está utilizando está a la vista. Por ejemplo un patio o algo exterior que se ve desde fuera.
¿Pero qué me dices si el apropiamiento fuera o fuese de un bajo cubierta (supuestamente ha hecho un agujerito como dice Loscertales). Ha tenido que romper el forjado, pero esto se puede hacer desde el interior de la vivienda superior y el resto de propietarios no tienen visibilidad de esta obra a no ser que accedan al domicilio de dicho copropietario. Pero, ¿cómo vas a acceder al domicilio de esa persona, si el domicilio es inviolable y no podrías sin intervención judicial?
¿Y qué alegas para que dicha intervención se produzca? Que "yo creo", "me parece"
Pues mire, oiga, si a usted le parece, se aguanta, porque con suposiciones no basta.
Total, lo que quiero decir, que ese aprovechamiento de elemento común no está a la vista. Entonces, ¿se puede considerar, si llegado un momento, Dios sabe cuando, se supiera que se ha realizado dicha obra inconsentida que ha habido consentimiento tácito incluso sin poder haberla visto? (la obra)
No sé si me entiendes porque yo leo lo que he escrito y creo que está un poco lioso.
Y además, ¿qué pasa con esta Sentencia del Alto Tribunal de fecha 8-4-1992?
"No se da la falta de legitimación en el actor, cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, pues se plantea una pretensión que de prosperar a de redundar en beneficio de la comunidad"
Otra:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21-5-1993 en igual sentido declara: " debe considerarse como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos que afecten a la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria"
Hay más sentencias parecidas. ¿Cómo entendéis esto?
Saludos
"No se da la falta de legitimación en el actor, cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa, que actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, pues se plantea una pretensión que de prosperar a de redundar en beneficio de la comunidad"
Otra:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 21-5-1993 en igual sentido declara: " debe considerarse como doctrina inconcusa la de que cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos que afecten a la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria"
Hay más sentencias parecidas. ¿Cómo entendéis esto?
Saludos
Hola a todos.
Scarlett, ¡Enfadarme?. ¡No por Diós!. Me encantan tus mensajes, y las salidas que tienes (en el buen sentido).
Quien dijo que se sentaba al lado del secretario, papel y boli en mano, para que le echara algunas firmitas, fue sidi; en el tema de las grabaciones de las junta. Lo dijo justamente después de un mensaje en el que yo preguntaba si podría llevarme el ordenador a la Junta.
Este tema está muy interesante, al igual que las ponencias.
Ya miraré a ver si encuentro entencias (haberlas hailas). Ahora tengo que dejarlo.
Gracias a todos y un saludo.
Scarlett, ¡Enfadarme?. ¡No por Diós!. Me encantan tus mensajes, y las salidas que tienes (en el buen sentido).
Quien dijo que se sentaba al lado del secretario, papel y boli en mano, para que le echara algunas firmitas, fue sidi; en el tema de las grabaciones de las junta. Lo dijo justamente después de un mensaje en el que yo preguntaba si podría llevarme el ordenador a la Junta.
Este tema está muy interesante, al igual que las ponencias.
Ya miraré a ver si encuentro entencias (haberlas hailas). Ahora tengo que dejarlo.
Gracias a todos y un saludo.
Sigo cavilando sobre lo que has comentado, marcelino.
Pero veo una situación en la que sin contar con la autorización de la Junta de Propietarios, en teoría, un único propietario podría demandar a otro.
1. Imaginemos un edificio de nueva construcción.
Se empiezan a escriturar ante Notario los pisos pero esto suele llevar un tiempo. No escrituran todos el mismo día aunque son muchos los compradores ya existentes, pero llaves sólo tienen dos (ya propietarios por el asunto del MODO).
Uno de esos propietarios es el que comienza las obras en elementos comunes y el otro es el que lo ve.
Lógicamente todavía no se ha constituido la Comunidad de Propietarios. ¿La pueden constituir esos dos sólos más el que era propietario único? ¿O se debe esperar a que haya un número de propietarios determinados?
Bueno eso es lo de menos, el caso es que no se ha constituido, por lo tanto, no se ha realizado ninguna Junta, ni nada de nada.
Si el propietario que lo ve no inicia ninguna medida esperando a que se constituya o no la Comunidad, para cuando se quiera dar cuenta, las obras pueden estar finalizadas. Lo lógico es que acuda al Ayuntamiento, e inicie demanda, o, en fin, lo que proceda.
En este caso, como se puede observar, sin contar con esa mayoría de la Junta ¿el propietario ese sólo podría demandar al vecino sin esperar a nada?¿Qué acuerdo va a tener de la Junta si en este momento no hay nada más que tres propietarios
y el resto son adquirientes, futuros propietarios y no se les puede convocar para constituir la comunidad? Primero porque no son propietarios todavía y segundo porque a qué dirección se les avisaría para informarles de la situación? Ah! y tercero las direcciones y datos de esos adquirientes, sólo las tiene el constructor.
En fin, es una situación atípica, por lo tanto, ¿cómo se debería resolver?
Marcelino, ¿lo sigues teniendo claro?
Pero veo una situación en la que sin contar con la autorización de la Junta de Propietarios, en teoría, un único propietario podría demandar a otro.
1. Imaginemos un edificio de nueva construcción.
Se empiezan a escriturar ante Notario los pisos pero esto suele llevar un tiempo. No escrituran todos el mismo día aunque son muchos los compradores ya existentes, pero llaves sólo tienen dos (ya propietarios por el asunto del MODO).
Uno de esos propietarios es el que comienza las obras en elementos comunes y el otro es el que lo ve.
Lógicamente todavía no se ha constituido la Comunidad de Propietarios. ¿La pueden constituir esos dos sólos más el que era propietario único? ¿O se debe esperar a que haya un número de propietarios determinados?
Bueno eso es lo de menos, el caso es que no se ha constituido, por lo tanto, no se ha realizado ninguna Junta, ni nada de nada.
Si el propietario que lo ve no inicia ninguna medida esperando a que se constituya o no la Comunidad, para cuando se quiera dar cuenta, las obras pueden estar finalizadas. Lo lógico es que acuda al Ayuntamiento, e inicie demanda, o, en fin, lo que proceda.
En este caso, como se puede observar, sin contar con esa mayoría de la Junta ¿el propietario ese sólo podría demandar al vecino sin esperar a nada?¿Qué acuerdo va a tener de la Junta si en este momento no hay nada más que tres propietarios
y el resto son adquirientes, futuros propietarios y no se les puede convocar para constituir la comunidad? Primero porque no son propietarios todavía y segundo porque a qué dirección se les avisaría para informarles de la situación? Ah! y tercero las direcciones y datos de esos adquirientes, sólo las tiene el constructor.
En fin, es una situación atípica, por lo tanto, ¿cómo se debería resolver?
Marcelino, ¿lo sigues teniendo claro?
Loscerales dijo que no,,salvo por supuesto que el tema te afecte directamente,por ejemplo un aire acondicionado que te gotee o te moleste a ti.,,,el tema que se le preguntaba era por ejemplo un bajo que aproveche el patio de luces y que durante años la comunidad se lo ha consentido,,bien expresa o bien tacitamente,,,despues no puede ir un solo comunero a reivindicar ese patio para la comunidad.
En el tema que tu propones,,si que existe comunidad aunque solo sean dos propietarios,,la comunidad la consituyen los dos propietarios y el promotor,,,así que en ese caso si el promotor esta de acuerdo ya existe mayoria.
En mi caso personal tengo un vecino que me discute el uso privativo de la terraza que por cierto consta en escrituras por el mero hecho que no se entra por mi casa sino que la tengo encima de mi y entro utilizando una llave que solo yo poseo,,en una ocasion me denuncio a urbanismo donde no le dieron la razon y me preocupaba que quisiera llegar tan lejos hasta discutirme el solo el uso privativo en un juzgado pero por lo visto no esta legitimado para hacerlo en solitario.
En el tema que tu propones,,si que existe comunidad aunque solo sean dos propietarios,,la comunidad la consituyen los dos propietarios y el promotor,,,así que en ese caso si el promotor esta de acuerdo ya existe mayoria.
En mi caso personal tengo un vecino que me discute el uso privativo de la terraza que por cierto consta en escrituras por el mero hecho que no se entra por mi casa sino que la tengo encima de mi y entro utilizando una llave que solo yo poseo,,en una ocasion me denuncio a urbanismo donde no le dieron la razon y me preocupaba que quisiera llegar tan lejos hasta discutirme el solo el uso privativo en un juzgado pero por lo visto no esta legitimado para hacerlo en solitario.
Esto es lo que dice Jaume Alonso-Cuevillas Sayrol en la ponencia al respecto:
" Un vecino cree, pues, que se debería reclamar a alguien para que cese unas obras y no lo hace. Pues este vecino lo que tiene que hacer es solicitar que en la próxima Junta se incluya en el punto del Orden del Día la adopción del acuerdo pertinente, y, si el acuerdo no se adopta, pues impugnarlo judicialmente, pero lo que no puede entiendo yo, es tener la facultad de sustitución para demandarlo directamente.
OTRA COSA ES QUE LAS OBRAS DEL VECINO LE PERJUDIQUEN DIRECTAMENTE A ÉL.
Si yo soy el vecino del 2º 1ª y el del 3º 1ª ha instalado un sistema de riegos de sus plantas en la terraza, que me perjudican directamente, entonces sí que tengo acción directa, pero lo que no tengo es acción por sustitución de la Comunidad y si no el derecho a pedir a la comunidad que inicie las acciones pertinentes y, caso de que no lo haga, pues impugnar ese acuerdo"
" Un vecino cree, pues, que se debería reclamar a alguien para que cese unas obras y no lo hace. Pues este vecino lo que tiene que hacer es solicitar que en la próxima Junta se incluya en el punto del Orden del Día la adopción del acuerdo pertinente, y, si el acuerdo no se adopta, pues impugnarlo judicialmente, pero lo que no puede entiendo yo, es tener la facultad de sustitución para demandarlo directamente.
OTRA COSA ES QUE LAS OBRAS DEL VECINO LE PERJUDIQUEN DIRECTAMENTE A ÉL.
Si yo soy el vecino del 2º 1ª y el del 3º 1ª ha instalado un sistema de riegos de sus plantas en la terraza, que me perjudican directamente, entonces sí que tengo acción directa, pero lo que no tengo es acción por sustitución de la Comunidad y si no el derecho a pedir a la comunidad que inicie las acciones pertinentes y, caso de que no lo haga, pues impugnar ese acuerdo"
Por otro lado, todo depende del supuesto concreto. Porque imaginemos que la obra que se está realizando ya está expresamente prohibida en los estatutos. En este caso no es necesario volver a reunirse la Junta y aceptar por mayoría nada. Y cualquier propietario estaría legitimado, puesto que ya hay un acuerdo previo (unanimidad en los Estatutos)
Salvo mejor opinión
Salvo mejor opinión
Rosa
Esto es lo que dice el Sr. de Loscertales sobre las Actas.
Y no es el Sr. de los Anillos (es broma)
Pude comprobar, efectivamente, que tenías razón y estaba en el resumen.
"Luego, las Actas de las Juntas de Propietarios, es decir, las Actas de la Junta de propietarios que el artículo 19 menciona, sólo tienen que reflejar los acuerdos.
La gente es que muchas veces viene a protestar; nos viene a protestar, porque...
- Es que no me han hecho caso. Mandé una carta de tres folios y no consta. O, pegué un rollo de media hora y no han hecho constancia.
Pues es que no tienen que hacer.
Vamos a ver, hay veces que se hacen constar por...pues por... no sé por qué pero dice:"en el Acta figurarán los acuerdos"
Con lo cual, valdría diciendo: DESPUÉS DE AMPLIA DISCUSIÓN, SE ACUERDA POR MAYORÍA tal cosa, o sea, después de dos horas de uno y de otro, al final se acuerda esto; pero no decir: Don fulanito dice tiquiti, tiquití...
Eso no es necesario, no es necesario, ni siquiera conveniente.
Luego dicen: Yo no dije eso y tal... No es necesario, ni siquiera es conveniente.
Es decir: DESPUÉS DE AMPLIA DISCUSIÓN SOBRE EL PARTICULAR VOTAN A FAVOR pun,pun,pun y VOTAN EN CONTRA...
Además lo dice el artículo 19.
Acta que tiene que remitirse a todos los propietarios para que tengan constancia,y, Acta que se puede subsanar en los defectos que sean subsanables. Pero que el efecto subsanable lo tiene que entender la Junta en sí misma, o el Presidente o el secretario, no que una persona o un comunero diga:
-No no estoy de acuerdo con lo que usted ha puesto.
-Pues mire usted, cada uno tiene una forma de redactar.
No tiene nada que ver. El que tiene la competencia es el Presidente y el secretario.
Quiero hacer también una aclaración importante que la Ley ha dicho.
Algunas leyes, cada día la técnica legislativa no es la mejor, sino más bien la peor pero a mi me repele mucho que haya normas que no tengan ..., que se puedan incumplir y NO PASE NADA.
Entonces, aquí nos encontramos con que dice: El Acta se cerrará a los 10 días con la firma del Presidente y del secretario y la pregunta es ¿y si no se cierra porque el presidente está de viaje, porque tardan en hacer el acta... y no se puede hacer el acta, y se hace a los 20 ó 25 días? ¿qué pasa? ¿Es que se van a quedar anulados los acuerdos adoptados?
La contestación tiene que ser no, porque entonces tendríamos,... dejaríamos en poder del Presidente y del secretario un derecho de veto.
(sigue)
Esto es lo que dice el Sr. de Loscertales sobre las Actas.
Y no es el Sr. de los Anillos (es broma)
Pude comprobar, efectivamente, que tenías razón y estaba en el resumen.
"Luego, las Actas de las Juntas de Propietarios, es decir, las Actas de la Junta de propietarios que el artículo 19 menciona, sólo tienen que reflejar los acuerdos.
La gente es que muchas veces viene a protestar; nos viene a protestar, porque...
- Es que no me han hecho caso. Mandé una carta de tres folios y no consta. O, pegué un rollo de media hora y no han hecho constancia.
Pues es que no tienen que hacer.
Vamos a ver, hay veces que se hacen constar por...pues por... no sé por qué pero dice:"en el Acta figurarán los acuerdos"
Con lo cual, valdría diciendo: DESPUÉS DE AMPLIA DISCUSIÓN, SE ACUERDA POR MAYORÍA tal cosa, o sea, después de dos horas de uno y de otro, al final se acuerda esto; pero no decir: Don fulanito dice tiquiti, tiquití...
Eso no es necesario, no es necesario, ni siquiera conveniente.
Luego dicen: Yo no dije eso y tal... No es necesario, ni siquiera es conveniente.
Es decir: DESPUÉS DE AMPLIA DISCUSIÓN SOBRE EL PARTICULAR VOTAN A FAVOR pun,pun,pun y VOTAN EN CONTRA...
Además lo dice el artículo 19.
Acta que tiene que remitirse a todos los propietarios para que tengan constancia,y, Acta que se puede subsanar en los defectos que sean subsanables. Pero que el efecto subsanable lo tiene que entender la Junta en sí misma, o el Presidente o el secretario, no que una persona o un comunero diga:
-No no estoy de acuerdo con lo que usted ha puesto.
-Pues mire usted, cada uno tiene una forma de redactar.
No tiene nada que ver. El que tiene la competencia es el Presidente y el secretario.
Quiero hacer también una aclaración importante que la Ley ha dicho.
Algunas leyes, cada día la técnica legislativa no es la mejor, sino más bien la peor pero a mi me repele mucho que haya normas que no tengan ..., que se puedan incumplir y NO PASE NADA.
Entonces, aquí nos encontramos con que dice: El Acta se cerrará a los 10 días con la firma del Presidente y del secretario y la pregunta es ¿y si no se cierra porque el presidente está de viaje, porque tardan en hacer el acta... y no se puede hacer el acta, y se hace a los 20 ó 25 días? ¿qué pasa? ¿Es que se van a quedar anulados los acuerdos adoptados?
La contestación tiene que ser no, porque entonces tendríamos,... dejaríamos en poder del Presidente y del secretario un derecho de veto.
(sigue)
... Con no redactar el acta en los 10 días se había acabao los acuerdos, con lo cual, esto es una declaración de buenas intenciones, pero, quiero decir que, si el acuerdo, si la Acta se redacta a los 25 días o al mes, NO PASA NADA y NO PASA NADA.
Se le podrá llamar la atención al presidente o al administrador o al secretario diciendo:
-Oiga usted, es tal...
- Bueno, pues no tenía tiempo, o estuve de viaje, y NO PASA NADA. Y eso, no me gusta, que las leyes digan cosas que de incumplirlas NO PASA NADA y, desde luego, la otra contestación que, sería como digo, que todos los acuerdos adoptados fueran nulos, DE NINGUNA MANERA.
O sea, por lo tanto, subsanar y, además, se puede firmar el Acta pasado el plazo y NO PASA NADA"
Yo creo, María Rosa que al Sr. de Loscertales, tampoco le agrada nada que no pase nada cuando se incumplen las leyes, por lo que deduzco de sus palabras.
Cordiales saludos
Se le podrá llamar la atención al presidente o al administrador o al secretario diciendo:
-Oiga usted, es tal...
- Bueno, pues no tenía tiempo, o estuve de viaje, y NO PASA NADA. Y eso, no me gusta, que las leyes digan cosas que de incumplirlas NO PASA NADA y, desde luego, la otra contestación que, sería como digo, que todos los acuerdos adoptados fueran nulos, DE NINGUNA MANERA.
O sea, por lo tanto, subsanar y, además, se puede firmar el Acta pasado el plazo y NO PASA NADA"
Yo creo, María Rosa que al Sr. de Loscertales, tampoco le agrada nada que no pase nada cuando se incumplen las leyes, por lo que deduzco de sus palabras.
Cordiales saludos
Interesante el tema:
1º. Loscertales sostiene que no.
2º. Jaume Alonso-Cuevillas Sayrol sostiene que cuando " un vecino cree, pues, que se debería reclamar a alguien para que cese unas obras y no lo hace. Pues este vecino lo que tiene que hacer es solicitar que en la próxima Junta se incluya en el punto del Orden del Día la adopción del acuerdo pertinente, y, si el acuerdo no se adopta, pues impugnarlo judicialmente, pero lo que no puede entiendo yo, es tener la facultad de sustitución para demandarlo directamente.
OTRA COSA ES QUE LAS OBRAS DEL VECINO LE PERJUDIQUEN DIRECTAMENTE A ÉL. "
No estoy de acuerdo con ninguno de los dos.
1º. La tesis de Don Jaume adolece de un error procedimental insubsanable. Los acuerdos negativos no son susceotibles de impugnación.
2º. Procesalmente parece más acorde con la LPH la tesis de Loscertales, pues la legiytimación activa de la Comunidad corresponde, en principio, únicamente al Presidente.
Sin embargo, aun a sabiendas de que puede suponer un riesgo, personalmente demandaría al propietario que se ha apoderado de un elemento común y a la Comunidad de propietarios que lo ha consentido con su inactividad, pero en base a una acción declarativa en procedimiento ordinario. Esto es, no utilizaría las acciones propias de la LPH.
De todos modos, el debate está abierto a un amplísimo dictamen que no tiene cabida aquí (en lo que a mis intervenciones se refiere)
1º. Loscertales sostiene que no.
2º. Jaume Alonso-Cuevillas Sayrol sostiene que cuando " un vecino cree, pues, que se debería reclamar a alguien para que cese unas obras y no lo hace. Pues este vecino lo que tiene que hacer es solicitar que en la próxima Junta se incluya en el punto del Orden del Día la adopción del acuerdo pertinente, y, si el acuerdo no se adopta, pues impugnarlo judicialmente, pero lo que no puede entiendo yo, es tener la facultad de sustitución para demandarlo directamente.
OTRA COSA ES QUE LAS OBRAS DEL VECINO LE PERJUDIQUEN DIRECTAMENTE A ÉL. "
No estoy de acuerdo con ninguno de los dos.
1º. La tesis de Don Jaume adolece de un error procedimental insubsanable. Los acuerdos negativos no son susceotibles de impugnación.
2º. Procesalmente parece más acorde con la LPH la tesis de Loscertales, pues la legiytimación activa de la Comunidad corresponde, en principio, únicamente al Presidente.
Sin embargo, aun a sabiendas de que puede suponer un riesgo, personalmente demandaría al propietario que se ha apoderado de un elemento común y a la Comunidad de propietarios que lo ha consentido con su inactividad, pero en base a una acción declarativa en procedimiento ordinario. Esto es, no utilizaría las acciones propias de la LPH.
De todos modos, el debate está abierto a un amplísimo dictamen que no tiene cabida aquí (en lo que a mis intervenciones se refiere)
Coincido totalmente con la opinión de Scarlette en relacion con la versión dada por el conferenciante Loscertales acerca de los contenidos de las Actas.
Sin ponerme a leer el contenido de la ley y por lo que en lógica debía de esperarse, creo que el señor Loscertales ha estado totalmente desafortunado al afirmar, incluso con cierta sorna, que el contenido del Acta debe relacionar exclusivamente el concepto de los acuerdos y dejarse de dimes y diretes; por esta regla de tres debieramos hacer con el resto del idioma castellano que es lo suficientemente rico como para expresar con las mínimas palabras la , exencia, origen y fundamento del acuerdo, dejariamos de utilizar la estrafalaria verborrea que se utiliza solo legible por magistrados y abogados y muchas cosas más y que nadie del público conoce, luego hay tela para rato para hablar sobre éste tema..
Sin ponerme a leer el contenido de la ley y por lo que en lógica debía de esperarse, creo que el señor Loscertales ha estado totalmente desafortunado al afirmar, incluso con cierta sorna, que el contenido del Acta debe relacionar exclusivamente el concepto de los acuerdos y dejarse de dimes y diretes; por esta regla de tres debieramos hacer con el resto del idioma castellano que es lo suficientemente rico como para expresar con las mínimas palabras la , exencia, origen y fundamento del acuerdo, dejariamos de utilizar la estrafalaria verborrea que se utiliza solo legible por magistrados y abogados y muchas cosas más y que nadie del público conoce, luego hay tela para rato para hablar sobre éste tema..
Pues sí, anonymus, tienes toda la razón, el idioma castellano, como cualquier idioma son lo suficientemente ricos como para extenderse en las explicaciones que sean necesarias.
Puedes acogerte a los dichos de que lo breve,si bueno dos veces bueno ya que si se cuenta demasiado, que es lo que sostiene el ponente, que no es conveniente porque después empiezan a decir que yo no dije eso, etc.,
Pero también a lo contrario. Dame una reproducción literal de la Junta al completo, que ya sacaré yo las conclusiones. Porque si está todo, está todo y no hay lugar a duda.
Si se da la opción de resumir al secretario, éste siempre va a poner lo mínimo, pero ese mínimo, DESPUÉS DE AMPLIA DISCUSIÓN SE ACUERDA POR MAYORÍA, es tan general, que puede confundir.
Observa;
Una Junta a la que van 40 propietarios y se origina una discusión entre dos o tres. Se termina la discusión y ya está. Cuando recibes el acta, pone exactamente eso,que después de amplia discusión se acuerda por mayoría.
Y digo yo ¿qué mayoría?
¿Tan amplia ha sido la discusión que han tenido tres? Será amplia en el tiempo porque en personal, va a ser que no.
Pero, claro, las subsanaciones sólo pueden hacer referencia a errores subsanables no a acuerdos; con lo cual, eso se queda y ahora si no quieres que quede te tienes que ir al Juzgado. De juzgado de guardia.
¿Qué opinas anonymus?
Puedes acogerte a los dichos de que lo breve,si bueno dos veces bueno ya que si se cuenta demasiado, que es lo que sostiene el ponente, que no es conveniente porque después empiezan a decir que yo no dije eso, etc.,
Pero también a lo contrario. Dame una reproducción literal de la Junta al completo, que ya sacaré yo las conclusiones. Porque si está todo, está todo y no hay lugar a duda.
Si se da la opción de resumir al secretario, éste siempre va a poner lo mínimo, pero ese mínimo, DESPUÉS DE AMPLIA DISCUSIÓN SE ACUERDA POR MAYORÍA, es tan general, que puede confundir.
Observa;
Una Junta a la que van 40 propietarios y se origina una discusión entre dos o tres. Se termina la discusión y ya está. Cuando recibes el acta, pone exactamente eso,que después de amplia discusión se acuerda por mayoría.
Y digo yo ¿qué mayoría?
¿Tan amplia ha sido la discusión que han tenido tres? Será amplia en el tiempo porque en personal, va a ser que no.
Pero, claro, las subsanaciones sólo pueden hacer referencia a errores subsanables no a acuerdos; con lo cual, eso se queda y ahora si no quieres que quede te tienes que ir al Juzgado. De juzgado de guardia.
¿Qué opinas anonymus?
